房地产销售人员考核试题.docx

销售人员考核试卷

一、 填空题(每个填空1分，共4０分)
1、 商品房的特性有那五点:
（ 位置的固定性 ）、（ 地域的差别性 ）、（ 高值耐久性 ）、 （ 保值增值性 ）、（ 唯一性 ）。
2、 土地所有权有那两种形式：
（ 国家所有权 ）、（ 集体所有权 ）。
3、 建筑的分类按建筑结构可分为砖混结构建筑、（ 钢筋混凝土结构建筑 ）、钢结构建筑等。
4、 钢筋混凝土楼板可以按施工方法分为（ 现浇 ）钢筋混凝土楼板和（ 预制 ）钢筋混凝土楼板。
5、 教育、科技、文化、卫生体育用地的使用年限是（ 50 ）年，居住用地的使用年限是（　70　）年，商住用地的使用年限是（　50　　）年，商业用地的使用年限是（　　40　）年。
6、 房地产销售当中，常说的“五证”是指（ 国有土地使用权证 ）、（建设用地规划许可证）、（建筑工程规划许可证）、（建筑工程施工许可证）、（商品房预售许可证），两书是指（住宅使用说明书）、（住宅质量保证书）。
7、 “七通一平”是指（道路）、（电力）、（通讯）、（供水）、（排水）、（煤气）、（暖气）及（场地平整）。
8、 商品房销售属于（ 二 ）级市场。

9、 水岸花园的开发商是（ 百色市恒升房地产开发有限责任公司 ）。代理商是（　南宁地标房地产营销策划有限责任公司）。
10、 水岸花园位于百色市（ 百色市江滨二路中段A4地块 ）。
11、 水岸花园占地（ 78.6 ）亩，总建筑面积（约15万）㎡。
12、 契税在（144）㎡以下是总房价Ｘ（1.5）％，
　　　（ 144 ）㎡以上含（144）㎡是总房价Ｘ（3）％，
二、 名词解释（每小题1分，共10分）
1、 商品房——商品房是指由房地产开发公司综合开发,建成后出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。凡是自建或者委托建设者参加统建,又是自己使用的住宅。商业用房和其他建筑物,不属于商品房范围。

2、 层高——层高指上下相邻两层上层的楼面与下层地面之间的垂直距离。

3、 净高——净高是指室内地面至楼板底面的垂直距离。

4、 开间——住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。一般指房间的宽度。一般铺面的开间是指大门的宽度。

5、 进深——住宅的进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。

6、 绿化率——是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

7、 容积率——是指一个小区的总建筑面积与规划建设用地的比率。对于发
展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。

8、 建筑面积——建筑面积包括楼房的使用面积，结构面积和辅助面积，它的计算公式是：建筑面积＝套内建筑面积+公摊建筑面积。

9、 套内建筑面积——套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

10、 套内使用面积——套内使用面积，就是实际使用面积。实际使用面积包括阳台，全封闭阳台按全面积计算。

三、 问答题（每题10分，共40分）
1、 买房只能住七十年吗？为什么？
房屋是你的私人财产，享有永久的所有权和使用权，但住宅用地的使用年限是70年。届时国家有权将土地收回移作他用，但必须对你的房产作出补偿。如果你还需要继续使用土地，就必须再交纳土地使用权出让金。

2、 购房抵押贷款需要提供的资料有那些？
(1)、申请人和配偶的身份证、结婚证、户口复印件3份。
(2)、商品房买卖合同一份。
(3)、房价30%或以上预付款收据原件及复印件各1份。首期款银行缴款单。另 也有20%。
(4)、收入证明:申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等，包括工资单、个人所得税纳税单、单位开具的收入证明、银行存单等。如个体户需提供个体工商营业执照、近三月的税票，。农民提供村委会的收入证明。
无单位、又不是农民、又没有个体工商营业执照的可提供个人所得的税单，或居委会提供的收入证明。

3、 什么叫房地产？什么叫建筑密度？
房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分,
房产和地产总称为房地产。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。 房地产可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。
建筑密度是指建筑物的基底面积总和与占用地面积的比例(％)。

4、 礼仪上的“五个字”“六个勤”“五个请”“四步曲”“三轻声”“二满意”“一达到”请说明：
五个字：礼（礼貌侍人）勤（勤服务）精（精通业务）静（保持环境安静）洁（保持自身和环境清洁）
六个勤：手勤（勤帮客户拿东西）脚勤（顾客上门即上迎接）眼勤（密切关注在场顾客动静，顾客有求时，随时提供服务）耳勤（注意顾客的呼叫声）嘴勤（多向顾客介绍）脑勤（多思考）
五个请：请进、请坐、请喝茶、请看资料、请指导。
四步曲：顾客永远是对的、顾客是开发商的衣食父母、顾客花钱买的
是服务和品质、销售人员要先开口向客户打招呼。
三轻声：走路轻、说话轻、操作轻。
二满意：形象满意、服务满意。
一达到：达到成交目的。
5、 写出项目的优点。。不得少于１０个。
一、 近江边空气好、风景好、环境优美。临江的绝版地段,自然江景不可复制。
二、 小区内和小区外的配套完善。

三、 地段好升值空间大。占天占地,有独立的土地使用权证,定位风情商业与自然风光相互结合。
四、 江滨天地楼属于全框架结构，
五、 小区内建有大型的地下架空层2.2米高,车位达到900多个与住户的比率接近1:1，现百色的所有项目的停车位来说水岸花园的比率是最高的。在未来10年内停车位不会出现不足的情况。
六、 小区内绿化率高达46.25%
七、 物业
八、 交通便利
九、 定单式销售:在别的项目是房地产公司设计好后出售外立面是无法改变的，但是内部的结构是可以按客户的要求设计，只要方案经过本公司的设计部就可以按图施工。
十、 VIP增值
6、 什么是共有建筑面积？它包括那些部分？
共有建筑面积就是公摊面积。共有面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。
四、计算题（10分）
李先生看中项目8Ｘ5的天地楼，该商品房建筑面积为653.87
㎡，共六层，一层商铺面积为120㎡，二层商铺面积120㎡，三层住宅面积116.06㎡，四层住宅面积111.15㎡，五层面积88.08㎡，六层住宅面积98.58㎡。商铺单价为15000元/㎡(买一层送五层)，楼面总价为1800000元。按照楼面折扣98折，首付30%，现请算出8*15的首付款金额、贷款金额、30年月供金额及办理房产证的费用。（要求写出计算公式和答案及投资回报率的公式）（30年月供利率为60.73）
总房价：￥1764000元（0. 98折）首付：￥53万
贷款金额：￥123．4万元 月供：￥7494．08元/月
现江滨路租价：一层商铺/㎡ ￥33元---￥35元/月 二层商铺/㎡ ￥16元---18元/月
年回报：年租金/总房价 X100%
月回报率：月租金/总房价 X100%
该天地楼年回报： 月回报率：
办理产权：
测绘费1.36/㎡_￥889元_ 印花税0.05% ￥882元 印花税票 ￥5元
契税3% ￥52920元 产权登记费 ￥85元 产权转让3元/㎡ ￥1961元
工本费 ￥5元 备案费 ￥50元 白蚁费2元/㎡ ￥1308元
办理按揭费用:
测绘费1.36/㎡_￥889元_ 评估费0.4% ￥7056元 抵
押登记费 ￥85元
工本费 ￥20元 他项权证费0.05% ￥882 印花税 ￥5元
水表费: ￥800元 电表费: ￥350元 30立方水费: ￥42元
合计: ￥68234元
总价: ￥1764000元 单价: ￥14700元/㎡