房地产项目全过程成本管理.doc

房地产企业的成本管理长期以来，房地产企业因为行业的高利润，一般都不是十分关注成本管理，在当前地产新政的形势下，由于政府行为日益规范、市场竞争加剧，加强成本控制管理成了房地产企业修炼内功、提升竞争力的必修课。文/田林永房地产企业财务成本管理的水平直接关系到企业经济效益水平，企业的核心竞争力与财务成本管理有着重要的关系。为保证房地产企业不出现浪费现象，必须采取合理有效的成本管理措施，通过房地产企业财务成本管理可以帮助企业节约资源和成本。从房地产行业的发展特点看，由于在我国房地产属于新兴产业，行业发展时间较短，房地产企业在项目成本管理过程中存在一些误区，所以在项目实施过程中会出现一定的问题。随着社会经济的发展，我国房地产行业各种制度逐渐完善，房地产行业之间的竞争力也在制度规范化过程中增强。成本管理是决定房地产企业综合竞争力的重要指标，各个房地产企业只有把成本管理放在中心位置，才能增强企业的综合竞争力。精细成本管理财务成本管理主要是指企业生产经营过程中采取的费用、成本管理策略和措施，通过一系列的方法实现管理过程的科学性，主要活动包括计划、决策、预测、控制、核算、考核、分析等。财务管理成本管理的根本目的是帮助企业降低成本、提高经济效益。财务成本管理从特点上可以划分为财务成本决策、财务成本预测、财务成本核算、财务成本控制、财务成本计划、财务成本考核、财务成本分析等。这几个方面的财务成本管理存在内在的联系性，几类成本管理之间相互作用，形成一个循环的关系。只有从根本上对财务成本管理内容进行分析，才能做到事前预测的合理性，为计划和决策奠定重要的基础。房地产企业财务成本管理需要事中控制和核算，事后主要是进行考核和分析，形成一个完整的财务成本管理循环链条，最终才能帮助房地产企业实现全方位的财务成本管理。房地产企业在发展中需要实现收支的整体平衡，只有实现收入能够很好的弥补支出，才能实现长期的资本积累。在发展过程中，房地产企业会受到外压和内压，外压的来源主要是市场竞争，从我国房地产行业的市场发展特点看，这个行业利润相对较多，所以参与的企业同样较多，形成一个激烈的市场竞争环境。行业丰厚的利润是吸引投资者的主要因素，造成房地产企业市场竞争异常激烈，投资者要想在激烈的市场中取得胜利，必须实现产品的低成本，采取全面的财务成本管理是保证房地产企业项目产品低成本的重要途径。财务成本管理从指标角度分析比较复杂，因其涉及到的指标相对较多，指标本身也具有综合性特点，如何处理好综合性较强的财务管理成本指标是房地产企业必须解决的关键问题。房地产企业积极稳妥的开展财务成本管理工作，可以提高各方面的经济管理工作。具体体现为质量管理、技术管理、生产管理、劳动管理、物资管理等。企业实施财务成本管理工作，一方面可以帮助企业实现成本控制，提高经济效益；另一方面可以帮助企业提高其他方面的管理水平。有待完善随着经济社会的发展，房地产企业的规模越来越大。我国商品房交易市场不断改革和深化，房地产项目开发企业之间的竞争力逐渐增强。而成本是影响房地产企业经济效益的重要因素，如果房地产企业在项目实施过程中不能很好的进行成本管理，很难在激烈的市场环境下获取成功。通过分析可以看出，房地产企业成本管理的意义是财务成本管理实现的首要问题。当前很多房地产企业没有真正在财务成本管理过程中实现全过程、全员、全方位、全要素的管理，有些房地产企业对财务成本管理的认识不够，认为财务成本管理的重点是在设计阶段，而忽视项目实施过程中的财务成本控制。还有部分房地产企业认为财务成本管理的关键是材料和设备，只要把材料和设备管理好就能很好的控制项目成本。这些观点在房地产企业成本管理过程中都存在很大的问题，不能全方位、全要素的对企业成本进行控制。随着房地产企业发展速度的加快，房地产企业必须实现精细化的管理模式，才能适应行业发展的要求，哪怕是微小的成本也要在成本策略中考虑。同时成本要素统计过程中要坚持全面性原则。房地产企业项目实施周期长，企业的成本与企业全体员工都存在紧密的关系，企业在财务成本管理过程中只有实现全面管理，才能保证成本管理的合理性、有效性。我国房地产企业财务管理体系不健全、不完善是影响财务成本管理的重要问题，很多房地产企业没有建立与自身企业发展相适应的财务管理体系。财务成本管理一直处于粗放状态，无法满足现代企业发展的需要。部分企业在发展过程中建立一套相对完整的财务成本管理体系。但是在具体执行过程中形同虚设，没有从根本上发挥作用。房地产企业发展过程中各个岗位的职责设置不合理，导致企业员工出现干多干少一个样的状况、奖励惩罚不公的问题。如果房地产企业不能从根本上改变当前的财务成本管理方式，就会严重影响广大员工的积极性和创造性，对企业提高竞争力，实现全面发展是完全不利的，只有从根本上改变成本分配现状，才能完成房地产企业全面转轨、实现协调发展。此外，当前所采取的成本管理措施和管理方法落后。从房地产企业传统财务成本管理的方法分析，主要是利用财务管理部门的财务决算报告为依据，按照此方法对财务成本进行核算具有时间的滞后性的缺点。即使核算过程中发现问题，但是项目已经实施，无法进行相关的弥补工作。没有及时进行事前预测和事中控制，因此在项目完成阶段财务成本核算显得很被动。如果在财务账面上的成本出现失控状况，则无法挽回已经产生的损失。修炼内功必修课房地产企业在财务成本管理过程中应该树立系统管理意识，只有把企业财务成本管理看成是一个系统工程，才能从全局和整体角度出发，对企业进行全面成本管理。房地产企业成本管理必须坚持内容、方法、对象的全面性原则，针对企业不同的成本采取不同的财务成本管理策略和方法。随着社会经济的发展、市场经济的深化，房地产企业财务成本管理必须从市场竞争的实际出发，财务成本管理不仅要考虑物质成本，同样要考虑非物质成本。只有实现成本内容的扩展，才能完成房地产企业全面财务成本管理的目标。房地产企业所涉及到的成本主要有服务成本、产权成本、人力资源成本、环境成本等。针对如此多的成本只有采取科学、规范、合理的方法，才能保证管理的实效性。成本管理不仅要依靠管理层的努力，更需要全体员工的积极配合。实施过程中可以成立专门的成本管理委员会，通过设立机构进行全面管理。企业成本控制过程中需要财务总监、预算经理、总工程师等全面参与，才能保证成本管理工作顺利开展。房地产企业成本管理过程中可以采取目标成本管理的方式，责任体系明确，才能全面推进工作。对财务成本管理活动进行全面实时的跟踪，才能使各项工作取得圆满成功。房地产企业在财务成本控制管理过程中，可以根据本企业的实际状况建立监督考核机制和成本责任制，具体工作过程中，可以从工期、安全、质量等方面进行控制，把成本控制指标写入项目规划书。采取此种模式可以完善企业内部竞争机制，可以充分发挥资源优势，不断的搜集积累资料为全面推进成本管理策略奠定基础。通过定额编制的方法为企业制度成本策略，为控制成本实现利润创造条件。在成本管理过程中需要一定的技术支持，可以采取清单报价模式，此模式可以对房地产企业的整体成本进行控制和管理。工程量清单是市场经济发展的要求，通过工程量清单模式可以对项目实施过程中各种成本进行监控，从房地产企业的实际情况看，相同的工程量，各个企业的价格是完全不一样，充分说明房地产企业财务管理需要一定的技术指导。战略成本管理主要是按照企业的全局发展为对象，按照企业的总体发展战略制定财务成本管理目标。成本信息是财务成本管理的重要内容，主要把成本纳入企业财务成本管理整体框架中，才能形成财务成本管理要素的全面性。房地产企业只有从成本结构出发，对企业成本进行全面的控制、改善、了解，才能形成长久的竞争力量。才能从根本上把企业的外部环境和内部结构结合起来，房地产企业的价值链才能贯穿企业财务成本管理的全过程。房地产企业战略、财务成本管理策略的制定，必须从企业的竞争环境出发，通过对竞争对手的价值链进行整合分析，才能形成必要的财务成本管理信息，为制定合理的战略方针奠定重要的基础。房地产企业财务成本管理是一项系统的工程，只有从根本上完善房地产企业财务成本管理策略和体系，才能合理控制企业项目实施成本，为企业提高经济效益创造良好的条件。