江油房地产市场调查报告.doc

江油房地产市场调查报告

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2020年4月19日
文档仅供参考
江油房地产市场调查报告
（ 3月）
————集团3月调研资料
目 录
第一章 江油房地产市场投资环境分析
第二章 江油房地产市场分析
第三章 结论及建议
第一章 江油房地产市场投资环境分析
1、江油概况
江油市位于四川盆地西北部，涪江上游，龙门山脉东南。距离绵阳市30公里，成都160公里，市幅员面积2719平方千米，地理位置优越，气候条件宜人。江油市域总人口约90万人，常住人口基本与总人口持平，体现其在西部地区经济发展处于优势地位， 城市建成区面积40平方公里，城市人口达37万人，城市化率53%。
结论：当前正处于城市化快速推进，改进住房和刚需型住房加快建设时期。
2、交通条件
江油铁路运输条件十分优越，宝成铁路贯穿全境，江油火车中心站为全国最大的县级市火车站，成绵乐高铁年内运营，江油到成都只需1小时，到绵阳只需10分钟，另外，成绵乐高铁在江油设立江油站和青莲站（江油南站），正在建设的成西高铁还将在江油设立厚坝站（江油北站），江油铁路极为优越，能够通达全国主要大城市，江油在整个宝成铁路的地位高于绵阳等站。绵阳至江油高等级公路和绵广高速公路等构成江油公路的主干网络，驱车从绵阳到江油仅需30分钟，绵阳南郊机场已开通上海、北京、广州等8个城市航线，今年还将建设绵阳至江油第二快速通道—中绵路，江油至绵阳更为通畅，另外绵九高速（绵阳至九寨沟）今年将开工建设，使江油成为九环线上最为重要的节点。绵巴（绵阳至巴中）高速公路起点也距离江油城区不到20分钟。
结论：铁路、高速、航空各项运输条件均十分优越。
3、特色资源
李白故里，中国优秀旅游城市、四川历史文化名城，道教，火药发源地，哪吒文化起源地，江油拥有李白文化、三国文化、道教文化、火药文化和红色文化等独特的旅游资源优势。景观、景点资源丰富：建设中的5A级景区涪江六峡、李白文化产业园景区，建成的4A级景区：窦团山景区、李白纪念馆，打造中的4A景区：青莲李白故居、乾元山景区、佛爷洞景区、养马峡景区、藏王寨景区、吴家后山辛夷花景区，建成的3A级景区：天音洞、果语花溪，以及知名景区：白龙宫、观雾山等等，景观资源文化资源丰富。
矿产丰富，有金、大理石、煤、石油、天然气、石灰石、硫铁矿、石英砂等 ，市工业开发区具有良好的能源、建材、天然气等为发展工业可利用的资源优势，其中探明的矿产资源有14种。江油是四川重要的天然气生产基地，年产天然气7亿m3。
水资源源丰富，区内涪江河年水流量48亿m3，平通河年流量7亿立米，自产水量18亿m3，地下水总量3.9亿m3，可开发的水资源总量18.76亿m3。
结论：旅游资源、矿产资源、水力资源极其丰富。
4、经济发展情况
，实现地区GDP268.5亿元，增长12%；实现财政收入38亿元，增长17%，实现地方财政一般预算收入13.5亿元，增长15.3%。规模工业企业193户，实现规模工业总产值381亿元、增长17%，规模工业增加值113亿元、增长14%。实现服务业增加值97亿元、增长10.5%，社会消费品零售总额118.7亿元、增长15%，旅游总收入34亿元、增长58.9%。
结论：在四川的县级市中，江油的经济发展水平一流。
5、产业发展及固定资产投资情况
江油全市经济实力排在绵阳市前列，是绵阳副中心城市，工业发达。已形成冶金、机械、建材、化工、能源、食品等六大支柱产业，国家三线建设奠定了雄厚的重工业发展基础。境内有预计今年产值过百亿的企业攀长钢，有产值20亿元的神华集团巴蜀江电（另外神华集团投资150亿元建设天明电厂，建成后，江油将成为四川最重要的火电基地），产值将达到10亿元的四川矿业集团、四川国大、江油红狮、
拉法基双马、黄龙破碎、清香园、乳酸集团、等等。另外四
川模弛住宅工业有限公司将投资10亿元，建设年产值上千亿元的模块化住宅产业园。农业产业方面：九岭现代农业科技示范园、西屏獭兔养殖示范区等重大农业项目基本建成发挥效益。房地产市场：中铁集团、TCL集团、联想集团、广东佛山日新发展集团、成都链生集团、四川耀森集团、四川聚人集团、成都齐力、四川荣新集团、浙江久盛置业、重庆兄弟集团均在江油有开发项目。
结论：江油投资环境良好，吸引了很多大型企业前去投资，由于处于北方入川后第一个大型平原坝子，靠近成都绵阳距离近，优秀的景观资源，以及交通优势，吸引了大批企业投资。
第二章 江油市房地产市场分析
1、土地市场
江油市已售土地中有400亩尚未开发，预计开发量80万平米。 ，江油已经刻意在减少入市土地，由于 土地市场放量较多， 土地市场刻意收拢，当前放量土地基本开发。 首次土地出让正在进行中，出任面积约270亩。 6月26日，江油市推出的纪念碑街西段南侧、乾元路南段西侧地块88亩，以总价1.2亿元成交，约138万元/亩，起价为120万元/亩。另一块位于西环线东侧、诗仙路南侧118亩，总价1.69亿元，约143万/亩，起价为125万/亩。
结论：土地市场的表现比较合理，地块出任均有14%以上的溢价。
2、商品房市场
，全年商品房屋销售面积41.13万平方米。实现销售额16.76亿元。 ，商品房销售面积72.86万平方米，销售额20.5亿元。（以上数据包含商业地产）
结论：江油楼市成交量增长较快。商品房均价由 的1571元/㎡,上涨至 3753元/㎡。
3、存量房市场
全年商品房投资21亿元，增长16.7%，新居工程完成投资2.5亿元。现有存量房源： 江油开发量126万平米，销售面积72.86万平米，待售面积约60万平方米，其中的情况为 底，很多楼盘开始建设， 开发新项目较少，因此， 整个江油房地产市场应该趋稳，在国内大环境的影响下，可能出现先降价后反弹的情况，可是，江油房价降价空间较小，很多楼盘的售价在3700元左右。
结论：江油房地产市场发展稳定，适合分期投资开发。
4、 开发市场情况
江油房地产市场备案规模特别大，可是实际开发和放量特别少。这种可能是出现在江油这样一个中等规模城市的常规案例。例如，85万平米城市综合体富乐·领江项目，按照当前的开发进度（ 4月开工，当前封顶了6万平米，在建4万平米）预计开发年限为 ，再如江油 楼市代表作品——75万平米城市综合体圣名国际广场项目， 初开发，当前的一期23万平米住宅封顶，二期商业预计 才能开工，存量9万平米，对于 的住宅市场根本没有威胁，预计开发时间为6年。江油这类项目规划体量庞大的项目特别多，可是年开发量特别小，以上例子富乐领江为例，年开发量不到9万平米，而且还要加上商业面积，圣名国际广场年开发量不过12万平米，也要加上商业。
结论：表面光鲜热闹，大盘多，实质上江油市场基本全部为小盘。
5、 开发楼盘 存量房及续建开发情况
圣名国际广场 开发量23万平米，去量16万平米，存量8万平米， 没有新开发量入市；富乐领江 开发量8万平米，基本售完， 新增入市5万平米；东城尚品在建面积12万平米，去量8万平米，存量4万平米， 无新投入量（具体详见附表一）。
结论：当前统计开发量和存量需要 和 两年才能消化完成，可是考虑到 、 江油新增项目较少（大多数地块根据城市建设情况在2年内不具备出任条件，核心城区地块基本出让完毕，其它郊区基本不具备开发条件）的情况，因此，总体开发量比较合理，略有小风险。
6、购房客群分析
当前在售楼盘中，本地客户占80%以上，核心客户群体大部分属于改进性居住客户。有一定的购房消费经验，追求性价比较高的产品。购买群体主要来源于个体户、民营企业主以及从事当地优势产业的人群。适度做好对周边区县的广告宣传是可取之处。
结论：主要还是江油市城区客户为主，辅以周边乡镇客户，做好周边区县的营销，是伴随江油城际高铁发展以及教育优势的新体现。
第三章 结论及建议
一、结论：江油楼市供应产品多元，呈现出较为成熟的发展状态，写字楼、商铺、酒店式公寓、SOHO等产品的出现，表现出江油市场快速的发展，以及体现了江油地区经济实力。
江油的十二五规划预计江油城市人口将达到50万，可是其中很大一部分是靠农村人口转籍来完成的，现在的江油市场对于有特色、改进型的高端住宅还是有一定的需求；对于大众化，高容积率的中低端住宅已经没有了竞争优势。普通住宅开发的利润空间很小，项目的销售进度很慢，存在很大风险。
虽然当前江油市场对联排以及花园洋房有一定的需求量，可是受规划容积率的限制，城区内不可能大量出现此类产品来供应市场,因此我们建议尝试培育新的板块。
龙凤水电站库区所处的青莲镇是四川的省级风景名胜区，因李白而蜚声中外。成绵乐城际高铁起于成都，沿宝成铁路引入江油，其中就有青莲站。该区块风景秀丽，又有文化积淀，高铁站建成后交通更加便利，发展潜力不容小觑。适合打造高端住宅区、旅游地产、养生地产等多重组合。但由于库区地势低洼开发成本较高，开拓新的市场也存在一定风险。
据了解已有多家公司看好青莲镇涪江边板块，其中一家企业签订了开发意向协议。鉴于我们良好的政府关系以及社会资源，江油市青莲镇涪江边的地块还是值得继续关注。
结论：青莲镇涪江板块，江油城区河西板块（景观资源丰富，交通条件未来的绵九高速过境，距离绵阳城区不到20公里）成为开发优势地块，江油市场需要更完整的产品供应市场需求。随着江油城市的扩大，对于旧城改造地块，建设综合体能够满足江油当前落后的零售品牌需求，特别是高端酒店和百货。