某小区项目可行性研究报告.doc

济南市五顶茂岭山庄住宅小区项目可行性分析
一、 总论
（一） 工程概况
1． 项目名称：济南市五顶茂岭山庄住宅小区
2． 建设地点：济南市工业南路562号
3． 建设单位：开元房地产开发公司
4． 工程概况：项目占地24900㎡，总建筑面积42600㎡，其中小高层住宅23600㎡，多层住宅16800㎡。工程总投资13730.07万元，每平方米造价3223.02元。
5． 资金来源：企业项目资本金 2000万，不足部分由商业银行贷款及预售房款解决。
（二） 可行性研究报告编制依据
1. 开元房地产开发公司与济南市第五化工厂签订的《国有土地使用权转让合同》；
2. 济南市规划设计院《工业南路沿线控制性详细规划》；
3. 济南市建筑工程学院设计研究院《“五顶茂岭山庄住宅小区”项目初步规划方案》；
（三） 可行性研究报告研究范围
根据项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。
（四） 可行性研究结论
根据收益计算，税后项目的财务内部收益率为13.37%，财务净现值（Ic=12）107.03万元，投资回收期3.97年，其经济效益良好，项目可行。
（五） 主要经济技术指标 （见表1）
（六） 存在问题和建议
从目前房地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时对初步确定的住宅户型和功能标准做进一步的市场调研，要根据市场变化做出更为准确的市场定位。
二、 市场分析与营销战略
（一） 济南市当前住宅市场分析
济南市住房市场的发展状况有以下特点：
1. 政策的效应作用非常显著；
2. 市场比较明显地处于景气状态；
3. 个人购房比例大幅度提升（如图1所示）；
4. 商品房以“白领阶层”和私营企业主为购买主体。
表1 项目经济技术指标
序 号
项 目 名 称
单 位
指 标
1
总占地面积
平方米
24900
2
总建筑面积
平方米
42600
3
建筑容积率

1.3
4
绿化面积
平方米
2010

5
综合售价 小高层住宅
多层住宅
配套公建
元/平方米
元/平方米
元/平方米
4200
3500
5000
6
建设投资
万元
13730.07
7
每平方米建设投资
元
3223.02
8
投资利润率
%
15.85
9
内部收益率（税后）
%
13.37
10
净现值（税后）
万元
107.03（i=12%）
11
回收期（税后）
年
3.97

图1 购房比例对比图
（二） 本项目区域市场调查
1． 该小区位于工业南路西端，西临二环东路，交通便利；
2． 人口较为密集。东部是济南市的工业区，在此上班的工人多在此购房居住
3． 该地区居民收入平均每月2000～3000元左右；
4． 住房档次以中档为主，高档为辅，中高档结合，价位在3000～4000元/㎡左右。
（三） 营销战略
1. 营销推广策略
(1) 广告宣传策略
五顶茂岭山庄住宅小区项目要针对确定的目标群体，按计划﹑分阶段﹑系统地进行广告宣传，具体宜采用的宣传媒体和方式应根据其效果和费用而定，广告宣传费用列入项目开发成本。
(2) 促销策略
本项目销售对象主要是：拟更新换代商品房的消费者；中高收入的消费者；驻济南市办事机构商用或商住；其他消费者。
最佳销售时机根据小区广告宣传效果和试销情况，以及市场情况而定。
拟采用多种促销手段，包括：广告宣传；内部认购；人员直销；举办展销会等。
2．定价策略
(1)价格定位
项目价格定位为中高档住宅，考虑上述因素，小高层住宅价格定在3800～4500元/㎡，多层住宅在3000～4000元，配套公建在4500～5500元/㎡。
(2)定价方式
主要按期房价﹑现房价﹑综合价﹑集团购买价，并考虑楼层差﹑朝相差﹑地段位置差。定价方式突出小住宅小区内环境﹑地段位置﹑楼层及朝向等购房因素的差异。
三、 项目选址及建设条件
（一） 位置优越
项目建设地块位于工业南路西端，紧靠市五顶茂岭山和百花公园，自然环境优越，随着“人与自然和谐发展”居住观念的建立，该小区的开发建设具有无可比拟的区位优势。
（二） 交通方便
小区周围有多条公交线路经过：47、87、80、10、23路等，交通十分便捷。
（三） 建设场区“五通”条件具备
（四） 住宅小区商业及文化教育配套设施齐全
小区附近有七里河综合批发市场、七里河菜市场、万嘉隆超市、市中心医院、省图书馆、七里河小学、甸柳一中等社会配套，充分满足小区生活需要。
（五） 土地征用情况
开发土地以定点拆迁方式获得济南市第五化工厂生产用地24900㎡，采用转让变更方式办理用地手续。
四、 建设规模及功能标准
（一） 建筑面积和内容
初步规划总建筑面积42600㎡，其中小高层住宅23600㎡，多层住宅16800㎡，配套公建2200㎡。
（二） 功能设施标准
1． 建筑使用功能
五顶茂岭山庄住宅小区住宅建筑功能和配套设施按相应的标准规划设计。
2． 设施标准
住宅的室内环境，设备与设施，以及消防、安全防护等基本要求须符合《山东省城市住宅建设标准》和有关规范，并按中高档住宅有关标准设计。
（三） 工程项目一览表
依据初步规划方案，五顶茂岭山庄住宅小区主要工程项目见表2。
五、 建设方案
（一） 总体规划布局
1、 小区整体规划设计原则
（1）高绿化低密度；
表2主要工程量一览表
序 号
项 目 名 称
说 明
1
土建工程
建筑面积42600㎡
1.1
1.1.1
1.1.2
1.2
1.2.1
1.2.2
1.2.3
1.2.4
1.3
1.3.1
1.3.2
小高层住宅
A3
C6
多层住宅
A1
A2
B4
B5
配套公建
商业服务
会所
建筑面积23600㎡
建筑面积8000㎡
建筑面积15600㎡
建筑面积16800㎡
建筑面积4200㎡
建筑面积3900㎡
建筑面积4050㎡
建筑面积4650㎡
建筑面积2200㎡
建筑面积1800㎡，C楼西端
建筑面积400㎡，A楼东端
2
给排水工程
水箱、水池、水泵机房
3
普通消防系统
住宅区
4
变配电工程（强电）
配电房、变配电设备
5
照明工程
小区照明
6
通讯工程
普通电话配线
7
火灾报警及安全监视
公共场所火灾报警，可视防盗门
8
通风工程
地下停车库通风
9
闭路电视
住宅区
10
室外工程
室外绿化及部分道路场地
（2） 综合服务配套设施齐全；
（3） 户型设计适应“升级换代”居住要求。
2、 总平面布局
五顶茂岭山庄住宅小区总平面由4块形状较为规则、大小不同的住宅建筑组合而成，中间间隔有绿化带，小区内设有会所和商业服务点，区内空间布局合理。
交通组织
小区交通由小区出入主通道、小区次干道和小区道路组成。道路宽度和消防通道按城市住宅小区建设标准规划，地下停车库出入口分别设于小区东面主出入口。
（二） 建筑方案设计
根据济南市总体规划，小区规划设计旨在创造一个舒适、方便、安全、优美的居住环境，并按照“统一规划、分期实施、配套建设、充分利用土地”的原则，综合提高经济效益和社会效益。拟采用简练的现代构成手法，体现建筑的时代气息和21世纪新的居住理念。
六、 项目实施进度安排
本项目拟采用滚动开发的方法，分三年开发完毕。第一期2005年初开工，开发A1、A2多层住宅和A3小高层住宅及会所。区内部分道路、市政管网的建设和小区绿化计划一年内完成大部分，小高层用一年半。第二期2006年初启动，开发B4、B5多层住宅，一年内完成。第三期2007年初开工，开发C6小高层，计划开发期为一年
半。详见表3。

表3项目开发面积计划表
开发面积（㎡）
04年
05年
06年
07年
高层
6000
2000
1000
5600
多层
8100
8700

公建
400
1800

合计
14500
12500
1000
5600
3、 投资估算与资金筹措
（一） 投资估算
根据建设单位提供的项目土建工程基础数据，按本项目设计方案确定的建筑面积、结构、建设标准，以及可行性研究财务评价的有关取费要求，估算总投资造价见表4和附表1。
序 号
项 目
开发产品
成 本
分 期 计 划 进 度
05年
06年
07年
08年
09年
1
土地费用
6000
3000
3000

2
前期工程费
168.6
56.2
56.2
56.2

3
基础设施建设费
124.5
41.5
41.5
41.5

4
建筑安装工程费
4484
1424
1188
1200
672

5
公共配套设施建设费
2033.21
508.3
508.3
508.3
508.3

6
开发间接费

7
管理费用
168.91
31.58
39.48
39.48
42.58
15.79
8
销售费用
337.84
63.17
78.96
78.96
85.17
31.58
9
开发期税费

10
其它费用

11
不可预见费
168.91
31.58
39.48
39.48
42.58
15.79
小 计
13485.97
5156.33
4951.92
1963.92
1350.64
63.16
12
财务费用
244.1
39.72
92.56
109.3
2.43

合 计
13730.07
5196.05
5044.57
2073.22
1353.07
63.16
表4五顶茂岭山庄住宅小区项目投资估算 单位：万元
（二） 资金筹措
项目总投资13730.07万元，项目资本金2000万元，分两年等额投入；商业银行贷款1549.23万元；按国家对商品房销售的有关规定，不足资金从预售房款中解决。详见附表3。
七、 经济效益分析
（一） 住宅销售价格
根据工程所处位置、周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风
险和工程建设成本等综合因素，小高层住宅4200元/㎡，多层住宅3500元/㎡，配套公建5000元/㎡。
（二）销售进度及付款计划
本项目计划在五年内完成销售，所有业主在两年内等额支付清房款，见表5。
（三）盈利能力分析
项目在计算期内经营收入16892万元，可获利润总额2176.44万元，可分配利润
1458.23万元。项目缴纳的经营税金为986.49万元，企业所得税718.23万元，合计缴纳税金1704.72万元。详见附表3。
项目投资内部收益率（所得税后）为13.37%，在内部受益率为12%时净现值可达107.03万元，投资回收期3.97年。详见附表4和附表5。
（四）清偿能力分析
按照项目的借款条件和还款计划，从第三年开始分两年偿还本息，第一年还款1753.52万元，第二年还款39.81万元，总计付利息111.73万元。详见附表6。
（五）资金平衡分析和资产负债分析
在项目计算期内，各期资金的来源与运用是平衡的。从总体上看，项目的清偿能力是较强的。资金平衡分析详见附表7。
表5 各类建筑销售计划表（㎡）
项 目
合计
05
06
07
08
09
小高层住宅
23600
4720
5900
5900
4720
2360
多层住宅
16800
3360
4200
4200
3360
1680
配套公建
2200

2200

八、 风险分析及对策
（一） 市场风险分析
1． 从济南市目前住宅市场来看，出现了住房供过于求的情况，除了市场有效需求不足，房价超过消费者的承受能力等原因外，小区位置偏僻，设施不配套，交通不方便，缺乏良好的居住环境是其重要原因。
2． 做好方案规划。项目市场定位建立在住宅小区合理规划的基础上，包括小区总体规划、配套环境规则、户型规则等。应重点从方案的规划和户型的设计上赢得消费者，减小项目的市场风险。
（二）经营管理风险分析
1． 本项目主要应加强市场营销工作，多渠道、多种方式推广促销，加大定向目标客户协调力度，抢先签署预售合同，减少项目市场销售风险。
2． 在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制各项开发建设成本费用，降低投资成本。
3． 做好物业管理和售后服务工作。
九、 结语
通过上述对五顶茂岭山庄住宅小区项目可行性的详细分析，该项目的选址和建设条件较好，具有一定的市场销路，财务分析结果表明，项目的经济效益良好，项目可行。同时，项目也存在一定的市场风险、财务风险和经营管理风险，在项目实施中应采取相关措施，降低成本，减小风险，避免项目的失败。
参考书目： [1] 中华人民共和国城市房地产管理法
[2] 城市商品房预售管理办法
[3] 商品房销售管理办法
[4] 城市房地产开发经营管理条例
[5] 城市国有土地使用权出让转让规划管理办法
[6] 中华人民共和国土地管理法

附录

附表1 项目总投资估算表 单位：万元
序 号
项 目
总 投 资
估 算 说 明
1
开发建设投资
13730.07

1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
1.7
1.8
1.9
1.10
1.11
1.12
土地费用
前期工程费
基础设施建设费
建筑安装工程费
公共配套设施建设费
开发间接费
管理费用
销售费用
开发期税费
其它费用
不可预见费
财务费用
6000
168.6
124.5
4484
2033.21

168.91
337.84

168.91
244.1

2
经营资金

3
项目总投资
13730.07

3.1
3.2
3.3
开发产品成本
固定资产投资
经营资金
13730.07

附表2投资使用计划与资金筹措表 单位：万元
序号
项 目
合 计
1
2
3
4
5
1
总投资
13730.07
5196.05
5044.57
2073.22
1353.07
63.16
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5

自营资产投资
自营资产投资借款建设期利息
自营资产投资方向调节税
经营资金
开发产品投资
其中：不含财务费用
财务费用

13458.97

244.1

5156.33

39.72

4951.92

92.56

1963.92

109.3

1350.64

2.43

63.16

2
资金筹措
13730.07
5196.05
5044.57
2073.22
1353.07
63.16
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
2.5.1

2.5.2
2.5.3
资本金
预售收入
预租收入
其他收入
借款
固定资产投资长期借款
自营资产投资人民币借款
自营资产投资外币借款
房地产投资
自营资产投资建设期利息借款
经营资金人民币借款
2000
10180.84

1549.23

1000
2973.95

1222.1

1000
3717.44

327.13

2073.22

1353.07

63.16

附表3损益表 单位：万元
序号
项 目
合 计
1
2
3
4
5
1
经营收入
16892
3158.4
3948
3948
4258.4
1579.2
1.1
1.2
1.3
商品房销售收入
房地产租金收入
自营收入
16892
3158.4
3948
3948
4258.4
1579.2
2
经营成本
13730.07
2608.71
3157.92
3157.92
3432.52
1373
2.1
2.2
商品房经营成本
出租房经营成本（摊销）
13730.07
2608.71
3157.92
3157.92
3432.52
1373
3
出租房经营费用

4
自营部分经营费用

5
自营部分折旧、摊销

6
自营部分财务费用

7
经营税金及附加
986.49
184.45
230.56
230.56
248.69
92.23
8
土地增值税

9
利润总额
2176.44
365.24
559.52
559.52
577.19
114.97
10
弥补以前年度亏损

11
应纳税所得额
2176.44
365.24
559.52
559.52
577.19
114.97
12
所得税
718.23
120.53
184.64
184.64
190.48
37.94
13
税后利润
1458.23
244.72
374.88
374.88
386.72
77.03
序号
项 目
合 计
1
2
3
4
5
1
现金流入
16892
3158.4
3948
3948
4258.4
1579.2
1.
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
1.7
售房收入
租房收入
自营收入
其他收入
回收固定资产余值
回收经营资金
净转售收入
16892
3158.4
3948
3948
4258.4

1579.2
2
现金流出
15434.79
5501.03
5459.77
2488.42
1792.24
193.33
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
2.6
2.7
2.8
固定资产投资
开发产品投资
经营资金
自营部分经营费用
出租房经营费用
经营税金及附加
土地增值税
所得税

13730.07

986.49

718.23

5196.05

184.45

120.53

5044.57

230.56

184.64

2073.22

230.56

184.64

1351.07

248.69

190.48

63.16

92.23

37.94
3
净现金流量
累计净现金流量
1457.21
-2342.63
-2342.63
-1511.77
-3854.4
1459.58
-2394.82
2466.16
71.34
1385.87
1457.21
4
所得税前净现金流量
累计所得税前净现金流量
2175.44

-2222.1
-2222.1
-1327.13
-3549.23
1644.22
-1905.01
2656.64
751.63
1423.81
2175.44
计算指标 所得税前 所得税后
内部收益率（FIRR） 19.8% 13.37%
财务净现值（FNPV） 417.2 107.03
投资回收期（年） 2.83 3.97
基准收益率（Ic） 12% 12%
附表4 财务现金流量表（全部投资） 单位：万元