广东某房地产项目财务分析及管理措施.doc
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1、*项目财务分析及管理措施一、 投资与收入估算(一)投资估算:1、估算依据:(1)广东省及*市建设相关部门规定(依据广东省建设厅、*市政府等网站公示内容确定)。(2)建安工程费用、小区配套建设费、建设和销售管理等费用根据经验数据估算,其他费用(费率)根据“广东省价格信息网”及相关国家规定确定。2、估算方法如下表:序号工程项目费用名称单位数量单价(费率)合价(RMB元)备注一土地使用费1土地使用费(拍卖价)宗12土地登记公证费宗115961596二勘察设计费及前期费用14597400.531地形图测绘费192290.142692.06土地面积为计算基数2定点费19229238458土地面积为计算基
2、数3地质勘察费M120055660004建筑设计费9125810912580建筑面积为计算基数5施工图审查费912581.5136887建筑面积为计算基数6放线费处486028807招标费元1420870000.001142087建筑安装工程费为计算基数0.1%8监理费元1420870000.002284174建筑安装工程费为计算基数0.2%9预结算审计费元1438768900.003431630.67建筑安装工程费为计算基数0.3%10施工合同鉴证费元1420870000.0001419892.18建筑安装工程费为计算基0.14%11设计勘察合同鉴证费9125800.0007638.8061
3、3市政配套费(含消防设施配套费)元1420870000.04建筑安装工程费为计算基数4%14建设项目环境影响评价收费项112.512.515排污许可收费项12000200016避雷安装检测费912580.000010.91258建筑面积为计算基数17河道维修建设费元3170708000.0005158535.4销售额为计算基数19防空地下室易地建设费5384101019229*28%=538420工程质量监督费912582182516建筑面积为计算基数21墙改费(民用)912588730064建筑面积为计算基数22城市房屋安全鉴定费912582182516建筑面积为计算基数23白蚁防治费912
4、582182516建筑面积为计算基数三建筑安装工程费1420870001单位工程建安工程费912581500136887000建筑面积为计算基数2电梯安装工程项13400000四小区配套建设费1道路给排水围墙等室外工程项12绿化工程64424528989019229*33.5%=64423室外供电安装工程项14供配电增容费(贴费)KW300075225000 直接费小计186700886.5五、管理费6344623.071建设管理费元186700886.50.0173173915.07按直接费计1.7%2销售管理费元3170708000.01销售额为计算基数1%六税费1营业税及附加元31707
5、08000.055销售额为计算基数5.5%2建筑面积测量费套57310057300单元套数为计算基数3房屋竣工登记费套5738045840单元套数为计算基数七利息7203128.51利息(按年利率均衡投入)元17203128.57203128.5按直接费计八不可预见费5601026.5961不可预见费元186700886.530.035601026.596按直接费计3%合 计223391698.7其中建设期贷款利息估算如下(建设期两年,按年均衡投入,年利率5.85%):按35%自有资金,即贷款额为186700886.565%=121355576.2(元)各年贷款本金:121355576.22=
6、60677788.1(元)第一年贷款利息:60677788.125.85%=1774825.3(元)第二年贷款利息:(60677788.1+1774825.3+60677788.12)5.85%=5428303.2(元)建设期贷款利息合计为:7203128.5元经估算本项目投资额为RMB9元,即RMB22339.2万元,2929.4元/平方米。(二)收入估算:根据提供的数据收入估算表如下:序号项目单位数量单价(元/平方米)合价(RMB元)1住宅平方米5425826001410708002商业平方米220008000176000000合计317070800经估算本项目收入额为RMB3170708
7、00元,即RMB31707.1万元,4157.9元/平方米二、财务评价:(一) 利润计算表(损益表):序号项目名称单位金额计算方法1项目成本万元22339.2投资估算2资金筹措万元22339.22.1资本金万元7818.72.2借款万元14520.53经营收入万元31707.1收入估算4利润总额万元9367.93-15所得税万元3091.407433%6税后利润万元6276.4934-57投资利润率%41.9428资本金利润率%80.362.1(二) 现金流量表:按投资在建设期两年内均衡投入,三年内全部销售完,销售率分别为30%、50%、20%,项目全部现金流量表及内部收益率试算如下:单位:R
8、MB万元序号项目合计年份123销售率30%50%20%1现金流入31707.19512.1315853.556341.421.1销售收入31707.19512.1315853.556341.421.2其他收入02现金流出25430.60712097.022112715.30352.1开发投资经营22339.211169.611169.62.2所得税3091.407927.42211545.7035618.28143净现金流量6276.493-2584.89213138.24656341.424累积净现金流量-2584.8921553.35446894.77445折现系数(i=10)0.9090
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