传统的房地产管理与现代物业管理之间的区别.doc

传统的房地产管理与现代物业管理之间的区别传统意义上的房地产管理是房地产企业从某种程度上的自我管理模式，基本上管理不规范，不合理等等.而物业管理企业是专门从事相关管理工作的企业，具有专业化、合理化、经济化以及社会效益化的特征，物业管理的定义就是业主或业主委员会与其选聘的物业管理企业，按照物业管理合同的约定，对物业管理区域及其配套的设施设备及相关场地进行维修、养护和管理，维护相关区域内的公共环境、卫生和秩序的活动。可见，是集专业性和作为企业的盈利性相结合的新型行业！并非传统上的房屋集中管理！物业管理是城市现代化的重要手段，是调整管理体制的重要变革，是21世纪发展潜力最大，影响力最广泛的几大产业之一。物业管理与传统房地产管理相比，有着本质的区别。 （一）管理体制的区别 传统房地产管理是计划体制下的产物，行政化、福利型，分散式、多头管理是其主要特征，主要表现在“两多两少”：一是管理部门多，政出多门，一个物业多家管理，中间环节多，谁都负责，谁都不负责，难协调，矛盾多；二是约束机制多，管理单位的意见带有行政性指令，一时管理单位说了算，住户处于被动和被管理的位置，约束住户的多，监督管理机制少；两不是：服务少，经费渠道少。这样一来，造成政府负担越来越重，房管单位的包袱越背越重，管理机构不健全，管理经费没，管理服务跟不上，住户要求难满足这样一种被动局面。 而物业管理是市场经济的产物，具有法人资格的物业企业与物业所有者或使用人签订契约合同，用经济手段进行社会化管理与专业化服务，是有偿行业，其本质区别：前者是计划经济体制下的行政行为，是无偿的；后者是市场经济体制下的企业行为，是有偿的。 （二）管理内容的区别 物业管理主要包括两个内容：一是对物业的管理；二是对人的服务。对物业的管理就是对房产及其配套设施，居住环境进行综合管理（对人的服务，就是向产权人和使用人提供多方位的服务，这种服务不仅是物质的，还包括精神方面的。比如签订文明公约，树立良好的情操和风范。物业公司既管“物”又管“人”，通过对“物”的管理和对“人”提供良好的服务，寓管理于服务之中，实行全面管理。两者最大的差别是“服务”，前者只注意“物”，后者是“物”，“人”都管，更重要的是对人的服务。 （三）产权结构的区别 物业管理的实质是所有权、经营权、管理权分离。物业管理公司所管的房屋有公产、私产、单位产权等多种产权形式。传统的房地产管理一般是谁建房谁管，产权归单位，个人是使用者而不是产权人。由于使用者不是产权人，连租金管理费也很难收齐，更不要说收取维修基金等必须费用。 （四）管理机制的区别 物业管理委托人和受托人都是只有法律下等关系的机构，双方自由选择，签订合同，不受外界干预，各自承担合同项下的权利和义务。产权人和使用人可以参与管理，有一定主动权，并可以监督物业管理公司的管理活动。传统房地产管理的管理者与使用人不能很好协调，使用人不能选择管理者，在管理中也没有参与的权力，双方很难沟通，容易形成矛盾。10、物业管理与传统房地产管理有什么区别？物业管理作为城市管理体制的重大改革，与传统的房地产管理相比，从观念上、管理模式上以及在管理的内容、广度和深度上都有着本质的区别，主要体现在以下4个方面。 （1）管理体制不同 传统的房地产管理是在计划经济体制下由政府或各部门、企事业单位采用行政手段直接进行福利型的封闭式管理，管理单位是终身制。物业管理则是专业化的企业通过市场由产权人选择，并且通过合同的方式实行在规定期限内的聘用制，用经济手段进行社会化管理有有偿服务。即传统的房地产管理是计划体制下的政府行政行为，是福利型的、无偿的；物业管理是市场经济体制下的企业行为，是经营型的、有偿的。 （2）管理内容不同 传统的房地产管理多年来一直以单一的收租养房为主要内容，管理内容单一。实际上由于是福型的低租金，收民租也养不了房，需要政府的大量财政补贴，盖的房越多，包袱就越重，形成了恶性循环。物业管理则是对房屋设备设施等实行多功能、全方位、综合性经营管理与服务，既管物业以服务于人，以对物业有形的“物质”（房屋主体、设备设施等）的管理为基础，以该物业的产权人和房屋使用人为核心展开与此相关联的各项服务与管理工作，以人为核心提供精神和物质两方面的服务。物业管理企业通过自身的经营渠道，形成正常的造血功能，以业养业，政府不难补贴，实现资金的良性循环。 （3）秘管房屋 产权结构不同 传统的房地产管理，不论是政府还是单位管理的房屋绝大多数是国家或单位所有，是公产，其产权关系单一，房屋使用人仅是承租都而不是产权人。随着住房制度改革的深入和房屋商品化的进程，产权结构发生了根本变化，国家或单位所占的比重越来越少，已形成国家、单位、个人，包括港、澳、台及外国人拥有产权的多元化格局。 （4）管理机制不同 传统的房地产管理是管理者按自身的意志去管理用户，与用户是管理与被管理的关系。用户无法选择管理者，很少有监督权，而谈不上决策权，处于被动地位。物业管理则是产权人和房屋使用人有权通过市场选聘物业管理企业，物业管理企业也有权接受或不接受选聘，双方在完全平等的原则下，通过市场竞争双向选择。签订物业管理委托合同，明确各自的权利、义务，产权人和房屋使用人参与重大事项的决策。物业管理企业怀产权人和房屋使用人是委托与被委托、服务与被服务的关系。传统房产管理是计划经济管理模式下的行政型福利性的管理。实施管理的实体是政府的一个职能部门，即房管部门。由于房屋是国家财产（产权单一化），房管部门代表国家行使行政手段管理房产，房管部门处于一种主导地位，住户则处于被管理的地位，房管部门与住户之间是管理与被管理的关系。在管理内容上，房管部门主要是对房屋及设备进行维修和养护，管理内容单一。房管部门提供的劳务是无偿的，执行的是“以租养房”的方针。由于实行的是低租金制度，因此只能靠大量的财政补贴来填补管理经费的短缺。结果，政府建设的房屋越多，国家财政负担越重。物业管理是市场经济管理模式下的经营型服务性的管理。实施管理的实体是具有法人资格的专业企业。由于房屋产权属个人所有（产权多元化），物业管理企业通过合同或契约，接受业主委托（雇用），代表业主并运用经济手段经营管理物业。业主处于主导地位，而物业管理企业则扮演了“大管家”的角色，物业管理企业与业主之间是服务与被服务的关系，其管理行为属企业行为。在管理内容上，物业管理企业除对物业进行维修养户外，还提供专项服务和特约服务，即多功能全方位统一管理。物业管理企业提供的服务是有偿的，执行的是“以业养房”的方针，其管理经费来自于从业主收取的管理费、服务费。所以，物业管理能在市场经济条件下生存与发展。综上所述，物业管理和传统房产管理虽然都是对城镇房地产实施管理，但它们之间无论是在管理模式、管理手段、管理观念和管理关系，还是在管理的深度和广度上均有着很大的区别。物业管理与我国传统的房屋管理相比较，主要有5点区别： 一是政府所起的作用：在传统的房屋管理体制下，政府(包括街道、房管所、机关和企事业单位)都是直接参与房屋管理；物业管理则是实行企业化的管理，政府各个部门不直接参与物业 的具体经营和管理，而是通过制定行政管理法规、规章来规范物业管理活动并指导、监督物业管理的运作。 二是管理形式：过去是多个产权单位、多个管理部门的分散、多头管理，小区居民要和各个部门打交道，包括街道、居委会、派出所、环卫、绿化、消防以及水、电、煤气等众多部门；物业管理则是统一的综合性管理，居民只要面对一家物业管理企业即可解决上述生活中的问题，克服了在管理中经常出现的各自为政、扯皮推诿的弊端。 三是管理内容：过去的管理内容单一，一般只局限于单纯的房屋维修，管理效果不好，物业寿命短，造成社会财富浪费。物业管理则是对管辖范围内的房屋及配套设施的专业化管理和养护及对住户的全方位多层次的服务，有利于发挥住宅小区和各类房屋的整体功能和综合利益，有利于开展好社区服务。 四是经费来源：过去的管理是以行政手段为主，经费来源于低租金和国家的财政补贴，管理服务是无偿提供的，是福利型的管理体制：物业管理则是一种有偿服务，实行社会化、专业化、企业化、经营型的管理，走上了以业养业、自我发展的道路。小区的管理有了造血功能，既减轻了政府的压力和负担，又使管理经费有了稳定来源。 五是住户的作用：过去的管理是由政府的职能部门以行政手段对房屋进行管理，由于是无偿管理，住户只能被动接受，别无选择；物业管理则是实行业主自治管理与物业管理企业专业化管理相结合的一种管理模式，从管理单位的终身制到业主自由选择实行聘用制，摆正了业主与物业管理单位的关系。业主委员会代表全体业主的利益，可以选聘或解聘物业管理企业，并有权审议、监督物业管理企业的年度计划和财务收支情况，能够真正行使业主的权利和作用。 传统的房屋管理和现代物业管理的区别是计划经济与市场经济两种体制差别的具体表现。传统的房屋管理是福利型住房制度的一种自然延伸，是回避房屋的商品特性的产物。而物业管理是建立在把管理、服务视为一种可等价交换的商品，这种商品性、市场性是物业管理的根本性质和最主要特征。第二节 传统的房屋管理与市场化的物业管理的区别 为了更好地了解市场化的物业管理的特点，有必要同过去传统的房屋行政管理进行对照 与比较。 一、传统的房屋管理 通常是以行政手段管理，其管理单位是政府的一个职能部门，如市、区房管局和基层单 位房管所。传统房屋管理单位属于事业性质。由于房管部门管理的房屋是国有财产(产 权单一)，而房管部门又是政府的一个职能部门，所以产权和管理权是合一的。一般是对房 屋及其附属设备进行维修、养护，工作比较单一，管理水平也不需要很高，通常房管所只要配“一员三工”便可以负责一个片的房屋维修管理。“一员”为房管员，每月定期收房租， 如果住户有问题，只负责传递信息，而且只围绕房屋的维修方面；“三工”即瓦工、木工和壮工，也就是维修的基本队伍，几个房管员才配上一个水电工。其维修经费来源有两种：一 是收取的低租金(由于国家采取的方针是福利型的住房制度，故靠收房租是非常少的)；二是大量的靠国家财政补贴。所以国家房屋建得越多，包袱背得越重。国家想管好房屋但没有财 力保证。 二、市场化的物业管理 市场化的物业管理采取的是以经济手段进行管理，其管理单位物业管理公司属于企业性质。物业管理公司的基层管理单位是管理处。一般来说，物业管理公司只有经营管理权 而无产权。物业管理公司管理的内容非常广泛，通常分为三类：第一类是公共服务，就是为全体住户提供经常性的有偿或无偿服务，例如清扫保洁、治安保卫、庭园绿化等；第二类是 专项服务，为小区内的住户提供专门服务，如修理与管理各种车辆，为用户提供室内装修服务，开办商店、饭店、美发店等；第三类是特约服务，即根据住户的特殊需要进行服务，如 代购车船票，为住户代购粮食、蔬菜，代送儿童上学等。其经费来源主要是物业管理公司自己筹集，通过收缴管理费和多种经营来解决，为居民提供有偿服务。 三、两种管理方式的比较从传统的房屋管理方式向社会主义市场经济条件下的市场化物业管理方式转变，从表面上看，两者区别不大，都是对物业进行管理。然而，如果我们认真地对物业、物业管理的概 念与传统的房屋管理相比较，不难发现，它们之间有诸多原则上的区别，详见下表 1.从管理体制上看两者的差别传统的房屋管理是计划经济下政府部门和企事业单位按产权、按部门采用行政手段，直 接进行行政福利型的封闭式管理。通常是长官意志、行政命令的办法，是计划包办的维修管理办法。前几年，全国许多地方实行了所有权与经营权“两权分离”，组建了一批房屋管理 公司，在管理体制上做了些变革。但这些单位大都为事业单位，行政干预、政企不分的色彩较为浓厚。物业管理公司是专业化的企业。它的服务是通过市场、采用经济手段进行社会化 管理的有偿服务，是按“独立核算、自负盈亏、自我运行、自我完善、自我发展”的管理体制开展工作的。概括地说，前者是计划经济下的政府、部门行为，是 福利型的；后者是市场 经济下的企业行为，是有偿型的。 2.从管理内容上看两者的区别 传统的房屋管理多年来一直以单一的“收租养房”为主要内容。而国家实行的又是福利型低租金政策，即使收了租也养不了房，仍需要政府给大量的财政补贴进行房屋维修，因此 形成了房屋盖得越多，政府补贴得越多，包袱背得越重的恶性循环。物业管理是对房屋、设备、设施、市政、环境等实行全方位、多功能的经营、管理、服务；它既要管好房，又要以 人为核心提供物质和精神两个方面的服务。企业通过开展一业为主、多种经营的经营方针，实现造血功能，政府不给补贴，逐步走向良性循环。 3.从管理对象的产权关系看两者的区别 传统的房屋管理，不论是政府或部门管理，都是国家的，产权单一。随着房屋商品化、 住宅制度改革的推行，产权结构发生了根本性的变化，原来以公房为主体的格局，被大量共有、共用而又毗连的房屋格局所取代。例如广州市，每年住宅商品房总量的80由个人购买 ，现在广州已经形成国家、集体、个人，包括港、澳、台胞以及外国人等多种所有制组成的多元化产权格局。在这种变化面前，如果仍然沿用传统的管理办法，则不仅会导致各自为政 、各行其是的无政府主义现象发生，还必将会导致整栋、整片房屋的维修管理陷入无从计划、无从管理的状态。而物业管理突破了产权归属界限和分散管理的格局，实行高度统一、全 方位服务于一体的管理。它的职责除对小区内所有的房屋及附属设施进行维修管理外，还对小区内的环卫、绿化、市政、治安、交通等实行全方位的管理，发挥住宅小区的整体功能， 为建设一个舒适、优美、安全、和谐的居住环境创造条件，深受居住者的欢迎。 4.从管理机制上看两者的区别 传统的房屋管理是管房单位以自身的意志来管理住户，他们与住户的关系是管理与被管 理的关系，住户长期处于被动地位而无法选择。南京一位居住在公房里的住户，屋顶漏水，向所管辖的房管部门连续反映了近一年都未修好，住户实在没法，只好求助市民热线电话帮 助解决。市场化的物业管理是产权人和使用人通过市场选聘物业管理企业。物业管理企业也有权接受或者不接受选聘。双方在完全平等的原则下，通过双向选择签订合同，明确各自的 权力、义务。管理公司与住户的关系则是服务与被服务的关系，而且是寓管理于服务之中。凡是住户所需要的各类服务，物业管理公司都应尽量给予满足和解决。 造成上述差别的根本原因在产权归属不同。产权的公有始终使物业的监护责任落不到实 处，而行政手段又使管理陷于僵化。随着我国土地使用制度的改革以及市场机制的引入，才 真正使我国的土地资源实现了巨大的自身价值，最终才有可能从根本上解决老百姓的住房问 题。也正是在这种条件下，物业管理才应运而生。