2007年福建泉州市某房地产抵押估价报告.docx
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1、房地产抵押估价报告估价项目名称:*区*路*花园*号住宅及其储藏间的房地产抵押价值评估委 托 方:*估 价 方:*房地产评估有限公司估 价 人 员:*、*估价作业日期:2007年10月16日2007年10月17日估价报告编号: *估字第A2007504号估价报告概要估价报告编号:*估字第A2007504号一估价对象*区*路*花园*号住宅及其储藏间的房地产二委托方*三建筑面积住宅为102.06平方米,储藏间为4.27平方米。四建筑结构 钢筋砼结构五估价目的抵押价值评估六估价时点二七年十月十六日七市场价值估价对象在合法产权状况下在二七年十月十六日的正常市场价值总计为人民币陆拾万元整(RMB60万元)
2、,住宅单价为RMB5714元/平方米,储藏间单价为RMB3000元/平方米。八抵押价值抵押价值为估价对象未设立法定优先受偿权利下的市场价值扣除法定优先受偿款,即抵押总价值为人民币伍拾伍万元整(RMB55万元)。九价值定义本次评估的价值为评估对象于估价时点(2007年10月16日)的房地产抵押价值,该价值包括评估对象所分摊的土地使用权价值及其建筑物价值;建筑物剩余使用年限为54年,本次评估设定估价对象所在宗地为国有出让住宅用地,土地剩余使用年限为62年。十估价机构*房地产评估有限公司房地产估价资格证书编号:*目 录第一部分18页一、 致委托方函1二、 估价师声明2三、 估价的假设和限制条件34四
3、、 房地产估价结果报告58五、 附件第二部分、房地产估价技术报告共9页致委托方函*:您拟以抵押方式将位于*区*路*花园*号住宅及其储藏间的房地产作为债权担保的抵押物,要求我公司对其市场价值进行估价, 为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。受您的委托,估价人员依据国家和地方等有关部门颁发的有关法律、法规和文件及您所提供的有关资料,按照建设部颁发的城市房地产市场估价管理暂行办法、福建省人民政府颁发的福建省房地产价格评估管理办法的规定,按照国家质量技术监督和建设部联合发布的房地产估价规范,遵循独立、客观、公正的原则,经过细致的实地勘察后,在分析现有资料的基础上,运用科学的估价方法,通过周密准确的
4、测算,确定该估价对象在完整产权状态下于二七年十月十六日的房地产正常市场总价值为人民币陆拾万元整(RMB60万元);房地产抵押总价值为人民币伍拾伍万元整(RMB55万元)。现将完成的估价报告书(包括房地产估价结果报告及附件)提交给您。*房地产评估有限公司 法定代表人: *二七年十月十七日 估价师声明 我们郑重声明:1 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论,但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4 我们依照中华人民共和国国家标
5、准房地产估价规范进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。5 估价人员已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。6 没有人对本估价报告提供重要专业帮助。参加本次估价的中国注册房地产估价师: *,房地产估价师注册号:3520040015,签字:*,房地产估价师注册号:3520040016,签字:估价的假设和限制条件一、该报告使用的限制条件 (1)本估价报告只为估价目的服务,若改变估价目的或使用条件需向本评估机构咨询后作必要修正甚至重新估价。(2)估价报告应用的有效期:自估价报告完成之日起一年内有效。(3)未经估价方和委托方书面同意,本报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通
6、告或声明中引用,亦不得以其他任何方式公开发表。(4)随着时间推移,房地产市场状况和估价对象自身情况发生变化,估价对象的价值将发生相应变化,估价结果也需做相应调整。(5)估价人员对估价对象进行了现场勘察,并对估价对象现场勘察的客观性、真实性、公正性承担责任。但评估人员对估价对象的勘察,限于估价对象的外观和使用状况。除非另有协议,评估人员不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任,也不承担对木质工程,其它被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。(6)本次估价基于目前及未来的社会政治经济环境和房地产市场均是正常稳定发展的前提进行估价,即本次估价中所涉及的房地产之价格、成本、税额等都是根据当前
7、的状况确定的,均不考虑未来的变动。(7)由于房地产的不可移动性和价值较大的特性,房地产抵押期间将可能遇到各类商业性风险,尤其是宏观经济形势、通货膨胀、金融政策、法律法规、市场供求等因素的变化,对所抵押的房地产在抵押期间的价格变动影响甚大;其次由于自然灾害、战争及其它不可抗力的因素,将造成所抵押房地产严重坏损及灭失,使其价值急剧跌落甚至消失;而且,由于房地产不易变现的特点,如出现借款人违约而引发对所抵押的房地产进行短期强制处分时,则可能导致处置价格远远低于其正常价值。因此,抵押权人需充分考虑抵押期间可能出现的各类风险,从而科学合理确定贷款限额和年期。 二、其他需要声明的事项(1)本房地产估价报告
8、经估价机构盖章并由估价师签字后方为有效。(2)本房地产估价报告所依据的产权关系、建筑物面积等来源于委托方提供的房屋所有权证复印件及附图等有关资料;委托方对其提供资料的真实性、合法性负责。(3) 评估对象房屋所有权证上未注明土地权利状况,委托方亦未提供其它有关土地权属方面的资料;待估对象所在建筑物为钢筋砼结构,根据规范,钢筋砼结构非生产用房经济耐用年限为60年,据调查,估价对象所在建筑物建成于2001年左右,剩余使用年限为54年;本次评估设定评估对象所在宗地为以出让方式取得的国有住宅用地,土地使用年限为住宅用地法定最高使用年限70年,土地剩余使用年限为62年(建设期2年);被强制处置后,若需补办
9、相关手续并交纳相关税费,具体以有关部门核定为准。(4)估价中未考虑抵押财产处置的强制性、短期性对房地产价值的影响。房地产估价结果报告一、 委托方:* 联系电话:* 二、 估价方: *房地产评估有限公司住所:泉州市*区*大楼五层北侧房地产估价资格等级:丙级资格证书号:*法定代表人:*联系电话:*三、 估价对象: 1、评估对象权属估价对象为*区*路*花园*号住宅及其储藏间,产别为私有房产,已取得房屋所有权证,其证号为泉房权证*区(丰)字第200712408号,房屋所有权人为*,无共有权人。2、评估对象现状估价对象所在建筑物为六层钢筋砼结构,不带电梯,约建成于2001年,据估价人员现场勘察,待估建筑
10、物为红色瓷砖外墙面,建筑成新度好;楼梯为水泥踏步,铁制扶手。待估住宅位于该建筑物的第二层,住宅现户型为三房一厅,南北朝向,布局合理,室内通风、采光性能较好。至估价时点,待估住宅室内具体情况如下:厅及卧室均为磁砖铺地,涂料粉刷内墙面及顶棚;厨房及卫生间均为磁砖铺地,瓷砖贴内墙面至顶,扣板顶棚,属普通装修。估价对象所在小区有专业的物业管理,保安24小时值班,物业管理较好。估价对象面积:住宅为102.06平方米,储藏间为4.27平方米。3、评估对象地理位置及周围环境状况*花园临*路,有17路、30路公交车经过,临近*客运站,交通条件较好;估价对象所在区域有线电视,且道路、上、下水管道、电力、电讯线路
11、均已接通,达到五通一平,基础设施条件较好;基本无污染,环境条件较好;周边有*客运站、店铺、门诊、超市、*小商品市场等,生活服务配套设施较好,估价对象所处地块系配套设施完善、功能较齐全的住宅区。估价对象属泉州中心市区三级住宅用地。四、 估价目的:为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、 估价时点:根据委托方要求,本次估价结果的基准日为二七年十月十六日。六、 价值定义:房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值,等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去法定优先受偿款;本次评估的价值为评估对象于估价时点(2007年10月16日)的房地产抵押价值,该价值包括评估对象所分
12、摊的土地使用权价值及其建筑物价值;建筑物剩余使用年限为54年,本次评估设定估价对象所在宗地为国有出让住宅用地,土地剩余使用年限为62年。七、 估价依据:本次估价的资产评估委托书;房地产估价规范;全国人大、国务院、建设部、原国家土地管理局、国土资源部、福建省和泉州市等有关部门颁发的有关法律、法规和政策文件;委托方提供的有关资料;估价人员实地勘察所获取的有关资料。主要内容如下:1 本次估价的资产评估委托书。2 房地产估价规范(中华人民共和国国家标准GB/T502911999)。3 主要依据的法律、法规和政策文件:1) 中华人民共和国城市房地产管理法;2) 中华人民共和国土地管理法;3) 中华人民共
13、和国城市规划法;4) 中国人民银行关于上调金融机构存、贷款利率的公告(2007年9月15日);5) 城市房地产市场估价管理暂行办法;6) 福建省房地产价格评估管理办法;7) 泉州市房地产管理局的相关文件。4 委托方提供的相关资料的复印件(见附件)。八、 估价原则:本估价报告是在独立、客观、公正的前提下,遵循下列原则:1 遵循合法原则,即以估价对象的合法使用、合法赠与或合法处分为前提估价。2 遵循最高最佳使用原则,按照在法律上允许、技术上可能、经济上可行的前提下而使估价对象达到最佳效用和最高价值为前提估价;认为保持现状继续使用最为有利,以保持现状继续使用为前提估价。3 遵循替代原则,即房地产估价
14、是参照公开市场上足够数量的类似房地产的近期成交价格来确定估价对象的客观合理价格或价值的,其估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。4 遵循估价时点原则,即估价结果是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。九、 估价方法:估价方法通常有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法及基准地价修正法等五种估价方法。市场比较法适用于同类房地产交易实例较多的估价;收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产估价;成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下的房地产估价;假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。因泉州市房地产市场发育良好,
15、该区域房地产交易市场比较活跃,交易资料齐全,类似房地产交易案例较多等因素,根据评估的替代原则,选用市场比较法评估待估房地产的价值;又由于待估房地产属收益性房地产,故同时选用收益法评估该房地产的价值。十、估价结果:经以上的分析估价计算,最终确定体现估价对象在具备完整产权状态下于估价时点二七年十月十六日的房地产抵押总价值为人民币伍拾伍万元整(RMB55万元)。十一、估价人员:*、*十二、估价作业日期:二七年十月十六日至二七年十月十七日止。十三、估价报告应用的有效期:本估价报告的有效期限自估价报告完成之日起为一年。参加本次估价的中国注册房地产估价师: *,房地产估价师注册号:3520040015,签
16、字:*,房地产估价师注册号:3520040016,签字: 估价机构:*房地产评估有限公司二七年十月十七日房地产估价技术报告一、 个别因素分析:1、评估对象权属估价对象为*区*路*花园*号住宅及其储藏间,产别为私有房产,已取得房屋所有权证,其证号为泉房权证*区(丰)字第200712408号,房屋所有权人为*,无共有权人。2、评估对象现状估价对象所在建筑物为六层钢筋砼结构,不带电梯,约建成于2001年,据估价人员现场勘察,待估建筑物为红色瓷砖外墙面,建筑成新度好;楼梯为水泥踏步,铁制扶手。待估住宅位于该建筑物的第二层,住宅现户型为三房一厅,南北朝向,布局合理,室内通风、采光性能较好。至估价时点,待
17、估住宅室内具体情况如下:厅及卧室均为磁砖铺地,涂料粉刷内墙面及顶棚;厨房及卫生间均为磁砖铺地,瓷砖贴内墙面至顶,扣板顶棚,属普通装修。估价对象所在小区有专业的物业管理,保安24小时值班,物业管理较好。估价对象面积:住宅为102.06平方米,储藏间为4.27平方米。3、评估对象地理位置及周围环境状况*花园临*路,有17路、30路公交车经过,临近*客运站,交通条件较好;估价对象所在区域有线电视,且道路、上、下水管道、电力、电讯线路均已接通,达到五通一平,基础设施条件较好;基本无污染,环境条件较好;周边有*客运站、店铺、门诊、超市、*小商品市场等,生活服务配套设施较好,估价对象所处地块系配套设施完善
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