房地产项目开发成本经济测算.doc

创新路项目经济测算(按造价成本最高估算)
一、基本情况
宗地面积：28亩，18666.7平米。
其中含代征路2.92亩，1946.7平米；
净用地面积：25.08亩，16720平米；

二、经济技术指标
基本经济技术指标
1

规划总用地面积
16720.1
㎡
2

规划总建筑面积
83600.4
㎡

其中
住宅面积
73600.4
㎡

商业建筑面积
10000
㎡
3

容积率
5

4

车位
200
个
三、成本情况
（一）土地成本
土地费用
征地费用（对方条件，可详谈）

出让金

合计

其中征地费用3000万元，土地变性费用按每亩180万元计算。

（二）建安成本
根据《陕西省建筑工程综合概预算定额》（1999），结合本地类似工程的实际造价确定本项目建安工程总费用为196492938元，单方造价指标如下表：
建安工程费

费用名称
取费标准
单位
估算基础
面积
金额
住宅
主体工程
1600
元/㎡
住宅面积
73600.4
117760640
水电安装工程
220
元/㎡
住宅面积
73600.4

消防工程
80
元/㎡
住宅面积
73600.4

电 梯
110
元/㎡
住宅面积
73600.4

智能化工程
60
元/㎡
住宅面积
73600.4

供热工程
75
元/㎡
住宅面积
73600.4

外墙装修
200
元/㎡
住宅面积
73600.4

商业部分
主体工程
1650
元/㎡
商业建面
10000

水电安装工程
220
元/㎡
商业建面
10000

消防工程
150
元/㎡
商业建面
10000

供热工程
70
元/㎡
商业建面
10000
700000
外墙装修
300
元/㎡
商业建面
10000

合计

83600.4
196492938

（三）前期工程
前期工程费用包括项目勘察设计费、城建统一征收费用以及其他费用等。共计元。
根据国家计委（现国家发展与改革委员会）与建设部于2002年3月1日发布的《工程勘察设计收费管理规定》及《工程勘察收费标准和工程设计收费标准》，并考虑城建统一征收费及其他费用（见下表）：

前期工程费
费用名称
取费标准
单位
估算基础
数据
金额
城市基础设施配套费
165
元/㎡
总建筑面积
83600.4

工程定额测定编制费
0.0013

建安总造价
196492938
255440.82
招投标管理费
0.015

建安总造价
196492938
2947394.1
工程质量监督费
4
元/㎡
总建筑面积
83600.4
334401.6
劳保统筹基金
0.0355

建安总造价
196492938
6975499.3
集中供热
55
元/㎡
总建筑面积
83600.4

新型墙体材料专项基金
8
元/㎡
总建筑面积
83600.4
668803.2
散装水泥专项基金
3
元/㎡
总建筑面积
83600.4
250801.2
抗震设计审查费
0.5
元/㎡
总建筑面积
83600.4
41800.2
地质、文物勘察费
6
元/㎡
总建筑面积
83600.4
501602.4
工程设计费
30
元/㎡
总建筑面积
83600.4

预算编制费
5
元/㎡
总建筑面积
83600.4
418002
施工图审查费
3
元/㎡
总建筑面积
83600.4
250801.2
工程招标费
4
元/㎡
总建筑面积
83600.4
334401.6
可行性研究费用
开发单位提供数据为估算标准

消防设施配套费
4
元/㎡
总建筑面积
83600.4
334401.6
其他费用
9
元/㎡
总建筑面积
83600.4
752403.6
合计

（四）基础设施费
基础设施建设工程包括项目规划用地范围内道路、绿化、照明、自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信等设施的建设费用，共计元，参考同类工程数据，各类费用取费如下表：

基础设施工程费
费用名称
取费标准
单位
估算基础
面积
金额
供电工程费
60
元/㎡
总建筑面积
83600.4

供水工程费
40
元/㎡
总建筑面积
83600.4

煤气工程费
40
元/㎡
总建筑面积
83600.4

消防工程费
35
元/㎡
总建筑面积
83600.4

有限电视网络工程费
18
元/㎡
总建筑面积
83600.4
1504807.2
化粪池及雨污排水管网
18
元/㎡
总建筑面积
83600.4
1504807.2
园林绿化工程费
300
元/㎡
总建筑面积*39%
6520.839
1956251.7
小区道路工程费
200
元/㎡
总建筑面积*35%
5852.035

合计

（五）其他费用
其他费用包括土工程监理费、管理费用、市场推广费用、不可预见费等项。共计57973720.89元，参考同类工程数据，各类费用取费如下表：
其他费用
序号
费用名称
取费标准
取费依据
数据
金额
1
工程监理费
12
市场行情
83600.4
1003204.8
2
管理费用
0.03
按照前期工程费、建安总造价、基础设施建设费、工程监理费之和的3%计算　　
253228339
7596850.161

包括
管理费是指建设项目从立项、筹建、建设、联合试运转、竣工验收、交付使用及后评估等全过程管理所需的费用。包括：建设单位开办费和建设单位经费。
建设单位开办费指新建项目为保证筹建和建设工作正常进行所需办公设备、生活家具、用具、交通工具等购置费用。
包括：工作人员的基本工资、工资性补贴、职工福利费、劳动保护费、劳动保险费、办公费、差旅交通费、工会经费、职工教育经费、固定资产使用费、工具用具使用费、技术图书资料费、生产人员招募费、工程招标费、合同契约公证费、工程质量监督检测费、工程咨询费、法律顾问费、审计费、业务招待费、排污费、竣工交付使用清理及竣工验收费、后评估等费用。
不包括应计入设备、材料预算价格的建设单位采购及保管设备所需的费用。
3
营销推广费用
0.03
按销售收入的3%计取　
439602400

包括
项目营销推广所需的媒体费用、印刷费用、售楼部搭建及装修费用、模型制作费用、代理费用、办公费用、服装费用、人员工资及提成、样板间费用、备案费用等。
4
不可预见费
0.03
按照土地费用、前期工程费、建安总造价、基础设施建设费、工程监理费、管理费用之和的3%计算　　
354413261
10632397.83

包括
为支付施工中可能发生的、比预期的更为不利的水文、天气、地质及其他社会、经济条件而需增加的费用。同时包括因设计变更以及价差预备所产生的费用。
5
借款利息
0.07
按土地费用、前期工程费、建安总造价、基础设施建设费、工程监理费、管理费用、不可预见费用等费用总和的7%估算（借款期按一年）　
365045659
25553196.11
合计

57973720.89

四、销售情况
本项目价格定位：
住宅部分：6000元/平米；
商业部分：10000元/平米；
项目总静态净销售收入为：416037144.1元，其中住宅回迁面积为18000㎡，回迁商业面积为2000㎡，回迁部分不作销售，具体如下表所示：
静态销售收入估算表
序号
项目
建筑面积
单位
销售
单价（元/平米）
金额（元）
1
住宅销售收入
55600.4
㎡
100%
6000
333602400
2
商业销售收入
8000
㎡
100%
10000

3
车位销售收入
200
个
100%
130000

4
合计

439602400
5
销售税金及附加

23565255.92
5.1
营业税（5%）

5%

5.2
城市维护建设税（7%）

7%
1538608.4
5.3
教育费附加（3%）

3%
46158.252
5.4
水利基金（0.8%）

0.80%
369.266016
6
净销售收入

416037144.1

五、情况汇总
情况汇总
项目
名称
金额（元）
成本情况
土地成本

前期工程
34965852.79
建安成本
196492938
基础设施
20766343.1
其他成本
57973720.89
合计

390598854.8
销售情况
总销售额
439602400
税金及附加
23565255.92
净收入
416037144.1
利润情况
总成本
390598854.8
净收入
416037144.1
利润
25438289.3
成本利润率
6.51%
销售利润率
6.11%

六、财务评价
项目总成本为390598854.8元，总净销售收入为416037144.1元，利润总额为25438289.3元，销售利润率为6.11%，投资利润率为6.51%。（实际利润率可到10%以上，这份材料是我们给当事人，挡其他买家的表，某些数据人为抬高，实际利润可到1.6亿）