房地产会计全套账务处理.docx

房地产会计全套账务处理和涉及税目
房地产涉及的税种：
房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附 加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业 所得税及代扣的个人所得税等。
1、营业税：税率5%。
2、城市维护建设税
计税依据是按实际缴纳的增值税税额计算缴纳。税率分别为7%
（城区）、5% （郊区）、1% （农村）。
计算公式：
应纳税额=营业税哦率。
3、教育费附加
计税依据是按实际缴纳增值税的税额计算缴纳，附加税率为
3%。
计算公式：
应交教育费附加额=营业税x3%。
4、印花税：
（1）财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适用税率 为千分之一；
（2）加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、 产权转移书据，税率为万分之五；
(3) 购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同，税率为万
分之三；
(4) 借款合同，税率为万分之零点五；
(5) 对记录资金的帐薄，按实收资本”和资金公积”总额的万
分之五贴花；
(6) 营业帐薄、权利、许可证照，按件定额贴花五元。
5、个人所得税：
工资、薪金不含税收入适用税率表
全月应纳税所得额
全月应纳税额不超过15元
全月应纳税额超过15元至45元 全月应纳税额超过45元至90元 全月应纳税额超过90元至350元 全月应纳税额超过350元至550元 全月应纳税额超过550元至8元 全月应纳税额超过8元
税率速算扣除数元）
3%0
10%105
20%555
25%15
30%2755
35%5505
45%13505

计算公式：
应纳个人所得税税额=应纳税所得额X适用税率-速算扣除数
应纳税额=工资薪金收入-35-五险一金”
6、所得税
(1) 所得税的征收方式有两种：查帐征收和核定征收。
(2) 如果属于核定征收的，按收入计算缴纳所得税。
计算公式：
应交所得税=收入总额*税务核定固定比例*所得税税率
(3) 如果属于查帐征收的，按利润计算缴纳所得税。
计算公式：
应交所得税=利润总额*所得税税率
(4) 所得税税率：
一般企业所得税的税率为25%,
符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税。
国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15 %的税率征收企业所得 税。
7、房产税
依照房产余值计算缴纳的，税率为「2%;依照房产租金收入计算 缴纳的，税率为12%。
8、土地使用税：土地使用税每平方米年税额如下：
(1) 大城市1.5元至30元；
(2) 中等城市1.2元至24元；
(3) 小城市0.9元至18元；
(4) 县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。
9、土地增值税
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税 率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣 除项目金额后的余额，为增值额。房地产转让收入包括货币收入、实 物收入和其他与转让房地产有关的经济收益，计算增值额的扣除项目 金额包括：
(1) 取得土地使用权所支付的金额；
(2) 开发土地的成本、费用；
(3) 新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价 格；
(4) 与转让房地产有关的税金；
(5) 财政部规定的其他扣除项目。税率：土地增值税实行四级超率 累进税率，即：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率30%。 增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额1%的部分， 税率40%。增值额超过扣除项目金额1%，未超过扣除项目金额2 %的部分，税率50%。增值额超过扣除项目金额2 %的部分，税 率为60%。
二、房地产企业的账务处理
给你提供一份房地产企业会计制度。
附件：房地产开发企业会计制度.doc
房地产企业涉及的税费共有11种(11税1费)
税：营业税、增值税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、 契税、耕地占用税
企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税。
费：教育费附加
一、营业税
1. 转让不动产
销售房屋要按销售不动产缴纳营业税，赠送的空调、家具视同销 售缴纳增值税。若房屋包括空调等附属设施，则空调包括在房款内， 不需要单独计缴增值税。
2. 房屋租赁（出租）
属于服务业一一租赁业
3. 房地产销售公司买断商品房出售
超过买断价格外的收入作为手续费收入，按营业税--服务业”
缴纳营业税
4. 单位将不动产或土地使用权无偿赠与他人
视同销售不动产
5. 销售不动产时连同不动产所占土地使用权一并转让的行为
比照销售不动产征收营业税
6. 纳税人自建后销售房屋
自建自用的房屋不纳税；如纳税人将自建的房屋对外销售，其自 建行为应按建筑业缴纳营业税，再按销售不动产征收营业税。
二、增值税
销售房屋的同时赠送空调、家具要视同销售缴纳增值税。
三、土地增值税
（一）一般规定
1. 出售一一征
包括三种情况：
（1）出售国有土地使用权；
（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；
(3 )存量房地产买卖
其中对于(2)新建房地产转让(出售)的扣除项目：
① 取得土地使用权所支付的金额；
② 房地产开发成本
③ 房地产开发费用
④ 与转让房地产有关的税金
⑤ 财政部规定的其他扣除项目
对于(3)对于存量房地产转让的扣除项目
① 房屋及建筑物的评估价格。
评估价格=重置成本价〉成新度折扣率
② 取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有 关费用。
③ 转让环节缴纳的税金。
2. 房地产抵押
(1) 抵押期一一不征；
(2) 抵押期满偿还债务本息一一不征；
(3) 抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债一一征。
3. 房地产交换
单位之间换房，有收入的，征；
4. 将开发的产品用于职工福利等
房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、 分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产 等，发生所有权转移时应视同销售房地产。(房地产清算)
5. 合作建房
建成后自用不征；
建成后转让征。
6. 企业兼并转让房地产一一暂免。
7. 纳税人建造普通标准住宅出售
增值额未超过扣除项目金额之和百分之二十的，免征土地增值 税。
8. 将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途
房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租 等商业用途时，如果产权未产生转移 不征收（清算时不扣除相应 的成本和费用）
（二）房地产企业土地增值税清算
1. 土地增值税的清算单位
对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时 包含普通住宅和非普通住宅的。应分别计算增值额。
2. 土地增值税的清算条件
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（3）直接转让土地使用权的。
3. 土地增值税的扣除项目
① 扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及 与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭 证的，不予扣除。
② 清算所附送的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务 机关可核定开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。
③ 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出 所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水 厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施:
A. 建成后产权属于全体业主所有的；
B. 建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共 事业的；
C. 建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
④ 房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地 产开发成本。房地产开发企业的预提费用，不得扣除。
⑤ 属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑 面积所占比例等合理方法，计算清算项目的扣除金额。
四、房产税
1. 地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对 出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房 产税。
2. 在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办 公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征 房产税。但工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让 给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，照章纳税。
五、城镇土地使用税
1. 城镇土地使用税对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用
的土地面积为计税依据。
2. 房地产开发公司建造商品房的用地，原则上应按规定计征城镇 土地使用税。但在商品房出售之前纳税确有困难的，其用地是否给予 缓征或减征、免征照顾，可由地方税务局结合具体情况确定。
六、契税（承受方）
1. 企业公司制改造
非公司制企业，整体改建为有限责任公司（含国有独资公司）或 股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改 建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。
非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产 与他人组建新公司，且所占股份超过50%的，对新设公司承受该国有 独资企业（公司）的土地、房屋权属，免征契税。
2. 企业股权重组不征
3. 企业合并一一免征
合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。
4. 企业分立不征
企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相 同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契 税。
5. 企业出售
买受人妥善安置原企业30%以上职工的，对其承受所购企业的土 地、房屋权属，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契税。
6. 企业关闭、破产
债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征 契税；对非债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属，凡妥善安置 原企业30%以上职工的，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免 征契税。
7. 房屋的附属设施
对于涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，征收契税，不涉 及的，不征。
七、企业所得税
（一）预缴企业所得税
房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得 税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配 套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入， 按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总 额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。
（二）预计利润率
1. 非经济适用房开发项目：
（1）位于省、市、县城区和郊区的不得低于20%；
（2）位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的不得低于15%；
（3）位于省、其他地区的，不得低于10%。
2. 经济适用房开发项目，不得低于3%。
八、个人所得税
1. 职工（高管）工薪（取得的一次性的奖金）
2. 企业和单位对营销业绩突出人员以培训班、研讨会、工作考察
等名义组织旅游活动，通过免收差旅费、旅游费对个人实行的营销业 绩奖励（包括实物、有价证券等），应根据所发生费用全额计入营销 人员应税所得（按劳动报酬所得），依法征收个人所得税，并由提供 费用的企业和单位代扣代缴。
九、印花税
1. 财产（房屋）租赁合同1%0。
2. 产权转移书据。包括土地使用权出让合同、土地使用权转让合 同、商品房销售合同等权力转移合同。
3. 营业账簿税目中记载资金的账簿的计税依据为实收资本”与 资本公积”两项的合计金额
其他账簿每件5元。
4. 领受房屋产权证、工商营业执照、土地使用证一一每件5元。
十、城市维护建设税
以营业税、增值税（赠送空调需要视力同销售征增值税）等为基 数
十一、耕地占用税
占用耕地建房或从事非生产建设，按占用面积征税。
十二、教育费附加
同城市维护建设税