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西安市房地产市场研究报告分析

119
2020年4月19日
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西安房地产市场研究报告

4月>>
西安房地产市场研究报告
(珍贵资料 请勿外传)

目 录
一、宏观运行背景..........................................................4
1.1政策法规........................................................................4
1.2规划建设........................................................................4
1.3热点动态........................................................................5
二、土地市场..............................................................5
2.1 土地政策及动态.................................................................5
2.2 土地市场总体情况分析...........................................................7
2.2.1 土地供应分析...............................................................7
2.2.2 土地成交分析...............................................................10
2.3 土地市场后市预判...............................................................13
三、商品房市场............................................................14
3.1本月市场销售特征................................................................14
3.1.1 各物业销售情况.............................................................14
3.1.2 本月销售市场特征...........................................................15
3.2 商品房40指数..................................................................21
四、分城区商品房市场......................................................22
4.1 城南区.........................................................................22
4.1.1 各物业销售情况.............................................................23
4.1.2 普通住宅销售情况...........................................................23
4.1.3 商服用房销售情况...........................................................26
4.1.4 写字楼销售情况.............................................................26
4.1.5 城区营销情况...............................................................27
4.1.6 城区新盘介绍...............................................................29
4.1.7 城区动态...................................................................30
4.1.8 典型楼盘介绍...............................................................33
4.2 城北区.........................................................................34
4.2.1 各物业销售情况.............................................................35
4.2.2 普通住宅销售情况...........................................................36
4.2.3 商服用房销售情况...........................................................38
4.2.4 写字楼销售情况.............................................................38
4.2.5 城区营销情况...............................................................39
4.2.6 城区新盘介绍...............................................................40
4.2.7 区域热点分析...............................................................40
4.2.8 典型楼盘介绍...............................................................41
4.3 城西区.........................................................................43
4.3.1 各物业销售情况.............................................................44
4.3.2 普通住宅销售情况...........................................................45
4.3.3 商服用房销售情况...........................................................47
4.3.4 写字楼销售情况.............................................................47
4.3.5 城区营销情况...............................................................48
4.3.6 城区新盘介绍..............................................................49
4.3.7 城区动态..................................................................50
4.3.8 典型楼盘介绍..............................................................51
4.4 城内区........................................................................53
4.4.1 各物业销售情况............................................................53
4.4.2 普通住宅销售情况..........................................................54
4.5 高新区........................................................................56
4.5.1 各物业销售情况............................................................57
4.5.2 普通住宅销售情况..........................................................57
4.5.3 商服用房销售情况..........................................................59
4.5.4 写字楼销量走势............................................................60
4.5.5 城区营销活动..............................................................60
4.5.6 城区新盘简介..............................................................61
4.5.7 本月高新区市场动态........................................................61
4.5.8 典型楼盘介绍..............................................................62
4.6 城东区........................................................................65
4.6.1 各物业销售情况............................................................65
4.6.2 普通住宅销售情况..........................................................66
4.6.3 商服用房销售情况..........................................................68
4.6.4 写字楼销售情况............................................................69
4.6.5 城区营销情况..............................................................69
4.6.6 城区新盘介绍..............................................................70
4.6.7 区域热点分析..............................................................71
4.6.8 典型楼盘介绍..............................................................73
五、分物业市场...........................................................75
5.1 商服用房......................................................................75
5.1.1 价格表现..................................................................75
5.1.2 销量走势..................................................................76
5.2 普通住宅......................................................................77
5.2.1 销量走势..................................................................77
5.2.2 购买年龄分布情况..........................................................78
5.2.3 普通住宅分面积段销售情况..................................................78
5.2.4 普通住宅分价格段销售情况..................................................80
5.2.5 普通住宅购买人群来源情况..................................................81
5.3 写字楼........................................................................82
5.3.1 价格表现..................................................................82
5.3.2 销量走势..................................................................83
5.4 别墅..........................................................................84
5.4.1 价格表现..................................................................84
5.4.2 销量走势..................................................................84
六、本月新开盘项目简介...................................................85
一、宏观运行背景
1.1政策法规
时间
政策名称
颁布部门
主要内容及影响
7月
获取资格两年内不选房再买经适房需重新申请
西安市住房保障和房屋管理局
购买经适房拿到资格两年不选房将被视为自动放弃
7.7
住房公积金存贷款利率自7月7日起上调
住房和城乡建设部
住房和城乡建设部通知,从 7月7日起,调整住房公积金存贷款利率。这次上调是自4月6日上调以来再次调整住房公积金存贷款利率。
7.7
央行宣布从7月7日起上调金融机构存贷款基准利率0.25个百分点
央行
央行宣布从7月7日起,上调金融机构存贷款基准利率0.25个百分点。这次年内第三次加息,使得五年以上住房贷款利率从6.8%上涨至7.05%。
7月
西安市停车场建设优惠政策月底出台
市建委
7月底前,市建委将出台停车场建设优惠政策,同时加快推进今年停车场建设项目进展。
7月
我省五项措施确保保障性住房建设用地供应
省国土资源厅
为全面贯彻落实全国保障性安居工程工作会议精神,省国土资源厅认真落实省委、省政府关于保障性住房建设的部署和要求,采取5项措施确保保障性住房建设用地应保尽保、及时供应,为保障性住房建设进展顺利起到举足轻重作用。
7.26
西安规范商品房明码标价 统一标注44项内容
西安市价格监督检查局
西安市价格监督检查局监制的商品房销售明码标价牌、商品房销售明码标价表、商品房明码标价签,共三类五种表格、44项具体内容,主要解决销售展示和实际成交两个环节的明码标价,同时标示价格举报电话、信息查询途径及监制标识,这将是今后全市商品房销售明码标价的统一模式。

1.2规划建设
时间
主题
内容及影响
7月
省政府正式批复<西咸新区总体规划>
省政府日前正式批复<西咸新区总体规划( —2020年)>。省政府要求将西咸新区建成西安国际化大都市主城功能新区和生态田园新城,使西咸新区成为中国未来城市建设的典范。

时间
主题
内容及影响
7月
”限购令”范围扩大势在必行　到底路在何方
近日,传”限购范围扩大”的消息,多位专家认为,”限购令”范围扩大势在必行,那些投资需求强烈、房价泡沫明显的二三线城市将成为本轮调控的重点。
7月
房地产托高集合信托收益 监管部门发出趋严信号
北京多家信托公司向记者证实,公司近日接到监管部门的通知,要求今后信托公司凡涉及到房地产的相关业务都需要逐笔报批。与今年5月中旬的一次”窗口指导”相比,此次针对房地产信托的监管要求更加严厉。
1.3热点动态

二、土地市场
2.1 土地政策及动态
l 土地市场”国五条” 土地调控再发力
7月20日召开的国务院常务会议强调,当前建设用地供需矛盾突出,严格保护耕地、保障必要的建设用地难度加大,违法违规用地、侵害群众权益问题易发多发。必须认真落实科学发展观,切实转变经济发展方式,坚持最严格的耕地保护制度和节约用地制度,坚持严格执法督察,进一步加强和改进土地管理工作。
第1条:力争"十二五"期间再建成4亿亩旱涝保收的高标准基本农田.开展建立耕地保护补偿机制试点,明确土地收益基金计提比例,专项用于耕地保护.
第2条:切实解决重点工程项目用地未批先用问题,要抓紧清理整改高尔夫球场.
第3条:落实<国有土地上房屋征收与补偿条例>,坚决制止违法强拆行为.加快推进土地管理法修订,切实规范和完善集体土地征收与补偿.依法保障农户宅基地用益物权.
第4条:保证今年1000万套保障性安居工程建设用地.坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度,推进商品住房用地供应由价格主导向双向定价、配建保障房等转变.
第5条:建立规划和项目节约用地评价制度.
l 国土部:上半年住房供地仅完成全年计划26%
国土资源部7.20日发布的数据显示,上半年住房用地供应计划完成57406.82公顷,与去年同期相比略有增长,但仅完成今年全年供地计划的26%。 数据显示,1-6月,全国31个省(区、市)和新疆建设兵团住房用地供应计划完成57406.82公顷,比去年同期增加2%。保障性安居工程用地计划完成16476.92公顷,比去年同期增加24%。国土部此前公布的年度住房用地计划供应量为21.8万公顷,与前两年相比大为增长。国土部相关负责人表示,从供应节奏看,一季度一般为供地低谷,二季度供应开始增加,三四季度为供应的高峰。虽然上半年住房用地供应计划仅完成了26%,但按照正常的计划供应节奏,下半年住房用地供应将会增加。国土部明确,未来将进一步加强对各地住房用地特别是保障性安居工程用地供应计划执行情况的监督、检查和指导,确保中央房地产市场调控政策有效落实。集体土地确权发证明年全覆盖 不确权不得流转
l 国土部:全国二季度地价同比增8.85%
国土资源公布了今年二季度全国主要城市的地价监测情况。二季度全国主要监测城市地价总水平为3000元/平米,同比增长8.85%,但环比增长率有所下降。超过六成的主要监测城市地价环比增速放缓,但同比涨幅仍高位运行。
l 商业地价同比增长11.76%
监测显示,第二季度全国主要监测城市地价总体水平为3000元／平方米,商业、居住、工业分别为5506元／㎡、4443元／㎡和645元／㎡。环比增长率分别为1.87%、2.77%、2.17%、1.13%,较1季度分别下降0.33、0.56、0.27和0.30个百分点;同比增长率分别为8.85%、11.76%、10.73%、5.45%。监测报告称,今年二季度,在政府严厉的楼市调控政策持续推进的背景下,商品住房交易量下降,交易价格有所松动,受间接影响,各用途的地价增速较上一季度均有所放缓。由于政府对商品住宅交易的严格限制,投资持续转向商业地产,全国商业地价环比、同比的增长率最高。
l 国土部:上半年房地产用地供应超7万公顷
国土资源部8.2日发布” 上半年国土资源有关统计数据”显示,今年前六个月,全国房地产开发用地供应7.02万公顷。
统计显示,上半年,全国国有建设用地供应总量21.03万公顷,同比增长17.6%。从供地结构看,工矿仓储用地、房地产开发用地和基础设施等用地(包括公用设施、公共建筑、交通运输、水利设施、特殊用地)分别供应7.98万公顷、7.02万公顷和6.03万公顷,同比分别增长35.3%、4.9%和14.0%。三类用地占土地供应总量的比重分别为38.0%、33.4%和28.6%。如果按照平均1.5的容积率计算,今年上半年供应的房地产开发用地能够建设出10亿平方米左右的房源。房地产开发用地中,包括住宅用地和商服用地等。今年前六个月,根据各地上报数据,全国31个省(区、市)和新疆建设兵团 1~6月住房用地供应计划完成57406.82公顷,与去年同期(56108.22公顷)相比增加2%。
2.2 6月土地市场总体运行情况
2.2.1供应量分析
7月份西安市挂牌出让土地共计30宗,出让面积共计177.19万㎡,出让面积环比大幅上涨16.63%,与去年同期相比上涨30.7%,本月供应出现了较大幅的上涨,为本年度单月出让面积最多的一月。
土地挂牌统计走势图:

数据来源: 西安房地产信息网数据研究中心
对于政府土地储备部门来讲,迫于供地计划要求及地方财政压力,今年下半年土地供应放量在即。随着政府逐渐加快供地步伐,对全国布局的、有持续发展要求的大型开发商来说,下半年也有土地储备的动力。
7月挂牌土地列表
土地编号
地块位置
占地面积
(万㎡)
容积率
土地用途
年限
草滩
明光路以西、尚新路以南
4.31
2.10
商业
40
草滩
明光路以西、尚新路以南
2.68
1.70
商业
40
草滩
明光路以西、尚新路以南
4.08
2.50
商业
40
BL10-6-38
大学南路以南、友谊路以北、太白路以东
2.93
6.39
住宅
70
BL10-6-39
大学南路以南、友谊路以北、太白路以东
1.12
6.97
住宅
70
QJ5-13-867
南绕城高速以南、芙蓉西路以东、规划2号路以北
7.92
2.50
住宅
70
QJ5-13-868-1
芙蓉西路以东、二号路以南
7.45
1.60
住宅
70
QJ11-3-25
大明宫遗址区东元西路40号
0.69
4.50
居住,配建廉租房
70
WY1-5-15
渭滨路西侧,东临渭滨路,南临凤城八路,西、北均临规划路,
5.72
3.76
居住
70
HT01-27-1
西临神舟大道,北临东长安街,东临神舟六路,南临航创路
20.6
3.00
教育科研
50
HT01-27-2
西临神舟大道路,北临航创路,东临神舟六路,南临航新路
20.9
3.00
教育科研
50
HT01-28-1-1
西临神舟六路,北临东安街,东临航天东路
3.2
3.00
教育科研
50
HT01-28-1-2
西临神舟六路,北临东安街,东临航天东路
3.74
3.00
教育科研
50
HT01-28-1-3
西临神舟六路,北临东长安街,东临长安东路
2.95
3.00
教育科研
50
HT01-4-37-1
西临神舟六路,北临航天大道,东临航天东路
14.99
3.00
教育科研
40
QJ5-13-863
绕城高速公路以南,芙蓉西路以西
9.51
1.65
居住,配建廉租房
40
QJ5-13-865
南三环以南,芙蓉西路以西
9.91
3.00
居住,配建廉租房,商业用地
50
QJ5-13-866
雁塔南路以东,25号路以北
9.53
3.00
居住,配建廉租房,商业用地
40
QJ5-13-862-1
雁塔南路以东,绕城高速公路以南
6.85
6.00
商业
70
QJ5-13-862-2
雁塔南路以东,绕城高速公路以南
4.68
3.00
居住,配建廉租房
50
QJ5-13-864
雁塔南路以东,25号路以北
9.84
2.80
住宅、商业
40
QJ10-1-360
北二环太华路立交西南角,玄武路以北,太华路以西
6.91
3.20
居住,配建廉租房
70
BL1-30-40、BL1-30-41
东二环以东,长乐公园以南,长信花园以西,韩森路以北
1.09
13.35
居住商业
70/40
BL4-29-2-4
东大街东段,东至碑林区棚户区改造工作领导小组办公室、西至建国路、南至建国巷、北至西安豪德酒店有限公司
0.10
4.64
商业金融用地
40
LH3-5-18-1
星火路10号,东至规划绿地,西至规划路,北至西安市秦岭水泥配送中心,南至西安市政工程管理处
2.41
5.98
居住用地
70
昆明路
昆明路以南、富源二路以西
0.72
9.04
住宅
70
昆明路
昆明路以南、富源二路以东
2.89
5.47
住宅
70
昆明路
昆明路立交桥以北
5.56
3.03
住宅
70
XC5
长乐西路41号
0.58
7.42
居住商业
70/40
GXIII
纬十八路以北、纬十六路以南、经三十二路以东
3.33
1.50
工业
50
本月分城区土地挂牌交易情况

数据来源: 西安房地产信息网数据研究中心
从本月分城区土地挂牌出让情况来看:长安区供应量占到总供应的40%,位列全市首位。其次为城南区所占比例为34%,城北占到16%,城西区为8%。城内和城东区所占比例均为1%。较上月相比7月各城区的土地供应量均开始不同程度出现上升特别以长安区供应上涨最为明显。
2.2.2 本月土地成交分析
总成交走势分析
本月共成交24宗土地,相比上月增加2宗。总成交面积达56.63万平米较上月环比下降8.94%,由于本月成交以工业用地居多拉低了整体楼面价,7月楼面价为680元/㎡,与上月相比下滑37.67%。在楼市限购、银行限贷等一系列的政策调控之下,开发商面临着前所未有的资金压力,尤以资金实力相对薄弱的中小开发商中为甚,拿地期望被压缩。随着上半年限购和银行加息、停贷等一系列金融调控手段的出台,开发商面临着住宅市场的冷清、销售不畅、资金回笼速度减慢、银行停贷等多重压力,导致绝大部分开发商资金链严重吃紧,拿地热情快速降温。开发商对土地市场的观望和谨慎已属普遍,限购、地价高的主城区土地特别如此。后市土地市场低溢价和低价成交应该会多一些。

数据来源: 西安房地产信息网数据研究中心
成交地块分析
7月全市共成交土地24宗,具体为城北区7宗分别为:1宗商业金融用地、1宗商服用地、2宗仓储用地、3宗住宅用地。城东区本月成交3宗商服用地、1宗仓储用地以及2宗住宅用地。高新区本月只成交一宗科研用地,城内区成交一宗商业金融用地。阎良区本月成交8总用地分别为7宗工业用地和一宗住宅用地。
7月成交土地用途分析
全市概况:

数据来源: 西安房地产信息网数据研究中心
从本月各城区成交土地用途来看主要集中在工业用地方面,工业用地占到了本月全市成交的45%。住宅用地占到了本月土地各项用途的18%,相比上个月下滑幅度较大。本月商业金融用地及商服用地成交均占到总成交的14%。工业用地主要还是集中在阎良区,住宅用地成交主要集中在城东区和城北区。当前楼市销量的低迷、调控的不断升级也是住宅用地成交的减少主要原因,各开发商现在拿地也是慎之又慎。
分城区成交土地用途
城北区

数据来源: 西安房地产信息网数据研究中心
从城北区本月成交土地用途来看:工业用地占到了全区成交的43%,所占比例占到各项用途成交比例之首,住宅用地占到29%,商业金融和商服用地成交比例均为14%。金融信贷环节持续加息、停贷让开发商普遍面临资金压力,后市调控政策送的可能性极小政府对市场的严厉调控将持续在这一背景之下,开发商拿地意愿受到了很大的打压。
城东区

数据来源: 西安房地产信息网数据研究中心
从本月城东区土地成交的各项用途来看:商服用地成交占到了总成交的50%,住宅用地占到33%,仓储用地所占比例为17%。当前城东区随着大量的城中村棚户区改造,可开发土地资源相对来说还算充分,对于城东区楼市的看好,也激发了各房企在城东拿地热情。
阎良区

数据来源: 西安房地产信息网数据研究中心
阎良区成交土地用途主要还是集中在工业用地部分,从本月成交状况来看工业用地占到了总成交的88%,住宅用地所占比例为12%。其它用途均未有成交。
2.3 土地市场后市预判
下半年部分房企将出局
在保障今年住宅用地供应量不少于去年的大方针下,下半年土地供应将迎来集中放量。由于上半年的土地市场整体疲软,而且溢价率普遍不高,地方政府迫于完成年度目标的压力,对土地价格的预期可能低于往年,这对开发企业来说是一大好事,但从现实情况来看,不差钱的房企正越来越少,对多数”存粮”不多的放起来说,却只能望地兴叹而已。房企差钱源于以下几点:一是限购限贷挤压出大量投资型购房者;二是银行信贷紧缩无钱可放;三是房地产信托暂停;四是民间融资成本高涨;五是去、前年的购地款支付和新开工压力;六是土地增值税预征率提高且执行从严;七是第二轮限购后二三线城市的回补资金将被截断;八是房地产板块集体疲软。
只要限购不停和金融政策不变,即便是下半年是拿地好时机,但有本钱下手的房企可能会大大减少,一些实力不济的房企更可能因为既无资金又无土地储备而走上绝路。相反的是,一些国企、央企乃至非房地产行业的实力企业,可能将会在下半年伺机大量囤地,愈发造成未来中小型放弃的日子举步维艰。
另外,新的土地出让政策僵尸价高者得的游戏规则发生根本变化,限房价竞地价、限房价竞保障房配建面积等新办法将进一步压缩房企的收益,一些实力弱小无法实现规模化经营,或无法更好控制成本的房企将会逐步出局。

三、商品房市场
3.1本月市场销售特征
3.1.1各物业销售情况
7月份西安各城区各物业销售套数一览表
单位:套

车位/地下室
普通住宅
商服用房
写字楼
别墅
合计
城北
34
3872
70
77

4053
城东
413
1052
45
1
1
1512
城南
86
1214
107
105
39
1551
城内

38
15
3

56
城西
77
1006
6

1089
西高新
28
866
66
220

1180
总计
638
8048
309
406
40
9441
7月份西安各城区各物业销售面积一览表
单位:平方米

车位/地下室
普通住宅
商服用房
写字楼
别墅
合计
城北
2321.52
483386.37
29187.16
9098.28

523993.33
城东
12685.84
107974.26
3807.39
93.54
285
124846.03
城南
2936.66
147821.21
11628.23
8492.21
7891.83
178770.14
城内

2791.59
890.18
130.23

3812
城西
3074.8
89207.22
629.35

92911.37
西高新
844.16
85820.68
13640.23
18849.61

119154.68
总计
21862.98
917001.33
59782.54
36663.87
8176.83
1043487.55
本月西安商品房市场成交量为104.35万平方米,环比上月下降15.34%,同比上年同期上涨21.42%;
分物业来看,普通住宅物业销量91.7万平方米,环比下降6.37%,同比上涨25.59%;商服用房类物业本月销售量为5.98万平方米,环比下降63.8%,同比上涨8.53%;写字楼类物业本月销售量3.67万平方米,环比下降47.64%,同比下降31.65%;别墅类物业本月销量为8176.83平方米,环比上涨85.03%,同比下降46.06%。

7月份西安普通住宅销售排行一览表
排名
城区
楼盘名称
成交套数(套)
成交面积(平方米)
1
城北
文景小区西一区
2027
278290.82
2
城西
天朗·莱茵小城
438
39039.42
3
城南
金地湖城大境
168
30912.09
4
城北
文景小区东二区
159
29288.34
5
高新
融侨城
192
23464.48
6
城北
华远·君城
231
19902.82
7
城北
领汇·双河湾
157
17761.99
8
城西
翡麗城
236
17396
9
城北
鼎正·中央领郡
104
13328.37
10
城北
天朗·御湖
135
12799.59

3.1.2本月市场销售特征

7．12新国五条及土地新规的出台,使得从5、6月份以来各地楼市普遍呈现的销售回升的态势再现转折。根据西安房地产信息网数据研究中心对全国主要一、二线城市楼市交易情况的监测数据来看:广州、上海、苏州、武汉商品房交易均呈现回落态势,跌幅从13%至25%不等,而北京、成都、南京、青岛均呈现继续续增之势,可是除北京外涨幅基本上普遍呈现回落,全国各主要城市再现分化之势。
7月作为二线城市的西安楼市则有如下表现——
楼市淡季月房企开始蓄水 7月西安商品房销量下降15.34%

在7月楼市传统销售淡季到来之时,西安商品房市场销量开始回落。7月份西安商品房交易面积为104.35万平方米,环比下降15.34%,同比上年则继续增长21.41%。其中普通住宅成交面积为 91.7万平方米,环比下降6.37%。
7月7日,央行再次对存贷款基准利率进行了调整,银行的再次加息使得贷款成本不断增加,对于按揭