长沙住宅项目可行性研究报告.doc
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1、长沙住宅项目可行性研究报告312020年4月19日文档仅供参考长沙市望岳路商住项目可行性研究报告 长房集团长沙成城银山房地产开发有限公司 5月21日目 录第一部分 项目用地周边环境分析31 项目用地周边环境分析31.1 项目土地性质调查31.2 项目用地周边环境调查31.3 地块交通条件调查41.4 周边市政配套设施比较缺乏4第二部分 区域市场现状及趋势判断62 区域市场现状及趋势判断62.1 宏观经济运作状况62.2 项目所在地房地产市场区域分析72.3项目所在地房地产市场总体现状82.4商品住宅客户构成以及购买的实态分析10第三部分 项目SWOT分析113土地SWOT分析1131项目地块的
2、优势1132项目地块的劣势1133项目地块的机会点1134项目地块的威胁点及困难点12第四部分 项目定位134项目市场定位1341形象定位1342产品定位1343价格定位1444目标客户群定位14第五部分 开发投资项目成本利润估算165、开发投资项目成本利润估算165.1主要技术经济指标165.2项目总开发价值165.4开发商利润185.5开发商成本利润率18第六部分 投资风险分析及其规避方式206房地产投资风险分析及其规避方式2061 系统风险2062 个别风险2163 规避风险的办法21第七部分 结论227结论22第一部分 项目用地周边环境分析1 项目用地周边环境分析1.1 项目土地性质调
3、查1.1.1 地理位置该地块位于长沙市河西岳麓大道与西北环线交汇处的东北角,东临望岳路,西临西北环线,南临岳麓大道,北临府后路。1.1.2 地质地貌状况该地块呈规则长方形状,与岳麓大道路面有约10余米的落差,项目地现为农垦菜地,西侧有一小山坡由西南向北逐渐抬升,是具有一定起伏的丘陵地形,适于营造错落有致的景观。地质状况尚可,能作为建设用地。1.1.3面积此地块面积为238亩。1.1.4五通一平现状地块为尚未开发的毛地,以菜地和农田为主,间有几间农舍,地面覆盖大量树木和绿色植被。1.2 项目用地周边环境调查1.2.1地块周边的建筑物地块周边湘麓宾馆、岳麓区办事处、湘邮科技、五强科技园、岳麓山大酒
4、店等单位。1.2.2绿化景观秀丽地块处于一片地势较低的洼地之中,天然植被覆盖,四周环线道路全为新建大道,绿化景观好。1.2.3自然景观优美地块的西面、北面、东面皆有大片农业用地和原生态的草本、灌木随 地势起伏分布于丘陵之中,本身环境条件优越。1.2.4环境状况良好由于地块位于河西市府板块,从整体规划到产业布局都非常重视利于可持发展的环保型新技术运用、新材料生产,严格控制有害废气、废水及生产废料的排放。再加上整个片区优良的先天环境,能保证片区的环境污染一直处于有效控制之中。1.3 地块交通条件调查1.3.1地块周边的市政路网及公共交通现状、远景规划地块南侧的高新区已建成多条纵横交错的三车道以上区
5、内主干道。现 在可乘坐152、603两条线路公交车,从”雷锋大道口”站经过高新区南入口往北行约800米到达本地西南角长常高速公路涵洞。从长规函( )117号文件可知,地块西侧有规划控制宽46米的雷锋西大道,北临规划46米宽的规划路,若能尽快实现将极大改进地块现有交通条件。1.3.2项目对外陆、空交通状况 陆路交通:地块现有陆路交通往西则经过长常高速,可达到益阳、常德等地;往东经过北大桥到达河东;南北向则是贯穿全城的二环线西北段,交通四通八达。空中交通:地块自西向东经岳麓大道(319国道),经长永高速公路约1小时车程抵达黄花机场。1.4 周边市政配套设施比较缺乏地块所在区域当前处于大开发的启动阶
6、段,水、电、气、通讯等市政配套建设滞后,学校、医院、购物市场、邮政、储蓄、公交等区域性生活配套并未形成。现有市政配套设施主要集中在望岳街道办事处,多为小规模、零散分布,且距离地块均较远,难以对地块产生强有力的服务作用。1.4.1购物广场是空白地块周边2公里范围内没有大型购物广场,只在雷锋大道口处零星分布有小型的私人铺面,以经营日用、建材、五金为主。1.4.2文化教育以涧塘小学、湖南商学院、玲海艺术幼儿园、商务职业技术学院、湖南政法学院等为代表的文教设施相对较为齐备。第二部分 区域市场现状及趋势判断2 区域市场现状及趋势判断2.1 宏观经济运作状况2.1.1 国家宏观政策的影响国务院办公厅近日转
7、发建设部等七部委,规定自 6月1日起,国家将对个人购房不足2年即转手交易的行为加大税收调控力度;今后”炒地”行为、转让”期房”行为都将被禁止。意见包括:”强化规划调控,改进住房供应结构”;”加大土地供应调控力度,严格土地管理”:”调整住房转让环节营业税政策,严格税收征管”:”加强房地产信贷管理,防范金融风险”;”明确享受优惠政策普通住房标准,合理引导住房建设与消费”:”加强经济适用住房建设,完善廉租住房制度”等八个部分。 5月11日正式公布的七部委稳定房价的新政策,如晴天惊雷,震撼了每个发展商的心神。自此,上海、北京、武汉、南昌等城市”投资者大量抛售”、”楼市价格狂跌”的新闻不绝于耳,一时间市
8、场风声鹤唳,发展商惴惴不安。如此背景之下,长沙房地产市场却平静如水,并未呈现大起大落态势,市场相对稳定。后市如何发展,尚需观察。2.1.2岳麓区国内生产总值 第一季度长沙市岳麓区的国内生产总值绝对值为21亿元,市内五区排第四名,增长速度为13.2,为五区第五名; 第一季度的地方财政收入的绝对值为1.21亿元,市内五区排第四名,增速为13.1,也排在第四名。 上述数据说明了随着长沙”强西拓东”的城市总体发展策略实施,岳麓区的区域经济正强劲增长,但就全市而言,尚具有较大潜力。2.1.3社会消费品零售总额 第一季度长沙市岳麓区的社会消费品零售总额绝对值为101738万元; 在五区中,第一季度岳麓区社
9、会消费品零售总额的绝对值排名为第五名,只芙蓉区社会消费品零售总额的25.4%; 这说明了该区的商业繁荣程度还远远低于市内其它的地区。2.2 项目所在地房地产市场区域分析2.2.1项目所在地的住宅形态 本项目地块区域特别是项目的附近,居民住宅相对较为稀少,且多为农舍; 新建的住宅绝大部分为多层住宅(6层),少见高层。2.2.2政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规及已相继出台,将对房地产商品房市场超到积极的促进作用; 购买经济适用房要求5年后才能上市交易,其流通性将受到较大的限制; 取消大户型,针对中低收入家庭的购买承受能力理到了提高; 实行经济适用房申请审批公示制度,提高经济适用房的准入门
10、槛,从而缩小了经济适用房的购买群体,在一定程度则扩大了商品房的购买群体。2.23政府关于商品住宅在金融、土地等方面的政策法规 按照国家新的金融政策,从 开始,房地产开发项目贷款门槛大幅度提高,其监管措施也愈发严格,这种信贷紧缩给房地产企业带来的影响将在 开始更多显现,一些资金实力薄弱的本土企业将面临被市场淘汰或被兼并的局面; 土地政策第一次参与了宏观调控。去年8月31日对经营性土地问题的最后处理,同时暂停新增建设用地审批半年,这些措施对整个房地产业的发展,对整个资源的配置都有重大影响。2.2.4短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划日前地块所在的二环线西北段正式启动拆迁。按计划,该工程
11、将于5月30日完成拆迁任务,12月30日竣工通车。二环线西北段南起长宁路立交桥,经岳麓大道、谷山、北津城接三汊矶湘江大桥,全长81公里,路幅宽46米至80米,双向6车道,预算总投资117亿元。主要工程包括道路工程、高架桥工程、立交桥工程(长益高速立交桥、金星路立交桥、银杉路立交桥)、排水工程、绿化工程及亮化工程。该段沿线除连接长宁公路、长益高速公路等城市对外通道,还将连接枫林路、潇湘路等市区干道,是河西新城道路网络不可或缺的主骨架。2.3项目所在地房地产市场总体现状2.3.1区域房地产市场综述长沙随着”西文东市”的城市格局规划发展,特别是省、市政府的搬迁,近郊居住时代的来临,以及 长沙经济战略
12、的西进,将推动长沙河西楼市的高峰到来。长沙河西已经成为一个文化、居住的核心板块。近郊楼盘的天然优势正在影响人们的购房观念,房价较市内低、不可复制的自然环境等因素,给予消费者极大的吸引力。特别是在SARS过后,人们对居住环境的要求不断提高,近郊楼盘将成为人们置业的重要选择。未来5年内,坐拥山水灵气、交通便捷的岳麓区将扩展到50平方公里,常住人口达到50万人。城市布局将形成”六轴五组团”即东西向以枫林大道、岳麓大道、桐梓坡路为轴线的城市发展轴,南北向以潇湘大道、金星大道、二环线为轴线的城市景观轴;涵盖大学城、麓谷基地、岳麓广场中央商务区、银望东片行政综合服务区、西部都市农业圈等五大组团。自 以来,
13、岳麓区已建、在建、待建项目的投资规模达100亿元,拆迁面积突破100万平方米,新建商品房、学生公寓等面积突破100万平方米。 实施28个重点工程项目,涵盖了基础设施、工业园区、商贸旅游、文化教育等多个领域。当前,河西区域已从东部沿江狭长地带迅速西进、北移、南拓,新城骨架全面拉开。未来5年内,岳麓区将扩展到50平方公里,常住人口达到50万人。根据长沙市建设区域性中心城市总的目标和繁荣开放、文明秀美的总的要求,占据长沙河西半壁江山的岳麓区作为长沙市一个独特的城区,在城市建设方面主要有以下几个目标定位:一是长沙的政治中心,二是三湘的文化名区,三是全国生态示范区,四是高新技术产业区,五是风景旅游区。2
14、.3.2地域特征河西初步中心化承载千年的深厚的湖湘文化底蕴、独有的人文居住坏境,清新秀美湘江西岸,业已成为星城新一轮投资置业的风水宝地。市委市政府的西迁,市政配套设施的大力倾斜与完善,规模宏伟的”大学城”不断拓展,高新科技开发区内众多企业的踊跃入住。市政重点工程潇湘大道北段的拓展,橘子洲生态公园规划、实施,一个融名山、名水、名州、名园、名院于一体的长沙市新的政治、经济、文化战略中心区域正在形成。2.3.3区域楼盘产品特征 平价房是当前楼市消费的主流。 由麓谷E家人、麓谷雅园、金峰沐春园、咸嘉新村、静园山庄、时代天骄、赞佳新城、天峰名苑以及银晟花园等楼盘以相对较低的售价冲击整个河西的楼盘市场,抢
15、占了相当部分的高端客户,引领着楼市平价消费的主流。 区域内楼盘以多层住宅为主 区域内的楼盘项以多层住宅为主,占了区域内楼盘总量的七成以上。但今年新开发的项目多以电梯小高层为主。 绿化、配套设施较差 区域内多层住宅以及高层住宅(如”时代天骄”项目)的绿化及配套设施相对较差,但”嘉华苑”、”西子园”、”悦峰园”等项目由于临靠咸嘉新村,在地理位置上可借助其绿化、配套设施等的优势。 交房标准均是毛坯房 各楼盘推出来的均是毛坯房,无精装修房。 经济适用房成为主导 经济实用房一统河西成为一个显著特点,以枫林绿洲和八方小区为代表的经济实用房占据市场主要分额,也消化了部分公务员的消费需求。2.3.4区域楼盘营
16、销特征 房地产营销手法尚处于模仿阶段。 个盘营销水平参差不齐。 提倡环境营销的项目均有不俗的销售效果。 普遍存在项目推广不全面的状况。 销售人员缺乏主动性和团队协作精神,专业化程度不足。2.3.5区域楼盘竞争特征 竞争日趋激烈。在销楼盘超过10万平方米,且同质化较严重; 期房居多。”赞佳新城”、”麓谷E家人”、”麓谷雅园”、”天峰名苑”等项目都是今年年底或明年上半年交房; 价格中等偏下。多层住宅的均价集中在1700 元/左右,高层住宅的均价集中在21002500元/。2.4商品住宅客户构成以及购买的实态分析2.4.1商品住宅的客户来源 湖大、师大教师 肿瘤医院职工 湖南商学院的教师员工 湘雅附
17、三医院的职工 岳麓区政府公务员 麓谷高科技工作人员2.4.2购买的实态分析 一次置业者她们都有较高而且稳定,有一定积蓄,财富累积值高;年龄在35岁以下,在事业上稍有成就,追求实惠、实用、方便,而且有强烈的愿望跟家人住在一起,享受温馨的家庭生活;这一群人对价格反应敏感,偏好灵活的付款方式;而且掌握了大量的银行、金融信息,有自己的一套投资理财方式;需求面积相对较小,物业类型以普通住宅为主要考虑对象;出行对公交车较为依赖;决策较为慎重,需重复比较,有意向的楼盘会看三次或三次以上。二次及多次置业者事业较为成功,有丰厚的收入及积累;支付能力较强,对价格不敏感,不在意付款方式;注重身份,对物业的档次要求比
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