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房地产公司商业计划书

64
2020年5月29日
文档仅供参考

WALTER ASIA LIMITED
和泰亚洲有限公司
(香港)

商 业 计 划 书

保 密 承 诺

本商业计划书内容涉及本公司商业秘密,仅对有投资意向的投资者公开。本公司要求收件人收到本商业计划书时做出以下承诺:
妥善保管本商业计划,未经本公司同意,不得向第三方公开本商业计划书涉及的内容。

收件人签字:
接收日期: 年 月 日

目 录
概要 2
第一章 公司概况 4
第二章 公司管理 8
第三章　宏观与区域市场分析 10
第四章 公司产品 16
第五章 财务计划 28
第六章 融资计划 30
第七章 风险及控制 31
附件资料清单 32
魏玛峰尚项目介绍 33
0728地块项目简介 35
博泰江滨项目介绍 37
博泰花园项目介绍 39
华东国际项目介绍 41
中城700亩项目介绍 43
和泰集团股权架构图 45
和泰(博泰)集团各公司设立情况表 46
公司股东出资情况表 47
— 预计财务报表 48
— 预计财务报表 51

概要
和泰亚洲有限公司(以下简称和泰)于 在香港注册,公司主要从事中国境内房地产开发业务。和泰 起进入房地产行业,先后成功开发了”博泰·象湖威尼斯”、”博泰·江滨威尼斯”、”博泰·华东国际工业博览城”、”九江·浔阳新天地”、”博泰·魏玛峰尚”等项目,现有6个项目正在开发,累计开发面积将达120万M２。公司先后被评为”中国优秀民营企业”、”中国建设系统信誉AAA级单位”、”中国质量服务信誉AAA级企业”。
和泰董事长兼总裁章新明先生为北京大学在职EMBA,中国城市商业网点建设管理联合会理事、江西省工商联常委、江西省工商联住宅产业商会副会长、江西省民营企业家协会副理事长、南昌市房地产协会副会长、南昌市人大代表。
公司 ～ 销售收入8.9亿元,利润2.3亿元,销售净利率25.84％,资产总额10亿元。根据现有项目测算, ～ 销售收入36.1亿元,利润9.4亿元,销售净利率26％,预计 资产总额22亿元,净资产16.7亿元。
公司计划融资5亿元人民币,其中用于支持现有项目5000万元;新增土地投入45000万元并自有资金投入3亿元,增加土地储备500亩。如融资成功将在现有项目基础上增加销售收入32.5亿元,净利润6亿元,成为江西房地产的领军企业。
国内房地产宏观调控持续和加强的一年,直接造成房地产市场 下半年至 年初观望氛围浓厚,但随着国人根深蒂固的先安居方乐业的传统所形成的市场刚性需求的迸发, 楼市至今已明显开始回暖。在 由于美国次贷危机的教训、房地产市场对国民经济的重大影响及现有政策已体现的成果综合分析,政府再次出台针对房地产市场的严厉的调控政策可能性非常低。
就区域市场分析, 南昌市GDP达1409.6亿元及人均年收入近 美元,已具备一定的购买力。 ,南昌市住宅成交量为337万平方米, 南昌市住宅成交均价约为3500/m2,绝对值不高,后市仍有稳步上扬空间,南昌市的房地产市场必将稳健发展。
就主要竞争方分析,在南昌区域,由于和泰集团所属仅有魏玛峰尚项目在 10月开盘,造成年度销售额偏低情况,但从发展角度分析,和泰集团项目储备充分,潜力巨大,经过努力,和泰对在未来三年跨入本地企业前三名具有很强的竞争力。
公司主要风险因素包括政策风险、资金风险、人才风险,但经过抓住土地储备、发挥公司资源和强效管理的优势开发符合市场需求的高品质的产品,多渠道融资,引进与培养人才并举,实施区域行业领先的激励机制等措施,以上风险可得到有效控制。

第一章 公司概况
一、和泰亚洲有限公司
和泰亚洲有限公司(以下简称和泰)于 在香港注册,公司主要从事中国境内房地产开发业务。
和泰 起进入房地产行业,企业得以快速发展,从土地获取到开发、销售、物业管理等全方位积累了较丰富的经验,先后成功开发了”博泰·象湖威尼斯”、”博泰·江滨威尼斯”、”博泰·华东国际工业博览城”、”九江·浔阳新天地”、”博泰·魏玛峰尚”等项目,已开发面积近60万M２。和泰公司凭借独特的开发理念、专业的开发能力、和卓越的信誉得到社会的充分肯定,开发产品得到广大业主的青睐,在南昌地区享有较高的知名度。博泰·象湖威尼斯荣膺中国名盘50强;博泰· 江滨威尼斯荣膺中国水景名盘;博泰·华东国际工业博览城荣膺中国商业地产50强,博泰·魏玛峰尚荣膺中国园林景观国际大奖。
公司先后被评为”中国优秀民营企业”、”中国建设系统信誉AAA级单位”、”中国质量服务信誉AAA级企业”。经过良好运作,公司已拥有一定的资产积累和资金实力,资产总额10亿元。
公司经过宏观、区域、竞争方及自身资源分析,确定公司在未来3年的战略目标为:在3年内,在江西区域,成为一家行业领先(本地综合实力前五名)的以住宅地产为主业的企业集团。具体目标为在未来三年实现总开发量60万平米,销售收入36亿元,净利润9亿元,并达成公司上市目标。
二、所属子公司
公司根据业务发展需要先后注册成立了江西省博泰房地产开发有限公司、和泰(江西)置业有限公司、南昌昌南实业有限公司、九江市新天地置业有限公司。
现有股权结构及出资情况如下:
序号
公司名称
注册资本
(万元)
股东投资情况
投资人
投资额(万元)
投资比例
1
江西省博泰房地产
开发有限公司
5050
和泰亚洲有限公司
5050
100%
2
和泰(江西)置业有限公司
5300
和泰亚洲有限公司
4750
67.86%
江西博泰集团公司
2250
32.14%
3
南昌昌南实业公司
7000
和泰亚洲有限公司
1911
36%
江西博泰集团公司
3389
64%
4
九江市新天地置业有限公司

江西博泰集团公司
1980
99%
个人
20
1%
注:江西博泰集团有限公司控股股东与和泰股东为同一控制人,均为公司控制人章新明先生。

三、公司管理层
公司管理层(总监及以上人员)共计15人,学历指数4.13(本科以上),年龄指数39.2。管理层所有成员均在业界具有良好的声誉,具有丰富的管理及专业经验。主要管理层介绍:
章新明先生:董事长兼总裁, 1964年11月出生,江西南昌人,北京大学在职EMBA。主要社会兼职:中国城市商业网点建设管理联合会理事、江西省工商联常委、江西省工商联住宅产业商会副会长、江西省民营企业家协会副理事长、南昌市房地产协会副会长、南昌市人大代表。
樊南平先生:董事,男,1958年8月出生,江西南昌人,北京大学在职EMBA,现任博泰集团、行政副总裁,江西每伴食品有限公司总经理。曾任江中制药厂(江中集团)厂长助理。
张昉先生:董事,1965年7月出生,河南人,清华大学在职EMBA,现任博泰集团、运营副总裁。主要社会兼职:南昌市青云谱区工商联副主席、南昌市青云谱区人大代表。曾任江西省太平洋保险公司副总经理。
褚荣辉先生:董事长助理、华东国际项目总经理,1964年8月出生,江西南昌人,中共党员,在职MBA。曾任江西金阳光百货总经理助理。
王伟峰先生:总裁助理、魏玛峰尚项目总经理,1972年3月出生,江西上饶人,中共党员,在职MBA。曾任江西中城建设有限公司执行总裁。
刘明先生:研展总监,1971年2月出生,江西临川人,大学学历。曾任圳昌集团副总裁、天睿置业副总裁,点晴投资策略公司总经理。
薛芳明先生:投资开发总监,1971年4月出生,江西南昌人,大学学历。曾任海南浙海房地产开发有限公司副总经理、北海阳光东海岸物业有限公司总经理、江西华鹏实业有限公司副总经理。
舒建荣先生:营销总监,1970年1月出生,江西吉安人,大学学历。曾任上海展蝶投资管理公司(房地产策划代理公司)总经理、海南大勇房地产实业公司副总经理。
雷鸣先生:工程总监,1960年4月出生,江西临川人,中共党员,大学学历,高级工程师。曾任江西省抚州地区建筑工程公司(一级资质企业)副总经理、总经理。获得荣誉:抚州市第一届人大代表、抚州市拔尖人才、全国建设系统劳动模范、江西省五一劳动奖章、全国优秀建筑企业总经理。
徐勇先生:财务总监,1971年7月出生,江西南昌人,大学学历,在职MBA,注册会计师。曾任先锋软件股份有限公司财务部经理。
四、公司人力资源
公司当前拥有员工900余人,其中总部114人,学历指数3.5,年龄指数36.2。
1、总部员工学历状况分布:

2、总部员工年龄状况分布:

第二章 公司管理

和泰从 ”管理年”, ”变革年”, ”再造年”, 到 ”提升年”,经过不懈努力,和泰已基本形成决策科学化、管理规范化、产品精细化的格局,客户认可程度得到加强,重复购买和推荐购买比例逐年上升,员工满意度整体水平进一步提升,和泰的管理水平在区域业界具有良好的声誉。
一、公司治理与运营
1、决策机制:和泰属民营企业,股东结构简单,项目决策程序科学,速度快,能很好地抓住机遇。
2、内部管控体系、流程:经过与北京正略钧策(新华信)、北京九略等优秀咨询公司的合作,加之多年的发展、提炼,和泰形成了一套有效的管控体系,明确了公司未来三年战略目标及实施举措。
3、管理团队:总监级以上人员的平均年龄39岁,平均学历达大学本科,总体素质在区域业内处中上水平。
4、社会资源:房地产行业涉及多方面的利益关系,和泰自 成立以来,与江西当地的政府部门、金融单位、施工单位、监理单位等以及诸多国内外一流的策划、设计单位如美国TONTSEN设计公司、上海同济大学建筑设计研究院、王志刚策划工作室、何邱(香港)设计师事务所等都建立了良好的关系。
5、银行融资能力:贷款能力基本满足现有需求,但从发展角度,其它融资渠道急需打开。
6、土地收储能力: 和泰正在开发的”魏玛峰尚”、”博泰江滨4、5#”、”博泰花园-湾里”、”华东国际三期”等项目已拥有土地近1000亩。同时和泰实际控制人的控股公司与南昌市青云谱区政府建立了长期合作关系,并正配合政府整体开发3.1平方公里的昌南新城,有优先条件收储其土地,根据计划, 将收储其700亩土地, 和泰累计收储土地将达1800多亩;同时,和泰在江西有广泛地政府关系资源及其它获取土地优势,有较强收储土地能力。
7、项目企划能力:和泰已开发的无论是 开盘的”象湖威尼斯”还是 开盘的”江滨”项目、 开盘的”魏玛峰尚”项目,销售业绩均为区域市场的样板。
8、工程项目管理能力:和泰自 成立以来,已成功地操作了”象湖.威尼斯”、”华东国际”、”博泰.江滨”等项目,具有较强工程项目管理能力。
二、公司总部机构设置
公司总部设置4个业务管理中心、5个职能服务部门,具体为:
业务管理中心:研展中心、开发中心、营销中心、工程中心。
总裁
研展中心

开发中心
项目管理中心

和泰置业
董事会
营销中心

昌南公司

博房公司

总办
财务中心
职能服务中心

人事行政中心
审计中心
工程中心

九江公司

上市工作小组
职能服务部门:董事长办公室、财务中心、人力行政中心、审计中心、上市工作办公室。

第三章　　宏观与区域市场分析

一、宏观环境分析
1、现阶段房地产政策分析
是房地产宏观调控持续和加强的一年,经过一系列的政策出台,抑制投机需求,引导住房实际需求,意在控制房价涨幅。如 9月27日央行和银监会出台<关于加强商业性房地产信贷管理的通知>(银发〔 〕359号),该通知为 为房地产市场降温的主要政策,其中规定”对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方以上的,贷款首付比例不得低于30%,对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍”。经对该政策进行分析,其政策导向明显为经过提高个贷门槛来抑制投机需求,保护正常的居住需求。从市场反映来看,抑制投机需求的作用比较显著,直接造成房地产市场 下半年至 年初观望氛围浓厚,但随着国人根深蒂固的先安居方乐业的传统所形成的市场刚性需求的迸发, 楼市至今已明显开始回暖。
2、未来进一步调控力度分析
美国次贷危机的强大破坏力给各国政府都上了一堂生动的风险课,而在中国金融市场以国有资本为主导,房地产贷款在银行贷款结构中同样举足轻重,如一旦由于调控造成行业性衰退,将一方面形成大量开发贷款坏帐(如1994年海南房价泡沫破灭时),同时较深程度影响上下游产业;另一方面一向被视为优质贷款的个人房贷也将出现大面积坏帐,综合起来必将大范围影响国民经济的健康持续发展,因此无论是前车之鉴还是现实影响,这都必将是政府所力求避免的。因此,在市场现有走势下,政府再次出台针对房地产市场的严厉的调控政策可能性非常低,实际近半年除两会后除对存款准备金率进行了调整也未有新的严厉政策出台。
3、 国内市场需求分析
(1)投资需求: 人民币加速升值,全年值幅近7%,远远超过了 的3.3%,会促使更多外资进入中国,投资不动产持续看好,从而增加了市场需求。
(2)住房实际需求:当前的大多数自有房的户型只能满足基本需要,舒适性和可拓展性欠缺;而随着家庭结构的变化和人口的增加,存在较大的换房需求可能。
由于存在以上必然需求,国内房地产市场必将持续稳健发展。
二、区域市场分析
1、 南昌市GDP及人均年收入
从南昌市统计局资料, 南昌市GDP达1409.6亿元,比 增长12.7%;人均年收入13253.4元,比 增长17.9%。由下图可见,南昌市经济实力多年持续较快增长,人均年收入近 美元,已具备一定的购买力。详见如下图:

2、南昌市固定资产及房地产投资额分析
从南昌市统计局获悉,截止到 底,固定资产及房地产投资额情况如下:
固定资产和房地产投资的持续增长反映了区域经济的健康发展态势,同时国家对房地产价格的调控,从以需求为主转向增加供给、改进供给结构,加大了对经济适用房建设的支持,使房地产投资成为带动投资增长的重要力量。
3、 至 南昌住宅成交量及成交价走势
,南昌市住宅成交量为337万平方米,比 增长了71.06%,增幅较大; 南昌市住宅成交均价约为3500/m2,城区住宅成交均价4677/m2,比 增长了23.53%。
在 一系列的房地产宏观政策调控下,南昌市房价仍有涨幅,说明南昌市作为江西省省会城市、经济实力最强区域、江西”中部崛起”的重点战略地区,其房地产确有着强大的实际住宅需求,并全市均价 仍约为3500元/M2,城区住宅成交均价也仅为4677/m2,绝对值不高,后市仍有稳步上扬空间,南昌市的房地产市场必将稳健发展。

4、南昌市 住房建设年度计划
(1)住房需求
根据南昌市政府<南昌市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要>和南昌市十一五房地产业发展规划以及<南昌市住房建设规划 — >总体安排,按城镇居民人均住房面积不低于30平方米的要求,预计平均每年普通商品住宅需求量350～400万平方米;政策性住房平均每年约70万平方米。
(2) 住房用地供应规模
主城区住房用地供应总量约3500亩。用地供应总量中用于供应中小套型普通商品住房,约1800亩,用于政策性住房用地约700亩,两项用地合计所占比例达住房用地供应总量的70％。
上述几点分析可反映出: 南昌市经济运行状况良好,人均可支配收入增长较快,促进了消费结构升级步伐的加快,对进一步扩大消费具有较强的促进作用。同时依据南昌市十一五房地产业发展规划以及<南昌市住房建设规划 — >总体安排,南昌市有强烈的实际住房需求,南昌市房地产市场充满商机。
三、主要竞争方
我们依据在南昌区域 成交面积,确定下列房地产企业为我公司在南昌区域的主要竞争对手,详见如下:
(一)本土竞争企业
序号
公司名称
成交面积
(万平方)
成交套数
(套)
成交金额
(亿)
待开发量
(万平方)
1
恒茂集团
19.34
1950
19.45
85万
2
洪城房地产
9.51
1086
4.61
40万
3
世纪风情房产
7.65
938
3.47
50万
4
和泰集团
5.56
708
2.52
80万
(二)外地竞争企业
序号
公司名称
成交面积
(万平方)
成交套数
(套)
成交金额
(亿)
待开发量
(万平方)
1
绿地集团
20
1459
12.24
60万
2
万达集团
11.73
1113
4.92
28万
3
南昌万科
6.67
618
3.21
50万
4
和泰集团
5.56
708
2.52
80万
从上表可看出,在南昌区域,由于和泰集团所属仅有魏玛峰尚项目在 10月开盘,造成年度销售额偏低情况,但从发展角度分析,和泰集团项目储备充分,潜力巨大。故实际除绿地集团及恒茂集团外,和泰与其它企业并无太大差距,经过努力,和泰对在未来三年跨入本地企业前三名具有很强的竞争力。

第四章 公司产品
和泰已开发、正在开发面积达120万M２,其中已销售面积近40万M２,现正进入开发程序的开发面积80万M２(其中已开工建设22万M２,其它均在进行规划设计)。
一、已开发项目
１、博泰·象湖威尼斯
本项目地块是 南昌市首次挂牌出让的土地,由和泰子公司江西省博泰房地产开发有限公司竞拍获取。本项目是香港新百森建筑设计有限公司、加拿大URBAN MATRIX建筑景观设计有限公司、何邱(香港)设计师事务所等国际设计名家携手合作的经典之作,为南昌象湖板块首个楼盘。项目开发面积8.8万平方米,项目于 4月开盘,销售率达99％,销售总额2.64亿元,已全部交房。
    博泰象湖威尼斯花园规划设计以人为本,强调人与自然的亲和性,着力营造健康舒适、邻里和睦的生活氛围。7.8平方公里的象湖水景,是诠释”亲水型”居住文化的最佳平台。小区内的Townhouse建筑群在南昌属首例,再加上多层花园洋房、湖景套房、阳光花房等,围合分布,错落有致,”物管专家”香港戴德梁行提供世界一流的前期物管服务。
象湖威尼斯于 在第四届中国(深圳)国际住宅与建筑科技展览会上,被中国房地产协会、中国住交会组委会、中国住交会主流媒体联盟评为中国名盘50强称号。
     1月,象湖威尼斯高层三室户型,荣获建设部住宅产业促进中心和中国房地产报社联合颁发的”精品户型”称号。
２、博泰·江滨威尼斯
本项目是江西房地产界的经典力作之一,由和泰子公司江西和泰置业有限公司鼎力开发。项目位于南昌市政府所在地红谷滩中心区,与中心老城区隔江相望,南昌市政府”一江两岸”城市格局重点发展区域。总开发面积20万平方米,已开发、销售10.5万平方米,项目于 4月开盘,销售总额4.35亿元,现除部分车位和商铺外已全部售罄。
    博泰江滨·威尼斯由美国建筑大师TONTSEN创设,S型巧妙布局,使采光、美学完美结合,整体设计可谓”善诠涵意,巧构华章”。本项目建成时即成为南昌市形象工程、南昌市标志性建筑,为南昌赢得了巨大荣耀。
11月,由中国房地产报社主办的中国水景名盘推介演展活动暨 创立健康住区推介展示会”第二届水景楼盘发展论坛”活动中,江滨·威尼斯荣获”水景名盘”称号。
３、博泰·华东国际工业博览城
本项目由和泰公司所属南昌昌南实业有限公司开发的大型商业地产项目。地处南昌市广州路(原包佛路)中段,区域所属为南昌市大力建设的城市副中心。项目规划共总面积约366亩,建筑面积24万平方米,项目分三期开发,其中一、二期占地220亩,项目已开发13万平方米,项目于 9月开盘,已销售10万平方米,保留物业3万平方米,销售总额3亿元。项目现正启动三期9.5万平方米的开发。
项目为江西省最大的五金交电交易市场,主要经营机电设备、五金配件、汽车、摩托车等。
　　 9月,在”中国国际商业地产博览会 新商业·地产论坛”活动中,华东国际工业博览城荣列中国商业地产50强。
4、九江·浔阳新天地
本项目由和泰同一控制人控股的九江市新天地置业有限公司开发。项目毗邻九江的南门湖和南湖公园,紧靠九江市政府办公大楼,与新城区核心地段火车站浑然一体,处九江市长虹大道下沉式广场,总建筑面积1万平方米,销售总价值近1亿元。
浔阳.新天地切合现代都市人的生活方式,引进旅游集散中心概念,集休闲、娱乐、购物、美食于一体,营造”全程化购物、一站式消费”,为本地和外地的消费者及游人提供多元化和高品位休闲空间方面。项目建成后已然成九江商业的标志性建筑、成市的新名片。
二、正在开发项目
1、博泰·魏玛峰尚
①项目概况
本项目为南昌市城市副中心开幕之作。根据南昌城市总体规划,青云谱区被定位为”以产业为支撑的开放式城市副中心”。本项目地块为 12月竞拍获取,地块位于南昌市青云谱区中心,毗邻青云谱区政府,北侧紧邻广州路,项目占地214.93亩,总建面积33万平方米,分三期开发。现已在建22万平方米,本项目历经房市调整、观望期,自 10月开盘以来仍销售近7万平方米,销售额近3亿元,销售量一直高居南昌房市前三位。
本项目由美国TONTSEN建筑设计事务所主笔设计,建筑风格设计在意境上取自富有特色的德国包豪斯简洁、通透的建筑精髓,以东方人文为建筑脉络,简捷明快的风格与精巧、细致的细部设计,大面积的采光外立面,通透、大气,是一座将东西建筑文化充分糅合的现代魏玛城。
在园林规划建设上,聘请创立已有51年的国际顶级园林大师——香港贝尔高林进行景观规划设计,上海园林有限公司负责施工。
②项目测算
根据公司 ～ 部署,本项目 实现销售收入3亿元(销售7.5万M2); ,实现销售收入4亿元(销售8.9万M2); 实现销售收入4.5亿元(销售9万M2)。
本项目总体测算如下:
销售收入
可售物业类型
可售面积(㎡)
单价
(元/㎡)
销售收入
(元)
备注
住宅
256001
4700
1,143,045,760
公寓销售率95%计
商业
28667
8000
183,467,584
商业销售率80%计
车位
1433
80000
19,440,000
车位销售率50%计
合计
284668

1,345,953,344

成 本 费 用 表
序 号
项 目
开发产品成本(万元)
一
土地费用
10,879
二
工程费
52639.78
三
管理费用
1,052.8
四
销售费用
4,257
五
开发期间税费
28,378.27
六
财务费用
3500
七
不可预见费用
1,052.80
合 计
101,759.38
销售收入
134,595.33
销售成本
87,063.13
销售利润
47,532.21

2、0728项目
①项目概况
本项目位于南昌市滨江北路以北,总面积27065平米(40.6亩),容积率为5.0。本项目正在进行规划设计,公司将力求将其打造成高品质的酒店式公寓。本地块为 11月28日竞拍获取。
②项目测算
根据公司 ～ 部署,在 完成前期开发准备并开始工程建设, 开始销售并实现销售收入2.6亿元(销售4万M2),并在 完成销售,实现销售收入4.2亿元(销售6万M2)。
本项目总体测算如下:
销 售 收 入
可售物业类型
可售面积(㎡)
单价
(元/㎡)
销售收入
(元)
备注
高层
121801
7,000
809,974,050
公寓销售率95%计
商业
13533
15,000
162,400,812
商业销售率80%计
车位
677
80,000
19,440,000
车位销售率50%计
合计
135334

991,814,862

成 本 费 用 表
序 号
项目
开发产品成本(万元)
一
土地费用
18676.00
二
工程费
29145.40
三
管理费用
582.91
四
销售费用
2975.44
五
开发期间税费
19836.30
六
财务费用
5600
七
不可预见费用
582.91
合 计
77,398.96
销售收入
99,181.49
销售成本
69,174.33
销售利润
30,007.16

3、江滨4、5#楼项目
①项目概况
拟建的博泰江滨项目是南昌市红谷滩新区未来标志型建筑。由于该项目所处红谷滩新区入口位置,在城市设计中是重要的节点位置,市委、市政府及红谷滩新区领导对该项目高度重视,是红谷滩新区二期建设的重点项目。
博泰江滨项目规划用地面积32682平方米,总建筑面积198741平方米,由一幢超高层写字楼、一幢商场、一幢酒店式公寓、两幢高层住宅、地下车库及辅助建筑组成。一期1～3楼已交房,现4、5#楼249M超高层已开始规划设计。
②项目测算
根据公司 ～ 部署,4、5#楼在 完成前期开发准备,在 开始工程建设,并实现销售收入1.6亿元(销售2万M2),并在 实现销售收入2.25亿元(销售2.5万M2)。
本项目总体测算如下:
销 售 收 入

可售物业类型
可售面积(㎡)
单价
(元/㎡)
销售收入
(元)
备注
办公面积
30000
8700
208,800,000
办公销售率80%计
酒店公寓
30000
8700
234,900,000
酒店公寓销售率90%计
商业面积
9000
10000
72,000,000
商业销售率80%计
车位
440
80000
19,440,000
车位销售率50%计
合计
69000

535,140,000

成 本 费 用 表
序 号
项目
开发产品成本(万元)
一
土地费用
1544.76
二
工程费
34183.1
三
管理费用
683.66
四
销售费用
1605.42
五
开发期间税费
8027.10
六
财务费用
1600.00
七
不可预见费用
683.66
合 计
48,231.95
销售收入
53,514.00
销售成本
39,880.79
利润
13,633.21

4、博泰花园项目
①项目概况
本项目地块于 6月与南昌市湾里区国土资源局签订出让合同,受让价总计1315.6万元,地块面积716.56亩,由于受让价很低,并位于南昌市湾里区太平镇内梅岭国家森林公园内,本地块升值潜力极大。
本区域距离市区约38千米,周边原始生态的旅游景点众多,生态环境优美,空气质量较好,适宜别墅项目开发。项目容积率:0.6,总建面积:240000m²。
本项目的整体定位是:位于风景区内原生态山水假日别墅,重点突出生态环境、旅游休闲的主要功能,诉求自用投资两相宜。
②项目测算
根据公司 ～ 部署,在 开始工程建设。 实现销售收入3亿元(销售4万M2),并在 实现销售收入4.7亿元(销售6万M2)。
本项目总体测算如下:
销 售 收 入
可售物业类型
可售面积(㎡)
单价
(元/㎡)
销售收入
(元)
备注
度假型产品
158855
5500

顶级别墅销售率95%计
商业
10000
6000
48000000
商业销售率80%计
高端别墅
70000
1
672,000,000
顶级别墅销售率80%计
车位
1194
60000
2916000
车位销售率10%计
合计
238855

1,552,930,907

成 本 费 用 表
序 号
项目
开发产品成本(万元)
一
土地费用
1315.6
二
工程费
66543.73
三
管理费用
1330.87
四
销售费用
4658.79
五
开发期间税费
31058.62
六
财务费用
.00
七
不可预见费用
1330.87
合计
108,238.49
销售收入
155,293.09
销售成本
91,086.42
销售利润
64,206.67

5、华东三期项目
①项目概况
项目占地面积140亩,总建筑面积95000m2,容积率:1.0,本项目总体定位为生态园林式企业总部。
②项目测算
根据公司 ～ 部署, 完成项目定位和规划并开始工程建设,实现销售1.15亿元(销售1.4万M2); 实现销售收入2.25亿元(销售5.5万M2), 实现销售收入1.15亿元(销售2.3万M2)。
本项目总体测算如下:
销 售 收 入
可售物业类型
可售面积(㎡)
单价
(元/㎡)
销售收入
(元)
备注
花园办公面积
55880
5000
223,520,000
办公销售率80%计
酒店公寓
27940
4000
100,584,000
酒店公寓销售率90%计
商业面积
91313
8000
59,603,200
商业销售率80%计
车位
466
80000
18,640,000
车位销售率50%计
合计
83820

402,348,200

成 本 费 用 表
序 号
项目
开发产品成本(万元)
一
土地费用
444.50
二
工程费
17040.07
三
管理费用
340.80
四
销售费用
1276.51
五
开发期间税费
8510.07
六
财务费用

七
不可预见费用
340.80
合计
29,952.75
销售收入
42,550.34
销售成本
23,598.52
利润
16,716.60

三、储备项目
１、中城2800亩土地一级开发
①项目概况
本项目开发方为江西中城建设发展有限公司,该公司由与和泰同一控制人的江西博泰集团参股45％并负责实际运营。中城公司主要从事南昌市青云谱区3.1平方公里项目的土地一级开发。
本项目于 5月与青云谱区政府签订<青云谱区城南片区市政基础及综合开发合作协议书>,协议约定由中城公司项目的负责投资开发,开发收益按2︰8分成,青云谱区政府获取20％,中城公司获取80％。本项目已于 7月取得南昌市发改委洪发改投字( )58号<关于同意中城建设发展有限公司”新昌南城”建设项目立项的批复>,同意中城公司作为本项目的投资主体和项目法人地位。
②项目测算
本项目可开发出让土地2800亩,土地出让价约150万元/亩,出让总价约4 0万元,开发成本241,527万元,预计可获收益178,473万元,按80％收益分成额为142778万元,以公司45％股权可获收益64250万元。
2800亩总体开发成本费用测算如下:
序号
项 目
成本、费用
(万元)
1
3.1KM2拆迁安置资金
96,157.29
2
市政基础设施及农民公寓建设费、配套等
64,702.47
3
征地规费
17,733.43
4
征地费
31,409.85
5
其它改制等费用
3,000.00
6
制图、测量、控违等其它费
2,645.75
7
管理费、财务费用
25,877.86

合 计
241,526.65
销售收入(万元)
420,000
利润(万元)
178,473.35
销售利润率
42.49%

③本项目首期出让700亩,依据以上测算,土地出让价约150万元/亩,开发成本86.26万元/亩,可获土地一级开发收益44618万元,按80%分成后的45％股权可可获收益16062万元。成本费用测算如下:
序号
项 目
700亩成本费用
(万元)
1
3.1KM2拆迁安置资金
24,039.32
2
市政基础设施及农民公寓建设费、配套等
16,175.62
3
征地规费
4,433.36
4
征地费
7,852.46
5
其它改制等费用
750.00
6
制图、测量、控违等其它费
661.44
7
管理费、财务费用
6,469.47

合 计
60,381.66
销售收入(万元)
105,000
利润(万元)
44,618.34
销售利润率
42.49%
2、700亩项目
江西中城建设发展有限公司首期开发挂牌出让的土地700亩将于 10月挂牌出让。由于和泰控股人与青云谱政府合作开发的优势,和泰预计将可优先获取。用地性质:居住、办公、商业金融、文化娱乐。用地主要规划设计条件为容积率:居住≤2.0、公建≤2.5。

第五章 财务计划
一、过去三年财务指标(单位:万元)
年度
指标

合计
销售收入
28,968.67
22,478.42
37,707.03
89,154.12
毛利润
11,075.73
94,592.18
174,142.24
279,810.15
净利润
59,54.27
5,519.23
11,973.82
23,447.32
总资产
59,807.83
73,460.88
85,067.75
－
总负债
32,423.93
28,555.77
38,190.81
－
净资产
27,383.89
34,903.12
46,876.91
－
二、未来三年财务指标(单位:万元)
预计 、 、 分别为可实现销售收入5.35亿元、13.95亿元、16.8亿元,合计36.1亿元。利润1.48亿元、4.76亿元、5.82亿元,合计12.06亿元。 (单位:万元)
年度
指标

合计
销售收入
53,500
139,500
168,000
361,000
毛利润
31,886.44
82,293.35
96,700.04
210,879.83
净利润
14,768.20
47,627.49
58,158.82
120,554.51
总资产
103,250.56
154,549.41
222,742.51
－
总负债
38,588.42
45,709.77
55,744.6
－
净资产
64,662.15
108,839.64
166,998.45
－
1、 以上收入预计数依据和泰的各项目进展及宏观、区域市场分析得出的销售量与销售均价测算得出;利润数(成本)依据市场实际和公司对各成本项的多年控制值测算而出。
2、 ～ 税前利润总额16.14亿元,其中项目开发利润12.54亿元,投资收益3.6亿元(项目投资股权转让收益4000万元,中城公司土地一级开发利润3.2亿元)。销售净利润9.4亿元,销售净利率(不含投资收益)26％