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颐馨老年人创业计划书公寓2014年5月20日目 录一、 执行总结二、 公司简介三、 市场分析四、 竞争分析 五、 市场营销策略 六、 项目投资策略 七、 风险分析及应对措施 八、 财务分析 九、 项目执行方案（按时间规划） 一执行总结 不变的。我们将学习优秀领导者的经验，创出自己的特色，努力在众目前中国60岁以上老年人口已超过1。49亿,占总人口的11%以上.调查显示,目前全国城市老年人空巢家庭（包括独居）的比例达49.7，与2000年相比，提高了7。7个百分点。且淮安市统计局人口调查资料显示，我市60岁以上老年人口所占比重1990年、2000年、2005年、2008年分别为8.7、11.0、14。9%、16.0%；65岁以上老年人口所占比重分别为5.9、7.4%、10.3%、11。2%。根据以上资料推算,我市在1996年进入了老龄化社会。这些老年人尤其是独居的老年人身边缺少监护人，他们与家人及社会之间的联系、信息发生了断层。中国已经进入老龄化社会,老年人市场不容忽视.正是在这种形势下，我们团队提出了在淮安建设居家养老与社会养老相结合的新模式老年人公寓的方案,这个方案切实符合了淮安将建设成和谐城市的目标，也是一个建设老年工程的新的模式。 颐馨老年人公寓正是鉴此而成立，本企业主要是为有一定经济 基础的老年人提供温馨幽雅的生活环境，丰富他们的生活和提高他 们的生活质量. 本公寓将立足淮安,选址在环境幽雅的钵池山,目标打造成为淮安人最喜爱的老年居家之所，为建设和谐淮安而努力。通过吸引风险投资，采用股份制的形式、直线型的组织管理机构,采用多种产品策略（根据老年人的偏好及其身体状况采用不同的方案；成立老年俱乐部；建立“时间银行”），来发展建设本公寓。老年公寓和托老部是我们的两大主体构成部分，不同的部分有不同的管理模式,但是优质的服务是多竞争者中脱颖而出。二、公司简介公司的主题：和谐杭州,幸福老人 颐馨老年人公寓(颐养天年、温馨愉快的老年居家园地）是通过对老龄人市场的分析、为满足现在及将来社会老年人对住房的需求而成立的，是按老年人特点设计、建造，专供老年家庭的居住建筑，入住老年公寓已成为新的养老方式. 公司管理 ：1. 董事会：创业人自己、参股的企业及政府 2。 经营团队 ： 经理： 财务部长:* 策划部长:* 后勤中心部长：* 活动中心部长：* 医疗中心部长：*3. 外部支持：根据需求外聘人才，并与律师事务所,顾问公司，技术支持，行业协会等友好交流，并且要与杭州各大医院合作,提供医疗与协助.公司的组织机构：经 理医疗中心活动中心财务中心事业中心后勤服务中心 各部门职能和经营目标: 经理：确定企业的整体目标，整体监督企业的发展。 1老年人活动中心:负责老年人的娱乐活动，组织和创新各种竞赛活动，另外还负责活动设施的保养工作。2医疗中心：负责老年人身体状况的日常检查工作，密切关注老年人的身体状况，做好处理紧急事件的准备。3 后勤服务中心：负责整个公寓的卫生状况及日常饮食，各老年人的日常护理工作，对生活身活自理有困难的老人生活料理等事项。4财务中心:负责本企业的经营财务状况的记录及分析，财务预测报告的制定 5 策划中心：创新方案,审核方案三市场分析 2005年我国60岁以上的老人已经达到1.45亿，占总人口的11,而且每年还在以3。3%的速度增加。按照联合国的标准，60岁以上的人口超过10就进入了老龄化社会.不仅如此，在我国进入老龄社会的同时，我国的“空巢”家庭的比例也有快速的增长。所谓“空巢”家庭，是指子女长大成人后，从父母家庭中分离出去后,只剩下老龄一代人独自生活的家庭。调查显示，目前60岁以上的老人已经超过1.49亿，目前全国城市老年人空巢家庭（包括独居）的比例达49。7，与2000年相比,提高了7。7个百分点。1行业背景介绍 老年人公寓是为老年人提供独立或半独立家居形式的居住建筑，具有相对完整的配套服务设施. 老年公寓70年代始建于北欧，现在在发达国家已经盛行。如新加坡专门建有为老年人提供居住的小区，屋内专门为老人设计，有方便轮椅，特制屋门等等，社会福利团体在公寓内经营社区服务站,有专门人员上门提供服务。日本也有“银发住宅，60岁以上的老年夫妇或单身老人可入住，有护士、保安等服务人员，提供细致完善的服务.我国一些开发商和经营者这几年也愈发重视“银发市场”，在一些城市建立了专门适合老年人居住的住宅，且前景看好，这也为我市的一些经营者开拓“老年市场”提供了一定的借鉴。 中国60岁以上的老年人已超过1。2亿，老年人患各种疾病的比例高达60%80,独生子女夫妇子女少的状况也会使这些人更多地依赖社区服务和选择一种新的养老方式，而近几年老年公寓的出现给老年人提供了一种全新的养老方式.老年公寓是指既体现老年人居家养老,又能享受到社会提供的各种服务的老年住宅,属于机构养老的范畴.在北京、上海这样的大城市,老年公寓已经很普遍，并且出现低、中、高档分级.中国老龄科研中心政策室 曾对北京1600余名50岁以上的中老年人大调查，希望入住老年公寓的人数达1000余人，一些老年公寓还出现人满为患的局面，老年公寓正日益获得老年人的欢迎。老龄化社会的到来不可避免，老年人这一庞大的群体日益得到政府的关注，如何让“老者不再忧其屋”，让更多的老年人安享晚年是我们今后需要解决的问题.老年公寓的出现无异为解决老年人养老问题提供了一种很好的解决办法，只是作为一种新生事物,让人们在短时间内接受和认同还需要一定的时间，但是我们相信时间不会太久，且人们不能拒绝这种趋势，因为谁都无法拒绝老去！据淮安市人口和计划生育委员会办公室2009年末抽样调查，全市空巢”家庭的老年人数在18。5万左右。这些老年人尤其是独居的老年人身边缺少监护人，他们与家人及社会之间的联系、信息发生了断层。需求发展趋势：据市民政局专门印发了淮安市老年人养老需求调查问卷中抽样调查了800位老年人,收回“老年人居住状况及需求调查”有效问卷751份，获得了反映老人居住基本情况和居住需求的原始数据，与儿、媳合住占1392 , 与女、婿合住占1018 ，与未婚子女或其他人合住的占2371 ，与老伴同住占4339 ，单独居住占880%。纯老户比例已超过50 ，比1992年与1998年抽样调查分别上升了1290与550。调查对象中目前有4785 的老人与子女或第三代合住。而当问及“您最希望的居住形态”时，选择“与子女同住一套房 的只占532(这意味着一旦，老人与子女分住将释放出巨大的住房需求),希住“老少居”的老人占3915%，希望与子女住同一社区或相近社区的占5067，而选择与子女远距离分开居住的只有486.可见，绝大多数老人既希望与子女相对独立，又希望与儿孙辈之间能相互照顾.综合上述，对于老年人公寓的需求远大于供给。 中国老龄化加速,到2050年，我国老龄人口将激增至4亿左右，占我国总人口的25。这个比例还将不断攀升。 老人离退休金加子女赡养费，支出可达4000亿元人民币. 4亿人口，73200亿消费预备金，每年4000亿消费市值，市场供应每年却只有500亿元. 市场供应:市场需求=1:8中国有73200亿老年人消费预备金：据预测，2010年，我国老年人的退休金总额将达到8383亿元;2020年，将达到28,145亿元;2030年，将增加到73，219亿元。这些资金，大部分将进入市场消费，关键看有没有适应老年人需求的产品。市场有4000亿老年人消费潜力：据调查， 城市老年人中有42。8%的人拥有存款， 其离退休金加子女赡养费，可用于购买老年用品和服务的支出可达到4000亿元人民币。所以我们应该抓住老年人市场。2 政府政策背景： 为认真贯彻落实中共江苏省委、江苏省人民政府关于加快我省老龄事业发展的意见，深刻理解贯彻落实意见的重大意义。意见的出台是省委、省政府站在新的历史起点上,就全面加强老龄工作、加快老龄事业发展作出的重大战略决策，是指导全省老龄事业发展的纲领性文件，是我省老龄事业发展跨入新阶段的重要标志.贯彻落实好意见，对于切实做好老龄工作，统筹解决人口老龄化问题,全面实现“实干奔小康，建设新淮安”目标，具有重大的现实意义和深远的历史意义。全市各级各部门都要从全局和战略的高度，全面贯彻落实意见精神，进一步增强责任感、紧迫感，拓宽思路，创新思维，推动老龄事业在新的起点上更好更快发展。 由此可知政府对于老年人问题高度关注，我们能够得到政府的支持。 入住老年公寓，能够排遣空巢家庭老人的寂寞和孤独，也能够使他们的生命和健康有更加的保障。家毕竟是个狭小的天地，有限的空间。老两口成天面对面，该说的话说了、该唠的嗑也唠完了，只剩下寂寞和孤独，心烦时难免吵架拌嘴.住进老年公寓后，他们可以找到志同道合的朋友，相互交流切磋，从而增强对生活的兴趣。老年人大都有高血压和心脏等方面的疾病，倘若在家里发病可能会因为缺乏急救知识很难得到及时抢救。而若老人住在老年公寓时发病，公寓内的专职医生能够及时有效的控制住病情，为抢救生命赢得时间.平日里,医生们也会定期给老人们做检查，讲解医疗保健知识，这样会大大减少突发疾病的可能,提高生命的保险系数。3目标市场：1。 目标群体：1.1子女经济状况良好，但因工作忙而没有时间陪伴老人；1.2老人本身有稳定的经济来源（如租房所得租金和退休金等），不愿意或者不方便和年轻人一起居住的老人。2. 产品消费群体、消费方式：2。1由有能力且愿意自行承担相关费用的老年人或其子女支付.3. 选址：本公寓选择建在小和山,其原因如下： A.钵池山公园位于淮安市中心区东南，东连火车南站,西傍翔宇大道，南临经济开发区，北靠古黄河风光带。占地1800余亩,目前是淮安市区第六大公园，次于淮安森林公园,古淮河文化生态景区,古黄河湿地公园，古盐河生态公园以及日月洲生态乐园,为淮安市区已建（或者在建）八大1500亩及以上公园之一 ；B. 大学生中的公益性社团可以到本公寓针对老年人开展些公益性活动，这可以丰富老年人的生活，对于大学生来讲可以从他们那里学习生活经验；C。 淮安市区用地紧张，寸土寸金，很难划出大片土地来修建配套设施齐全的老年公寓四竞争分析 SWOT分析S（优势）a. 公司成员的团队意识强且有创新意识。b. 公司管理监督体制严格。c. 高质量的园内设备。d. 一流的服务态度。W（劣势）a. 无高技术人员，无法在设备技术方面有所创新。b. 团队成员目前为止尚无实战经验。c. 对现今老人生活实况了解还不够。O（机会）a. 淮安老年人公寓市场处于供给小于需求的状态。b. 构建和谐社会是全国人民共同的愿望。c. 钵池山地理位置优越，环境优美,交通便利，有良好的人文环境.d. 老年人的观念发生变化，他们中部分人希望入住老年公寓。e. 社会上的“空巢家庭”逐渐增多，对老年公寓的需求更加迫切。 由此我们抓住老年人市场，选择在小和山建立老年人公寓，并争取在寒暑假期间能够与学校共用一些设施，作为开办老年大学的硬件基础. 另外,为丰富老年人的生活我们将定期与大学生社团合作开展活动,同时这也迎合现在大学里面的各个公益性组织发展的需求。 我们将适时适量的吸纳优秀人才，一方面自身将尽可能多地与老年人交流，另一方面也将招聘合适的老年人或老年学专家做顾问. 而对于团队自身，我们将在实践中不断的总结，增加实践经验。T（威胁）a. 淮安现在已经有敬老院，疗养院。b. 老年人公寓在杭州刚刚起步，知名度不够，居民对其缺乏了解。c. 老百姓受传统观念影响，对养老机构有抵触心理。d. 所选地理位置离杭州市中心较远。 配备专车接送老人到杭州市区。 寻求最佳的方式开展老年人讲座，改变老人们对老年机构的抵触心理。五营销策略 1。 产品策略: 老年公寓：整租（一室一厅一厨一卫）,能独立生活和意愿单独居住的老年夫妇和空巢老人. 托老部： 合租(标准间，一室一卫），需要照料和意愿过集体生活的老人。 服务： “互动” 积极推广淮安市清河区创建的“时间银行”经验，在本园中成立“时间银行”，可以让周边大学生通过注册成为互动的志愿者结对活动,为在住老年人提供志愿服务。对入住的老人提供完善的、专业的、高质量的服务，其中包括日常料理、医疗、保健等,以及提供配套休闲娱乐设施，从而使他们拥有更精彩的老年生活。（其中整租的老人既可以选择自己做饭，也可以选择在我们公寓提供的餐厅进餐。) 老年人俱乐部：使有共同爱好的老年人能够共同分享、创造快乐,同时也会不定期举行竞争活动来丰富他们的生活。据”杭州市区老年人休闲生活状况之调查分析“结果如下图所示:看书户外运动听广播上网看电视喝茶旅游聊天玩扑克牌搓麻将其他由图可知,老年人的闲余生活丰富多彩，我们也将采取适合他们的不同方案。1. 宣传策略:1 从实物入手本公寓将通过欢迎老人及其家人实地参观，部分设施的亲身体验，进入期公寓推广期间推出部分房间免费短期入住体验.2 从概念上入手 其中在概念推广方面主要荣过以下形式：报刊广告.将印有公司资料的宣传单夹杂在报刊中发配,也可专门写些科学小品文之类的发表在报刊中，类似于以前的脑白金。这是非常普遍的宣传方式，对象也非常广泛。网站宣传.21世纪，网站已经可以说是另一个角度看的公司形象，做的要符合公司宗旨，突出公司亮点，区别于一般网站。通过市场调查、分析，筛选除一批极有可能成为我们客户的客户群,对其采取有针对性的宣传策略,营销方案。譬如信件，邮件,快递，电话等。大力挖掘其他可行宣传策略,譬如政府通常在过年过节会给一些老人，一些有资本的老人送礼贺寿啊啥的，可以以我们公司的名义赠送礼品。电视图文，广播广告，找具有亲和力的代言人，根据老年人的偏好，在合适的时间段播放。3从人的心理入手：据调查看,2. 销售策略：试住期-确定护理等级先缴费再入住十年，二十年，三十年的优惠 定期向我们的顾客老人们收集建议，从而吸收经验,改善服务.六项目投资策略采取股份制形式，创业者自身、政府、企业等均可参股。因为我们本身并没有技术建造公寓，所以我们将以投标的方式将工程交给建筑公司做。 1 项目融资的可行性：由于本园的建立符合社会需求，具有较强的社会意义，所以我们自信会得到政府和部分企业的支持。我们主要处于经营管理地位。2宏观环境：上个世纪70年代我国开始实行计划生育,短短的二十几年，中国少生了3 亿多人，独生子女的家庭越来越多，但是由于出生人口远远抵不上老龄人口的递增速度，老龄化社会到来。人口老龄化已是21世纪一个重大的社会问题，又是影响21世纪人类社会可持续发展的重要因素。3微观环境：杭州地区老年人公寓还处于起步阶段，随着社会流动的加快，几代同堂、子女养老的传统养老方式在我省已经大大弱化，对老年人公寓的需求不断增长.政府各界的关注。处于同一档次的老年公寓较少,竞争性较低。 4 自身优势：公司成员的团队意识强且有创新意识. 公司管理监督体制严格。高质量的园内设备。一流的服务态度。 定期对本公寓的所有工作人员进行考核，提高工作人员的工作积极性,使每个人员的才能得到最大化发挥。七、风险分析 受经济周期等因素的影响，前期投资可能超过预期投入;园内各种设备的购买选择相应企业时做出决策中存在风险。另外我们要为了吸引风险投资,对此我们要站在投资者角度来分析我们的财务状况。 八、财务分析 支出：房屋、服务和娱乐设备、服务人员、管理人员 收入：投资者（自身、企业、政府）的投资、入住老年人的费用 利润 = 收入 支出 =营业额 固定成本 - 可变成本 固定资产投入表: 单位：元（人民币)设备名称数量单价合计折旧期（直线折旧法，净残值0)年折旧费房屋1200万200000020100000电脑（台式）1140004400058800装修1100万100000010100000活动设备150万5000001050000合计3544000258800来自投资者的投入，及政府的支持，部分来自贷款,2010年5。1贷款中长期年利率为：中长期贷款 一至三年（含三年）3。33%三至五年（含五年)3。60%五年以上3.80注册资金100万，20来自自身投资者，30来自政府，50%来自贷款。中长期贷款利率比例金额年财务费用一至三年（含三年）3。33%20600004536三至五年（含五年)3。60%30%900006966五年以上3.80%5015000011745合计100%30000023247流动资金投入表(以六个月为单位）： 单位：元（人民币)项目名称第一个半年备注工资经理1500/月690001名活动负责人1500/月*690001名财务负责人1500/月6=90001名事业负责人1500/月690001名医疗负责人1500/月690001名后勤负责人1500/月690001名服务人员1000/月6600050名小计354000日常流动公寓打扫日用品1000用于买扫把、水桶、抹布等办公日常费1000用于各办公室内日常用品开销公寓管理费用5000水费,电费，网费等食堂伙食1000306=180000用于买菜买米营销费用10000小计197000其他支出10000用于意外支出总计561000收益表住房类型老年公寓（一室一厅）托老部（标准间）收费项目房屋费800元人/月*6=4800200元 人/月*6=1200护理服务费200元人/月*6=1200200元 人/月6=1200伙食费采用刷卡（按实际的费用收取）约400元人/月*6=2400采用刷卡（按实际的费用收取）约400元人/月*6=2400电话费按实际的费用收取按实际的费用收取水电费按实际的费用收取按实际的费用收取保留房费50-150元3080元入住押金500元300元床上用品等费自愿原则，按实际的费用收取自愿原则，按实际的费用收取由保留房（入园后需短期离园者，半个月以下的不退费；半个月(含)以上一个月以下的,床位费照收，护理费 、包餐餐费按实际算；一个月以上的床位费照收，护理费、包餐餐费免收.）上表可知每位入住老年公寓的老人半年的固定费用为6000元,入住托老部的老人半年的固定费用为2400元。老年公寓可为50位老人提供住宿，托老部可为30位老人提供住宿,则半年固定收益为6000*50+302400=372000元，伙食约4800*100=480000,则372000+480000=852000则我们可知：第一个六月利润：损 益 表年 月编制单位： 单位：元项 目行 次本 月 数本 年 累 计 数一、主营业务收入1852000减：主营业务成本2营业费用310000主营业务税金及附加448564二、主营业务利润5793436加:其他业务利润6减：管理费用7680400财务费用811623.5三、营业利润9101412.5加：投资收益10补贴收入11营业外收入12减：营业外支出13加:以前年度损益调整14四、利润总额15101412.5减：所得税（25）1625353。125五、净利润1776059.375九、项目执行方案（按时间规划）使命：服务于老人，创造利润目标：基本生存(形成）被越来越多的老年人认可（成长)成为老年人居家的最优处所选择之一(成熟)短期计划（1年）: 基本生存(形成)目的：为使子女经济状况良好，但因工作忙而没有时间陪伴老人及本身有稳定的 经济来源,不愿意或者不方便和年轻人一起居住的老人有合适的处所居住战略：老年公寓和托老部的成立，通过本公寓的地理环境及服务实施吸引责任：根据各部门中心的职能承担不同的责任时间表:（近1年的计划)具体由各部门中心自行制定应变措施：当实际与计划不符时，相关部门必须事前做出可预测变故的应变措施中期计划（5年）：被越来越多的老年人认可（成长）随着企业的不断成熟及社会对老年人的关注度的提高,老年人公寓将被更多的老年人所认可。本企业将会努力使更多的老年人选择“颐乐居“.聘请大专以上文凭的专业护理人员长期计划（8年）：成为老年人居家的最优处所选择之一（成熟）社会不断进步，市场竞争加剧,只有创新才能更好地取得更多的市场占有率，各中心部门必须注重创新。