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环水花园一期工程项目可行性研究报告

2005年，公司拟开发环水花园一期工程项目，为确保项目切实可行，我们对该项目基本情况、市场竞争力，成本效益和相关环境作了初步研究，并进行了认真分析，对项目的经济、社会、环境效益进行了科学的预测和评价，现报告如下：
一、项目概况
1、建设规模
环水花园一期工程位于**大道以北，11万变电站以南，王桥路以西，项目占地114.25亩,计划总投资8547万元,建筑面积101971m2,其中:住宅面积89176m2,商铺10460m2，地下室9960 m2(含层高2.2m以下地室)。于2005年8月动工,计划2006年12月底前全部竣工。
2、相关经济指标
环水花园按照高起点规划，高标准建设的原则，力求建设成为山水型、园林型、生态型、环保型的居住、休闲小区。一期工程各项主要技经指标如下：
容积率：1.45
绿地率:41.25%
间距比:1：1.14
居住户数:704户
居住人数:2480人
人均居住面积:35.95m2

3、市政配套设施情况
环水花园一期工程南临**大道，东临王桥路，道路通畅；市政给水主管碰头处位于政府办公楼北花坛中，距离征地约800 米；沿**大道市政主排水已挖好沟槽，尚未安装管道。
小区基础设施配套力争向智能化住宅小区的方向发展，水、电、电话、有线、电讯、宽带同步到位，单元设电子防盗门及对讲、可视系统，小区内部实行闭路电视监控等，打造应城第一个初步智能化的小区。
4、户型设计情况
环水花园一期工程根据多年来的建设销售经验和市场反馈信息，结合项目实际情况和市场定位，拟选取了一批精品户型，100 m2到162m2，户型多样，布局合理，功能齐全，可满足不同层次的需求。户型大小及所占比例情况如下表：

二、开发项目市场分析
（一）、开发优势
1、发展潜力。应城市城市中心南移，政府办公楼，检察院，电力局等单位，均已移到至汉宜路以南，这里将成为新的政治，经济文化中心。而且环水花园是南区开发为数不多成片地块，有较强的发展潜力。
2、物业管理优势。环水花园由验专业化的**物业公司负责管理。**一村至四村，先后被评为全国城市物业管理优秀住宅小区和湖北省最佳安全文明小区。有着丰富的管理经验和专业化的管理手段。良好的
物业管理，赢得了全市人民的认可和信赖。
3、品牌优势。“**”是应城市房地产业的第一品牌，“花好月圆、安居乐园”，“美丽**、温馨的家”，这些观念已深入人心。环水花园是湖北**房地产开发股份有限公司继**小区之后，准备倾力打造的又一精品住宅小区。
（二）、开发劣势
1、地理位置。虽然该区位有较大的发展潜力，但未能与**小区连成片，距老城区较远，地理位置较僻，短时期内难有所改观，可能造成资金的积压。且距火车轨道仅150米远，火车的轰鸣声清晰可闻。
2、高压线影响。地块中部一条高压线南北贯穿，严重影响地块的有效使用和预期销售。虽然电力部门协议3年后地理，但和建设周期相冲突，从安全的角度出发，影响住房销售。
3、销售前景不容乐观。从**三至五村销售情况来看，集团购买和各单位领导干部购买比率占30%。随着纪委有关文件出台，这部分购买力将急剧下降。另外由于地块位置较偏，周围环境改造难以跟上建设步伐，很难吸引居民集中购买。销售难将进一步加大资金周转压力。
4、土地协议中的不利因素。土地协议中涉及将高压线以东，沿王桥路门店建成后以成本价出售给彭吕村，预留10亩地建村委会办公楼等内容，至少会减少纯利润100万元。。
5、潜在的竞争对手。目前大面积开发的小区仅**和富华佳苑两处，除此之外，城南路以南、广场大道以西，农发行以南，以及健力宝集团未利用的土地，位置均比环水花园好，若搞房地产开发，是潜在的
竞争对手。
（三）、潜在购买力分析
经分析研究，应城市近三年房地产市场购买力情况将稳中有升。其影响因素如下：
1、控制私自建房。近年来，每年私人成单位因各种原因在旧城区内见缝插针式的建房超过100户，严重影响城市规划。这一部分私自建房被控制后，为商品房市场购买力提供了一定的增长因素。
2、清理和取缔各类不规范的房地产开发商。自2002年起，市政府清理和取缔各类不规范的房地产开发行为，因而部分私人开发商停业留下的商品房市场也是潜在购买力的一部分。
3、居民收入水平提高。一方面，外出打工致富者多，回来后考虑的第一件大事就是改善住房条件。另一方面，经过几次工资调整，目前应城市效益好行政事业单位的职工有一定的市场购买力。
4、进城农民住房需求增加。随着我市农村城镇化步伐加快，大量富余农村劳动力涌入城市务经商，对住房市场的需求进一步扩大。
三、项目成本效益估算及资金筹措
（一）、销售收入估算： 10687.30万元
1、住宅建筑面积8.92万平方米,计划平均销售单价950元/m2,可实现销售收入8.92×950＝8474万元;
2、商铺建筑面积10460平方米，按一层2000元/m2，二层1000/m2计，5230×（2000＋1000）＝1569万元；
3、地下室分为层高大于2.2m和层高小于2.2m两种，其中层高大于
2.2m的地下室2335m2，按800元/m2计，为2335×800＝186.8万元；层高小于2.2m的地下室7625m2，按600元/m2计，为7625×600＝457.5万元,两者合计644.3万元。
（二）项目开发成本估算: 8547万元。
1、土地费用：850.15万元
7万元/亩×114.25＝799.75万元
2、、前期工程费：203.94万元.
考虑环水花园为新开发项目，三通一平的费用会较高，因而参照**三村至五村的标准略为调增，按20元/m2计，101971×20元/m2＝203.94万元
3、建安工程费:4690.67万元。
按平均单方包干造价460元/m2，为101971×460＝4690.67万元
4、基础设施配套费:1019.71万元
配套建设标准提高而且要建人防工程，估按100元/m2计，为1019.71万元。
5、管理费用:201.42万元。
按前述之四项直接费用之各的3%计提为201.42万元。
6、销售费用:106.87万元.
按销售额的1%计,为10687.3×1%＝106.87万元。
7、贷款利息：550.8万元。
按贷款3000万元,期限3年,利率6.12%计算,利息为3000×6.12%×3=550.8万元。

8、不可预见费：378.66万元。
按前述各项费用之各的5%计，7573.16×5%＝378.66万元.
9、税费:595.28万元。
按销售额的5.57%计，为10687.3×5.57%＝595.28万元
（三）、利润分析
计划利润总额=销售收入—项目开发成本=10687.30-8547=2140.3万元
销售利润率=2140.3÷10687.3=20%
成本利润率=2140.3÷8547=25%
（四）、资金筹措
总投资8547万元,可以从以下几个方面筹集资金:
1、自有资金2000万元。
2、住房预售及已竣工住宅销售收入2500万元。
3、银行贷款及其他借款3000万元。
四、可行性研究结论
根据以上报告分析，该项目有一定的发展潜力，有利于推动城南新区建设步伐，解决更多中低收入家庭住房问题，提高市民居住质量和环境,能较好的实现经济效益、社会效益和环境效益的统一。因此，我们认为环水花园一期工程项目切实可行。

二00五年八月十日