2011年青岛房价波动对青岛居民生活影响调查报告.doc

2011年青岛房价波动对青岛居民生活影响调查研究2008级金融学二班 xx指导老师 xx【摘要】近年来房价问题成为一个热点问题，对居民生活产生重要影响，本文以青岛的房价波动情况为例，借鉴国内外房价波动研究的优秀成果,根据政府2011年在经济和房地产方面的政策，通过一系列数据，综合运用文献研究法，数量分析法，经验总结法，个案分析法等研究方法对青岛2011年的房价波动情况,青岛房价波动的原因以及房价波动对青岛城市居民生活的影响进行分析，旨在研究房价波动与青岛城市居民生活之间密切关系,并在此基础上针对房价波动产生的不利影响提出抑制青岛房价波动的对策和看法。【关键词】房价；居民；青岛；影响；对策The 2011 Qingdao housing prices fluctuation on Qingdao residents life researchxx【Abstract】In recent years the price problem has become a hot issue, on the lives of the residents have important implications, this article take the Qingdao house price fluctuation situation as an example, draw lessons from domestic and international price fluctuations on the outstanding achievement in 2011， according to the government in the economy and real estate policy, through a series of data， using literature research method， the method of quantitative analysis, experience summary method, case analysis and other research methods for the Qingdao 2011house price fluctuations， Qingdao house price fluctuation and price fluctuation of Qingdao city residents on the impact analysis, aims to study the house price fluctuation and the Qingdao city residents living between close relations， and on this basis for fluctuations in the prices of the adverse effects of inhibition of Qingdao house price is proposed fluctuations of the countermeasure and view.【Key words】House prices； Resident ;Qingdao ;Influence ;Countermeasures1 引言1.1 研究目的和意义1.1.1 研究目的从2011年开始以来，物价不断上涨，随之而来的房价也不断膨胀。投机、投资、自住性购房三管齐下，在本来就通货膨胀的经济形势下，房价扶摇直上，房企销售强劲，但业绩差距继续扩大,超大型房企远远领先。过高的房价对居民的生活产生了很多有利或不利的影响，房价一时间成为热点问题，政府不得不采取宏观政策抑制过快增长的房价,以及有效控制投机性购房，使房产市场能够健康有序的发展.随着政府一系列政策的推出，加之对经济通货膨胀的调节，房价逐渐回落,房价波动趋于平缓.青岛作为一个经济高速发展的现代化都市,它的房价波动情况在我国的城市中很具有代表性，本文意在通过研究青岛房价波动对于青岛市民的影响，剖析房价波动产生的原因、影响,针对房价波动问题提出合理的建议对策，减轻房价波动对于城市居民的不利影响，促进城市房地产行业健康发展.1.1.2 研究意义房价问题是近几年来一个热点问题，房价问题关系到居民的日常生活，关系到房地产行业的兴衰，关系到我们国家经济的健康发展，因此研究房价问题具有十分重要意义。第一，对于个人来说，研究房价波动情况,可以及时了解房地产信息，特别是对于需要买房的人来说,可以选择在合适的时候购买房子,避免因为盲目而损失的买房差价，也可以在房价较高的时候选择租房,在房价低谷的时候选择购入;对于房地产商来说,也可以根据房价波动情况，适时地调整房地产价格，以便获取可观的利润。第二，对于政府来说，由于房地产行业是国家的支柱行业，因此研究房价波动情况，可以及时发现房地产行业存在的问题，以便及时对哄抬房价，炒房，囤积行为进行管理，促进房地产行业向健康的方向发展，如若房地产行业出现低迷也可以及时进行调整,使房价在合理的范围内波动，从而带动整个国民经济的迅速发展。第三，对于房地产行业本身来说，研究房价波动问题，可以对房地产正确估算成本,以便对房产进行合理定价，投资者也可以适时地进行投资，这样不仅能够获得利润，还可以给房地产行业注入活力，促进房地产行业发展。1。2 文献研究综述1.2.1 国外学者对于房价问题的研究房价问题不仅是困扰我国居民的一个重要问题，在国外房价问题也是一个热点问题,近年来很多国外学者运用经济模型就房价问题进行研究,并提出了自己的看法。Gabriel,Mattey和Wascher（1999）运用经济学理论,来解释加利福尼亚州最大的两个城市近些年来住宅价格的变化模式。研究结果表明巨大净人口迁移是近几十年来加利福尼亚州住宅价格变化的主要因素。Geoffrcy Meen（2002）通过对英国、美国住宅价格的时间序列分析发现，无论是暂时性收入还是长久性收入,对房价的弹性都很大，尤其是在美国对于供给弹性欠佳的市场上,长期收入的弹性更高.房地产具有消费品和投资品的双重特性，因此消费者的消费理念和投资者的预期对房价也产生相当大的影响.国外学者的研究对于解决我国国内的房价波动问题有很大的借鉴意义，但是由于国内外经济发展情况，政治制度情况都有所不同，因此不能完全照搬国外的研究成果，必须结合我国的实际情况进行研究。1.2.2国内学者对于房价问题的研究国内学者对于房价的研究主要集中在需求供给问题，成本问题，汇率利率问题等方面，例如：国内学者姚先国和黄炜华(2001）进行了“地价与房价的关系”研究，他们认为地价与房价有关联，但并非线性关系，即使地价上涨，房价也并不一定随之上涨。只有其他成本都呈刚性再无下降空间，而开发商已到了无利可图的地步，地价的上升才会全部反映到房价上,成为房价上涨的直接原因。现有房价取决于居民有支付能力的需求，房价上涨主要是由于需求推动而非成本推动。高波，毛丰付（2003）以1999-2002年土地季度价格指数和房地产季度价格指数为样本，通过格兰杰因果关系检验和回归分析,对房价与地价间的影响关系进行了分析，得出长期内房价走势决定地价走势、短期内两者存在相互影响的结论.赵克诚、刘卫东（2006)认为，随着土地级别的下降，地价对房价的影响程度逐步降低等等。国内学者的研究对于解决房价波动问题有重要意义,但2011年的新形势对这个问题提出了新的要求，需要根据市场经济不断发展的情况，结合中国近来发展的现状做进一步的补充研究.1。2.3 房价问题的现状国内外很多学者都对房价问题进行了研究，提出了自己的看法，但是由于国内外背景环境差距的问题,以及市场经济的发展现状,近几年投机行为炒房行为增加的情况还有其他各方面的因素,房价波动问题并没有真正解决，或者说影响房价波动的各种因素并没有得到有效的控制，就目前社会发展的状况来看，房价问题越来越成为影响居民生活的重大问题，而房价波动问题的解决也迫在眉睫.而作为生活必需品的房子，在未来的经济发展过程中，必然也是相当重要的一个因素.青岛早年间就是我国的沿海开放城市，山东半岛蓝色经济区的中心,有很多国际知名企业和众多房地产公司，经济发展速度居全国前列，也是全国城市中人口众多的城市之一，因此青岛的房价具有很强的代表性,是房价波动的一个典型例子，通过对青岛房价波动的研究可以影射其他城市房价波动情况,因此本文以青岛作为典型例子进行房价波动对居民生活影响方面的研究.1。3 研究方法（1)文献研究法.通过去图书馆查阅相关书籍,在网上搜索资料等等，从而全面地、正确地了解掌握所要研究问题，了解有关房价波动问题的历史和现状，能得到现实资料的比较资料，有助于从中了解房价波动问题的原因。(2)数量分析法。通过对青岛房价波动的价格指数等数量关系的分析研究,认识和揭示青岛房价的变化规律和发展趋势，以便通过数据分析出青岛房价在2011年的波动情况，全面了解房价问题,正确解释出现这种状况的原因。(3)经验总结法。通过对实践活动中的具体情况，进行归纳与分析，使之系统化、理论化，上升为经验的一种方法。总结推广以往的先进经验有利于对房价波动问题的不利影响提出相应的对策。（4）个案研究法。通过针对青岛房价波动情况进行研究,反映中国城市发展过程中的房价波动情况对于居民的影响，以便提出相应的对策促进整个国家经济的发展。2 2011年青岛房价波动情况分析2。1 2011年青岛房价波动价格指数分析表1 2011年青岛城市住宅销售价格指数2011年青岛城市住宅销售价格指数新建住宅价格指数新建商品住宅价格指数二手住宅价格指数月份环比同比定基环比同比定基环比同比定基1104.4105.8 103。2100。4 106.4103.4100.7105。9103。1299.6104.6102。899.6104。8102。9100105。9103.13100。4104.4103。2100.4104。5103.3100103。7103.14100。5104.1103。7100.5104.3103.9100。1102.7103。25100。3104。4104100。3104.6104.2100102.7103。26100.2104.6104.2100.2104.8104.4100103.1103.27100.2104。8104.4100.2105104.5100103.1103。2899.9104.6104.299.9104。8104。499。8102.91039100。1104.7104.3100。1104。9104.499。9102.8102.91099。8101。610499。8101。7104.299.6101。5102。61199。7101.2103.799.7101.3103。999.3100.6101.91299。7100.5103。499.6100。5103。599.398。8101.1注：环比以上月价格为100，同比以去年同月价格为100，定基以2010年价格为100.数据来源：中国房地产网图表中的数据来自中国房地产网，它显示了2011年一整年青岛城市住宅销售价格指数情况，其中包括新建住宅价格指数,新建商品住宅价格指数，二手住宅价格指数，可以反映出2011年青岛房价的波动情况。从图表中定基价格指数可以看出2011年的新建住宅价格指数，新建商品住宅价格指数，二住宅价格指数相比2010年来说都都有不同程度地上涨，其中二手房的涨势最小，新建商品住宅价格涨势最高。从同比来看，每个月相比较2010年来说都有上涨,但是涨幅在不断下降，说明2011年总体的房价高于2010年，但是经过调控房价不断回落，因此同比指数越来越小，从环比来看，前半年基本每月都有涨幅，但是涨幅越来越小，特别是下半年房价开始下跌，环比价格指数下降,本月房价都比上个月下降了，说明上半年政府的宏观调控政策在2011年下半年起到了显著的效果。2。2青岛房价波动的原因分析2.2。1 影响青岛2011上半年房价仍上涨的原因分析2。2。1。1房价波动受需求因素影响国外早期的研究主要认为，房地产价格的波动影响因素有两大方面：一是经济水平的提高；二是城市人口的增长,而这些因素都是通过影响需求来影响房价波动的。房价上涨与国内生产总值息息相关，2011年以来中国的国内生产总值不断上涨，当一国的经济发展到一定水平后,人们的收入水平会增加，对于生活质量的要求也会增加，对于房地产的需求就会上升，当需求上升超过房地产的供给时，就会使房价上涨。特别是随着人口不断增长，外来人口的增多，对房地产的需求更是增多，根据青岛“十二五”规划纲要（草案）规划，未来五年内青岛市将发展成环胶州湾的特大型城市，全市人口规模突破950万人，城镇化率达到75%,中心城区规模将达到450万人,这样必然会增加对于房地产的需求，促使房价上涨。2.2.1.2房价波动受供给因素的影响 作为供给成本之一的土地价格，对房价的影响一直是房地产价格波动的研究热点。外国学者Peng 和Wheaton（1994)利用香港19651990年的数据对土地供给约束的溢出效应进行了计量经济分析，实证结果显示，土地供给变化对地价、住宅价格和住宅供给都有较大影响。他们认为,土地的供给不足使住宅供给总量下降,再加上消费者预期未来土地更加稀缺和住宅租金上涨，最终导致了土地价格和住宅价格同时上涨；Abrahma 和Hendershott(1996）开发了一个考虑滞后过程在内的住宅价格变化模型，模型提示了住宅价格上涨与住宅建设成本、就业率和收入直接相关，住宅价格上涨幅度和利率上升成负相关.土地是稀缺资源，使得房子本来就是高消费品，特别是近几年来随着经济增长人口增长，人们对于房子的需求增多，很多投资者看到了这一点,不断囤积居奇，买下房地产后留着不卖，等日后房价涨到很高后再卖,使得本来就很少的土地更加稀缺，供给越来越少，土地价格上升，最终使得房价上涨。但随着房价的继续上涨,投资者由于开发成本的上升，势必会减少开发商最终的利润，所有的经营者都是具有趋利性的，并且是理性的，利润的减少会是原开发商转投别的高利润率的行业，那么房地产的供给必然减少,价格也必然上升。2011 年上半年，住宅供需总价市场行情波动不大。但到了6月份，供需总价的差价高达27万元/套。八成的消费者关注总价100万元/套以下的住宅，而同价位住宅的供给比例只有六成. 2011年上半年，住宅月度新增供给量下降。6月份，无论环比还是同比，月度新增供给量继续回落.2。2.1.3房价波动受金融的影响利率对于房价的波动有重要的影响，利率对房地产市场的影响比例不是一比一的，是具有乘数效应的,所以小幅度的利率调整就可能造成对房地产市场的巨大影响.对于房地产开发商而言，升息将直接导致开发商的融资成本上升，开发商融资成本的增加必会对开发商的利润产生影响，如果想保持一定的利润水平,房屋的价格必然只能上提。不仅如此，升息还会使得融资规模下降。升息意味着我国开始采取紧缩的政策,意味着开发商通过信托、股票发行等渠道进行融资也会受到影响。因此房地产商可能会重新陷入融资困境.在这两种情况下，就会加重了房地产开发商的开发成本，从而导致住房价格的上涨,房价在短期内不会迅速下降。赵海成(2004）跟踪研究了我国货币汇率与房地产关系，认为许多城市房价收入比达到或超过警戒线的原因有:（1)人民币升值预期,国际游资涌入房地产市场. （2）开发商囤积土地，合谋抬高房价.(3)各地炒房族借机投资房地产。（4)经营城市土地的概念，让政府从土地开发成本中谋求到额外的城市发展财力.段忠东、曾令华、黄泽先（2007）对我国房地产价格和银行信贷之间的因果关系进行研究，结果表明两者互为因果关系。2011年起我国开始出现通货膨胀，国家为了调整经济，曾多次提高存贷款利率和存款准备金率。2011年2月9日起,上调金融机构人民币存贷款基准利率0。25个百分点；2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0。25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整；2011年7月7日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率0。25个百分点.这些利率政策的实施在调整了国民经济通货膨胀的同时，也使得房地产行业成本提高，房地产开发商不得不提高房地产价格来应对风险。2.2。1。4青岛市政府严重依赖房地产业的体制性因素中国的经济主要是投资、消费和出口，青岛市的优越的地理位置和环境条件，决定了青岛的房地产行业必然作为其支柱产业来带动其他的发展,解决大量人口就业。而政府，由于长期的依赖于房地产业的发展，政府的收入也严重依赖土地出让,土地出让金几乎占了地方政府财政收入的大半,于是即使政府有意调整房地产业，也是徒劳.地方政府从信贷和土地招投标，购房补贴上扶持“摇钱树”房地产业，而其自身通过减少土地拍卖数量和速度，从而牟利。2.2。2 影响青岛2011年下半年房价不断回落的原因分析2.2。2.1房价波动受到宏观调控的影响近几年，国内学者对于房地产调控的研究比较多。廖俊平（2005)认为，宏观调控应当走出不断出台新政策、新规定的误区，而把重点放到政策的落实和执行上,加强对现有政策实施情况的监督管理，行政手段应该主要用来规范和引导市场健康发展，而不应成为价格调控的依靠力量.梁云芳、高铁梅(2006）分析了造成各地区房价波动差异的原因，研究认为，房地产调控政策效应存在明显的区域差异,需要因地制宜。而2011年下半年房价不断回落的原因主要是国家宏观调控的结果，2011年以来，我国政府继续对房价实行严厉政策，坚定不移进行调控。温家宝总理2月27日新华网在线访谈提出“要使房价能够保持在一个合理的水平，增加有效供给，一致投资和统计性住房需求，防止误判借售，圈地不用；3月14日在两会回答记者提问时说“要三管齐下管理房价，同时加快保障房建设，控制货币流动性，运用财政，税收和金融手段调节市场,加强地方政府的责任”； 7月12日国务院常务会议上提出要继续严格实施差别化住房借贷、税收政策和住房限购措施。已实施措施的城市继续严格执行，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施； 10月29日国务院常务会议上要求政府要切实负起责任，继续严格执行政策,进一步巩固调控成果，同时要增加普通商品住房用地，促进房价合理调整。2011年保障房供地计划翻倍，商品房供地大幅增加,根据国土部2011年全国住房用地供应计划公告,2011年全国住房用地计划供应21。8万公顷.其中，2011年保障性安居工程用地全国计划供应7。74万公顷，占住房用地供应计划的35。5，与2010年实际供地 3。24万公顷相比，增加138.9%。此外，2011年商品住宅用地计划供应14.05万公顷，比2010 年实际供应增加51，也超过前两年年均实际供地量（10。17万公顷），是20052008年各类住宅用地平均供应量（5。4万公顷）的2。6倍；调整和完善土地招拍挂制度，“限地价、竞房价”，“限房价、竞地价”，“限定配建保障房面积，“综合评标等土地出让方式将被推广采用;国家大力扶持保障房建设，6月9日，国家发展改革委员会办公厅下发关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知，提出为完成“十二五”规划提出的保障性住房建设任务，各地按国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知进行规范后继续保留的投融资平台公司申请发行企业债券，募集资金应优先用于各地保障性住房建设。同时允许符合条件的其他企业，也可以通过发行企业债券进行保障性住房项目融资.各地有人推出了相应的保障房建设模式，拓宽融资渠道。相比较2010年，国家对房地产行业的调控力度和宽度都进一步加深，房地产行业也得到进一步的规范，就2011年下半年的房地产状况看，政策的效果逐渐明显，过高的房价得到抑制。在国家大政策的框架下，2011年2月，春节之前青岛正式实施“青十二条限购令,调控政策一出，房价同比涨幅连跌三个月，随后房价同比涨幅一直徘徊在4-5%之间，上下浮动很小；而且大批保障房集中上市，青岛市2011年共有9000套保障房分别于6月、10月面向市民进行申购,这些保障房价格比周边楼盘每平低3000左右，吸引大批刚需置业者排队，对于拉低房价起到了重要作用。2.2。2.2国家调整国民经济的利率政策对于房价的作用因为对于购房者而言，大多数购房者没有那么多的资金，会选择个人住房贷款.银行加息会对购房者的购房心理和行为产生影响。银行利率上升，更多的买房者会持观望态度，原本想要购房的人，会担心能否支付过高的房价和利息，从而延迟购房；对于房地产投资者而言，买房子是用来赚钱的，他们讲求的是投资回报率，贷款利率上调后,升息直接增加了他们的投资成本，如果租金价格或者房价上涨幅度不足以弥补加息导致成本的增加，影响就会很大，投资收益的减少，投资行为会受到抑制,投资者就会考虑新的投资方向。2011年我国连续三次提高存贷款利率，这些政策对于给房地产行业降温也起到了一定的作用。3 房价波动对于青岛居民生活的影响作为关乎国计民生的支柱产业，房地产不仅连接着上下游产业的投资与生产，还关乎着居民的需求和消费.3.1 房价上涨对于青岛居民生活的影响关于高房价对居民生活的影响，曹建海认为，高房价下的房地产业不仅不能成为拉动国民经济增长的最主要动力,而且必将成为中国经济复兴的最大障碍。首先，高房价损害了居民消费福利。其次，高房价必将危及中国产业的国际竞争力。最后,高房价直接影响社会总产品的交换和分配效率.研究发现,快速上涨的房价，损害的是需要买房的普通大众利益。从当前我国的宏观经济实际看，高房价是弊大于利，主要表现在以下几个方面：高房价易滋生资产泡沫。而且，高房价至少会在两个方面抑制消费，一是高房价让许多人沦为房奴,经常是“三代甚至“四代”人才能买得起一套房。在沉重的房贷压力下，人们不敢消费，不敢换工作,甚至不敢结婚，不敢生育子女；二是高房价改变了人们的预期,增加了预防性储蓄需求，人们不敢消费。高房价还会带来盲目和过度投资，使得人们在教育和医疗等方面的资金减少，不利于人们的身心健康。房价过高，表面上看房地产业蒸蒸日上、地方政府业绩高、银行利润短期内快速上升,但是却使绝大多数民众离房地产市场越来越远。一个绝大多数人不能进入的市场，不仅表现出社会公平性荡然无存，而且也是一个低效率的市场。因为一个市场的资源假如不能够在市场上自由流通，那么,一个低效率的市场，它所存在的经济风险是无所不在、无时不有的。房价过高必然会导致整个国内经济产业结构逆选择、传统的粗放型增长方式难以转变、各城市竞争力严重削弱；房价过高必然会导致政府行为与其职责根本背离，促使政府通过权力与企业、民众争夺资源。一旦政府的权力陷入市场，而这种权力监管不严,政府必然利用其掌握的权力来掠夺企业的财富、掠夺民众的财富；房价过高一定会严重威胁整个中国金融体系的安全，构成对中国金融稳定性的巨大威胁;房价高不仅拉大地区经济发展的不平衡，也将扩大民众之间的财富差距。而房价快速飙升，受伤害最大的是两类人，一是广大的农民，二是城市广大的中低收入者等。可以说,高房价对国内经济与居民生活之负面影响巨大.3.2 房价回落对于青岛居民生活的影响如果把住房看做是一种投资品，那么住房价格基本上取决于投资者的预期，取决于投资者的投资心理。在这种情况下，住房的价格波动与住房实际效用无关,住房价格大幅上涨或急速下跌都与居民的实际生活、实体经济无关，没有多少影响。原因就在于这些地方更重要的是把住房作为一种投资品。如果住房作为一种消费品，住房价格的上涨与下跌当然对民众影响很大,特别是对希望进入房地产市场的民众更是如此。如果房价上涨过快，会使得绝大多数民众远离房地产市场。反之,如果房价下跌，或大幅下跌，对已经购买了房子并自己住的民众来说，有一定的财富效应,即心理感觉到自己的财富减少了，但影响不大。因为，居民的住房效用并没有由于房价变化而变化.可以说，住房价格下跌影响最大的首先是房地产开发商，住房作为投资品是买涨不买跌，即房价越是下行，进入市场越是减少，给房地产开发商带来的风险就越大；其次是地方政府,有推高房价带来地价上涨的消失，产生地方政府土地寻租机会减少；第三是住房投资者，房价下跌严重套牢可能让一些住房投资者倾家荡产，永世不得翻身;第四才是银行.而对购房自住者，房价下跌只能大获其利。价格便宜了，选择机会多了，个人住房福利水平也就容易提高。4 抑制青岛市房价上涨的措施及建议房价下跌对于普通居民来说没有多少实质的影响，但对于房地产商和投资者来说影响较大，转而投资别的行业,使得房地产行业投资过少,房地产行业不景气，但是房价上涨，对于居民的生活有很多不利影响，会影响居民的买房积极性，远离房地产行业，容易产生投机等行为，增加投资者的投资成本,最终不利于房地产行业的健康发展，也不利于整个国民经济的发展，而且房地产业是先导性的基础产业，具有广阔的发展前景的朝阳产业.我国应该积极发展房地产业，但是房地产业的发展不能建立在损害广大人民群众的切实利益的基础之上.保证房地产业健康的发展才是真正的发展之路，才能为整个国民经济持续增长做出更大贡献.应该从影响房地产价格的因素入手，逐一的解决我国房地产业现在的问题,千方百计稳定房价,规范整顿房地产市场的秩序，解决我国房地产价格波动的问题.规避房地产泡沫有以下途径：1.全面推进各项制度体制的改革与建设，具体包括土地制度、财税体制以及收入分配制度等;2。深化金融体制改革；3。加强对房地产业的监管力度;4。加强财政政策之间以及财政政策与货币政策的相互配合.在住房价格方面,政府应该从以下几个方面进行调控.一.利用土地供给的政府垄断，调节住房供求矛盾；二.增加居民收入、缩小贫富差距；三、明晰住房的产权成本，降低开发成本;四、大力发展经济适用住房，开放住房二级市场；五、鼓励发展住房租赁市场;六、建立具有社会保障性质住房的价格双控制度。具体的做法有:4。1强化政府与企业遏制高房价的责任稳定发展房地产市场，使房价控制在一个合理的范围内，是城镇居民的呼声，也是市场经济发展的客观要求,更是对政府执政能力的考验，2011年政府出台的一系列调控房价的政策取得了显著的效果，但是遏制高房价的任务仍然很艰巨，必须强化政府的责任感，正确认识房地产业在国民经济中的作用,让房地产业回归普通产业，改变经济发展过度依赖房地产业的局面。设立相应的制度约束,对于调控政策落实不到位，房价涨幅没有得到有效控制的地方采取限期整改的措施，并追究有关领导的责任.目前房地产行业虚高定价、哄抬价格、牟取暴利、成为社会不安定不和谐的重要原因，使得房地产行业发展偏离原来的轨道，所以必须强化企业遏制房价上涨的社会责任感，合理确定价格,不盲目跟风，推波助澜,扰乱房地产市场正常的秩序，只有政府和房地产企业以身作则，承担起维护房地产行业正常发展的社会责任，才能促使合理房价机制的形成。4.2 大力推进个人住房信息系统建设大力推进个人住房信息系统建设，全面掌握居民拥有住房情况和居住水平，科学监测和分析市场形势和发展态势，有效公开和发布市场信息，引导市民理性消费。实现信息的公开化,能够更直观地反映房地产市场的波动情况，以便很快速地采取有效措施控制房价上涨.4.3 着力加快城镇住房保障体系建设高房价形成的根本原因是住房供求矛盾。遏制高房价必须更多地从缓解供求矛盾出发，着力加快城镇住房保障体系建设,纳入经济社会发展规划，以加快普通商品住房建设,调整和改善住房供给结构，促使高房价理性回归到自身价值。尽管各级政府加快了保障性住房建设的步伐，但从保障性住房占住房总供给的比重以及满足城镇中低收入居民家庭的住房需求看，保障性住房建设步伐仍然太慢，需要进一步加大力度，增加市场有效供给。没有土地供应，保障性住房规划无法实现，房地产市场供应短缺的局面难以改善。因此青岛政府应加强房地产开发审批管理，在严格执行土地规划的前提下,适时调整土地供应结构,增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应,鼓励中低价位普通商品房、廉租房建设,形成与不同收入城镇居民需求相适应的高档商品房、普通商品房以及廉租房的合理供给比例,从根本上遏制高房价。建立考核问责制，将维护房价稳定纳入政绩考核体系，尤其是将保障性住房建设情况纳入地方官员的考核指标，规定保障性住房和商品房的供应比例，促使政府将改善民生的重点用在保障性住房建设上.对于不按规定进行建设的地方政府,追究相关人员的责任。4。4 完善调控房地产市场的政策措施坚持以人为本，从构建社会主义和谐社会的高度出发,加强对房地产市场的宏观调控和地方政府对房价的监督管理。建立房地产市场预警体系,加强房地产市场运行数据的收集、整理和共享。及时准确地反映和描述房地产市场的现状和未来走势.建立健全房地产信息发布制度，由政府根据房地产市场预警体系提供的情报，定期向社会发布有关住房供求、价格信息、为市场主体经营决策提供参考。当房价收入比超出合理区间时，要大力增加城镇居民收入，缩小房价与收入的差距,提高收入预期，加强对房价的监管和调控，抑制商品住房价格过快上涨,使房价收入比控制在合理范围。综合运用货币政策、财政政策和土地政策抑制高房价，促进房地产行业健康发展，金融监管部门强化资金监控力度，对自住购房和投机购房实行差别化信贷政策，督促商业银行严格执行按揭贷款首付款比例,限制信贷资金违规进入房地产市场.地方财政要增加对住房保障体系建设的投入，支持廉租房建设，增加中低价位商品住房供应,改善住房结构.根据市场情况合理制定房产税，改革土地招标，完善土地控制规划。地方政府应该从保护消费者利益、维护房地产市场秩序与稳定出发，进一步清理规范房地产建设、交易环节的各种税费，针对商品住房销售中出现的不明码标价行为,强化销售合同对开发商的约束;针对房地产开发商虚高定价的行为,制定城市房价成本核定办法，确定房地产的合理利润率,防止开发商单方面垄断价格；针对房地产商发布虚假信息，建立有效的信息发布机制，增加商品住房市场信息的透明度，为青岛居民买房提供真实可靠的依据，严厉打击欺骗消费者的行为。4。5 倡导居民理性的住房消费观念鼓励适度住房消费，改变居民住房消费透支现象，避免挤占其他消费，改变居民传统的住房消费观念，倡导理性消费。不可能每个人都拥有自己理想的住房，居民应该在住房消费观念上变“购”为“租,政府方面应该调整房地产市场买卖与租赁结构，强化住房租赁管理，倡导租赁消费，建立健全相关规章制度,维护当事人双方的利益，促进租赁市场健康发展，进而提高住房资源利用效率，促进存量住房资源的流动，遏制当前房价。房价问题是一个短期内不容易解决的问题，就2011年来看国家和青岛市政府虽然采取了很多措施，也取得了明显的效果,使得年初的高房价得到了抑制,但是受市场经济发展的影响，房价必定会围绕着合理范围上下波动，房价过高或者过低对于经济发展和居民生活都是不利的，因此需要政府及时检测发现房价存在的问题，及时采取有效措施使房价恢复到合理的范围内,防止因房价过高引起的一系列问题。对于房价问题的解决也需要居民和政府相配合才能解决。房价问题的解决任重而道远，但是只要各方面相配合，从各自的立场上做好自己分内的事，房价是可以控制在合理的范围内的。【参考文献】1Stuart A。 Gabriel，Joe P。 Mattey，and William L。 Waseher1999.“House Price Differentials and Dynamics： Evidence from the Los Angeles and San Francisco Metropolitan AreasFRBSF Economic Review，1，pp3222Geoffrcy Meen2002“The TimeSeries Behavior of House Prices：A Transatlantic Divide?” Journal of Housing Economics，11(1)March ，pp1233姚先国，黄炜华地价与房价的关系J中国土地，2001（9):33-354Peng R.and WheatonW。C1994.“Effects of Restrictive Land Supply on Housing in Hong Kong：an Econometric Analysis Journal of Housing Research，5（2），pp。263-291.5Abraham，Jesse M。，and Patric H。 Hendershott1996“Bubbles in Metropolitan Housing Markets. Journal of Housing Research，7(2),pp1912076高波，毛丰付产业经济研究(双月刊）J，2003(3)：19247赵克诚,刘卫东论住宅地价占房价的合理比例以宁波市区为例J技术经济，2006(7)：97-1018柴强影响房价的几个理论问题城市开发J，2005(5)：8-99赵海成我国货币汇率与房地产关系跟踪研究J东岳丛论，2004(6）：59-6310段忠东,曾令华，黄泽先房地产价格波动与银行信贷增长的实证研究J金融论坛，2007(2）：40-4511廖俊平当前房价宏观调控的误区J城市开发,2005（6）:4512梁云芳，高铁梅我国商品住宅销售价格波动成因的实证分析J管理世界，2006(8)：76-8213曹建海.向高房价宣战。中信出版社。2010（2）：xx-xxi14崔建华，李栋.房地产经济论.经济科学出版社。2011(8):149-15115王学发.中国房地产市场的发展与城市住房消费。中国电力出版社.2007(3）:166-171【致谢词】时光匆匆飞逝,四年的努力与付出，随着论文的完成，终于让我在大学的生活得以划下完美的句点。毕业设计，也是我大学生涯交上的最后一个作业了。从开始选择设计课题、分析课题、市场调研，方案构思到展开设计，论证方案，深化方案,书写论文，再到展板制作的完成,每一步对我来说都是一种新的尝试与挑战，这也是我在大学期间独立完成的最大的产品设计过程。在这段时间里，自己切实按照产品设计的程序认真的完成各个步骤，运用了大学四年所有学到的知识，每一次的改进都是我学习的收获，在改进的同时进一步深化了对专业知识的理解。毕业设计和论文得以完成，要感谢的人实在太多了,首先要感谢XXX老师，毕业设计和论文是在厉昌习老师的悉心指导下完成的。对我的毕业设计给以很大的帮助，在此向厉昌习老师表示感谢。 毕业设计和论文的顺利完成,也离不开其它各位老师、同学和朋友的关心