物业管理工程维修工作手册.doc

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物业管理有限公司

工程维修类工作手册

手 册 编 号： QW-DXC

版本及发行编号： A /0

受 控 状 态：

编制： 日期 年 月 日

审核： 日期 年 月 日

审批： 日期 年 月 日

目 录
组织架构（QW-DXC-01） 4
物业服务项目管理职责（QW-XMKF-02） 5
项目工程维修部职责（QW-DXC-03） 7
工程主管岗位说明书（QW-DXC-04） 9
整改专员岗位说明书（QW-DXC-05） 10
工程班长岗位说明书（QW-DXC-06） 11
维修员岗位说明书（QW-DXC-07-A） 12
维修员岗位说明书（QW-DXC-07-B） 一三
工程维修部员工服务标准（QW-DXC-08） 14
维修员值班管理规程（QW-DXC-09） 一八
工程维修值班记录(QR-DXC-01) 20
工程维修部劳动工具管理规程(QW-DXC-10) 21
大型公用工具保养记录表（QR-DXC-） 24
工程维修工具清单（QR-DXC-02） 25
报修服务管理规程（QW-DXC-11） 26
设施设备防火安全制度（QW-DXC-12） 29
供配电安全管理制度（QW-DXC-一三） 30
供配电操作、运行管理规程（QW-DXC-14） 32
工程维修操作票(QR-DXC-03) 35
配电房巡查记录表(QR-DXC-04) 36
供配电保养、维修管理规程(QW-DXC-一五) 37
配电柜、箱保养记录表(QR-DXC-05-A) 40
配电柜、箱保养记录表（QR-DXC-05-B） 41
干式变压器保养、维修管理规程（QW-DXC-16） 42
变压器保养记录表（QR-DXC-06-A） 44
变压器保养记录表（QR-DXC-06-B） 45
发电机安全管理制度(QW-DXC-17) 46
发电机操作、运行管理规程(QW-DXC-一八) 47
发电机保养、维修管理规程(QW-DXC-19) 51
发电机运行（测试）记录表（QR-DXC-07-B） 54
发电机保养记录表（QR-DXC-07-A） 55
发电机房巡查记录表（QR-DXC-08） 56
水泵安全管理制度（QW-DXC-20） 57
水泵操作、运行管理规程（QW-DXC-21） 59
水泵巡查记录表（QR-DXC-09） 63
水泵保养、维修管理规程（QW-DXC-22） 64
水泵保养记录表（QR-DXC-10-A） 66
水泵保养记录表（QR-DXC-10-B） 67
电梯安全管理制度（QW-DXC-23） 68
电梯操作、运行管理规程（QW-DXC-24） 71
电梯巡查记录表（QR-DXC-11-A） 74
电梯巡查记录表（QR-DXC-11-B） 75
电梯保养、维修管理规程（QW-DXC-25） 76
电梯保养记录表（QR-DXC-12-A） 81
电梯保养记录表（QR-DXC-12-B） 82
消防系统管理规程（QW-DXC-26） 83
消防系统保养记录表（QR-DXC-一三） 86
弱电系统管理规程（QW-DXC-27） 87
弱电系统巡查记录表（QR—DXC—14） 92
生化池管理规程（QW-DXC-28） 93
生化池清掏记录表（QR—DXC—一五） 94
生化池检查记录表（QR—DXC—16） 95
给排水管理规程（QW-DXC-29） 96
给排水巡查记录表(QR-DXC-17) 98
房屋及设施管理规程(QW-DXC-30) 99
房屋及公共设施检查表(QR-DXC-一八) 101
房屋养护记录表(QR-DXC-19) 102

组织架构（QW-DXC-01）

项目经理

工程维修部

环境管理部

秩序维护部

客户服务中心

工程主管

维修员
快维队员
环境主管
秩序主管
客服主管
项目内业
工程班长
整改专员

物业服务项目管理职责（QW-XMKF-02）
一、制度管理
1．制度建设与管理：提出完善公司规章制度的建议，建立适合于本项目物业服务的规章制度，制定公司规章制度具体的实施办法，按授权或经公司审批后负责组织落实。
2．执行公司颁布的和各职能部门下达的各项规章制度、通知、指令，贯彻执行管理体系文件对本部门的相关规定；
3．正确贯彻执行国家和地方有关物业服务方面的法律、法规、政策；
二、物业项目运营管理
1．负责制订部门的质量目标、工作计划，经公司审批后组织实施；
2．编制本物业项目预算、资金计划与采购申请；
3．负责执行涉及本物业项目的各类经营管理合同；
4．维护本项目顾客满意率与满意度；
5．对顾客进行意见征询活动，并进行业主满意率调查；
6．接受公司对各项工作的稽核、检查，配合公司职能部门进行企业文化、对外宣传、人力资源管理、培训学习方面的活动；
7．负责项目对外公共关系的建立与维护。
三、各项物业服务职能的实施
1．参与项目物业服务的可行性研究，负责制订物业服务方案，并从物业服务实施方面提出可行性的建议；
2．负责前期物业管理的组织、协调与控制；
3．负责对业主入住的交验及装修的管理；
4．负责与物业管辖区域的业主或业主委员会签定物业服务合同及业主公约；
5．负责物业管辖区域的公共秩序维护、消防及治安防范、交通秩序的管理与服务；
6．负责物业管辖区域的绿化、保洁及公共环境卫生的管理与服务；
7．负责物业管辖区域的房屋、设施设备的管理、维修维护保养及应急抢修服务；
8．负责物业管辖区域的物业管理服务费用的收缴工作；
9．负责配合置业公司和公司行政人事部进行物业管辖区域的社区文化活动组织与实施；
10．负责物业管辖区域的业主档案及资料管理；
11．负责物业管辖区域的紧急情况的处理；
12．负责组织对业主的回访及业主投诉处理；
一三．负责托管商业铺面、房屋、固有资产等的租赁、租赁款回收及管理；
14．负责对顾客的特约服务的可行性分析，经公司审批后组织实施；
一五．物业项目在经营中的各项费用收缴工作；
16．向公司提出请款申请，负责及进对外支付本项目各项能耗、代收代付、退押金工作；
17．高效及时处理其它顾客求助。

项目工程维修部职责（QW-DXC-03）
一、设备设施管理
1、设备运行管理
负责对设施设备的运行进行巡视监控；负责对设施设备运行中发生的异常情况的处理；负责对设备设施机房的管理。
2、设备维护管理
负责设施设备的维护保养计划的制定；负责对设施设备的日常保养；负责对设施设备的日常维修；负责对设施设备突发故障的抢修。
二、物业接管验收与交付管理
1、前期介入
负责对工程安装的跟进；负责对工程设计施工提出建议。
2、物业接管验收
负责对物业实物形态的验收；负责跟进工程遗留问题整改；负责设施、设备资料档案的接管验收并在收集后交公司归档。
3、物业交付
负责协助业主进行物业验收；负责协调工程遗留问题整改。
三、维修服务
1、有偿维修服务
负责对维修项目的价格认定（确认业主维修收费项目相关事宜）；负责实施维修操作。
2、共有部分的维修
负责实施维修操作。
3、工程遗留问题的处理
负责对委托整改的工程遗留问题的处理。
4、协助客户服务中心对处理结果回访、验证，不断提高维修满意率。
四、内部事务管理
1、安全管理
负责设备设施安全管理；负责工程维修员工作业安全管理。
2、培训管理
负责工程维修服务技能的培训。
3、成本控制
负责提出控制工程维修、节约能耗成本的具体方案，经审批后负责组织执行。
4、业绩考核
负责工作质量管理；负责对本部门员工进行业绩评定；负责提出考评建议；负责服务规范的管理；负责工程维修员工劳动纪律的管理。
5、档案资料管理
负责工程档案资料的分类与收集，及时上交；负责本部门质量记录的保管。
五、装修管理
1、负责装修方案的审理
负责方案中对影响楼宇本体结构方面审理；负责方案中对水、电、气线路安装规范的审理；负责向业主提出合理的建议。
2、装修过程的管理
负责业主装修过程中对影响楼宇本体结构方面控制；负责业主装修过程中对水、电、气线路安装规范的控制。
六、能耗管理
1、负责对公摊、外搭单位、自用区域的水、电、气抄表和数据分析，对异常情况采取处理措施。
2、对浪费现象提出建议或处理意见。
3、负责受理外搭单位，经审批后实施外搭管理，并负责收缴外搭单位的能耗费用。
七、供应单位管理
1、负责水、电、气、通讯单位的外联工作；
2、及时收集供应异动情况，确保向客服中心沟通和协助发布异动信息。
八、突发事件处理
1、确保工程设施设备正常运行并能满足处理突发事件的要求；
2、负责各类突出事件处理中各类工程设施设备的管理与操作；
3、负责及时向上级报告工程类突发事件并有效控制负面后果。
九、零星工程管理
1、负责零星工程的设计、预算；
2、负责公司零星工程的实施；
3、负责按照公司要求对外委工程进行验收。

工程主管岗位说明书（QW-DXC-04）
岗位名称
工程主管
职 级
4级
所属部门
工程维修部
直属上级
项目经理
岗位职责
序号
工作职责
1
负责工程维修部质量管理体系建立和完善工作，完善培训制度、各岗位制度、设施设备维修保养制度，确保质量记录完整
2
负责设备设施管理，编制设施设备维修保养计划，对设施设备正常运行率、维修保养计划完成率、外委维保检查率负责
3
负责物业接管验收与交付管理，组织执行物管前期介入对工程安装的跟进并确保记录完整准确，及时对工程设计施工提出合理化建议，对小区物业的接管验收审查率负责
4
负责维修服务的开展，对维修及时率、合格率、维修满意率负责
5
审查有偿维修的价格
6
审查装修图纸和组织对装修中涉及房屋安全事项的巡查与处理，及时受理相关部门的巡查信息
7
负责物业城建档案的收集和上交，并负责本部门质量记录的保管
8
负责对员工的日常培训考核，主持项目工程维修部的日常工作，对项目工程维修部的整体职责负责
9
参加公司各类学习和交流，参与公司企业文化的推进，参与进行企业形象的宣传、推广
10
完成上级安排的其他工作，服从于公司领导、职能部门按相关权限作出的各类调度和指挥，在执行的同时可提出建议和向再上级请示，必须确保指挥渠道顺畅、职能部门指令的及时有效实施
入职资格
学历要求
专科及以上
专业要求
物业或工程相关专业
资格/技能
资格证书要求
物业资格证、中级以上技术职称
必备技能要求
熟练操作office系统、制图软件
经验要求
物管行业经验
2年
类似岗位工作经验
2年
人员管理经验
1年
审 批

颁布日期

整改专员岗位说明书（QW-DXC-05）
岗位名称
整改专员
职 级
3级
所属部门
工程维修部
直属上级
工程主管
岗位职责
序号
工作职责
1
负责房屋质量保修和工程遗留问题的查勘、派工、验证、施工单位协调和相应紧急事件处理等工作，提交保修服务数据分析
2
协助上级做好与房产公司、房产售后服务有关的行政主管部门、各建设施工与维保单位的联络与协调，负责对返修工作人员行为监督，发现不良行为及时纠正
3
拟制售后服务项目的预算
4
协助进行售后服务有关的客户沟通，及时认真地解决客户提出的合理要求，参与售后服务协调会议，对住户提出的有效投诉处理负责跟踪，不断完善处理流程
5
负责保修事务纠纷的协调处理，参与公司重大事件的协调，协助上级和其它部门处理突发事件
6
进行房屋质量及其保修的法律法规和行业规范、惯例的收集
7
进行整改信息分析，负责提出整改措施和优化建议
8
负责整改施工人员的技术指导
9
负责协助上级进行跨部门协调，以促进整改工作的实施进度与合格率
10
参加公司各类学习和交流，参与公司企业文化的推进，参与进行企业形象的宣传、推广
11
完成上级安排的其他工作，服从于公司领导、职能部门按相关权限作出的各类调度和指挥，在执行的同时可提出建议和向再上级请示，必须确保指挥渠道顺畅、职能部门指令的及时有效实施
入职资格
学历要求
专科及以上
专业要求
电工或土建
资格/技能
资格证书要求
电工或土建
必备技能要求
电工或土建
经验要求
物管行业经验
/
类似岗位工作经验
1年
人员管理经验
/
审 批

颁布日期

工程班长岗位说明书（QW-DXC-06）
岗位名称
工程班长
职 级
2级
所属部门
工程维修部
直属上级
工程主管
岗位职责
序号
工作职责
1
协助主管落实所辖区域内设备、设施管理（安全、操作、保养、维修）工作，确保设备设施的安全运行
2
负责所辖区域的报修项目的实施,预算有偿维修的价格
3
负责设备、设施的紧急抢修和其它辖区内工程突发事件的处理工作
4
对维修保养及日常运行所需物资进行管理，负责本班设施、设备、工具、仪器、仪表的正确使用与管理
5
负责本班安全作业管理
6
负责本班工作质量管理及业务技术把关
7
协助主管对维修效果、工程质量的回访、验证
8
协助主管落实本班人员的日常培训考核，主持本班的日常工作，督导、检查维修人员的工作情况
9
参加公司各类学习和交流，参与公司企业文化的推进，参与进行企业形象的宣传、推广。
10
完成上级安排的其他工作，服从于公司领导、职能部门按相关权限作出的各类调度和指挥，在执行的同时可提出建议和向再上级请示，必须确保指挥渠道顺畅、职能部门指令的及时有效实施
入职资格
学历要求
高中及以上
专业要求
电工类
资格/技能
资格证书要求
中级电工证
必备技能要求
会操作office办公系统，具备沟通有培训能力
经验要求
物管行业经验
1年
类似岗位工作经验
1 年
人员管理经验
/
审 批

颁布日期

维修员岗位说明书（QW-DXC-07-A）
岗位名称
维修员——综合工种
职 级
1级
所属部门
工程维修部
直属上级
工程班长
岗位职责
序号
工作职责
1
设备管理：按公司规章制度和上级指令进行设备、设施管理（安全、操作、保养、维修）工作，严格执行操作规程，确保设备设施的安全运行，参加各类设施设备故障的抢修工作，及时排除各类设施设备故障
2
报修事务：按公司规章制度和上级指令进行报修项目的实施，对维修效果进行回访、验证，配合客服中心对有偿服务进行收费，接受客服中心的派工与监督
3
参加辖区内工程突发事件的处理工作
4
负责设施设备及机房、工作场合及其它工程维修专用区域的清洁卫生与运行环境质量
5
按上级要求对土建、机械、装饰装修、给排水、空调、电、气、通讯、道路等各类设施进行巡视和操作，并及时处理异常情况
6
负责所执或所辖工具、维修设备、材料的管理，确保有效使用和完好
7
按上级要求进行新建、改造、更新或安装工作
8
遵守公司有关设施、设备、工具、仪器、仪表的正确使用与管理的制度
9
严格遵守国家、行业和公司规定的安全操作要求，做好劳动安全防护，严格禁止违章操作
10
严格遵守公司各类劳动管理、行为规范等规章制度，服从上级安排，接受工作检查、指导
11
参加公司各类学习和交流，积极学习质量管理知识，积极提高业务技术水平
12
完成上级安排的其他工作
入职资格
学历要求
初中及以上
专业要求
电工或其他
资格/技能
资格证书要求
电工或其他
必备技能要求
电工或其他
经验要求
物管行业经验
/
类似岗位工作经验
1年
人员管理经验
/
审 批

颁布日期

维修员岗位说明书（QW-DXC-07-B）
岗位名称
维修员——电梯工种
职 级
1级
所属部门
工程维修部
直属上级
工程班长
岗位职责
序号
工作职责
1
密切监视和掌握电梯的运行情况，按上级指令做好电梯运行方式的调度工作，异常情况立即应急处理并上报，经检查由于人力和技术水平所限而无法修复时应立即通知电梯维保单位及时维修
2
监督电梯维保单位按时、按质完成电梯设备的定期保养项目和突发故障的抢修工作
3
电梯维修工接到电梯关人故障后立即赶到现场，按照作业文件规定进行救援，同时作好记录。交班时应交代电梯运行情况以及当班时电梯的维修情况
4
负责电梯机房、底坑等专用区域的清洁与安全管理
5
参加国家指定的学习，贯彻落实国家关于电梯的强制性规定
6
负责所执或所辖工具、维修设备、材料的管理，确保有效使用和完好
7
按上级要求进行新建、改造、更新或安装工作
8
遵守公司有关设施、设备、工具、仪器、仪表的正确使用与管理的制度
9
严格遵守国家、行业和公司规定的安全操作要求，做好劳动安全防护，严格禁止违章操作
10
严格遵守公司各类劳动管理、行为规范等规章制度，服从上级安排，接受工作检查、指导
11
参加公司各类学习和交流，积极学习质量管理知识，积极提高业务技术水平
12
完成上级安排的其他工作
入职资格
学历要求
初中及以上
专业要求
电工类
资格/技能
资格证书要求
电梯操作证或电梯维修证
必备技能要求
电工
经验要求
物管行业经验
/
类似岗位工作经验
1年
人员管理经验
/
审 批

颁布日期

工程维修部员工服务标准（QW-DXC-08）
1.0 目的
明确工程维修员工的行为、工作达标要求，作为公司评定绩效的依据，也作为公司《员工行为管理规范》、《员工奖惩管理规范》、《员工绩效管理规范》、《品质督查管理规程》在工程维修服务方面的专项制度。
2.0 适用范围
适用于同景国际城工程维修服务的考核及奖惩管理（营销区域、样板房部分高于本文件标准的，按该处标准实施）。
3.0 职责
3.1 项目经理负责督查本文件中相关标准的落实情况。
3.2 工程主管负责根据项目实际和公司对项目的定位拟制本标准，并在公司审批后组织培训。
3.3 班长负责依据本细则督促下属员工。
3.4 员工必须认真学习并严格遵守本规程。
4.0 程序要点
4.1 在本文件中，“标准或要求”是指员工应予遵守的职责，若上级管理员、各级督查人员或同事认为不符合时，应予提醒或批评教育；若出现“不允许的情形”所述，上级管理员、各级督查人员均有权处罚，处罚的具体操作见《员工行为管理规范》、《员工奖惩管理规范》、《员工绩效管理规范》、《品质督查管理规程》。本文件中的“分值”是指按公司规章制度应扣的绩效分，若合并有其它罚处改进金的，由管理人员、督查人员按工作流程执行。
4.2 具体服务标准如下：
4.2.1 安全管理
主控项目
检查方法
标准或要求
不允许的情形
分值
改进金
公司文件标准
安全意识
观察、调查
严格遵守国家安全操作规范、公司制度
违反安全法规和制度
10
500
按《员工奖惩管理规范》5.1.4.5条F款处理，严重违纪，扣8-一五分，可直接接触劳动合同，改进金500-2000。
劳动安全
观察、调查
严格遵守各类设备操作、危险区域、危险操作的国家规范和公司制度
违反安全法规和制度
10

设备安全
观察、调查
按设备说明和公司规程进行操作
违反设备说明和公司规程
10

4.2.2 服务管理
主控项目
检查方法
标准或要求
不允许的情形
分值
改进金
公司文件标准
服务意识
观察、调查
见到客户、同事在问询、携带大件物品时主动回答指引或运送
避而不答，视而不见
2
50
《员工行为管理规范》5.3.3.2条3项；5.3.4.2条6项；按《员工奖惩管理规范》5.1.4.1轻微过失处理，扣0-2分，改进金20-100元。
观察、调查
当业户提出小区问题时，自己职责范围内能答复的即时答复，不能答复的应讲“对不起，您的这个问题我本人不能给您答复，不过我会尽快将您的意见（建议）向我们主管反映后再给您一个满意的答复（解释）的，好吗？”
给客户讲“这事我管不了”或“这事不是我处理的范围，你找客服中心/上级吧”
5
300
按《员工奖惩管理规范》5.1.4.4严重失职，F款，扣5-10分，改进金300-500元。

观察、调查
对业户提出的问题，自己职权范围以外的，切不可随便承诺业户要求。如果本人可以办到办好的事，一旦承诺客户，就必须将此承诺办到、办好。
随便承诺业户要求或承诺后遗忘、不能兑现
5
100
引用《员工行为管理规范》5.2.2，黄线禁止行为按《员工奖惩管理规
范》5.1.4.2一般过失，L款，扣1-3分，改进金100-300元。
管理
观察、调查
服从工作分配，愉快接受任务和排班，想方设法完成上级交待的事项，并及时向交办人回复或请示
干工作讲条件，对嘴，不服从，抵触情绪
10
500
按《员工奖惩管理规范》5.1.4.5严重违纪，K款，可直接接触劳动合同，改进金500-2000。
观察、调查
在接受任务后应积极克服个人和外部困难，努力完成
办事拖拉、推诿，出工不出力，马虎了事
10

按《员工奖惩管理规范》5.1.4.4严重失职，B款，扣5-10分，改进金300-500元。

4.2.3 行为形象类
主控项目
检查方法
标准或要求
不允许的情形
分值
改进金
公司文件标准

文明礼貌
观察、调查
表情：服务过程中持面带微笑
在与上级、同事、客户交流时无笑脸或斜视对方
2
20
《员工行为管理规范》5.3.3.2要求3项；5.3.4.2要求6项、12项；按《员工奖惩管理规范》5.1.4.1轻微过失处理，扣0-2分，改进金20-100元处理。
观察、调查
无论上班或下班后在区内，在同一道路或通道上遇见客户、领导、同事要停止操作，立即面向对方、大声并礼貌问好，遇到熟悉的业户更应主动打招呼。
转身、避开或背对，视而不见，未停止操作或礼貌让行
2

观察、调查
在与客户、领导、同事交谈时要有问必答，并努力向公司其它同事寻找答案，做好服务指引
问话不答，推诿“不知道”、“不关我事”而未致谦和指引
2
50
观察、调查
在走廊、通道、电梯、车辆、卫生间必须向客户、领导让行，不可与业户争道，更不可以从两个业户中间穿行。与同事也须保持谦让。
抢占、拥挤、喧哗、不顾他人进行嘻闹
2
100

观察、调查
在服务区域和着工装的情况下，必须两人成排三人成行
无故打堆、几个人稀拉散乱、无序走动
2
50
工作状态
观察、调查
工具由班长指定箱、柜存放
工具乱摆乱放
2
20
《员工行为管理规范》5.3.1.2要求1、2、3、4、5、6项按《员工奖惩管理规范》5.1.4.1轻微过失处理，扣0-2分，改进金20-100元处理。
不能在客户、领导面前休息或进食
吃零食，在接待区域当着客户、领导面前休息或进食
3
50
按《员工奖惩管理规范》5.1.4.2一般过失，E款，扣1-3分，改进金20-100元。
不在工作区域打堆聊天
聚岗、串岗、变相脱岗
2
50
不在工作时间干私活
在工作时间干私活
3
100
在服务区域发现异味、异响、不明人员、物品损坏和其它异常况必须立即向上级和客服中心前台接待汇报。
在工作责任区域内有物品损坏或异常情况，但在上级和客服中心前台接待处没有接到汇报的
2
30

4.2.4 工作质量类
主控项目
检查方法
标准或要求
不允许的情形
分值
公司文件标准
及时率
观察、调查
接到客服中心派工，紧急情况下客户电话、口头或其它部门维修请求时，工程维修部人员均应记录清楚业户维修地址、x、维修内容、即时维修还是预约维修，并根据约定时间及时反馈给客服中心或即时安排维修人员跟进维修。如业户要求即时维修的，无论是否能即时修复或其它任何原因都应及时安排人员在30分钟内赶到维修现场。
1、 借故推脱
2、 迟到
3、 其它违反《报事报修管理规程》、《报修服务管理规程》的较轻情节。
10
5.2.2 黄线禁止行为，按《员工奖惩管理规范》5.1.4.2一般过失B款处理，扣1-3分，改进金，20元至100元。
合格率
观察、调查
1、 不能完成维修时须征得客户谅解。
2、 操作时限符合工时要求。
3、 对未能完工的维修须上报，并请求支援，直到关闭。
1、 未结束维修就离开且未得到客户同意或公司指令。
2、 窝工，拖延操作时间。
3、 维修工作有始无终。
10
其它质量要求见各作业规程所述。

4.2.5 绩效考核及奖惩的细则见《员工绩效管理规范》及《员工奖惩管理规范》。

5.0 质量记录
5.1 《质量督查记录表》（参见《品质督查管理规程》）
6.0 相关支持文件

维修员值班管理规程（QW-DXC-09）
1.0 目的
对值班维修工的岗位职责进行规范，保持运行管理的连续性，明确日常值班事务和各种特殊情况的汇报及责任人。
2.0 适用范围
物业公司各项目工程维修部员工
3.0 职责
3.1 工程维修部主管负责值班维修工的工作安排和管理。
3.2 工程维修部班长负责值班维修工的日常工作安排及检查。
3.3 各维修人员负责按照上级安排进行日常值班事务并应对各类特殊情况。
4.0 程序要点
4.1 值班安排
4.1.1 工程维修部主管负责每月底编制下月《排班表》，经审批后维修工依照《排班表》 进行值班。
4.1.2 值班维修工按各机房、设备的管理规程进行巡查，密切注意设备运行状态，做到腿勤、眼勤、耳灵、手快、脑活，及时发现和处理隐患。
4.2 值班期间的主要工作
4.2.1 处理报事报修；
4.2.2 设施设备的日常巡查；
4.2.3 夜间对小区各类灯进行巡查；
4.3 值班记录
4.3.1 值班维修工接到客服中心口头派工时应及时安排维修，详见《报事报修管理规程》；
4.3.2 对于处理不了的或需要部门协助的工作，及时将问题向班长/主管报告，一般情况下，由主管担任值班负责人，当主管不在时，由班长担任值负责人；班长/主管安排处理，并按《报事报修管理规程》向客服中心进行反馈。
4.3.3 对各类设施设备的日常巡查记录在相应的质量记录上。
4.5.1 下列情况应立即报告工程班长、主管。
4.5.1.1设备因故需要临时停止运行、影响运行或停水、停电的。
4.5.1.2运行设备出现故障但不影响运行或不造成停水、停电的。
4.5.1.3值班维修工需要短时间暂离岗位。
4.5.2 下列情况必须报告项目经理。
4.5.2.1重点设备需进行停机检修。
4.5.2.2系统运行方式改变。
4.5.2.3重要设备的主要零部件更换。
5.0 质量记录
5.1 《工程维修值班记录》
5.2 《派工单》（参见客服中心相关文件）
5.3 《排班表》（参见行政人事部相关文件）
6.0 相关支持文件
6.1 《报事报修管理规程》
工程维修值班记录(QR-DXC-01)
项目：
日期
年 月 日
天气

星期
值班
负责人

值班
人员
签名

项目
内容
记录人
结果及措施
重要事项进度

异常情况记录

备忘录

值班
负责人
当日点评

注：本页不够可按序号续页。

工程维修部劳动工具管理规程(QW-DXC-10)
1.0 目的
规范工程维修部工具管理工作，确保工程维修部工具完整及各项性能完好。
2.0 适用范围
适用于物业管理有限公司工程维修部的工具管理。
3.0 职责
3.1 工程主管负责检查工具管理工作的实施情况。
3.2 工程维修部班长具体负责工具管理工作。
4.0 程序要点
4.1 工程维修部的工具分成两类：一类是个人使用工具，另一类是公用工具。个人使用工具由个人领用并负责保管，公用工具由班长以上人员领用并负责保管。
4.2 个人使用工具和公用工具（便携带的）由班长统一填写《月度物料需求计划》，经工程维修部主管以上人员批准后，由班长到库房领取并负责暂保管。班长必须将所领工具作好登记，并由部门负责人签名确认。
4.3 个人使用工具管理
4.3.1 工程维修部员工正式上岗时，由工程班长按本规程4.2条准备并发放，工程班长对员工所领工具记在《工程维修工具清单》内。工程维修部员工个人使用的易损工具按使用周期只能补领一次。
4.3.2 个人使用工具使用注意事项：
4.3.2.1不准乱打乱撬；
4.3.2.2用力应适度；
4.3.2.3测量不同的参数时注意正确换档（万用表）；
4.3.2.4注意工具的使用条件（如额定电压、额定电流或承载能力等）；
4.3.2.5用后擦拭干净工具。
4.3.3 工程维修部员工个人使用工具属公司财产，严禁用作私人用途。
4.3.4 工程维修部员工个人使用工具丢失或人为损坏，应由员工个人立即补上同规格同品质的工具；如属正常使用损坏则可以经工程维修部负责人批准后向公司库房提出报废申请。
4.3.5 员工辞职、被解雇或转岗时应将个人使用工具全部退还给工程班长，对于丢失或人为损坏的工具工程班长应在工具交接记录表中如实记录，并交由财务部资产管理员按照相关标准标明扣发标准后，转行政人事部予以扣发，处罚规定见《员工奖惩管理规范》。
4.3.6 工程维修部每季度检查一次员工的个人使用工具，对于丢失的或人为损坏的工具将责令其立即补齐，不能按期补齐的，由财务部扣发相应的钱款，处罚规定见《员工奖惩管理规范》。
4.4 公用工具管理
4.4.1 各员工借用公用工具或各分部门之间借用公用工具都应在班长处借用；工程维修部以外的部门借用公用工具须经工程维修部主管以上人员批准后方可借用。班长必须将借用工具登记在《劳动工具/配备借用登记表》上。
4.4.2 公用工具使用注意事项：
4.4.2.1便携式（小件的）公用工具使用注意事项按4.4.2条款；
4.4.2.2大型公用工具使用除应遵循便携式（小件的）公用工具使用注意事项外还应每个月进行一次保养，由工程班长负责组织落实，主管负责抽查并监督：
A、对各转动部位加注润滑油；
B、调整皮带，对于磨损严重的皮带应更换；
C、检查、调整碳刷，如碳刷磨损超过新装时的1/2则应更换；
D、检查启动电容，如变形、膨胀或开裂则应更换；
E、检查或整修接线头；
F、调整机械间隙至合理位置；
G、清洁外表，必要时涂上防锈油；
H、拧紧所有紧固螺栓。
4.4.3 公用工具属公司财产，未经公司批准严禁作私人用途，相关处罚见《员工奖惩管理规范》。
4.4.4 公用工具如丢失或人为损坏，则应由借用人负责照价赔偿。公用工具如属正常使用损坏，如属正常使用损坏则可以经工程维修部主管、项目经理批准后向公司库房提出报废申请。
4.4.5 班长工作调迁、辞工或被解雇时，由工程维修部主管以上人员会同资产管理员一起对班组长所管公用工具进行盘点，发现缺少或人为损坏的则应追究班组长的责任。
4.4.6 工程主管每月组织一次对公用工具的检查，对于缺少的或人为损坏的，将责令班长负责尽快补齐。
4.4.7 项目经理应安排每季度一次对工程维修工具的检查，对缺少或人为损坏的则应追究主管的责任。
4.4.8 公司库房每半年一次对工程维修工具的检查，对缺少或人为损坏的则应追究项目经理的责任。
5.0 质量记录
5.1 《劳动工具/配备借用登记表》（参见行政人事部工作手册）
5.2 《工程维修工具清单》
6.0 相关支持文件

大型公用工具保养记录表（QR-DXC-）
巡查内容及代号以《工程维修部劳动工具管理规程》的4.4.2.2为准。
保养项目
代号
年

a

b

c

d

e

f

g

h

巡查人

督查人

说明：无异常打勾或按要求记录数值，异常打叉，并将详细情况记录到当日值班记录上。

工程维修工具清单（QR-DXC-02）
部门： 第 页
序号
工具名称
规格/型号
单位
数量
配备对象
配备日期
个人工具
公用工具
备 注