星级酒店(物业)工程部运作计划--.docx

本文格式为Word版，下载可任意编辑
星级酒店(物业)工程部运作计划
　　星级酒店(物业)工程部运作计划有关的物业管理文本，星级酒店(物业)工程部运作计划工程部为公司的经营提供能源供应、设施维修和工程协作等保障功能：直接管理和运行供水、供电、供汽及空调等供能设备;负责物业设施的维护、保养和检修;协......
　　星级酒店(物业)工程部运作计划
　　工程部为公司的经营提供能源供应、设施维修和工程协作等保障功能：直接管理和运行供水、供电、供汽及空调等供能设备;负责物业设施的维护、保养和检修;协助完成公司各种经营活动中需工程部提供支持的任务如：布置会场、制作宣传道具等
　　根据工程部的任务范围，参照星级服务标准，计划从以下几个方面做好工程部的运作：
　　一、建立完备的运作管理规范
　　根据公司物业规模，参照星级酒店工程管理标准，拟出一套包括各种日常运作管理程序、岗位职责、规章制度、设备操作规程、检修程序等内容的规范文件。这是工程部运作的依据，以此实程序化、制度化的管理。
　　★链接：《KT财富广场有限公司工程部运作管理规范》
　　二、建立精干、高效的工程服务队伍
　　根据工程部责任范围广、设备系统类别多、专业性强、技术要求高的特点，计划按以下步骤逐步建立一支适应工程部运作要求的高素质技工队伍。
　　1、 按公司整体运作管理方案制定工程部的运作模式和人员结构方案、相应聘用要求。
　　★★ 链接：《工程部人员结构表》
　　2、 按各岗位专业要求招聘考核、择优选取所需人员。
　　3、 聘用人员上岗前进行公司规定、工程部运作规范、星级服务意识及团队精神等方面的培训，强化对公司文化的认同感和综合素质，以适应新的工作环境。
　　4、 各岗位人员到岗后，根据实际的岗位职责范围，分别进行操作技术规程和职责制度的培训，使其尽快进入工作角色。
　　5、 制定一套考核制度，对工程人员的业务技能和敬业情况进行考核，努力营造务实求进的工作氛围，调动每个人的积极性。
　　6、 充分重视所有人的个人能力，尊重工程部每个人的建议;强调团队精神;让每个人都能充分发挥自己的专长、积极贡献自己的力量的同时，还能相互团结协作;形成一支技术过硬、作风优良、团结稳定的工程技工队伍，集中力量高效完成各项工作任务。
　　三、做好物业设备的运行和维修管理
　　 设备运行管理是工程部的主要任务，计划采取以下措施努力提高管理水准 ：
　　1、编写齐全的物业设施设备的技术资料，建立系统的设备档案。
　　2、按设备的技术要求制定详实细致的操作和检修程序。
　　3、制定预防性维修计划，按计划的时间、项目内容对设备进行保养和检修。
　　4、与使用和保管设备的部门或责任人签定设备使用维护责任书，强化设备的正当操作和及时有效的维护保养责任。
　　5、建立完备的设备安装、调试、运行、维护、检修、改造、更新、报废记录，使设备管理更规范。
　　6、在设备运行和维修成本上进行内部考核控制，避免和减少不必要的浪费。
　　 建立完备可行的维修系统是设备设施维护检修的保障基础，计划按以下模式对所有物业设施设备进行充分有效的维护保养和检修：
　　1、 维修功能
　　所有设备设施维护、保养和检修以四个功能块来完成：
　　预防性维修：所有设备设施均制订维护保养和检修计划，按既定时间、项目和流程实施预防性的检修。
　　日常报修处理：设备设施的使用部门在日常使用过程中发现的故障以报修单的形式通知工程部采取维修措施。
　　巡查检修：工程部各班组值班人员在当班时段至少对责任范围内的设备设施进行一次巡查，发现故障和异常及时处理。
　　增改翻新：根据设备设施的具体情况和实际需要，对已有的设备设施进行增加、改进性能和翻新处理，使设备设施重新恢复使用价值，得到良好的利用。
　　2、 维修结构
　　 主管负责根据物业设施规模制订维修程序和维修计划。
　　 以各专业班组为单位，按既定的责任范围，分别负责所属区域或设备设施的维护、保养和检修。
　　 重要设备设施和综合专业性设备设施由主管负责组织相关班组共同进行维护、保养和检修。
　　3、维修控制
　　主管负责监督各班组按既定的程序和计划实施，控制维修成本、效率和质量。各班组按程序和计划在领班的组织和带领下，实施并完成设备维护、保养和检修。
　　日常报修处理由报修部门负责验收设备维修修复质量并签收耗用材料记录。《工程报修单》具实填写并由报修部门验收签字后一份工程部备查、一份报修部门留存、一份汇总交财务核对材料成本。
　　设备设施的预防性维修项目由使用或保管部门进行验收并签收耗用材料记录。《设备计划检修记录》具实填写并由使用或保管部门验收签字后一份工程部备查、、一份汇总交财务核对材料成本。
　　工程部日常巡查中的检修由检修人员具实填写《巡查检修记录》，并由使用或保管部门验收签字后一份工程部备查、、一份汇总交财务核对材料成本。
　　四、做好能源控制管理
　　能耗成本通常占公司日常经营成本的很大比例，节能降耗是控制成本提高效益的有效手段。能控管理的关键是〖1〗提高所有人的节能意识。〖2〗制定必要的规定和制度。〖3〗采取必要的技术措施。
　　计划从以下几方面入手，促进能控的制度化和程序化，努力把能耗成本保持在合理的水平：
　　1、 做好耗能设备的维修保养，使其经常保持良好的性能状态。
　　2、 对主要耗能设备如：空调系统、供热系统的运行状况进行分析，制定出利于节能的运行程序。
　　3、 在保证公司营业所需的前提下，尽可能减少耗能设备的使用。如：及时关闭暂无开启必要的灯具、空调等。并将这些内容形成制度。
　　4、 对各部门进行空调、水电设施的使用和节能常识的培训。
　　5、 优先维修造成能源浪费的设备故障。
　　6、 工程部在日常巡检过程中对节能情况进行监督。
　　7、 准确抄录各种能耗数据，按时进行分析，根据发现的问题不断采取节能措施。
　　8、 在设备的选购、维修和运行管理中，积极采用有利于节能的新技术、新材料。
　　五、做好安全运行管理
　　工程部是公司的要害部门之一。将以安全是最大的效益的原则，加强安全防范和日常运作中的安全管理，并从以下几个方面努力确保工程部在安全运行上万无一失。
　　1、 积极配合安保部门，做好工程部的安全组织建立、安全教育培训、消防设施维护和安全保障演练等方面的工作。
　　2、 加强各岗位安全操作管理。所有岗位的技工均要求持相应专业资格证上岗。锅炉、空调和电梯等工种还要有特种行业操作证。
　　3、 将设备运行和维修过程中的安全操作规定制度化、程序化。
　　4、 制定工程部的安全考核制度，强化每个人的安全意识和责任心。
　　5、 经常对各岗位人员进行设备技术原理、操作维修技术方面的培训，是每个人都能切实掌握正确的程序，从技术基础上保证运行安全。
　　6、 重点设备和岗位确定专人对运行安全负责，定期进行安全检查和评估。
　　7、 关心了解各岗位人员的思想状态，及时化解存在的矛盾，作好防盗、放损和防止人为破坏工作。
　　8、 制定必要的安全预案，发生事故是力争降低损失。
　　六、做好与各部门的协调工作
　　及时与各部门交换情况，了解掌握物业出租、VIP接待、设备使用过程中的异常等方面的信息，便于优质的做好供能、检修和协作工作。同时，将工程部的设备检修计划、能耗统计数据、设备故障率等情况反馈给其他部门。
　　将根据实际的部门结构和运作方案拟出详细的与各部门协调工作计划
　　除以上方面外，将结合日常运作中的实际情况，及时对本计划进行完善补充。以安全、高效为前提，充分考虑公司的实际，努力做好工程保障工作。
：
篇2：酒店(物业)工程部人员结构方案
　　酒店(物业)工程部人员结构方案
　　一、 岗位结构
　　工程部管理范围内的设备系统类别繁多、专业性强，对人员的技术素质要求较高。通常情况下需要采用 岗位细化的结构模式：按设备类别分班组、根据运转要求设置岗位及人员编制;一个设备系统一个班组、一个班组多个班次。这样的结构能够达到分工明确、并较有技术保证。但同时有需要人力较多、效率较低等弊端。
　　因此，在实际中，多数酒店及物业管理工程部采用了万能工的模式：即一名技工同时负责某个区域的多个系统类别的设备的运行维护。这种模式是假日酒店管理集团首先应用于酒店工程管理的，可以极大地提高人力利用率、降低工程部的人力成本、提高运作效率。但是这种模式要求所聘用的技工具备多方面的专业技术能力，能够胜任多个不同的专业类别的设备的运行维修。
　　考虑到高素质人员的招聘难度及公司实际的设备规模，综合以上两种模式的优劣，工程部的结构采用如下方案：
　　1、 在公司开业伊始的一段时间内，所招聘的技工不可能对公司整体环境和设备状况很熟悉，这段时间任务也会比较多，容易发生一些适应性的问题，基于这些原因，工程部的整体结构大致按设备的专业类别划分为配电及电气维修、电梯、空调、水暖、机修、锅炉六个岗位。
　　2、 以上六个岗位中，相互间技术障碍较小的配电及电气维修、电梯、空调三个岗位合并为 [电气班]，其余岗位合并为 [综合班]。
　　3、 在班组内实行万能工模式：各岗位责任范围的任务并不固定人员，而由该岗位所属班组的当班人员共同负责完成。但考虑到设备专业性，在开业初期的一段时间会指定一个技工负责一个专业对口的岗位。
　　4、 每个班各设一名领班。
　　5、 工程部组织结构图
　　二、 人员编制
　　按以上结构，根据相应班次的运行要求，工程部的人员编制如下表：
　　工程部编制共11人 主管1人 电气班5人 1、 责任范围：配电及电气维修、电梯运行维修、空调运行维修。
　　2、 人员分配：白班2人(含领班)、早班1人、中班1人、夜班1人
　　综合班5人 1、 责任范围：水暖管道、洁具、五金构件及机械维修、锅炉运行维修
　　2、 人员分配：白班2人(含领班)、早班1人 中班2人、夜班1人
　　三、 班次安排
　　按以上结构及人员编制，工程部正常班次如下表：
　　1、 电气班排班表
　　星期一 星期二 星期三 星期四 星期五 星期六 星期日
　　○1领班 白班 白班 白班 白班 白班 白班 例休
　　○2技工A 白班 白班 白班 轮休 早班 早班 早班
　　○3技工B 早班 早班 早班 早班 轮休 中班 中班
　　○4技工C 中班 中班 中班 中班 中班 轮休 夜班
　　○5技工D 夜班 夜班 夜班 夜班 夜班 夜班 轮休
　　说明：1、除○1领班外，其余人员实行轮班制：按以上排序○2○3○4○5○2循环轮换。每人每周有一天休息。 2、白班：按公司行政白班时段、早班：08:0015:00 中班：15:0023:00、夜班：23:0008:00
　　2、 综合班排班表
　　星期一 星期二 星期三 星期四 星期五 星期六 星期日
　　○1领班 白班 白班 白班 白班 白班 例休 白班
　　○2技工A 早班 早班 早班 早班 轮休 中班 中班
　　○3技工B 中班 中班 中班 中班 中班 轮休 夜班
　　○4技工C 夜班 夜班 夜班 夜班 夜班 夜班 轮休
　　○5锅炉工 白班 白班 白班 白班 白班 白班 轮休
　　说明：1、除○1领班和○5锅炉工外，其余人员实行轮班制：按以上排序○2○3○4○2循环轮换。每人每周有一天休息日。 2、白班：按公司行政白班时段、早班：08:0015:00 中班：15:0023:00、夜班：23:0008:00
　　四、 工作时间及休息
　　按以上班次的当班时段计算，每周工作时间为8h6T=48小时(包含当班时段内的就餐等时间)。每周可有一天休息， 国家法定节假日休息按公司统一规定。
　　五、 人力成本(工资)预算
　　1、 本地同类工资水平参考
　　级 别 月工资水平 备 注
　　试用期及初级工 350450元 试用期13个月
　　中级技工 550650元 不含福利、奖金及花红
　　领班及高级技工 600800元 不含福利、奖金及花红
　　2、 建议工资标准
　　级 别 月工资水平 备 注
　　试用期及初级工 450元 试用期3个月
　　中级技工 600元 不含福利、奖金及花红
　　领班及高级技工 700元 不含福利、奖金及花红
　　3、 工程部人力(工资)成本预算
　　按以上的建议工资水平，正常情况下工程部人力成本(主要为工资成本)为：
　　(1)、每月：领班2人700=1400元，
　　其他8人600=4800元，
　　合计1400+4800=6200元。
　　(2)、每年(按13个月计)：
　　620213=80，600.00元
　　(3)、平均支出：
　　月均6716.66元;日均220.82元。
　　以上计算不含福利支出、奖金、保险及其他意外支出。
　　六、 人员聘用方案
　　专业特长 人数 相 关 要 求
　　高低压配电 2人 3年以上经验、持操作证、能熟练维修各种电气设备
　　强弱电维修 3人 3年以上经验、持操作证、熟悉各种强弱电气线路及设备
　　电梯维修 1人 熟悉高层楼宇电梯原理和维修、一年以上经验、持特业资格证
　　中央空调 1人 熟悉各种冷源设备和风机盘管系统原理、有电气或管道基础
　　水暖管道、机修 2人 有熟练的给排水管道、水暖洁具、五金机械设备维修技能
　　锅炉 1人 持司炉证、多年经验、熟悉水处理并有电气或管道基础
　　1、以上共10人。2、领班2人从以上人选中择优提拔。3、有酒店工作经验优先。
　　七、 人员到位计划
　　1、 开业前1512天内：
　　(1) 通知电梯、空调、锅炉等专业性强的特种设备拟聘人员面试。
　　(2) 确定各岗位拟聘用人员名单。
　　2、 开业前1210天内：
　　(1) 电梯、锅炉、空调主要设备岗位人员进场接受厂家或施工方技术培训。
　　(2) 联系其他拟聘用人员，确定补充招聘计划。
　　3、 开业前106天：
　　(1) 通知电气、机修、管道等拟聘人员面试，确定所有录用人员名单。
　　(2) 组织所有人员进行星级服务公共科目知识、工程部运作规范、公司规章等内容的岗前培训。
　　(3) 安排主要人员上岗参加设备综合调试及一些不提供安装的设备(洗涤设备等)的安装。
　　4、开业前63天内：
　　所有人员按要求全部到位，开始供电、供水、电梯、锅炉等的试运转。
　　5、详见《开业前后工程部工作进度计划》并以最终修订方案为准。
　　八、减员增效预案
　　1、 结构更新
　　开业后公司走上正常经营轨道，各项工作会形成一定规律而易于掌握。经过一段时间的磨合，各岗位人员对所负责的工作和整体运作模式都较熟悉的情况下，采用逐步过渡的方法进行结构重组，在工程部内实行单一的全万能工模式：合并两个独立的班组为一个整体、轮班运行，不再按岗位定岗定人。
　　具体结构如下：
　　工程部共7人，按以下班次运行：
　　①白班 4人 负责水、电、空调、电梯、锅炉运行及设备保养维修。 1、 设领班一人。2、 其他人实行轮班制。3、 具体班次根据情况安排，并适时调整。
　　②中班 2人 负责设备运行及紧急故障的处理。
　　③夜班 1人 负责运行值班和紧急故障处理。
　　2、 人员精简
　　按以上结构，工程部人员在原有基础上精简1/3，将采取优胜劣汰方式进行。其中也有人员的正常流动和流失。
　　3、 薪资增长
　　实现以上结构后，人员减少，工资成本也同比减少。另一方面，由于人员精简，余留人员需承担的工作任务也大大增加。
　　将减员而减少支出的工资额的一部分为余留人员加薪，使技工平均工资水平能够高于本地同类水准。这将能够稳定人心、鼓舞士气，更可以提高公司形象，吸引更多优秀人才加入，使公司更具活力。
　　工程部
篇3：财富广场工程部十月份下半月工作计划与安排
　　财富广场工程部十月份下半月工作计划与安排
　　1、继续统计复核主楼工程数据。
　　2、了解主楼给排水、消防水、空调水系统的管道走向，控制阀及附属设置。
　　3、了解掌握主楼给水与部分喷淋泵系统的详细问题。
　　4、着手进行主楼能耗计量前期调查工作。
　　5、主楼顶层水塔渗水问题跟进。
　　6、主楼顶层膨胀水箱，与主水连接管路的保温处理跟进。
　　7、主楼地下层改造跟进。
　　8、主楼地下层排水积水问题跟进。
　　9、路面铺石等检查并督促返修。
　　10、跟进电信小灵通基站问题。
　　11、跟进电信主楼虚拟网联网互通问题。
　　12、跟进电信宽带问题。
　　13、跟进政府财富中心配套局域网及电信代办。
　　14、财富广场设施概况说明书编制。
　　15、变电站遗留问题督促解决。
　　16、变电站机房布置与完善。
　　17、值班室布置与完善。
　　18、电力系统挂板绘图、制作、上墙。
　　19、电力系统遗留问题彻查与督促解决。
　　20、按计划实施工程部人员在岗培训。
　　21、空调人员到位厂家学习，为下周开机做准备。
　　22、空调机房遗留工程跟进。
　　23、空调机房布置完善。
　　24、制定空调系统详细操作规程。
　　25、电梯验收与机房布置完善。
　　26、电梯维保程序制定。
　　27、电梯遗留问题跟进。
　　28、检查调试主楼空调风机盘管与新风系统。
　　29、公寓楼遗留水暖问题返修跟进。
　　30、公寓楼遗留顶层渗水问题跟进。
　　31、制作货架、钳台、工具柜、布草架。
　　32、协助布置员工宿舍、员工更衣室。
　　33、跟进中西餐厅后续工程。
　　34、制定各项工程统计、表格，准备本月度各种数据汇总工作。
　　35、班次与岗位划分，逐步实行正常的作息轮班。
　　36、逐步实行规范的三级维修制。
　　37、着手开始工程资料整理归类存档工作。
　　38、完成设备维修保养计划的编制。

第 12 页 共 12 页