物业服务投标书.docx

物业服务投标书

XX物业管理有限公司
二0一四年二月
目 录
第一部分：商务文件 3
一、物业管理处收入预算方案 4
二、物业管理处收支预算方案分类明细 5
三、其他费用 11
四、”文化广场”管理处财务预算说明 12
第二部分：技术文件 14
第一章：管理服务理念和目标 15
一、总体管理服务理念和目标 15
第二章：物业管理机构运作方式 15
一、管理处组织架构及部门设置 15
二、管理处运行方式及各部门职责 16
第三章：管理服务人员配备 25
一、管理处各岗位员工的任职要求 25
二、管理处经理要求 26
三、管理处各部门、各岗位的人员配备数以及各岗位的职责 27
四、管理处新员工的培训方案及计划 34
第四章：物业管理用房及相应管理设施的配置 35
一、管理用房 35
二、管理设施 35
第五章：物业管理分项及标准与承诺 37
第六章 物业的维修养护管理、保洁、保安、护绿工作的实施方案 40
一、对业主、使用人自用部位提供维修服务的措施 40
二、物业管理区域内公用设施设备的维修措施 40
三、业主、使用人装饰、装修物业的管理措施 60
四、保障物业管理区域内环境清洁度的措施 63
五、绿化（乔灌木草坪及其他附属设施）按季节维护、保养项目和措施 71
六、物业管理区域内保安24小时执勤、巡视重点部位24小时监控的岗位职描述责 74
七、物业管理法律法规及常识向住户的宣传设想 74
八、 物业管理档案管理设想 80
九、 其他物业管理措施及承诺 82
第七章：丰富社区文化、加强业主相互沟通的具体措施 85
第八章：智能化设施的管理与维修方案 86
第九章：施工噪声控制等与业主密切相关事件的应对措施 90
第十章：提供《临时管理公约》的建议稿 100
第十一章：物业管理早期介入服务 103
一、商业用房在实际运行前的管理措施： 108
第十二章：本企业在投标项目中的服务特色（总结） 108

商务文件
商务文件
一、物业管理处收入预算方案
1. 管理收费单价
1.1投标申请表
投 标 申 请 表
项目
数据
物业收费标准
18.00元/月·M2
住宅
2.0元/月·M2
联排别墅
3.0元/月·M2
商业
4.0元/月·M2
管理者酬金计提比例
7%
投
标
人

投标企业名称：上海有限公司

投标企业（盖章）
1.2物业管理费定价依据
1.2.1参照上海市物业服务分等评级收费标准；
1.2.2“文化广场”物业支出预算；
1.2.3参照开发商竞标公告第二条第4点收费标准的确定。
2．物业管理费收入
2.1物业管理计费面积
地面建筑面积：42176平方米；
附属建筑面积： 2674平方米。
2.2每月物业管理费收入：
42176平方米×18元/月·平方米+ 2674平方米×5.5元/月·平方米=759168元/月+14707元/月=773875元/月
全年物业管理费收入：
773875元/月×12月=9286500元

3、物业管理处收支预算方案及分类明细
3.1“文化广场”管理处财务收入汇总表
项目
面积
月收入（元）
年收入（元）
备注
2号楼
19613平方米
353034.00
4236408.00
2~4号楼：
18.00元/月·M2

游船码头餐厅及其他：5.50/月/·M2

3号楼
17877平方米
321786.00
3861432.00
4号楼
4686平方米
84348.00
1012176.00
游船码头餐厅及其他
2674平方米
14707.00
176484.00
合计
44870平方米
773875.00
9286500.00
备注：以收缴率100%计算

3.2“文化广场”管理处管理费支出预算表
序号
项目费用
每月支出
每年支出
备注
1
人工费用（246466元/月）
管理人员
31900
382800
见附件1
机电人员
73660
883920
保安人员
100652
1207824
保洁人员
40254
483048
小计
246466
2957592
2
管理人员服装费（2000元/月）
管理人员服装费
2000
24000

3
行政办公费（ 22700 元/月）
行政办公费
22700
272400

4
保安物耗（3000元/月）
保安物耗
3000
36000

5
保洁材料费（13964元/月）
保洁材料费
13964
167568

6
垃圾清运费用（8000元/月）
垃圾清运费用
8000
96000
外包
7
绿化养护费（4000元/月）
绿化养护费
4000
48000
外包
8
设备设施维护费（59810元/月）
设备设施维护费
59810
717720

9
公共能耗费（312408元/月）

公共能耗费
312408
3748896

10
公众责任险（1500元/月）
公众责任险
1500
18000

11
固定资产折旧（4153元/月）
固定资产折旧
4153
49836

12
管理者酬金（54171元/月）
管理者酬金（7%）
54171
650052

13
法定税金（41015元/月）
法定税金（5.3%）
41015.00
492180.00

合计
773187
9278244

3.3年度盈亏
年度收入9286500元-年度支出9278244元=8256元/年 688元/月
＊附件1 “文化广场”管理处员人工费用明细表
岗位名称
人数
薪金
（元/人）
各项基金
（元/人）
月总支出
（元）
年总支出
（元）

管理处人工费用（31900 元/月）
管理处
管理处经理
1
8000
3600
11600
139200
经理助理
1
5000
2250
7250
87000
客户服务
2
2500
1125
7250
87000
财务
1
4000
1800
5800
69600
小计
5
—
—
31900
382800

机电人员费用（73660 元/月）
机电
机电主管
1
6000
2700
8700
104400
维修工
16
2800
1260
64960
779520
小计
17
—
—
73660
883920

保安人员费用（100652元/月）
保安
保安主管
1
4000
1800
5800
69600
保安领班
4
2500
1125
14500
174000
保安
36
1800
432
80352
964224

小计
41
—
—
100652
1207824

保洁人员费用（40254元/月）
保洁
保洁主管
1
3000
1350
4350
52200
保洁
22
1300
432
38104
457248
小计
23
—
—
40254
483048
合计
86
—
—
246466
2957592

“文化广场”管理处员工人工费明细测算说明：
⑴以上人员年度工资费用是以12个月为基数计算得出；
⑵月工资标准中已经包括该岗位的各类津贴；
⑶各项基金计提比例为45%，其中包含公司替员工交纳的“五金”部分、节日加班费等。
＊ 附件2：员工服装及洗烫费用明细表
部门
人数
制服配备内容（人）
制服费用
洗烫费用
物业管理处
5
西装2套
衬衫2件
领带1根
10人×1200元/套×2套÷2年÷12月=1000元/月
10人×30元/套×2次月=600元
设备主管
1
监控员
4
设备部
16
棉质工作服2套
电工鞋1双
16人×300元/套×2套÷2年÷12月=400元/月
自行解决
合计
26
—
1400元/月
600/月
注：⑴制服每二年更换一次，每人每次发放2套计；
⑵制服的洗烫按每人每月二次计，（仅限行政管理人员及客户服务部、保安部员工）
＊附件3 “文化广场”管理处行政办公费用明细表
序号
项目
月度费用（元）
年度费用（元）
备注
1
固定电话费
600
7200

2
办公用品
900
10800

3
复印机维修费
200
2400

4
法律事务及公共关系费用
3000
36000

5
资料印刷费
500
6000

6
节日布置费
5000
60000

7
交通运输费用
2500
30000
对外联系
8
其他不可预见费用
10000
120000

9
合计
22700
272400

＊附件4、清洁耗材表
序号
名称
单位
单价
数量
费用(元/月)
备注
1
消毒型多功能清洁剂
箱
250.00
2
500.00

2
空气清香剂
瓶
30.00
10
300.00

3
不锈钢保养清洁剂
箱
250.00
0.5
125.00

4
玻璃清洁剂
箱
200.00
1.00
200.00

5
静电除尘剂
箱
500.00
0.50
250.00

6
碱性清洁剂(脱油剂)
箱
250.00
0.50
125.00

7
马桶清洁剂(除渍剂)
箱
200.00
0.50
100.00

8
洗手液
瓶
26.00
30.
780.00

9
地板蜡
箱
400.00
1.
400.00

10
去蜡水
箱
250.00
1.
250.00

11
消毒剂
瓶
30.00
12.
360.00

12
喷洁蜡
箱
400.00
0.25
100.00

13
卷纸
卷
1.00
7320.00
7320.00
共计20层,每层男女洗手间蹲位以6个计,每天2卷；30.5天/月计
14
垃圾袋
只
0.45
3904
1756.00
20层,每层楼梯6个垃圾筒,加公共区域以8个计,每天1次，30.5天/月计
15
小垃圾袋
只
0.08
7320
585.00
20层,每层男女洗手间蹲位以6个计,每天更换2次；30.5天/月计
16
百洁布
块
15.00
25.00
375.00

17
拖把头
个
2.50
25.00
62.50

18
抹布
块
2.50
150.00
375.00

总计

13963.50

＊附件5 设备设施维护费用
项目费用
每月支出
每年支出
备注
1
房屋设备运行费（ 7500 元/月）
消防/给水管网
833
10000

配套设施（含公共设施）
3333
40000

房屋建筑外立面维护
2500
30000

道路养护
833
10000

小计
7500
90000

2
公共设备设施检测费（5400 元/月）
高配间电试
4000
48000

房屋避雷检测
1000
12000

高压设备电试费
4000
48000

小计
5400
64800

3
电梯系统（16台）（ 10587 元/月）
电梯年检及限速器检测费
987
11840

电梯设备维保费
9600
115200

小计
10587
127040

4
弱电系统（7550元/月）
消防报警系统维保费
2333
28000

消防系统设备维修配件费
217
2600

保安监控系统维保费
5000
60000

小计
7550
90600

5
空调系统（22273元/月）
中央空调机组维保费
13000
156000

空调箱维保费（40个）
5000
60000

风机盘管（641个）
4273
51280

小计
22273
267280

6
外墙清洗（6500元/月）
外墙清洗
6500
78000

小计
6500
78000

小计
59810
717720

三、其他费用
1、物业前期介入及各阶段物业服务费模式
按照物业管理前期介入时间，按直接成本计算，物业公司不收取管理酬金
1.1前期物业管理早期介入期筹备人员费用表
序号
项目费用
每月支出
每年支出
备注
1
人工费用（30450元/月）
项目经理
11600

包含“五金“
结构工程师
9425

设备工程师
9425

小计
30450

2
税金5.3%（ 1614元/月）
税金
1614

3

合计
32064

1.2 物业服务介入后期管理（包括中标及招商阶段）物业服务费模式
1.2.1按照物业公司直接发生的人工费用，，物业管理企业只收取人工费用、不可预见费、管理佣金；开发商支付其他运行费用。
1.2.2物业按空房管理费用收取，

2、前期物业空房管理费（中标及招商阶段公共能耗及设备运行费）
序号
租赁率%
开发商予以物业补贴
金额/元/月
备注
1
0
60%
461776

2
10
50%
384813

3
20
40%
323064

4
30
30%
230888

5
40
20%
161532

6
50
10%
76963

7
60
0
0

说明：费用按照18元/㎡/月为计算基数。面积按照42757㎡计算
3、开荒费用
开荒标准按照开发商要求执行，其中人工费用由物业承担。发生开荒材料费用由开发商负责。
开荒费用参考价格2.50元/㎡，42176×2.50=105440元
其中人工费用约84352 元；材料费用约21088元。
3、前期物业管理招商阶段费用

序号
项目费用
每月支出
每年支出
备注
1
人工费用（179109元/月）
管理人员（3人）
31900
382800
见附件1
机电人员（10人）
73660
883920
保安人员（33人）
100652
1207824
保洁人员（15人）
40254
483048
小计（61人）
179109
2149308
2
管理人员服装费（2000元/月）
管理人员服装费
2000
24000

3
行政办公费（ 13620 元/月）
行政办公费
13620
163440

4
保安物耗（1800元/月）
保安物耗
1800
21600

5
保洁材料费（2500元/月）
保洁材料费
2500
30000

6
垃圾清运费用（4000元/月）
垃圾清运费用
4000
48000

7
绿化养护费（4000元/月）
绿化养护费
4000
48000

10
公众责任险（1500元/月）
公众责任险
1500
18000

11
固定资产折旧（4153元/月）
固定资产折旧
4153
49836

12
管理者酬金（32503元/月）
管理者酬金（7%）
32503
390036

13
法定税金（41015元/月）
法定税金（5.3%）
12995.00
155940.00

合计
258180
3098160

1、 开办费
开办费及固定资产费用由我物业公司承担。
序号
项目
数量
单价
金额
备注

工程维修工具及设备

20,280.00

1
铝合金扶梯
4
300.00
1,200.00

2
数字万用表
3
350.00
1,050.00

3
兆欧表
1
250.00
250.00

4
钳形表
2
200.00
400.00

5
组合套筒工具
2
200.00
400.00
　常用工具一批
6
手枪钻
3
500.00
1,500.00

7
应急照明灯
4
220.00
880.00

8
管道疏通机
2
1,000.00
2,000.00
含保洁/工程使用
9
其他工具
1
2,000.00
2,000.00

10
仓库货架
6
1,000.00
6,000.00

11
拖线盘
3
200.00
600.00

12
工具柜
4
1,000.00
4,000.00

保洁用品

14,050.00

13
刮窗器
8
300.00
2,400.00

14
尘推
8
400.00
3200.00

15
拖线盘
2
200.00
800.00

16
铝合金扶梯
3
750.00
2,250.00

17
普通吸尘器
3
1800.00
5,400.00

保安用品

50,900.00

18
耳麦对讲机
33
1,500.00
49,500.00

19
警棍
4
250.00
1,000.00

20
充电电筒
4
100.00
400.00

办公设备

74,200.00

21
办公桌椅
12
500.00
6,000.00

22
员工更衣箱
13
900.00
11,700.00

23
塑封机
1
500.00
500.00

24
考勤钟
1
1,500.00
1,500.00

25
验钞机
2
300.00
600.00

26
微波炉
2
800.00
800.00
　400
27
打印机
3
500.00
1,500.00

28
文件柜
12
1,200.00
14,400.00

29
电话机
6
200.00
1,200.00

30
办公用品
1
1,000.00
1,000.00

31
前期印刷费
1
5,000.00
5,000.00
用户手册、宣传资料等
37
办公用房装修
1
30,000.00
30,000.00

总计
159,430.00

2、固定资产清单
序号
项目
数量
单价
金额
1
电锤
2
1500.00
3000.00
2
擦地机
1
6000.00
6000.00
3
高速抛光机
1
8000.00
8000.00
4
干湿二用吸水机
1
7000.00
7000.00
5
电动升降机（10米）
1
80000.00
80000.00
6
电脑
5
4000.00
20000.00
7
复印机
1
12000.00
12000.00
8
保险柜
1
2500.00
2500.00
9
简易自动扶梯清洁机
1
3,000.00
3,000.00
10
高压水枪
1
6,000.00
6,000.00
11
传真机
1
2,000.00
2,000.00

合计

149,500.00

三年折旧
4152.77
四.“文化广场”管理处财务预算说明
1) 根据业主方提供的物业委托内容，我们对整个项目商业占比较大比重的状况，本着节约与保障并重的原则作出物业费测算。。
2) “文化广场”管理处商业、娱乐用房占比较大比重，客流量大、营业时间长，导至空调、照明设备运行费用明显增加，公用部位电梯和喷泉全天候不间断运行，将使公共能耗费用大大的增加，公共能耗费用是成本支出的重要部分，占较大比例。
3) 物业收费严格按照国家物业管理条例和上海市物业管理条例执行，如有违反物业相关条例，按照物业行业相关规定处理。
4) 1号楼地下车库费用未计入物业费用。
5) 由于“文化广场”的招商定位未确定，本标书中人员配置及运行费用仅作参考，具体按照实际情况调整。
6) 开办费与固定资产费用由我物业公司投入。

技术文件

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第一章 管理服务理念、目标
1. 总体物业管理服务理念：以人为本
针对绿地太仓新城的显赫、尊荣的设计理念和建筑特点，时刻维护和保障业主的利益，制作可行性的经营策划，努力营造繁荣、先进的商业气氛，提高商务区的商务价值，坚持服务以人为本，追求“更加优秀”之立意及物业特点，结合物业管理各个要素，我们确定“以人为本”管理服务理念，以“星级物管、科技物管、人文物管、品质物管”的四项特色服务。
虽然进驻“文化广场”客户行业范围也比较广泛，从业人员对物业管理的需求也会多种多样，服务需求的多样性和复杂性要远胜于单一商务办公类型的物业管理。如何适应各类不同来宾的需求，提供尽可能多的服务，是本案物业管理工作的一个重要课题。
1.1价值观念：以安全为重
“安全乃企业立身之本”，综合商务楼的运行管理，应当保障完善的安全保障体系和安全管理网络，任何管理工作上的疏漏都可能造成巨大的损失，要求“文化广场”的物业管理具有高度的计划性以及严格的安全管理工作。
1.2服务标准：以效率为先
高效率的管理不仅仅体现于节约时间方面，更是体现于有效的组织结构、明确的管理制度、良好的团队精神、先进的预测技术和敏锐的反馈系统等，它是一种深层次的管理手段。
1.3发展观念：以科技为动力
“文化广场”装备各种现代化的设施设备，先进的中央空调系统、保安监控系统、通信信息系统以及智能化控制系统等，物业管理本身不能投入，关键在于能否正确地掌握并使用管理搞好这些设施设备，这既是确保“文化广场”内用户正常工作的关键，也是物业管理工作的关键。
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上海XX物业有限公司 上海颜蓝新城投标文件
1.4项目总体定位
“文化广场”物业管理的总体定位：
u 客户的任何需求，将作为我们一切工作的出发点，并争取满足并超越的期望；
u “文化广场”将作为上海未来物业管理的标志性项目，在各项资源的投入方面将不遗余力；
u “文化广场”的物业管理将定位在星级宾馆的服务标准，日常的管理与服务将充分体现上海市一流服务水平，为企业形象的树立竭尽全力！
2.物业管理目标
u 二年内通过上海市“物业管理优秀大厦”管理目标；
u 入住客户顾客满意度指标（CST）达到95%以上；
u 力争安全责任事故及火灾发生率为0；
u “文化广场”物业成为高桥区域时尚地标。
u “文化广场”物业保值增值。
2.1管理目标确立的依据
u 行业性质：以全心全意为入驻“文化广场”各单位服务，服务的内容要符合业者的需求，服务的方式要适应他们的心理，真正做到“零干扰”、“无抱怨”。
u 星级管理：管理方式和服务水准“以星级宾馆”作为参照，把星级宾馆的服务标准、管理方式引进”文化广场”，管理上实行规范化、科学化，在服务上实行“客有所呼，我有所应，客有所需，我有所为”，达到科学管理和优质服务的高度统一，把服务不断推向“星级化”。
u 超前服务：通过日常与业主和客户的沟通，理解他们的潜在需要，想客户之所想，积极拓展服务领域，实现超前服务。以人性化、个性化、情感化、理性化服务，体现“亲人式”服务的效果。
u 领先水平：通过我们的努力，打造“文化广场”物业管理的品牌，达到“上海物业管理优秀大厦”的水平。
第二章 物业管理机构运作方式
一、 管理处组织架构部门设置
管理处共分六个职能部门，各部门围绕着客户服务开展物业服务工作，以客户满意为物业管理的宗旨。
“文化广场”组织架构
上海XX物业有限公司

“文化广场”管理处经理
经理1人、助理1人

保洁领班
1人
客户部主管
1人
工程主管
1人

保安主管
1人

客服员人员1人
行政主管
兼财务
1 人
保安人员40人
领班4人
内保 4人
巡逻8 人
地面岗8人
监控 4 人
车管员12人
保洁员22人
内保洁 20人
环境 2 人
维修人员
16人
电梯保养
（专业公司）
绿化养护
（专业公司）

“文化广场”管理处执行公司领导下的管理处经理责任制，这是一种直线制的领导形式。由于管理处的编制精干、职责明确，所以日常工作由经理直接对各部门人员领导即指挥，便于经理全面掌握日常工作及人员状况，减小失控。各项工作的安排及临时任务的下达，均由经理直接安排，各主管下属人员直接向其负责，各主管及各职位专业人员直接向管理处经理负责。
二、 管理处运作方式及各部门职责
1.运作机制与保障
1.1. 目标管理体系
在“文化广场”的物业管理上，建立目标管理体系，即由管理处全体员工参与目标的制订，在工作中实行自我控制，并努力完成工作目标。
u 制订出各部门直至每个员工的目标，形成以总目标指导分目标、分目标保证总目标的一个目标链。
u 强调自我控制，通过对动机的控制达到对行为的控制。
u 注重工作成效
目标计划
分目标计划
实施体系
反馈和检查
资源使用、控制体系
横道图
成本控制
总目标分解
u 有完善的目标考核体系。
管理目标

监督机制和自我约束机制图
业主或物业使用人
物业管理公司
行业行政主观部门
“文化广场”物业处理处
规章制度
内部员工
监督
约束

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目标责任人分解图
管理处
部门
班组
管理员
总目标
保证措施
部门目标
保证措施

班组目标
保证措施

个人目标
保证措施

信息反馈和处理机制图

服务员
保安员
保洁员
维修工
业 主
用 户
上级指令
执行结果
信息接收
监控、跟踪
分析整理
发布命令
执行命令
（相关人员）

管理处运作工作流程图
拟制管理方案
队伍组织培训
各 种 资 料 准 备
与协作单位建立关系
物业接受与接管
住户办理入住手续
搬迁入住
建立各类档案
日常管理和培训
行政服务
设备管理
清洁绿化
保安消防
订立规章制度

u 严格按照ISO9001；2000质量保证体系运行。
u 每年一次第三方顾客满意度调查。
u 不定期顾客意见征询，并及时将反馈意见落实。
u 在内部管理上，每周召开管理处例会和部门例会。
u 每日及时完成当日工作，发现问题及时反馈。
1.2监督检查体系
1.2.1网络化的物业管理监控手段

公司十分注重管理手段的现代化和科学化，引进 “网络”技术，开发物业管理软件，建立远程实时质量监控网络，不仅使物业管理质量达到了标准化、规范化，而且达到了预算管理和计划管理。做到了管理、服务责任到人，同时实现了远程服务质量实时监督，通过“网络”随时可以检查公司任何管理点的服务质量、计划工作完成情况和设备运行状况，有效地保证了服务质量的稳定和提高。
1.2.2检查、监督、评估体系
我们认为“文化广场”的各项物业管理制度、规范及流程只是作好日常管理服务工作的基础，要使工作的开展达到标准及要求，必须建立有效的监控体系，因此我们将采用“文化广场”管理处自查、公司监督及业主评估的完整体系来确保管理服务工作的品质和水准，主要手段包括：
­ 管理处每日常规例行检查
­ 管理处每月二次夜间巡查
­ 管理处每月一次全面自查
­ 每年一次第三方客户满意度评估
­ 公司季度管理服务工作评定检查
­ 接受业主的质量管理综合考评
­ 接受第三方年度ISO9001质量管理体系认证审核
­ 参加行业评估及政府部门测评
1.3质量管理体系
公司按ISO9001：2000质量管理体系的要求建立、实施、维持文件的质量管理体系，并持续改善其有效性。公司建立的质量管理手册及文件化的程序是为了：
­ 确定质量管理所需的过程及其顺序和相互关系，编制相应的程序文件并是其应用于整个公司的相关领域；
­ 对过程的操作和控制所需的准则和方法做出规定，以确定其有效；
­ 确保能够获得支持这些过程的操作和监控、测量和分析；
­ 确保达到所计划的持续改进这些过程所需的措施能够长期有效实施；
­ 当某一能够影响产品符合要求过程委托外包时，对这过程进行控制。

编号：
时间：2021年x月x日

书山有路勤为径，学海无涯苦作舟
页码：第120页 共122页

1.4管理报告制度
每年度我们将向业主提交《年度管理报告》。主要内容包括：
­ 公共区域管理状况分析；
­ 保安、清洁管理状况分析；
­ 突发事件专项分析；
­ 保险及各项外包合同/协议执行状况分析；
­ 工程专项/维修及保养状况分析；
­ 用户满意度状况分析；
­ 用户及宾客投诉记录汇总分析；
­ 员工培训计划及实施情况分析；
­ 上季度/年度计划完成情况及下季度/年度计划安排；
1.5绩效考评体系
我们已经建立了以管理品质提升为导向，以客户满意度提高为判断依据，以持续改进、创新服务为最终目的的绩效考评体系。
1.5.1每季度将由我们绩效考评小组以部门《岗位目标责任书》、《职位说明书》、《年度财务预算执行文件》、《年度经济指标考核责任书》、《年度经济指标确认书》、部门《年度安全责任书》和《资产使用管理责任书》及我们组织的现场评定检查为主要依据，对管理处经理实施考评。
2.各部门职责
◆管理处经理：
1、 全面负责管辖“文化广场”物业管理的各项工作，履行计划、组织、监督、协调职责；
2、 制定及修订有关“文化广场”物业管理各项规章及制度，审批管理处人员编制；
3、 审核财务预算，视经济能力改善“文化广场”的物业管理水平（如提高员工素质、完善物业设施、装饰装修等）；
4、 执行公司的有关规定及管理目标，并按需要传达至各级并督促执行情况；
5、 与“文化广场”的有关部门和当地派出所、物业管理主管部门保持良好关系；
6、 定期向业主、公司汇报“文化广场”物业管理状况，并提出积极的建议；
7、 每季度汇编并提交管理报告，总结并计划各项管理工作；
8、 组织开展员工培训工作，严格监督并控制员工工作质量，决定人员任免；
9、 年终年终对全体员工进行绩效考核，总结年度工作并安排来年工作计划
10、负责处理特别事宜，如重大突发事件、重大投诉等；
11、定时或不定时巡视管理区域，一监督各项管理工作的质量；
12、关心员工满意度，调动员工工作积极性；
13、完成上级交办的其他工作任务。
◆行政客户服务部：
1、 负责贯彻物业处经理会议精神，并检查督促落实，做好统筹协调；
2、 组织抓好物业处年度工作计划、工作总结及各个阶段的材料的撰写工作，管好文秘工作，审核所有以物业处名义印发的文件、报告等；
3、 负责按照ISO9001：2000标准的要求检查各部的质量体系的执行情况；
4、 负责物业处各类会议的组织、落实；
5、热情做好客户来信、来电、来访接待工作，并根据行业规范标准限期保质、保
量完成投诉事件及保修项目的核收与转发工作，对维修质量进行定期回访。
6、掌握“文化广场”管理的有关知识，树立为客户服务的指导思想；
7、负责复印机、打印机、电脑、传真机等办公设备的使用及管理；
8、负责各类钥匙的收发，做到收到钥匙有记录、发出钥匙有签收；
9、负责办理进场装修手续、对违章装修客户做好违章记录；
10、熟悉“文化广场”各项收费计算标准，负责“文化广场”管理费的催缴工作，
建立管理费收缴台帐，完成公司下达的收缴指标。
11、热情接待与定期走访客户，把客户意见及时向管理处经理汇报，协调相邻的
客户使用纠纷。
12、负责客户委托的其他事项，并做好相应记录；
13、负责对客户的投诉做好记录，及时处理并做详细记录；
14、负责办理客户入住手续，建立一户一袋，及时做好客户档案变更工作，并做
好借阅记录。
15、对分管部门负责人进行每月一次工作考核。
16、积极配合当地政府部门、搞好“文化广场”各项工作。
17、管理处住户资料不得向外随意泄漏，除国家政、法部门因工作需要，在出示
单位介绍信及本人有效证件，经管理处领导同意后方可查阅。
◆保安部职责：
1、在管理处经理的领导下，侧重负责“文化广场”安全防范工作，包括防火、防盗、防台、防汛及停车管理等。同时，还应做好部分服务工作。
2、设立保安监控岗，确保安全监控和消防报警系统全天候运行，对“文化广场”的安全状况实行24小时监控。
3、巡逻岗应定时对“文化广场”公共部位进行巡逻，检查各部位安全状况，杜绝事故隐患。
4、门卫应维持大门的正常秩序，阻止无关人员擅自进入“文化广场”或在大门口长时间滞留。应为进出“文化广场”的客户搬运行李及指点方向。
5、停车场（库）管理岗要指挥车辆有序进出或停放，保持道路畅通，保证停放车辆的安全，维护停车场（库）内各种设施（如消防器材、照明、标识等）的完整、完好。
6、消防员应按照消防安全管理制度检查“文化广场”防火安全情况及有关设施设备的完好率；严格执行动火安全监理制度；做好防火安全和消防的宣传教育工作，定期进行消防培训和火灾应急预案演习。配合客户做好装修管理工作。
◆工程部职责
2.3.1负责和制定“文化广场”各类装修和装修管理规定，指导业务装修活动。负责辖区内