广东某土地开发整理补充耕地项目融资可行性研究报告.doc
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1、*区*镇土地开发整理补充耕地项目融资可行性报告目录第一章 项目概况31.1项目开发整理面临的形势31.2项目提出的原因、建设的必要性和意义41.3 项目简介5第二章 项目编制依据82.1项目编制依据8第三章 项目区概况93.1自然条件93.2自然资源93.3社会经济条件10第四章 项目分析114.1项目合法性分析114.2公众参与分析114.3项目土地主要限制因数分析11第五章 项目规划方案135.1规划原则135.2规划依据135.3项目工程进度计划14第六章 项目投资估算156.1投资估算依据156.2投资估算、总投资及年度投资156.3项目资金筹集渠道17第七章 项目区内土地权属调整工作
2、方案187.1项目区内土地权属调整工作方案18第八章 项目组织实施管理198.1组织机构设置198.2法律法规配套198.3工程建设管理208.4资金使用管理20第九章 效益分析229.1社会效益229.2生态效益239.3经济效益24第十章 结论和建议2510.1可行性研究结论2510.2问题与建议25第一章 项目概况*区位于广东省珠江三角洲西翼,东北濒临西江,与三水、南海两区隔江相望,东南与鹤山市为邻,西北与高要市接壤,西南与新兴县相连。*镇土地开发整理补充耕地项目区位于*区*镇管辖的范围内。*镇是*区中心腹地,始建于公元1475年,是历史文化城镇,全镇总面积186.5平方公里,下辖1个居
3、委会、11个村委会、150条自然村,总人口58000多人,户籍人口42244人,是国家小城镇经济综合开发示范镇,也是著名侨乡。2008年全镇实现国内生产总值32.49亿元,工农业总产值121.5亿元,财税收入1.607亿元。项目区内地貌为丘陵,整体坡度在25坡以下,雨水充足,水质优,土地肥沃,是*区经济作物产区之一,也是*区城郊农业示范工程。1.1项目开发整理面临的形势自1999年1月1日起开始实施中华人民共和国土地管理法(下称土地管理法)以来,各省市、自治区、直辖市政府都把土地开发整理作为贯彻落实土地管理法,实现耕地总量动态平衡的重要措施和途径。土地开发整理是贯彻落实新土地管理法,实现耕地总
4、量动态平衡的重要措施和途径,也是合理利用土地资源,促进经济社会可持续发展的有效手段。在区委政府、区领导的正确领导下,*区一直高度重视和积极开展土地发展整理工作,有力地支持了*区经济建设。虽然*区在开展土地开发整理工作上取得一定的成绩,但仍未能有效满足社会发展带来的土地需求。近几年,*镇经济发展较快,工业园区的建设基本成型,整个工业园区规划15平方公里,进驻企业150多家。当中不乏许多优质、高科技的项目。另外,城镇规划建设不断加快,沧江河一河两岸及城南商住开发区也进行了详细规划。城南商住开发区用地3000多亩,商住、办公条件一流。再者,*镇的城镇基础设施、交通设施不断完善,广明高速公路将于今年通
5、车,正在开工建设的江肇高速公路也在紧张的施工,两条高速公路在*互通,为*的经济发展创造了有利条件。经济的发展需要土地,交通的建设占用2500多亩土地,盈富工业园的建设也需要3000多亩土地。虽然一部分的用地指标得到了上级部门的支持,但是缺口还较大。因此,土地开发整理补充耕地是实现增加*镇经济建设用地资源的迫切需要。*镇拥有11万亩山地,其中可开发利用25坡以下的山地有3万多亩,大力开展耕地开垦是符合国家政策要求,符合经济利益的需要,有利地方发展的好事。不利因素:土地开发整理工作,尤其是土地整理,还处于初级阶段,“重开发、轻整理和复垦”,“重数量、轻质量和生态”的思想仍有着一定的影响,制约了土地
6、开发整理工作的开展。虽然农村居民点整理存在巨大潜力,但将其整理还耕的难度非常之大。另外易开发整理的土地后备资源逐渐减少,新增耕地成本逐步提高,难度逐步加大,补充优质耕地的任务更加繁重。1.2项目提出的原因、建设的必要性和意义1)提高土地的利用率和产出率。此外项目区仍为未利用的荒草地荒滩地,没有任何农田基础设施,这种土地利用状况难以适应可持续发展的需要。为发挥项目区内土地资源的利用效率和生产效益有必要进行土地开发整理。土地开发整理通过科学的规划和合理的农业生产布局,完善农田水利灌排系统和田间道路系统,开发未利用地,可实现增加有效耕地面积和提高土地利用率的目的,促进农业生产的稳定高效发展,带动当地
7、经济的发展。2)缓解人口对土地的压力。随着本区经济的发展,人口不断增加与耕地逐渐减少将使农副产品生产与供应面临严峻挑战。将项目区土地开发整理成高产稳产农田并新增耕地,将为本地创造条件,可以解决部分本地剩余劳动力出路,毫无疑问为缓解人口与农产品生产供求的矛盾提供一个有效途径。3)改善生态环境。土地开发整理通过沟渠路统一规划合理配套,对整理范围内的荒草地荒滩地整治,在适宜的地方新建沟渠,促进排灌畅通,完善排灌系统和田间道路系统,不仅更好的发挥土地的生产潜力和利用效益还将大大改善本项目区的区域生态环境。 1.3 项目简介1.3.1项目的立项根据经济建设的需要,镇政府经过研究决定,将于*镇苗迳村委会的
8、坡地进行整理。该项目约10000亩,土地权属清晰,地貌为丘陵,整体坡度在25坡以下,雨水充足,开发整理的条件成熟。长期以来,项目区处于抛荒境地,没有任何农田基础设施,这种土地利用状况难以适应可持续发展的需要,只有通过兴建项目区中田、水、路、林设施,才能有效改善土地利用状况。规划新建管道灌溉,改良土壤,增加生态防护林,使项目区生态环境得到改善,土地资源潜力得到充分挖掘。通过耕地开垦后可连片改造为花卉、绿化园林、畜牧以及水产养殖与生态旅游为一体的项目,成为我镇重要的生态农业基地,实现社会效益、经济效益和生态效益的协调统一。目前,项目区已报区人民政府发展和改革局立项,并得到了批准。1.3.2项目类型
9、本项目申请列入*土地开发整理重点项目,原因是:1. 项目所在地区具有必需的路、水、电等配套基础设施。2.整理效果显著,整理后净增耕地9200亩,耕地增加率为92%。3.本项目所需工程建设资金比较大,需要*重点扶持。1.3.3项目规模该项目为土地开发补充耕地项目,地貌类型为丘陵,建设规模10000亩,项目实施后新增耕地9200亩,新增耕地率92%。经过测量,测算工程内容主要包括:土方平整49.98万m3,表土收集79.97万m3;新建小型蓄水池57座、水源输水管43条,总长16741 m,新建干渠184条,总长63289m,农渠226条,总长47139m;涵洞549座;新建泥结石田间道85条,路
10、面宽4m,总长27681m;土生产路240条,路面宽2.9m,总长53856m。项目总投资9080万元,其中包括前期阶段和工程阶段。1.3.4项目工期本项目计划需要3年时间全面竣工,建设工期从2009年5月到2012年5月。1.3.5项目任务目标1.项目区进行基本农田整理,通过整理土地10000亩,净增耕地9200亩,净增耕地面积占土地总面积的92%。项目建设完成后均为农工用地,其中2000亩指标可用于推进盈富产业园、王老吉项目和香雪制药项目等重点项目的建设。其余7200亩指标可转让给西江新城、江肇高速等周边在建、拟建项目。2.完成农田基本配套设施建设。通过农田水利工程、田间道路工程等建设,为
11、农业生产提供完整的水源输配、防渍排涝、交通运输、防灾抗灾等保障系统。3.通过土地田块平整工程,调整农业生产布局,提高农田集约化,使项目区耕地达到现代农业的生产要求。4.改善项目区周围环境,改善项目区的耕作条件,提高当地居民的生活水平。第二章 项目编制依据2.1项目编制依据(1) 中华人民共和国土地管理法(2) 中华人民共和国土地管理法实施条例(3) 基本农田保护条例(4) 国家投资土地开发整理项目管理暂行办法(5) 土地开发整理项目资金管理暂行办法(6) 广东省实施办法(7) 关于广东省耕地开垦费征收和使用规定(8) 广东省开发耕地管理办法(9) 土地开发整理标准(TD/T1011101320
12、00)(10) 灌溉与排水工程设计规范(GB502881999)(11) 农田排水工程技术规范(SL/T4-1999)(12) 水土保持综合治理技术规范 (GB/T16453.1-16453.6-1996)(13) *区近期建设规划(20062010年)(14) *区土地开发整理规划第三章 项目区概况3.1自然条件*区境内东西两端相距55公里,南北相距42公里。西、北部以低山、丘陵为主,东部和东北部为广阔的冲积平原。形成西、北面环山,西南向东北走向由高至低的狭长地形。南部杨梅镇的皂幕山主峰海拔805米,西北部合水镇的老香山海拔699米。*区属亚热带气候区,日照充足、雨量充沛、气候温和而湿润,无
13、霜期长,受季风影响。夏季为东南风,冬季为西北(偏北)风。3.2自然资源*气候温和,雨量充沛,土地肥沃,农林牧副渔皆宜,且素有鱼米之乡之美誉;境内水资源充足,仓江河及其15条支流横贯全区东西,汇入流经本区的西江,饮用水水质达到国家二级标准;矿产资源丰富,已发现的矿种达14种,富含花岗岩、石灰石、铁、锰、金、银等,其中西江畔 的银矿是目前国内发现的最大的独立银矿床,银储量规模达超大型;*区珠三角重点林区之一,森林覆盖率达50%,2000年获全国造林绿化百佳(县)市称号,2001年,区人民政府被授予全国绿化先进集体;有丰富而独特的旅游资源,处处蓝天、碧水、绿地,在工厂林立的珠三角构筑了独特的田园风光
14、。3.3社会经济条件*区历来是广东省重要商品粮基地,每年上调商品粮超亿斤,近年来又成为新兴的塘鱼、蔬菜生产基地;塑料、纺织 、建材等工业已有较好基础。全区经济发展迅速,2008年工业总产值超1000亿元,全社会固定资产投资超100亿元,地方财政一般预算收入超10亿元,人均主要经济指标列全省前列,是全国农村综合实力“百强县”,广东“十强县”之一。第四章 项目分析4.1项目合法性分析*区土地利用总体规划(1997-2010年)将土地开发整理作为规划期内实现全区耕地总量平衡的主要途径,明确提出积极开展土地整理、复垦工作,增加耕地面积和可利用土地面积,因而本项目实施后土地利用符合总体规划的土地利用分区
15、及用途管制措施的要求。4.2公众参与分析此项目的土地整理有着重大的社会效益,经济效益和生态效益。故此,自上而下组成了领导、技术、群众三结合的领导班子,对此整理项目进行了可行性研究。在开展本项目同时将成立专门领导小组,连同区国土部门、农业部门和水利部门,组织技术人员实地考察调查,充分征求听取各个职能部门、和当地农民的意见和建议,对项目区的土地整理达成了共识,为未来实际土地整理创造有利条件。本项目的实施可以新增较多耕地面积和工业用地,提高农用物生产能力,增加当地就业职位,为当地农民增产增收提供良好的基础,区内的农民也表现出极高的参与性,积极配合相关部门开展工作。4.3项目土地主要限制因数分析1)农
16、业灾害性天气主要有低温霜冻,春播期烂秧天气,春秋旱,暴雨洪涝,台风、寒露风、寒潮等。其中暴雨洪涝灾害最为严重,但近来飞来峡水库的建成,对项目区的防洪洪起到了较好的作用,一般可抵御10年一遇的标准。2)土地利用集约度较低。目前全区一方面用地指标偏紧,另一方面部分工业企业、单位面积土地投资密度低,土地使用率偏低,没有形成集聚效应和规模效益。3)田间道路配套未完善,不能满足农业机械作业的要求。针对上述限制因素,项目土地开发应注重改善生产条件,搞好农田基本建设,修建道路系统;提高土地利用集约程度,合理分配使用耕地;修建泵站从北江提水、修筑灌排沟渠站、改善项目基地开发的水利设施;确保项目开发区的土地不再
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