广东某土地开发整理补充耕地项目融资可行性研究报告.doc

*****区***镇土地开发整理补充耕地项目
融资可行性报告

目录

第一章 项目概况 3
1.1项目开发整理面临的形势 3
1.2项目提出的原因、建设的必要性和意义 4
1.3 项目简介 5
第二章 项目编制依据 8
2.1．项目编制依据 8
第三章 项目区概况 9
3.1自然条件 9
3.2自然资源 9
3.3社会经济条件 10
第四章 项目分析 11
4.1项目合法性分析 11
4.2公众参与分析 11
4.3项目土地主要限制因数分析 11
第五章 项目规划方案 13
5.1规划原则 13
5.2规划依据 13
5.3项目工程进度计划 14
第六章 项目投资估算 15
6.1投资估算依据 15
6.2投资估算、总投资及年度投资 15
6.3项目资金筹集渠道 17
第七章 项目区内土地权属调整工作方案 18
7.1项目区内土地权属调整工作方案 18
第八章 项目组织实施管理 19
8.1组织机构设置 19
8.2法律法规配套 19
8.3工程建设管理 20
8.4资金使用管理 20
第九章 效益分析 22
9.1社会效益 22
9.2生态效益 23
9.3经济效益 24
第十章 结论和建议 25
10.1可行性研究结论 25
10.2问题与建议 25

第一章 项目概况

**区位于广东省珠江三角洲西翼，东北濒临西江，与三水、南海两区隔江相望，东南与鹤山市为邻，西北与高要市接壤，西南与新兴县相连。***镇土地开发整理补充耕地项目区位于*****区***镇管辖的范围内。***镇是**区中心腹地，始建于公元1475年，是历史文化城镇，全镇总面积186.5平方公里，下辖1个居委会、11个村委会、150条自然村，总人口58000多人，户籍人口42244人，是国家小城镇经济综合开发示范镇，也是著名侨乡。2008年全镇实现国内生产总值32.49亿元，工农业总产值121.5亿元，财税收入1.607亿元。项目区内地貌为丘陵，整体坡度在25°坡以下，雨水充足，水质优，土地肥沃，是**区经济作物产区之一，也是**区城郊农业示范工程。

1.1项目开发整理面临的形势
自1999年1月1日起开始实施《中华人民共和国土地管理法》（下称《土地管理法》）以来，各省市、自治区、直辖市政府都把土地开发整理作为贯彻落实《土地管理法》，实现耕地总量动态平衡的重要措施和途径。土地开发整理是贯彻落实新《土地管理法》，实现耕地总量动态平衡的重要措施和途径，也是合理利用土地资源，促进经济社会可持续发展的有效手段。在区委政府、区领导的正确领导下，**区一直高度重视和积极开展土地发展整理工作，有力地支持了**区经济建设。

虽然**区在开展土地开发整理工作上取得一定的成绩，但仍未能有效满足社会发展带来的土地需求。近几年,***镇经济发展较快，工业园区的建设基本成型，整个工业园区规划15平方公里，进驻企业150多家。当中不乏许多优质、高科技的项目。另外，城镇规划建设不断加快，沧江河一河两岸及城南商住开发区也进行了详细规划。城南商住开发区用地3000多亩，商住、办公条件一流。再者，***镇的城镇基础设施、交通设施不断完善，广明高速公路将于今年通车，正在开工建设的江肇高速公路也在紧张的施工，两条高速公路在***互通,为***的经济发展创造了有利条件。经济的发展需要土地，交通的建设占用2500多亩土地，盈富工业园的建设也需要3000多亩土地。虽然一部分的用地指标得到了上级部门的支持，但是缺口还较大。
因此，土地开发整理补充耕地是实现增加***镇经济建设用地资源的迫切需要。***镇拥有11万亩山地，其中可开发利用25°坡以下的山地有3万多亩，大力开展耕地开垦是符合国家政策要求，符合经济利益的需要，有利地方发展的好事。
不利因素：土地开发整理工作，尤其是土地整理，还处于初级阶段，“重开发、轻整理和复垦”，“重数量、轻质量和生态”的思想仍有着一定的影响，制约了土地开发整理工作的开展。虽然农村居民点整理存在巨大潜力，但将其整理还耕的难度非常之大。另外易开发整理的土地后备资源逐渐减少，新增耕地成本逐步提高，难度逐步加大，补充优质耕地的任务更加繁重。
1.2项目提出的原因、建设的必要性和意义

1）提高土地的利用率和产出率。此外项目区仍为未利用的荒草地荒滩地，没有任何农田基础设施，这种土地利用状况难以适应可持续发展的需要。为发挥项目区内土地资源的利用效率和生产效益有必要进行土地开发整理。土地开发整理通过科学的规划和合理的农业生产布局，完善农田水利灌排系统和田间道路系统，开发未利用地，可实现增加有效耕地面积和提高土地利用率的目的，促进农业生产的稳定高效发展，带动当地经济的发展。
2）缓解人口对土地的压力。随着本区经济的发展，人口不断增加与耕地逐渐减少将使农副产品生产与供应面临严峻挑战。将项目区土地开发整理成高产稳产农田并新增耕地，将为本地创造条件，可以解决部分本地剩余劳动力出路，毫无疑问为缓解人口与农产品生产供求的矛盾提供一个有效途径。
3）改善生态环境。土地开发整理通过沟渠路统一规划合理配套，对整理范围内的荒草地荒滩地整治，在适宜的地方新建沟渠，促进排灌畅通，完善排灌系统和田间道路系统，不仅更好的发挥土地的生产潜力和利用效益还将大大改善本项目区的区域生态环境。

1.3 项目简介
1.3.1项目的立项
根据经济建设的需要，镇政府经过研究决定，将于***镇苗迳村委会的坡地进行整理。该项目约10000亩，土地权属清晰，地貌为丘陵，整体坡度在25°坡以下，雨水充足，开发整理的条件成熟。长
期以来，项目区处于抛荒境地，没有任何农田基础设施，这种土地利用状况难以适应可持续发展的需要，只有通过兴建项目区中田、水、路、林设施，才能有效改善土地利用状况。规划新建管道灌溉，改良土壤，增加生态防护林，使项目区生态环境得到改善，土地资源潜力得到充分挖掘。通过耕地开垦后可连片改造为花卉、绿化园林、畜牧以及水产养殖与生态旅游为一体的项目，成为我镇重要的生态农业基地，实现社会效益、经济效益和生态效益的协调统一。目前，项目区已报区人民政府发展和改革局立项，并得到了批准。
1.3.2项目类型
本项目申请列入***土地开发整理重点项目，原因是：
1. 项目所在地区具有必需的路、水、电等配套基础设施。
2.整理效果显著，整理后净增耕地9200亩，耕地增加率为92%。
3.本项目所需工程建设资金比较大，需要***重点扶持。
1.3.3项目规模
该项目为土地开发补充耕地项目，地貌类型为丘陵，建设规模10000亩，项目实施后新增耕地9200亩，新增耕地率92%。经过测量，测算工程内容主要包括：土方平整49.98万m3，表土收集79.97万m3；新建小型蓄水池57座、水源输水管43条，总长16741 m，新建干渠184条，总长63289m，农渠226条，总长47139m；涵洞549座；新建泥结石田间道85条，路面宽4m，总长27681m；土生产路240条，路面宽2.9m，总长53856m。项目总投资9080万元，其中包括前期阶段和工程阶段。

1.3.4项目工期
本项目计划需要3年时间全面竣工，建设工期从2009年5月到2012年5月。
1.3.5项目任务目标
1.项目区进行基本农田整理，通过整理土地10000亩，净增耕地9200亩，净增耕地面积占土地总面积的92%。项目建设完成后均为农工用地，其中2000亩指标可用于推进盈富产业园、王老吉项目和香雪制药项目等重点项目的建设。其余7200亩指标可转让给西江新城、江肇高速等周边在建、拟建项目。
2.完成农田基本配套设施建设。通过农田水利工程、田间道路工程等建设，为农业生产提供完整的水源输配、防渍排涝、交通运输、防灾抗灾等保障系统。
3.通过土地田块平整工程,调整农业生产布局，提高农田集约化，使项目区耕地达到现代农业的生产要求。
4.改善项目区周围环境，改善项目区的耕作条件，提高当地居民的生活水平。

第二章 项目编制依据

2.1．项目编制依据
（1） 《中华人民共和国土地管理法》
（2） 《中华人民共和国土地管理法实施条例》
（3） 《基本农田保护条例》
（4） 《国家投资土地开发整理项目管理暂行办法》
（5） 《土地开发整理项目资金管理暂行办法》
（6） 《广东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》
（7） 《关于广东省耕地开垦费征收和使用规定》
（8） 《广东省开发耕地管理办法》
（9） 《土地开发整理标准》（TD/T1011～1013—2000）
（10） 《灌溉与排水工程设计规范》（GB50288—1999）
（11） 《农田排水工程技术规范》（SL/T4-1999）
（12） 《水土保持综合治理技术规范》 （GB/T16453.1-16453.6-1996）
（13） 《**区近期建设规划》（2006—2010年）
（14） 《**区土地开发整理规划》

第三章 项目区概况
3.1自然条件
**区境内东西两端相距55公里，南北相距42公里。西、北部以低山、丘陵为主，东部和东北部为广阔的冲积平原。形成西、北面环山，西南向东北走向由高至低的狭长地形。南部杨梅镇的皂幕山主峰海拔805米，西北部合水镇的老香山海拔699米。**区属亚热带气候区，日照充足、雨量充沛、气候温和而湿润，无霜期长，受季风影响。夏季为东南风，冬季为西北（偏北）风。

3.2自然资源
**气候温和，雨量充沛，土地肥沃，农林牧副渔皆宜，且素有"鱼米之乡"之美誉；境内水资源充足，仓江河及其15条支流横贯全区东西，汇入流经本区的西江，饮用水水质达到国家二级标准；矿产资源丰富，已发现的矿种达14种，富含花岗岩、石灰石、铁、锰、金、银等，其中西江畔 的银矿是目前国内发现的最大的独立银矿床，银储量规模达超大型；**区珠三角重点林区之一，森林覆盖率达50%，2000年获全国造林绿化"百佳（县）市"称号，2001年，区人民政府被授予"全国绿化先进集体"；有丰富而独特的旅游资源，处处蓝天、碧水、绿地，在工厂林立的珠三角构筑了独特的田园风光。

3.3社会经济条件
**区历来是广东省重要商品粮基地，每年上调商品粮超亿斤，近年来又成为新兴的塘鱼、蔬菜生产基地；塑料、纺织 、建材等工业已有较好基础。全区经济发展迅速，2008年工业总产值超1000亿元，全社会固定资产投资超100亿元，地方财政一般预算收入超10亿元，人均主要经济指标列全省前列，是全国农村综合实力“百强县”，广东“十强县”之一。

第四章 项目分析

4.1项目合法性分析
《**区土地利用总体规划》（1997-2010年）将土地开发整理作为规划期内实现全区耕地总量平衡的主要途径，明确提出积极开展土地整理、复垦工作，增加耕地面积和可利用土地面积，因而本项目实施后土地利用符合总体规划的土地利用分区及用途管制措施的要求。
4.2公众参与分析
此项目的土地整理有着重大的社会效益，经济效益和生态效益。故此，自上而下组成了领导、技术、群众三结合的领导班子，对此整理项目进行了可行性研究。在开展本项目同时将成立专门领导小组，连同区国土部门、农业部门和水利部门，组织技术人员实地考察调查，充分征求听取各个职能部门、和当地农民的意见和建议，对项目区的土地整理达成了共识，为未来实际土地整理创造有利条件。
本项目的实施可以新增较多耕地面积和工业用地，提高农用物生产能力，增加当地就业职位，为当地农民增产增收提供良好的基础，区内的农民也表现出极高的参与性，积极配合相关部门开展工作。
4.3项目土地主要限制因数分析
1）农业灾害性天气主要有低温霜冻，春播期烂秧天气，春秋旱，暴雨洪涝，台风、寒露风、寒潮等。其中暴雨洪涝灾害最为严重，但近来飞来峡水库的建成，对项目区的防洪洪起到了较好的作用，一般可抵御10年一遇的标准。

2）土地利用集约度较低。目前全区一方面用地指标偏紧，另一方面部分工业企业、单位面积土地投资密度低，土地使用率偏低，没有形成集聚效应和规模效益。
3）田间道路配套未完善，不能满足农业机械作业的要求。
针对上述限制因素，项目土地开发应注重改善生产条件，搞好农田基本建设，修建道路系统；提高土地利用集约程度，合理分配使用耕地；修建泵站从北江提水、修筑灌排沟渠站、改善项目基地开发的水利设施；确保项目开发区的土地不再丢荒，并能产生较好的经济效益。

第五章 项目规划方案

5.1规划原则
1)贯彻落实“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策。
2)经济效益、社会效益、生态效益相统一。
3)坚持土地资源可持续利用。
4)因地制宜、统筹安排。
5)工程技术可行、经济合理。

5.2规划依据
《**区土地利用总体规划》（1997—2010年）
《**区土地开发整理规划》
有关规划理论和方法
1)《土地利用规划学》（中国大地出版社，2001年1月）
2)《土地利用规划》（中国展望出版社1990年6月）
相关部门的技术要求
《土地开发整理标准》（TD/T1011～1013—2000）

其它有关技术规范
《灌溉与排水工程设计规范》（GB50288—1999）
《渠道防渗工程技术规范》（SL73—1995）
《水利建设项目经济评价规范》（SL73—1994）

5.3项目工程进度计划
本项目计划分三期进行：
第一期：接收土地和青苗补偿工作，并对项目区范围进行全面的工程测量，工程设计和农田水利设计等有关工作，第一期工作计划用11个月完成。
第二期：相关部门对工作面进行全面的表层清理，先对原有道路、山涧两边坡度为10°以下的山地进行工程施工改造，施工完成后报上级相关部门进行验收备案，预计工作时间为12个月。
第三期：在前期较低山地改造完毕的工作基础上深入对项目区内25°坡以下的山地进行工程施工改造，施工完成后报上级相关部门进行验收并审核通过，预计完成所有扫尾工作需要13个月。
综合上述，本项目计划需要3年时间全面竣工，建设工期从2009年5月到2012年5月。

第六章 项目投资估算

6.1投资估算依据
本土地开发整理项目工程投资估算主要参照水利、公路和国家投资土地开发整理有关预算定额标淮，前期工作费、竣工验收费、业主管理费及不可预见费的取费标准按照《关于国家投资土地开发整理项目申报的具体要求》（国土资源部土地整理中心发）核定，具体依据为：
1《广东省水利水电基本建设工程概算编制细则》（广东省水利厅）
2《广东省水利水电建筑工程预算定额》（广东省水利厅）
3《治理工程预算定额》（交通部）
4《土地开发整理项目规划设计规程》（国土资源部）
5《土地开发整理验收规程》（国土资源部）
6《土地开发整理项目预算编制暂行办法》（国土资源部）
7参照广东省同类工程项目预算标准(即广东省易地开发工程项目单价)
8土方工程量及其他各类工程量，由1/10000的地形图根据规划设计要求估算得出。

6.2投资估算、总投资及年度投资
项目初步设计预算总投资9080万元，其中前期费用为3717万元，包括接收合同、青苗补偿、工程测量与设计等；项目施工总费用为
5363万元。
三期的预算投入情况如下：
一、 第一期（即前期阶段）费用情况
1、接收原土地权属单位出租的土地，并退回原租户租金，面积7800亩，年均30元/亩，已交5年时间，合计费用为117万元；
2、对项目区范围内进行青苗补偿，面积10000亩，平均每亩补偿金额为2500元，合计2500万元；
3、前期工程测量费每亩500元，面积10000亩，合计500万元；
4、工程设计费每亩600元，面积10000亩，合计600万元；
第一期项目投入为3717万元。
二、第二期（工程阶段）费用情况
1、对项目区范围内土地进行全面的表层清理，按1.5元/平方计算，工程造价为1001万元；
2、10°坡以下，原道路、山涧两边的工程改造，面积约4600亩，初步估算单价为3500元/亩，工程造价1610万元；
第二期项目投入为2611万元。
三、第三期（工程及验收阶段）费用情况
对项目区范围内25°坡山地的深入改造，面积6400亩，初步估算单价为4300元/亩，故第三期项目投入为2752万元。

项目工程造价5363万元，占总投资的59%，具体分配情况如下：
土地平整工程1970.9万元，占工程造价的36.75%；农田水利工程 1125.16万元，占总投资的20.98%；田间道路工程 1131.59万元，占总投资的21.1%；其他工程729.36万元，占总投资的13.6%）；设备费84.21万元，占总投资的1.57%；工程监理费160.89万元，占总投资的3%；不可预见费160.89万元，占总投资的3%。

6.3项目资金筹集渠道
根据《粤府办【2008】74号》文件精神，省财政对土地开发整理补充耕地项目给予2000/亩的资金支持，合共2000万元。***镇政府拟通过银行借贷融资方式筹资7080万解决该项目其余所需资金。

第七章 项目区内土地权属调整工作方案

7.1项目区内土地权属调整工作方案
本项目区的土地权属现状为：土地所有权和使用权属，属***镇苗迳村农民集体所有，产权清晰，没有权属纠纷，不存在土地权属调整问题。

第八章 项目组织实施管理

8.1组织机构设置
为确保项目顺利实施，**区人民政府成立土地开发整理项目领导小组， 或办公室，负责规划实施全过程的组织领导和协调工作。土地、农业、林业、水利、交通、电力、城市规划、环保等部门要加强协调和配合，部门规划要彼此衔接，重大工程要统一论证，具体项目要尽可能组合配套。设置由分管国土的副区长任组长，领导小组成员包括国土、农业、规划、水利和***镇等单位负责人。

8.2法律法规配套
本规划一经批准，即纳入土地利用管理计划逐步实施。任何土地开发整理项目的立项和规划设计，均以本规划作为依据。规划区内的任何土地开发整理活动，必须按照土地利用总体规划规定的土地用途和本规划规定的土地开发整理方向进行。严格限制在城市发展区设立土地整理项目，保证土地开发整理和城市的有序发展。
区局尽快制定“土地开发整理规划实施管理办法”、“土地开发整理新增耕地保护条例”制定年度土地开发整理计划，出台具体的项目立项办法，完善土地置换、土地整理新增耕地指标折抵等配套政策。逐步形成适应市场经济体制的专项法律法规体系，以确保土地开发整理项目的立项符合本规划。

8.3工程建设管理
1)实行项目责任制。为确保项目建设顺利完成，**区将指派专门机构负责组织实施项目的各项开发工作。
2)实行项目工程投标制。为节省项目工程建设资金，本项目各项工程建设按照市场经济规律，引进竞争机制，面向国内招标，以最大限度提高资金利用效率。
3)实行项目监理制。为保证项目建设质量，本项目聘请有监理资质单位负责技术指导、质量监督，落实工程进度。

8.4资金使用管理
对项目建设资金的使用要加强财务管理：
1)项目建设资金做到专人管理，专帐核算。
2)保证项目建设资金专款专用，严禁挪用、截留和抵扣。
3)按照项目各个工程项目的建设进度，及时拨付工程款。

8.5技术措施
1）建立数据库。在本次规划的基础上，建立土地后备资源数据库、土地开发整理项目库和耕地占补平衡指标库，以便于对项目的立项、实施、以及耕地占补平衡指标进行管理。
2）健全机构建设，加强人才培养。加强与外省市及其他区县的交流与合作，学习借鉴先进技术和经验，进一步充实我区土地整理储备中心和各区县分中心的力量，加强对技术人员的业务培训，进一步
提高我区土地开发整理专业队伍的整体素质。
3）充分利用现代科技手段，加强土地科学管理充分利用“3S”（GPS、RS、GIS）等现代科技手段，加强对土地开发整理的动态监测，建立土地开发整理的动态监测信息系统，实时监督土地开发整理的实施情况，了解规划区范围内土地开发整理的行为和项目进展情况，提高规划管理水平，保证规划的顺利实施。

第九章 效益分析

9.1社会效益
1）政府为人民办实事的一项德政工程。随着生产力的发展，城市化进程的加快，城乡用地矛盾日益突出，以增加耕地面积、提高耕地质量、改善生态环境和便利农民生产、生活条件为主要目标的土地开发整理就成为顺应新的生产力发展要求、解决上述问题的一项重要措施。所以土地开发整理是政府为人民办实事的一项德政工程。
2）实现耕地总量动态平衡。通过土地开发整理，增加了有效耕地面积，提高了耕地质量，增强了农业发展后劲，保证了农业持续稳定发展。项目完成后可净增耕地9200亩，缓解当地人地紧张关系，对***镇及**区实现耕地占补平衡，最终实现耕地总量动态平衡的战略目标提供的保证。
3）发挥较强的示范作用。项目区地势平坦、降水量丰沛，土地开发整理后将采用新的农业生产和经营方式，积极推行“三高”农业，这对于在市场经济条件下，充分创造和利用有利优势，推动农村现代农业的发展都有积极的示范作用。
4）强化土地用途管制。通过土地开发整理，一方面可以进一步明确土地用途分区，另一方面可巩固土地利用分区成果。按照基本农田保护区规划进行整理，并结合土地利用总体规划分区要求进行其他分区建设，不仅使得在土地利用总体规划图上，而且在实际地块上土地用途分区明显分开，从而为实行土地用途管制打下坚实基础。

5）改善农业生产条件，提高劳动生产率，降低生产成本,大幅度提高产量。通过全面平整土地，沟渠路统一规划合理配套，一改过去那种沟渠道路布置随意、无序、低效的状态，大大改善了项目区农业生产的水利设施和交通状况，使田块得到了有效的归并和平整，所有田块按格田设计，改善了农业生产的条件。建设可以增强项目区的抗灾能力，光、热、水资源利用率得到提高，使项目区原来的中低产田成为旱涝保收的稳产高产田，满足现代化生态高效农业园区的要求。
6）有利于农村地区的社会稳定。通过整理后土地的合法、合理的权属调整，将减少今后土地利用过程中可能引发的各种纠纷，有利于保持农村地区的社会稳定。

9.2生态效益
开发整理区的生态环境将得到大大改善，生态环境效益的提高主要表现在以下几方面：
（1）涵养水源，防沙固土。通过构筑绿色生态屏障，提高了植被覆盖率，不仅对风沙与水土流失的防治起到很好的作用，而且对地表的景观状况也会有较大改善，有效地保护了山区的生态环境。
（2）节约用水，促进水资源的高效利用。通过土地开发整理，完善农田节水灌溉设施，兴建水利富民工程，可以大大提高水资源的利用效率，达到节水增收的目的。
（3）改善农田的生态环境和景观。项目的实施将使区内的生态环境有所改善，通过沟渠路统一规划合理配套，对整理范围内的荒草地荒滩地整治，在适宜的地方新建沟渠，促进排灌畅通，完善排灌系
统和田间道路系统，改良土壤，不仅更好的发挥土地的生产潜力和利用效益，还将大大改善本项目区的区域生态景观。

9.3经济效益
我镇近年来在各级支持下，工业园区建设发展迅速，尤其通过新一轮土地利用总体规划修编，新增土地储备充足。全镇目前储存已征未出让工业用地2100亩，已征未出让商住地1036亩，为我镇提供了充足的还贷能力。
项目完成后，***镇可增加9200亩耕地指标。其中2000亩指标可用于推进盈富产业园、王老吉项目和香雪制药项目等重点项目的建设。其余7200亩指标可转让给西江新城、江肇高速等周边在建、拟建项目，转让价可达2-2.5万/亩。以2.2万/亩计算，可获得15840万元收入。同时，耕地开垦项目完成以后，我镇将通过项目用地大力开展农业招商，预计也可年新增加出租收入达270万元以上，是完全有能力偿还贷款7080万元的。而且，项目建成后确实能够提高作物适宜生产的种类，各类作物生产水平也比周边未开发的地区大大提高，耕地的价值也得到提升。

第十章 结论和建议

10.1可行性研究结论
1)本项目工程总投资9080万元，项目开发建设完成后可净增耕地面积9200亩。
2)本项目技术可行，经济合理。
3)区位优势明显，交通便利，电力充足。
4)自然条件好，项目区水源充足，土壤肥沃，光热条件好，可满足多种农作物生长。
5)土地开发整理方案可行。该项目符合《**区土地利用总体规划》（1997—2010年）的要求，符合《中华人民共和国土地管理法》、《国务院土地复垦规定》、符合国土资源部土地开发整理规范和规程要求。
6)综上所述，该项目自然优势突出，技术方案可行，管理措施可靠，投资经济合理，实施该项目是完全可行的。

10.2问题与建议
鉴于本项目技术可行、经济合理，建议：
1. 将本项目列入***投资土地开发整理重点项目。
2. 对本项目所需的开发建设资金予以重点支持。