物流园区规划指导思路.docx

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时间：2021年x月x日

书山有路勤为径，学海无涯苦作舟
页码：第28页 共28页

物流园区规划指导思路
物流园区的规划工作一般可以分为五个阶段，依次分别是规划筹备阶段、需求分析阶段、战略定位阶段、规划设计阶段、规划评价阶段。
1．规划筹备阶段
规划筹备阶段是物流园区规划的起点，主要为规划做好准备工作。该阶段主要包括背景调查和相关资料的收集、整理和初步分析。
1、 背景调查与需求调研
通过与要规划部门网络调研、实地调研（走访、座谈）、电话调研、发放调研表等形式，明确规划的目的和要实现的目标，划定园区用地的边界、确定调研范围和对象、规划的时间、成果形式等。其中调研范围和对象主要包括：
Ø 网络层次：国家及区域物流政策，所在地总体情况等
Ø 政府层次：规划局、交通局、服务办、园区规划主导部门等
Ø 企业层次：可能入驻企业、潜在需求企业等
Ø 市场层次：所在地市场、物流园区等
Ø 周边环境：规划用地周边环境、所在地周边环境、全省乃至全国环境等
从网络、政府、企业、市场、周边环境等层面进行调查，并进一步对区域物流园区周边地区的经济发展状况、市场需求、企业需求、基础设施、服务竞争等情况，对物流园区辐射地区的宏观经济、产业进行全面深入调查和研究，根据远期和近期的物流量，确定物流园区长远和近期的建设规模。
2、资料初步分析
通过收集背景调查中调研表格和整理访谈笔记等形式，对收集到的地区或行业总量数据（生产总量、消费总量、GDP等）进行整理形成调研报告，对园区的规划定位提出初步建议，确定大略方向。
规划筹备阶段形成的主要成果文档内容如下：
规划背景（政策背景、基础设施规划背景、产业背景）、规划意义、规划依据、规划原则、规划范围、规划步骤及调研总结（调研阶段、调研方法、调研总结）。国内物流园区发展现状及规划、某某省物流园区、相关辐射地区/企业物流园区。
2．规划需求分析阶段

2.1某市物流市场现状及存在问题
从各国的实践来看，物流需求主要来自第二产业中的制造业和第三产业中的商业，本项目重点从工业和商贸业的物流需求出发，分析某市物流现状。
本次调研采用了发放问卷和深度采访相结合的方式进行。根据辐射区域内产业分布特点和各行业企业构成状况，调研小组向企业发放问卷 份（回收有效问卷 份）。调研小组对重点行业、重点企业进行深度采访，大型企业的积极参与提高了调查数据的代表性和有效性。根据调研结果，分别从以下几个方面分析物流现状。
2.1.1 工业企业【如果可以最好有图支持】
（1） 调查企业基本信息分析
本次调研行业覆盖行业。
企业性质及比例。
是否有独立的物流部门。企业物流的运行形式和状况。
【如果可以最好有图表支持】

（2）原材料供应物流需求分析
原材运输方式以及运输的外包状况。
原材料的库存周期状况。
【如果可以最好有图表支持】

（3）生产企业产成品销售物流需求分析
产品销售覆盖范围情况【如果可以最好有图表支持】
产成品仓库情况（自建、租赁、是否能满足需求、仓储条件和设施情况）

（4）物流信息系统的运用
物流信息系统的利用情况。
2.1.2 商业企业【如果可以最好有图支持】
某市经济持续快速发展。2008年，全市实现社会消费品零售总额 亿元，增长 。其中批发零售也实现零售额 亿元，增长 ；住宿餐饮业实现零售总额 亿元，增长 。2007年零售业销售总额为 万元，具有配送需求的（如家家悦、金孚隆、青岛维客等）零售销售总额约为 万元，约占零售总额的 。预计2020年GDP增长 倍，零售业销售总额也相应增长 倍，则2020年零售业销售总额约为 万元，若零售业对配送需求的变化不大，到时配送的零售额将达约 万元。
根据高密市商贸业的分布，调研主要针对典型批发市场、大型商业集团进行重点调研，进而反映高密市商贸业的物流需求。
（1）商贸企业物流现状
该地区国际零售集团、大型超市、连锁超市、连锁店等的规模。现有运营状况、运营模式。
（2） 批发市场物流现状
该地区批发市场的类型和规模。现有运营状况、运营模式。
Ø 市场位置情况：
Ø 经营模式
Ø 仓储运输现状：
Ø 物流信息系统
2.1.3 传统物流（货运仓储）行业【如果可以最好有图支持】
截止 年，高密市营业性机动车辆 辆，其中客车 辆，货车 辆。全年完成客运量 万人次，客运周转量 万人公里，增长 ；完成货运量 万吨，,货运周转量 万吨公里，增长 。全年完成交通基础建设投资 亿元。
从物流企业的经营范围划分，一是单纯经营运输业务的物流公司，即货运代理公司；二是单纯经营仓储业务的物流公司；三是综合类物流公司，即经营运输，同时也经营仓储。
（1）运输性质物流公司现状
（2）仓储性质物流公司现状
Ø 仓储现状
Ø 基础设施情况
（3）综合类物流公司现状【如果可以最好有图支持】
2.2 某市物流量现状分析及需求量预测
2.2.1 某市物流量现状分析
下表为某市各年货运量、货运周转量及GDP列表。
表3-1 高密市各年货运量、货运周转量及GDP列表
年份
货运量（万吨）
货运周转量（万吨公里）
GDP(亿元)
2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2.2.2货运量预测
用以下两种预测方法分别对货运量进行预测：
（1）二次多项式回归预测【预测结果—用图表示】
（2）直线回归预测【预测结果—用图表示】
综合以上两种方法得货运量预测值如下：
年份
2009
2010
2015
2020
2025
不同预测方法（万吨）
二次多项式时间预测
995.47
1099.86
1622.56
2146.57
2671.87
直线时间预测
994.79
1098.86
1619.21
2139.57
2659.93
年份
2009
2010
2015
2020
2025
不同预测方法（万吨）
二次多项式时间预测
995.47
1099.86
1622.56
2146.57
2671.87
直线时间预测
994.79
1098.86
1619.21
2139.57
2659.93
年份
2009
2010
2015
2020
2025
不同预测方法（万吨）
二次多项式时间预测
995.47
1099.86
1622.56
2146.57
2671.87
直线时间预测
994.79
1098.86
1619.21
2139.57
2659.93
年份
2009
2010
2015
2020
2025
不同预测方法（万吨）
二次多项式时间预测
995.47
1099.86
1622.56
2146.57
2671.87
直线时间预测
994.79
1098.86
1619.21
2139.57
2659.93
年份
2009
2010
2015
2020
2025
不同预测方法（万吨）
二次多项式时间预测
995.47
1099.86
1622.56
2146.57
2671.87
直线时间预测
994.79
1098.86
1619.21
2139.57
2659.93
年份
2009
2010
2015
2020
2025
不同预测方法
二次多项式时间预测

直线时间预测

年份
2009
2010
2015
2020
2025
不同预测方法（万吨）
二次多项式时间预测
995.47
1099.86
1622.56
2146.57
2671.87
直线时间预测
994.79
1098.86
1619.21
2139.57
2659.93
年份
2009
2010
2015
2020
2025
不同预测方法（万吨）
二次多项式时间预测
995.47
1099.86
1622.56
2146.57
2671.87
直线时间预测
994.79
1098.86
1619.21
2139.57
2659.93
年份
2009
2010
2015
2020
2025
不同预测方法（万吨）
二次多项式时间预测
995.47
1099.86
1622.56
2146.57
2671.87
直线时间预测
994.79
1098.86
1619.21
2139.57
2659.93

根据实际情况及各方面对未来园区的影响，比较预测结果，选择合理的货运量结果。
年份
2009
2010
2015
2020
2025
预测（万吨）

2.2.3物流量预测
物流需求是指一定时期内社会经济活动对生产、流通、消费领域的原材料、半成品、成品以及废旧物品、废旧材料等的有效配置，而产生的在空间、时间和费用方面的要求。涉及运输、库存、包装、装卸、搬运、流通加工以及与之相关的信息需求等物流活动的诸方面。物流活动必然要有量的积累，由此学者们提出了物流作业量的概念。物流作业量的测算是一项比较困难的工作。但不能把全部公路货运量都算作物流作业量，物流作业量应该是公路货运量中的一部分，其所占比重称之为物流作业量系数。现代物流在我国处于起步阶段，由于物流基础设施尚不完善，可以纳入物流园区的作业量相对较少，随着物流基础设施的逐步完善，物流作业量所占比重将呈现上升趋势。物流中心服务水平的提高，地区产业结构的调整，以及经济建设的加快，都会对物流作业量系数产生影响。根据2003年某研究所对现代物流作业量的研究成果——分货类物流作业量占货运量的平均比重，来计算物流作业系数及物流作业量。
表3-4 分货类物流作业量占货运量比重调查表（%）

进出某市的货物类型主要为 类的，其所占比例大约为 、 、 、 ；则综合这两类货物得某市年物流作业系数为 ，尽管随着产值及经济结构的变化，上述系数可能会发生变化，但根据某市的城市战略及其现今发展情况，此系数的变化不大，不妨忽略不计。
由物流作业系数 及各年货运量的预测值，可得各年物流量的预测值列表如下：
年份
2009
2010
2015
2020
2025
物流量预测值（万吨）

根据2008年货流量中，大型及中型车在年货运量中的比重为 。根据目前某市规划的要求，根据目前某市规划的要求，考虑到规划中的另外几个园区定位，则某市服务工业的大型及重型车的可能物流量占某市总物流量的比重为 。某市园区可能的物流量预测值如下表所示：
年份
2009
2010
2015
2020
2025
朝阳铁运物流园区可能物流量预测值（万吨）

综合其他城市物流园区的发展的经验数据，不妨设各年某市园区的市场占有率列表如下：
年份
2010
2015
2020
2025
市场占有率

最终得以下各年某市园区的物流量预测值列表：
年份
2010
2015
2020
2025
园区物流量预测值（万吨）
27
87
153
215
2.3周边城市物流量现状分析及需求量预测
2.3.1周边城市物流量现状分析
基本情况说明及列表。
2.3.2 周边城市需求量预测
2.3.3 周边城市物流量处理能力
2.4 某市园区物流量预测
根据周围市本身物流量处理能力和周围县市的分布情况，预计该物流园区可分担周围 的物流量。结合预测所得某市物流量，得出某市物流园区的物流量见下表。
年份
2010
2015
2020
2025
园区物流量预测值（万吨）

以每年250天计算，则可得某物流园区日均物流量列表。
年份
2010
2015
2020
2025
园区物流量预测值（万吨）

3．规划战略定位阶段
在完成详实的定性和定量市场、企业、社会经济综合分析研究之后，必须对物流园区整体优势、劣势、机会、威胁进行分析(即SWOT分析),并结合需求分析的结果，帮助园区的高层经营决策者明晰内外部环境，提出发展物流园区的使命、远景目标和制胜策略，从而进行准确的战略定位。

4．规划设计阶段
物流园区的规划设计阶段就是对园区进行具体的设计。主要包括基础设施平台、信息平台和运营平台三大平台的规划和设计。其中基础设施平台的规划设计主要包括用地规划、功能设计、布局设计、方案比选；信息平台的规划设计主要包括信息系统的建设；运营平台的规划设计主要包括商业运作设计和投资设计。
4.1 基础设施平台的规划设计
（1）园区用地规划
园区用地规划主要是对物流园区建设规模的大小进行确定，园区建设规模太小，会限制区域潜在物流需求，不利于园区的持续发展。园区规模太大，则可能造成投资浪费和资源闲置的现象。
在物流园区规划中，假设每年的作业天数按365天计算，物流园区的建设用地总规模为：S=Li1i2a/365
其中，S为物流园区建设总面积，单位为104平方米；L为预测规划目标年份的社会物流总量，单位为104吨；i1为规划目标年份第三方物流市场占全社会物流市场的比例系数；i2为规划目标年份第三方物流通过物流园区发生的作业量占第三方物流全部物流作业量的比例系数；a为单位生产能力用地参数，单位为平方米/吨。
①社会物流总量L的预测。可以参考借鉴物流园区需求分析极端的预测方法。
②比例系数i1的取值。根据现有的经验，i1的取值约为20%，对于区域经济总量大、市场化程度高、物流市场需求旺盛的地区则取较大值；反之取较小值。
③比例系数i2的取值。根据现有的经验，i2的取值约为60—80%，对于区域经济总量大、市场化程度高、物流市场需求旺盛的地区则取较大值；反之取较小值。
④单位生产能力用地参数a的取值。参照国外物流园区的建设经验，日本东京物流园区的单位生产能力用地参数a为40—60平方米/吨。结合我国区域经济发展水平、经济总量以及我国公路枢纽货运站规划参数，在物流园区规划中，单位生产能力用地参数a取值30—50平方米/吨。
（2）仓储用地面积规划
仓储用地面积规划主要是对物流园区内仓库建设规模的大小进行确定，根据上步中收集到的数据资料，运用专门的统计分析软件（SPSS、EXCEL等）、REA模型等定量分析方法和定性分析方法（SCP模型）相结合，综合考虑实际情况，得出物流园区现实和潜在的物流需求量，进一步得出各布局的仓储用地面积。
仓储用地面积规划的基本步骤为：
①从支柱/ 重点行业的营业额、产量、货物周转率和库存需求中推导出区域经济对物流园区所产生的现实和潜在的运输、仓储和加工方面的需求， 利用FraunhoferIML专用的REA(RequirementEstimationApproach)经验模型公式，推算出每个行业的运输量、仓库作业面积、增值加工区作业面积，以及相应的占地面积大小。
②每个行业都可从市场调查中得到某地区的生产总量( 或消费总量),以及通过该地区的物流园区的货运量，估计有多少百分比的量可能在物流园区进行仓储，其中包括属于保税和非保税仓储方面的存储量需求。
③每个行业生产的产品在仓库内存放的周转率、堆码方式是不同的，我们根据调查和经验数据可以得到每年每平方米的仓库面积可以存放多少货物，然后再与每年该行业的存储量相除，就可以得到保税(非保税)仓库的面积需求。
④在知道该区域物流园区中不同行业中简单物流加工、中等物流加工、复杂物流加工的比例之后，就可以算出保税(非保税)仓库增值服务作业面积。
⑤根据仓库建筑密度这个国内要求的技术经济指标，就可以分别得到保税(非保税)仓库所需的占地面积。如下图1所示

图1 仓储用地面积规划基本步骤图
（3）功能设计
物流园区的功能设计主要围绕园区的战略定位，采自顶向下的方法，即在确定物流园区的规划原则以后，对物流功能规划所涉及的核心功能进行列举和分析，然后通过收集整理一系列国际最先进的物流园区案例，总结出对要规划物流园区最适合的经验。随后，整个物流园区将被划分为几个大功能区域，例如物流产业区和管理服务区，再从国际最佳实践经验，以及背景调查和需求分析得到的实际需求两方面入手，为每个功能区域命名、定义、分配相应的面积，引入相关的设施、设备和IT系统。
（4）布局设计
物流园区的设施规划与布局设计是指根据物流园区的战略定位、经营目标和功能设计，在已确认的空间场所内，按照货物的进入、组装、加工等核心流程和主要业务环节（集装箱服务、生产原材料供应和配送、生活资料采购和配送流程、保税物流作业以及空港、海港、铁路物流服务），将人员、设备和物料所需要的空间进行最适当的分配和最有效的组合，按照一定的原则和方法设计出合理的技术路线，达到一定的目标（作业流程最短、运输路程最短、费用最小等），以获得最大的经济效益。目前，我国在物流园区布局规划方面可以参考的案例不多。欧洲物流园区最佳实践案例,可使国内物流园区在布局方面有不少值得借鉴的经验：校园化的设计理念，分割不同的功能区域；按照物流与空港、海港以及与陆路运输的密切程度来安排相关产业；地块规划面积能满足柔性需求并有可选的扩展空间；多式联运的设施规划，如水路、铁路、公路和航空；保持产业加工和高附加值物流企业之间合理的分配比例；充分考虑地理和生态环境，有吸引力地设计并考虑环保预留用地。对物流园区中的各建筑设施的选址和规划应采用科学的定量方法，如：运筹学中的一些最优选址方法、最短路径法、最小费用最大流法、有效的物料进出表法、搬运系统分析法、模糊理论中的模糊综合评价法、最优决策方法等。物流园区规划与设施布局的合理性还可以通过建模仿真来进行检验优化。
其中比较典型的布局设计方法有SLP方法，该是美国的Richard.Muther于二十世纪六十年代在总结了大量工厂布置设计经验的基础上提供的一种以作业单元间物流与非物流的相互关系分析为主线的设施规划方法。采用SLP方法进行工厂总平面布置的首要工作是对各作业单元之间的相互关系做出分析，包括物流和非物流的相互关系，经过综合得到作业单元相互关系表，然后，根据相互关系表中作业单元之间相互关系的密切程度，决定各作业单元之间距离的远近，安排各作业单元的位置，绘制作业单元位置相关图，将各作业单元实际占地面积、可用面积与作业单元位置相关图结合起来，形成面积相关图；通过作业单元面积相关图的修正和调整，得到数个可行的布置方案。
该方法的应用使得布局设计由定性阶段发展到了定量阶段。国内从八十年代开始引入这一技术，目前应用很广泛，在布局设计领域获得极其广泛的运用。
在SLP方法中，Richard.Muther将研究工厂布置问题的依据和切入点归纳为五个基本要素:P产品；Q产量；R生产路线；s辅助部门；T时间安排。
前两个基本要素是一切其他特征或条件的基础。在上述各要素充分调查研究并取得全面、准确的各项原始数据的基础上，通过绘制各种表格和图形，有条理地细致分析和计算，才能最终求得工程布置的最佳方案。
SLP方法设计物流园区平面布置时主要包括物流作业区域的布置、辅助活
动区域的布置和置入修正区域面积三大部分的布置设计。SLP方法规划物流园区平面布置的步骤为：
第1步，确定基本要素。搜集资料，确定物流园区系统布置设计的5个基
本要素，即P(物流对象)、Q(物流量)、R(物流作业路线)、s(辅助服务部
门)、T(物流作业技术水平)。
第2步，作业流程分析。利用作业流程分析图将不同性质的作业加以分类，
整理统计各作业阶段的储运单位及作业数量，标出各作业所在区域，即可得知
各项物流作业的物流量大小及分布。基于作业流程分析，可进行作业区域设置，对各作业区所完成作业项目进行详细分析，测算其能力，估算各作业区面积。
第3步，物流分析。该过程是SLP的核心，对物流路线和物流量进行分析，
目的是尽量减少物流量和缩短物流距离，以提高运作效率、降低运作成本。用
物流强度和物流相关表来表示各功能区域间的物流关系强弱，绘出物流相关图。
第4步，活动相关性分析。对物流活动区域及与物流无关的管理或辅助性
的区域进行的业务活动相关性分析，确定各区域之间的密切程度。
第5步，初步方案。根据物流相关性和非物流相关性确定布置方案，考虑
修正条件(物料搬运方法、建筑特征、道路、厂区绿化、场地环境等)和实际
约束条件(给定面积、建设成本、现有条件、政策法规等)形成几个布置方案。
第6步，评价与选择。对几个布置方案进行全面评价，选择最佳布置方案。

图2 SLP方法规划物流园区平面布局的步骤
4.2 信息平台的规划设计
首先对某某物流园区信息技术的应用状况进行分析，接着对园区物流信息平台分别进行整体规划和详细规划设计。具体规划内容包括：
某某园区整体规划设计包括：物流园区信息平台的基本概念、广义整体规划定位、设计和狭义整体规划设计
某某园区详细规划设计包括：物流园区信息平台的框架结构、层次结构和信息流程设计。
其形成的成果形式为：
（1）、某某物流园区信息技术的应用状况分析
（2）、某某物流园区信息平台的总体规划设计（广义信息平台的规划定位、广义信息平台总体规划、狭义信息平台的规划设计）
（3）、某某物流园区信息平台的详细规划设计（物流园区信息平台的概念、框架结构、层次结构、信息流程设计）
4.3 运营平台的规划设计
4.3.1物流园区的投资开发模式
根据国内外与物流园区功能相同或相当的物流基础设施开发建设的经验，同时在分析我国现有的物流园区发展模式的基础上，我国经济中心城市物流园区在发展模式上可能的选择有4种，即经济开发区模式、主体企业引导模式、物流地产商模式和综合运作模式。
(1)经济开发区模式
经济中心城市物流园区的经济开发区模式，从发展政策的角度，应是在特定的开发规划、开发政策和设立专门的开发部门的组织下进行的经济开发项目。由于物流园区具有物流组织管理功能和经济开发功能的双重特性， 因此，建立在经济开发区模式基础之上的物流园区建设项目，实际上就是在新的经济发展背景下的全新的经济开发区项目，而且以现代物流的发展特点、趋势和周期经济发展中的地位和作用，物流园区无疑是构筑高效率和转变经济增长方式与增长质量的新的经济发展体系的重要组成部分。这实际上是一种政府出资扶持，企业兴建、运营管理的模式。这种模式是政府负责物流园区规划，政府财政拿出一部分资金用于物流园区重大基础设施建设，而园区的其他配套建设及经营和管理则完全是由企业来完成，政府所扮演的只是物流园区建设投资者的角色，并不参与园区经营。园区的日常经济活动及各项管理都由企业来完成。这种模式比较适合我国现阶段的国情，我国目前的许多物流园区都采取了这种模式。以此模式进行的物流园区开发，实际上是建立在复合产业概念下的“物流经济开发区”。对于经济开发区模式，它的显著优势在于它将整个规划中的物流园区紧密地定位在一个现代化的物流园区的概念上，整个物流园区是在具有现代化物流理念的专业物流企业以及物流企业团体以现代物流为主要经济发展立足点的服务园区，所以整个物流园区具有高度的整体性与物流业务经营的专业性。由于近几年经济类开发区的贪大求洋的盲目发展以及其开发效率的下降，国家对经济发展潜力和前景不明确的一些经济开发区项目的控制较为严格，如何使开发区健康发展已成为经济发展进程中的必须解决的问题之一，而物流园区将物流自身的发展前景和对工业、商业经济的有力支持紧密结合，将有可能成为既有经济类开发区和物流与产业经济结合的新的经济开发区的发展方向。因此，物流园区的经济开发区模式要求开发者应按照现代物流的特点和发展规律要求，在充分总结既有经济类开发区项目建设和发展经验的基础上，通过导入现代物流的理念，创新运作方式和管理制度，达到为经济中心城市寻求新的经济增长点和带动区域经济发展的目的，实现发展物流和发展经济的双重目标。但是，这种经济开发区模式通常是由政府主导规划建设和管理，在我国现有的经济体制模式下，我国物流园区的规划建设政府必须支持，但政府不能包办。政府包办往往会带来事与愿违的结果，因为，政府在建成物流园区后还要靠入驻物流园区的物流企业去经营运作，经营得成功与否，关键在于该物流园区是否按现代物流发展需求以及是否符合物流需求市场的规律来管理、经营和运作，同时，由政府包办较易产生“规划与需求难以统一”和“公益性与赢利性”的矛盾，即客户希望通过物流园区内物流服务来降低成本，而物流园区内的物流企业则希望通过入驻物流园区后获得尽可能高的利润，两者间的利益矛盾是必然的。入驻物流园区的现代物流企业，追求的并非公益性的社会和环境效益而是企业利润。因此，采用此类开发模式时，政府的角色定位非常重要，政府应当避免过多的行政干预，为入驻物流园区的各类企业提供一个公开、公平和公正的竞争平台。
(2)主体企业引导模式
从市场经济发展的角度，从利用物流资源和产业资源合理有效配置的角度，通过利用在物流技术进行企业经营和企业供应链中具有优势的企业，由其率先在园区内开发和发展，并在宏观政策的合理引导下，逐步实现在园区范围内的物流产业的聚集和依托物流环境引进或吸引工商企业在园区所在区域进行发展，达到物流园区开发和建设的目的，这就是主体企业引导下的物流园区开发模式。这实际上是一种多元投资，企业化运作模式，这种模式是市场化程度较高的地区或经济较为发达地区所能采用的一种较好的模式。物流园区的开发建设完全是企业行为，吸纳各方面投资，无论是国有、集体还是民营、私有或者是上市公司、社会个人都可以投资，成立园区开发建设股份有限公司，负责园区开发建设，并负责园区经营管理或成立专门的园区运营股份有限公司来负责经营。
主体企业引导的物流园区开发模式，要求在城市经济管理体制和管理机制等方面做出较大的改革步伐和创新，要求能从经济中心城市发展和区域经济发展的战略高度，培育物流园区发展所需要的具有很强实力的工商企业和物流企业以及良好的物流市场经营环境，否则，这种主体企业引导模式将很难实现。
主体企业引导模式使得整个物流园区由一个主导企业或企业协作团体来规划，无疑在整体的功能定位与统筹方面较前一种模式好，不会造成整个园区功能上的单一与重合，同时又造成在这个单一功能上过分竞争的局面，整个前期规划，开发建设过程，营运过程具有企业的有效性优势，较能适应物流市场的需求规律。作为单独的一个企业或企业团体能够在整体规划、功能定位与最后实现等诸多方面具有政府规划无法具备的洞察力与实际效率。但是同时也产生了一个更值得探讨的问题，这个从规划开发到建设、营运都占主导地位的企业或企业协作团体可能会凭借自身的先入优势过分限制后入园区的物流相关企业的发展，由于我国物流园区的开发和建设，目的在于建立一个良好的物流运作与管理环境，为工商企业降低物流成本创造良好的条件，为物流企业创造一个公平竞争的环境，而物流园区建设自身不是为了某个企业或企业团体的赢利，政府之所以对于物流园区投入如此大的热情并给予如此大的优惠政策，也正是着眼于物流园区发展中形成的整体经济规模的扩大和整个城市经济运作效率与效益的提高，从而从整体上提高涉及物流领域流通环节的企业竞争力且从整体上培植我国自己的许多有一定专业素质和行业竞争力的物流企业，以便在应付将要面对物流行业的正式对国外开放后我国整体物流行业面临的巨大竞争压力，同时也从各个侧面提高了作为一个有机整体的城市的综合竞争力，因此，为了避免先入企业或企业团体的垄断行为，政府应为符合入驻物流园区条件的各类物流企业进驻物流园区创造一个相对宽松的环境。
(3)物流地产商模式
物流地产是指房地产开发商及投资商专门投资开发物流设施，如物流园区、物流中心、配送中心和物流仓储设施等。物流地产商开发以后一般不自营物流，而是出租给物流公司运作。物流地产商目前既有国外投资商，也有国内投资商，他们的优势是有资金，熟悉供应链。物流园区开发的物流地产商模式，是指将物流园区作为物流地产项目，通过给予开发园区的物流地产商适宜的项目开发土地政策、税收政策和优惠的市政配套等综合性配套政策，由物流地产商主持进行物流园区的道路、仓库和其他物流基础设施及基础性装备的建设和投资，然后以租赁、转让等方式进行物流园区相关设施的经营和管理。目前，经济发达国家，如澳大利亚、美国、德国等国家均有此种开发模式的范例，如总部位于美国科罗拉多州丹佛市的普洛斯公司就是专著于物流地产租赁服务的一家物流地产商，它的经营模式是在全球投资建设优质高效的物流仓储设施，租赁给客户并为其提供物业管理服务，但不参与客户的日常业务经营。其实质是一家地产开发商而非物流公司，其收益来源于物流设施租金与管理费。物流地产商目前既有国外投资商，也有国内投资商，他们的优势是有资金，熟悉供应链。之所以会出现物流园区的物流地产商开发模式，其理论基础是物流园区开发和建设的，目的在于建立良好的物流运作与管理环境，为工商企业以及物流经营企业创造提高物流效率和降低物流成本的条件，园区建设自身更注重社会效益和环境效益，城市及政府的收益主要来自于整体经济规模的扩大和经济效率与效益的提高。物流园区采用物流地产商开发模式要求政府确立物流业对国民经济的贡献，同时，管理部门具有较强的宏观基础支持地位，并在土地和建设投资上给予资助调控能力与较为高效的工作效率以及良好的经济管理与运行制度体系作保障;对于物流地产商要求具有较强的投资能力和融资能力。保证按照政府对物流园区的规划进行开发和建设。
物流地产商模式，从某种程度说是以上两种开发模式的优势综合，融合了政府参与物流园区开发的思想，特别是对于主体企业开发模式的不足之处，提出了很好的针对性解释方法，即由政府来为园区开发者提供土地政策、税收政策和优惠的市政配套等综合性配套政策，由物流地产商来主持进行包括物流园区的道路、仓库和其他物流基础设施及基础性装备的建设和投资，而不是由一个有相对物流竞争优势的大型物流相关企业根据企业自身的扩张需要来规划和构建自己的大规模仓储中心、配送中心，从而达到行业垄断的目的。在整个物流园区基础建设前期开发结束后，同时也针对有入驻需求的企业各自需要进行综合的规划。最后入驻园区的所有企业都站在同一竞争的起跑线上，同时又有一定的专业分工和适当的专业竞争。这样事实上就限制了主体企业开发模式中的一个先进入物流园区开发的主导企业或企业协作团体对整个物流园区的行业垄断性控制。
(4)综合运作模式
由于物流园区项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备园区的经营运作能力的保证，因此，单纯采用上述一种开发模式，往往很难达到使园区建设能顺利推进的目的，政府在现代物流园区内的规划、开发、营运、管理中的参与程度正在加大。政府不但立足于整个物流产业的发展，提高产业整体竞争实力和城市整体竞争力，还要扮演好一个实在的园区的统筹规划建设者的角色，扮演好一个维护进入物流园区的多方利益的协调人。综合运作模式是指对上述的经济开发区模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的物流园区开发模式。鉴于各种开发模式均有相应的开发制度及运作机制，采用综合开发模式对园区整体制度的设计和建设期的管理要求较高，而且，还会带来相关政策的协调问题，以及对物流园区开发建设的承担者的综合能力提出了较大的挑战。所以，即使采用综合开发模式，也往往会以一种模式为主，而对物流园区的一些特殊开发项目，有选择地辅助以其它开发模式，以保证物流园区建设的顺利进行。
4.3.2.物流园区的管理模式
(1)影响物流园区管理模式的主要因素
一个组织采取哪种管理模式，取决于组织目标、组织历史、内外部环境等诸多要素。具体说来，物流园区的管理模式受以下几个因素影响：①物流园区的建设目标。园区发展是政府出于形象工程的目的，还是适应物流市场需求的要求而建，是长期发展还是短期行为，影响着园区管理的方式；②投资主体。投资主体不同，在经营目标、主体历史背景等方面有很大不同，对园区管理模式有很大影响；③政府与行业协会的角色定位。政府是政策制订者，是否积极参与园区的经营?行业协会是松散组织，还是具备较强的凝聚力。这些因素影响着园区管理模式；④园区功能。园区功能较为单一，则可以采取较为简洁的管理方式；园区如果综合功能强，服务范围很宽，则管理模式相应不同。
(2)物流园区的管理层次
物流园区的管理和其他组织管理一样，包括决策层、管理层、执行层三个层次：①决策层。负责园区重大事项的决策，控制园区发展方向，如发展规划的制定、重大投资项目批准、招商政策、物业管理收费标准制订等；②管理层。负责按照决策层制定的原则，开展计划、组织、协调等工作，维持园区的正常运行；③执行层。负责按照管理层的安排，完成具体事务的执行。
(3)物流园区的管理模式
物流园区管理模式的选择应该根据相应的投资开发模式而定。通过上述对物流园区投资开发模式的分析，其相应的管理模式可以有5种类型，即管理委员会制、股份公司制、业主委员会制、协会制和房东制。①管理委员会制。政府仿照开发区的管理模式，组建管理委员会对物流园区进行管理，提供企业登记、土地使用、人事代理等服务。政府自身不参与经营，物业管理等具体工作则委托专业公司来做。这种形式适合规模较大的物流园区；② 股份公司制。采取公司制管理园区，设立董事会、总经理、监事会与相关部门，按照责权利相结合的原则对园区进行管理。如果物流园区采用的是主体企业开发模式，则采用这种管理模式的可能性比较大；③ 业主委员会制。若物流园区的开发建设是由几个物流企业来进行，则参与园区开发建设的物流企业组成业主委员会，成为园区决策机构，组建管理部门负责具体的经营：④ 协会制。由物流行业协会负责整个园区的经营管理，组织、协调园区企业开展物流服务。这种形式和业主委员会制的不同在于，协会所代表的物流企业更加广泛，协会只是组织者，并没有对园区进行直接投资；⑤ 房东制。物流地产商完成土地开发、基础物流设施建设之后，把土地、仓库、办公楼、信息平台等设施出租给物流公司，投资商自己成为“房东”，只收取租金，不参与经营。园区为企业提供的服务职能则由政府有关部门提供，或者委托给专业公司。这七种 模式很大程度上是园区投资主体决定的，各有优劣。管理委员会制行政色彩比较强，能较好体现政府规划的意图；股份公司制运营效率较高，但可能片面追求效益；业主委员会制和协会制决策层比较松散，难于取得一致意见，效率较低；房东制纯属投资行为，对整个园区的开拓能力较差。
4.3.3.物流园区的盈利模式
根据上述国内外物流园区的赢利模式的经验，结合我国物流园区的开发建设的实际情况，我国物流园区的赢利模式应该根据不同类型的物流园区以及同一类型物流园区的不同发展阶段而有所侧重。从总体上说，各类物流园区在初建时应该注重提供其基本服务功能，在其成长期则应该发展其增值服务功能，而在其成熟期则应该注重其拓展服务功能的挖掘。
(1)转运型物流园区的赢利模式
该类物流园区其主要服务功能是实现各种运输方式之间的转换，包括公路一铁路、海一陆、和空一陆等运输方式之间的转换，例如依托港口规划的港口物流园区和依托机场规划的空港物流园区等。
1) 初建期的赢利模式一一一开展大宗散货的集疏，大宗货物的仓储、公水及公铁中转、集装箱中转和海铁及公铁联运等。
转运型的物流园区其地理位置十分优越，它们一般处于两种运输方式相交汇的区位，因此