物流园区规划理论与实践课程.docx

物流园区规划理论与实践

彭志忠 井颖

目 录
第一章 概论 6
第一节 物流园区概述 6
第二节 物流园区规划概述 11
第三节 物流园区规划的关键问题与需求分析 16
第四节 物流中心 19
第二章 物流园区规划与设计 24
第一节 物流园区规划的原则与内容 24
第二节 物流园区规划布局与策略 27
第三节 物流园区规划程序 31
第四节 物流园区整体规划 37
第五节 物流园区详细设计 41
第三章 物流园区选址 57
第一节 物流园区的选址布局 57
第二节 物流园区选址的影响因素和决策步骤 62
第三节 物流园区的选址方法 66
第四章 仓储中心 78
第一节 仓储中心概述 78
第二节 仓储中心规划与设计 81
第三节 自动化立体仓库的规划设计 91
第四节 仓储中心规划方法 98
第五章 流通加工中心 108
第一节 流通加工中心概述 108
第二节 流通加工中心规划设计 110
第三节 流通加工的合理化 115
第六章 配送中心 120
第一节 配送中心概述 120
第二节 配送中心规划 122
第三节 配送中心选址 130
第七章 物流园区信息平台规划 151
第一节 物流园区信息平台功能规划 151
第二节 物流园区信息平台规划 154
第三节 物流信息平台设计 158
第八章 物流园区规划实证 171
第一节 实证研究背景 171
第二节 物流园区选址规划 172
第三节 国际物流园区的用地规模测算 175
第四节 国际物流园区总体规划 180
第五节 物流园区的财务分析与评价 192
第六节 物流园区的社会效益评价 197
第九章 结 论 199

前 言
随着全球经济一体化进程的加快及我国经济的持续高速发展，我国的经济总量与货运总量逐年增加，用户的需求日益多样化，对现代物流服务的需求也日益强烈，各地区规划建设现代物流园区的需求日益增强。目前，我国从中央到地方政府都对物流产业的发展给予高度重视，制定出或正在制定一些必要的扶持政策，力求创造良好的外部环境，促进物流产业的发展。物流业作为现代服务业的重要组成部分，已成为国民经济发展的基础性产业和国家综合国力的重要标志；物流园区作为物流基础设施中极为重要的一部分，已成为我国现代物流业中急需建设发展的重点。
当前，我国物流园区正在进入一个高速建设和蓬勃发展的关键时期，很多地区都纷纷建立起了物流园区。与经济发达的欧日等国家或地区相比，我国物流园区建设起步晚、发展快，各类物流园区的规划背景、定位和软硬件水平差别很大，明显存在着“规划不合理、发展不规范”等突出问题。在这种背景下，研究发达国家物流园区的规划、建设和运营状况，提炼一些成熟的规划、发展模式和经验数据，可以为我国的物流园区建设与发展提供一些启示。
通过对物流园区建设的调查发现，我国大部分建成或在建的物流园区由于缺乏明确的区域经济统筹发展的物流服务目标定位，决策者对物流园区如何规划设计，建成后为谁服务、如何服务等问题，表现出较大的盲目性，甚至出现政府有关部门为了任期的业绩考虑建设超出本经济区域能力的物流园区建设项目。同时，现在许多地方政府都把物流园区作为城市向现代都市发展的一个重要内容进行规划，但却对本地的经济、市场、产业布局没有深入研究。现代物流是市场高度发展、产业布局调整升级后自然形成的，但许多地方并不具备这种经济发展的水平。在既有的物流发展规划中存在诸多问题，主要体现为规划缺乏宏观高度，缺乏综合性，布局不够合理等。
当前我国物流园区的基础设施规划由某个部门或行业牵头完成，往往造成物流基础设施带有明显的行业和部门色彩，缺乏一定区域物流设施整体角度的考虑，缺乏全局的考虑。仅仅对物流基础设施的发展问题进行规划，存在为设施而设施，而缺乏对物流市场需求的培育，物流园区在我国还是现代物流业发展中出现的新型业态。从我国第一个物流园区深圳平湖物流基地起，中国物流园区的发展已经走过多年，但是由于对于物流园区的在理解和运作模式上有差异，对于物流园区的规划与设计还处于研究探索的阶段。
作为物流管理学科体系的一本专业性书籍，《现代物流园区规划》一书力求内容丰富，资料翔实、新颖，文字简洁，脉络清晰，通过参考最新的研究成果，为读者进一步学习、研究物流园区提供充实的理论依据和规划设计参考模型。该书也是一本深浅适度的高校物流管理专业教材，也可供物流从业人员工作学习参考，对国内物流园区的建设具有一定的推动意义。尽管倾心相注，精心而为，但由于时间仓促，错误和不足在所难免，恳请广大读者不吝赐教。
作者
2010年10月于济南

第一章 概论

物流园区是现代物流业发展到一定阶段的必然产物，是为了实现物流设施集约化、物流运作共同化、城市物流设施空间布局合理化等目的，在城市周边区域集中建设的物流设施群与众多物流业者在地域上的物理集结地。物流园区的规划、建设与运营在世界范围内的发展方兴未艾，也是我国现代物流业发展的一个重要趋势。本章首先主要介绍了物流园区的基本知识，并以此为基础，阐述了物流园区规划的含义、目的、规划条件、步骤等内容，最后对物流中心的概论、类型、功能及与物流园区的关系进行了论述。

第一节 物流园区概述

一、物流园区的发展
物流园区又称物流团地，是政府从城市整体利益出发, 为解决城市功能紊乱, 缓解城市交通拥挤, 减轻产业对环境压力, 保持产业凝聚力，顺应物流业发展趋势, 实现货畅其流, 在郊区或城乡边缘带主要交通干道附近专辟用地, 确定了若干集约运输、仓储、市场、信息、管理功能的物流团地。通过逐步配套完善各项基础设施、服务设施, 提供各种优惠政策，吸引大型物流（配送)中心在此聚集，使其获得规模效益, 对于整合市场、降低物流成本起到了重大作用。 参见何黎明《中国物流园区》，中国物资出版社2009年版，第4页。

物流园区也称物流基地，是多种物流设施和不同类型物流企业在空间上集中布局的场所，是具有一定规模和综合服务功能的特定区域。我国第一个物流园区是深圳平湖物流基地，始建于1998年12月，第一次提出物流基地这个概念，叫做“建设物流事业基础的一个特定区域”，它的特征是具有综合集约性、独立专业性及公共公益性。物流基地即从事专业物流产业、具有公共公益特性的相对集中的独立区域。
在2006年新修订的中华人民共和国国家标准《物流术语（GB/T18354）》中，对物流园区的概念做了较全面的解释：物流园区是指为了实现物流设施集约化和物流运作共同化，或者出于城市物流设施空间布局合理化的目的而在城市周边等各区域，集中建设的物流设施群与众多物流业者在地域上的物理集结地。
在欧洲，物流园区被称之为货运村(a freightVil 1age) ，最早诞生于英国。一个货运村是一个被定义（限定、界定）的区域，在这个区域内，所有关系到商品运输、物流和配送的业务活动，包括国内的和国际的中转，是由不同的经营者完成的，这些经营者或是建在货运村里的建筑物和设施（仓库、卸货/拆货中心、存货区、办公室、小汽车停车场）的拥有者，或是其租赁者。为了遵守自由竞争的规则，货运村必须允许所有与上面陈述的业活动关系密切的企业进驻，这样，货运村更容易构成一个相对完善的产业链。许多货运村甚至还提供了针对员工和客户的医疗、购物等公共服务。为了鼓励商品搬运的多式联运，管理机构要求货运村必须满足多样性的运输模式(集陆地、铁路、深海／深水港、内河、空运服务于一个货运村)。一个货运村必须通过一个单一的主体经营，或者公共的，或者私有的。
二、物流园区的分类与特征
1、物流园区的分类
根据物流园区服务规模和流通经济运行特点，物流园区可分为国际货运枢纽型、全国枢纽型、区域转运型、城市配送型物流园区。①国际货运枢纽型物流园区，主要指紧靠港口、机场和陆路口岸，与海关监管通道相结合的大型转运枢纽；②全国枢纽型物流园区，是多种运输方式骨干线网交汇的中转枢纽；③区域转运型物流园区，是跨区长途运输和城市面上配送体系的转换枢纽；④城市配送型物流园区，是保障商贸与城市生产的物流园区。在物流作用地域范围方面，物流园区包含了国际化物流园区、全国性或者区域性物流园区。按其服务对象可分为生产企业服务型、商业零售服务型和全社会开放型。
根据物流园区所服务的对象性质不同，物流园区可以分为枢纽基地货运服务型、空港货运服务型、制造业生产服务型、商贸流通服务型及综合物流服务型。①枢纽基地货运服务型：该类型物流园区依托空运或海运或陆运枢纽而规划，至少有两种不同的运输形式或两条不同的运输干线衔接，可以提供大批量货物转换的配套设施，实现不同运输形式的有效衔接，主要服务于国际性或区域性物流运输及转换。②空港货运服务型：该类型物流园区依托机场，以空运、快运为主，衔接航空与公路转运；海港物流园区依托港口，衔接海运与内河、铁路、公路转运；陆港物流园区依托陆港，以公路干线运输为主，衔接公铁转运。③制造业生产服务型：该类型物流园区依托经济开发区、高新技术园区等产业园区而规划，为制造型企业提供一体化物流服务。主要服务于生产制造业物料供应与产品销售。④商贸流通服务型：该类型物流园区依托各类大型商品贸易现货市场、专业市场而规划，为商贸市场服务。可以提供商品的集散、运输、配送、仓储、信息处理、流通加工等物流服务。主要服务于商贸流通业商品集散。⑤综合物流服务型：该类型物流园区依托城市配送、生产制造业、商贸流通业等多元对象而规划。一般位于城市交通运输主要节点，提供综合物流功能服务。主要服务于城市与区域运输和配送体系的组织。2 参见谢如鹤、张得志、罗荣武《物流系统规划》，中国物资出版社2007年版，第135页。

2、物流园区的基本特征
物流园区具有派生性、空间集聚性及产业一致性等基本特征。物流园区是社会经济活动和现代物流业发展到一定阶段的产物，不能独立于其他社会经济活动而存在，因此，园区要受其他活动的影响和制约，具有派生性。同时，由于物流园区是多种现代物流设施设备和多家物流组织在空间上集中布局的大型场所，因此具有明显的空间集聚性。另外，在物流园区集聚的企业或组织都与物流业务相关，因此具有产业一致性或相关性。
3、物流园区的特殊属性
物流园区的特殊属性主要是分析园区与其他领域和部门的关系，以及在国民经济和社会发展中的作用，主要表现为公益性和企业性。公益性是指物流园区及入驻企业的建设发展投资巨大、回收期长。但其社会效益显著，特别是对降低工商企业物流成本、提高工商企业竞争力、改善城市交通、促进城市空间布局结构调整具有特殊意义；企业性是指物流园区及其中的经营企业通过提供物流服务产品，参与社会生产的流通交换过程，在商品增值过程中实现物流服务价值的追加的交换价值，表现出它的企业性。
物流园区内进行的物流业务活动也是经济活动，并不因为物流园区具有公益性而影响园区及其内部各个运作主体的企业性质。物流园区的特殊属性要求政府应进行统筹规划，对基础设施建设实施必要的特殊扶持政策，而相关企业则要按市场运作机制开展投资和运营活动。
三、物流园区形成的机理
1、物流产业集聚效应
集聚效应（Combined effect），是指各种产业和经济活动在空间上集中产生的经济效果以及吸引经济活动向一定地区靠近的向心力，是导致城市形成和不断扩大的基本因素。集聚效应也促使物流产业实现规模发展，有效地形成运输业、仓储业、装卸服务业等产业链条的联动优势和传递效能，通过辐射作用带动一个区域的物流产业实现整体协调发展。物流园区建设是产生物流产业集聚效应的主要载体，也是现代物流产业发展的主要方向。通过物流园区建设发挥物流产业的集聚效应，可以实现产业规模的升级，相关企业在集聚地带的发展，使得企业单位产品的平均成本也随之下降，体现了集聚经济。
集聚效应下物流节点间竞争与伙伴关系的发展是物流园区形成的内在动力。市场机制使得各种运输方式以及不同物流节点之间存在一定程度的竞争与合作。在市场机制的作用下，物流服务在地域上存在一定的势力边界，物流节点在彼此相互竞争中具有各自的合理空间服务范围。科技的进步，使得不同运输方式和物流节点经济技术优势不断发生变化，再加上经营管理体制和方式的制约，使得物流节点间的竞争呈现复杂化的趋势，节点间的边界范围逐渐模糊，空间服务范围彼此交错、渗透和融合。为了谋求集聚效应，物流产业的发展使货运场站和仓储部门从传统的货物装卸载运和被动的储存与保管功能向物流中心和配送中心等新型物流组织转化，并在传统基本功能的基础上集成了订货、集运、分拣、加工、配运和信息传递等一系列增值功能，成为将商流、物流、信息流有机结合的新型物流企业，逐步发展成为物流园区。
企业竞争向供应链竞争的拓展对物流园区的需求。企业竞争向供应链竞争的拓展要求物流节点提供更加灵活多样的服务以保证工商企业采用柔性化、准时制（JIT）生产方式满足消费者的个性化需求，物流服务要求批量小、频率高、时效强、速度快，这使得物流中心原有的集聚优势在新的市场需求形势下有减弱的趋势。单个物流中心难以具有全部服务功能，物流作业环节增多使得物流生产成本上升，难以实现规模化经营。不同物流中心之间的作业协调成为必要。为此，需要新型的物流节点对不同物流中心功能进行协调、拓展和整合，并通过物流中心的空间集聚，形成新型合作关系，这种新型物流节点就是物流园区。
集聚效应使物流园区在发展中具有多方面优势，首先集聚作用使各种传统物流节点作业在物流园区内集聚，各种物流活动之间的协作配合便利可行，产生物流节点作业的规模效益，使物流园区在物流节点竞争中处于有利地位；其次，集聚效用不仅使人、财、物集中于物流园区，而且使得政府有关鼓励优惠政策也集中于物流园区所在地。由此，集聚效用客观上进一步促使物流园区的良性发展，而使分散的传统仓库、货运场站和物流中心的业务量不断下降，进一步增强物流节点的集中化趋势，实现物流节点空间布局结构的优化。 参见张晓东《物流园区布局规划理论研究》，中国物资出版社2006年版，第88页。

2、经济发展环境的要求
资源的空间差异以及生产与消费的时空差异是产生物流活动的直接刺激因素。物流活动的派生性及与经济的从属关系使得其自身发展与经济的发展存在一个跟随适应的过程。作为物流节点系统的新型代表，物流园区的形成是地区经济发展到一定阶段的必然要求。
3、物流园区建设的政府作用
经济学研究已充分说明了政府对宏观经济良性发展的重要作用，国家或地方政府的宏观调控是保证社会经济快速、协调和有序发展的基本手段。物流园区作为具有双重属性的物流节点，需要政府提供有力支持才能更好地发展。如果仅仅在前述的内在动力与外在要求的机制作用下，物流园区的形成则往往需要一个较长的过程。正是由于政府的支持和鼓励，物流园区才得以迅速形成和发展。
政府对物流园区形成的间接影响表现在3个方面：首先是政府对地方经济发展的宏观调控。政府通过设定相关产业政策、采取各种有效措施促进辖区内经济发展，从而为物流园区的形成创造有利的外部集中需求环境；其交政府颁布法律法规，规范企业运作。政府通过颁布法律法规，规范企业运作创造良好的市场竞争环境，从而使得物流园区形成的内在动力与外在需求得以表现；第三，制定有关优惠政策。政府通过制定资金倾斜投入、税收优惠、用地使用等鼓励性政策，引导物流节点在合理地域集聚，可以促进物流园区的形成过程。
政府对园区形成的直接影响主要表现在两个方面：一是制定鼓励物流发展的产业政策。政府通过制定鼓励物流发展的产业政策来体现对物流园区发展的促进作用。我国6部委联合下发的《关于加快我国现代物流发展的若干意见》在“继续加强物流基础设施的规划与建设”中对物流园区的发展给出了概要性的指导意见；二是政府直接组织研究制定本地物流园区的发展规划。我国很多地方政府部门都制定了本地物流园区发展规划，正是当前我国物流园区加速形成发展的主要原因。
总之，物流企业的激烈市场竞争引致的物流节点集聚使物流园区的形成成为必要，以产业集聚为特征的经济贸易集中化趋势使物流园区的形成成为可能，政府通过有关政策规划等手段对物流节点系统结构调整的宏观调控与引导加速了物流园区的形成过程。

第二节 物流园区规划概述

物流园区规划是指对物流园区进行比较全面的长远的发展计划，是对未来整体性、长期性、基本性问题的思考、考量和设计未来整套行动方案。物流园区规划有别于国家与区域物流发展规划，又不同于工业与房地产业园区的规划。物流园区规划更偏重于在较大规模的地域范围内，土地布局与功能布局结合的科学性，更偏重于园区建设发展的基础条件规划，更突出物流产业的特点以及相关产业发展的协调等要素规划。 参见陶经辉《物流园区布局规划与运作》，中国物资出版社2009年版，第38页。

一、物流园区规划的目的
物流园区规划的主要目的是通过合理配置物流园区，促进配送中心发展、实现物流企业间联合与协作、加快传统物流业向现代物流业转变、带动城市经济发展，其次考虑减轻交通压力、减小配送中心对周围环境的影响、促进城市功能调整等。
（1）满足市场需求，推进物流产业发展。市场经济的快速发展，带动了对于物流市场的现实需求和潜在需求，特别是全方位、高质量、全过程、系统化的物流服务需求将迅速增长。物流园区建设规划通过构建物流产业发展平台，为从事物流服务的企业创造一个良好的发展环境，使其尽快成为物流企业的集聚区和示范区，从而推动物流产业的快速发展。
（2）促进城市用地结构调整，完善城市功能布局。由于经济的高速发展，城市格局发生了重大变化，原来的城市边缘区将发生功能转变。商贸、金融、饮食服务等第三产业在城市中心集中，大型配送中心因考虑到土地成本和对城市交通及环境影响较大，需要迁出中心区。因此，物流园区的规划，不仅要为物流企业的发展提供良好场所，也要为城市用地结构的调整和城市功能布局的完善创造有利条件。
（3）推进资源整合，提高物流经营的规模效益。物流园区的建设，可将物流企业集中在一起，发挥整体优势和规模优势，实现物流企业专业化和功能的互补性，共享基础设施和配套服务设施，降低运营成本和费用支出，获得规模效益。
（4）优化城市生态环境，满足可持续发展要求。物流园区的规划，应满足可持续的城市发展原则。通过物流园区的规划建设，减少线路、货站、货场、相关设施在城市内的占地，避免对城市景观的破坏，并将分散的物流企业和仓储设施等集中起来，促进物流基地废弃物的集中处理，降低对城市环境的破坏或影响，满足城市可持续发展的要求。
（5）改善交通管理，减轻物流所产生的交通压力。物流园区的合理布局与建立，可将货运交通安排在市中心区外，缓解城市的交通压力；同时，可大大减少区域迂回运输，整合区域运输资源，提高区域交通运输的效率。
二、物流园区规划的条件要素
物流园区规划的条件要素包括：区位条件、物流需求、政府政策、城市财政力量、基础运作条件、物流人才和技术条件。
1、区位条件
区位条件是物流园区建设必备条件。物流园区的运营要满足当地经济区域的物流运作成本与效率的要求，其基础设施布局与规模要与物流园区经营的效益与发展相适应，物流园区的布局选址应考虑以下几个方面：首先要接近城镇及经济发展聚集区，市中心商业网点集中，是配送中心的主要供、配货对象，靠近市场、缩短运输距离、降低运输费用、迅速供货是配送中心布局主要考虑的因素。其次，临近主要交通干线，靠近交通的主要干线是方便运输，降低运输成本的有利措施。配送中心供、配货主要是通过公路运输，将物流园区建设在主要干线上，可以降低配送中心的运输成本。第三，位于商品流通集散地，将物流园区建设在商品的集散地，可以方便的处理产生的物流需求，有利于低成本、高效率的开展物流服务。
2、物流需求
物流需求是影响物流园区规划的最直接也是非常重要的因素，根据各个地域的经济发展趋势进行物流园区建设的需求分析，计算该地区的物流总量，即：地区的物流总量=吸纳的物流量（采购进来的）+生成量（生产加工制造的）+输出量（流出和销售外运的）。物流需求包括直接需求量和潜在需求量。直接物流需求量是物流需求主体为满足其生产经营、事业开展及生活需要，产生的对物流社会化服务的直接需求量，包括：①工业企业对供应物流服务和销售物流的需求量；②连锁商业对配送服务的需求量；③一般消费者的物流服务需求量；④区域间货物中转运输的需求量。物流潜在需求量主要指经济环境、社会环境以及物流服务环境的发展对物流需求的拉动量，是从动态的角度来分析物流需求量的变化趋势，主要包括：①工业企业对供应物流服务和销售物流的潜在需求量；②一般消费者对物流服务的潜在需求量；③区域间货物中转运输的潜在需求量。
3、政府政策
建设物流园区离不开政府政策上的支持。政府给予的优惠政策可以大大减少物流园区的成本支出，如政府给予优惠的地价，就可以减少建设成本。政府也可以提供优惠政策来吸引投资和物流企业的进驻。
4、基础运作条件
物流园区的基础运作条件包括：采购、仓储、运输、装卸搬运、流通加工、国际贸易、通关、信息服务、现代物流技术与人才队伍建设等方面。
（1）采购。物流园区可以吸引国内外采购中心入驻园区投资，通过提供专业的物流服务，在全球范围内寻找供应商，寻找质量最好、价格合理的产品与服务，为企业与其供应商或客户沟通搭建桥梁。涉及到的业务包括：对国内采购的商品进行分拣、重组或简单加工等增值服务后，向国内外分销、集运；对采购的国际货物进行综合处理和简单的增值加工后，向国内外销售等。
（2）运输。运输是物流园区中最为重要的构成要素，由交通运输设施、运输工具、通行权以及在此基础上提供运输服务的承运人组织所构成。在其形成和发展过程中确定了各种运输方式的运输系统或多式联运系统的经济特征。运输方式确定了运输的基本形式，物流园区要求交通运输具有良好通达性，能够满足物流需求的可得性，保持合理的运输价格，各种运输方式构成的综合运输体系的布局、分工合理和配合协调。
运输可以分为：①公路运输。与物流园区的建设密切相关，是货物陆路运输的重要手段，是实现“门到门”服务的最可靠方式。公路网是分布最密集的网络，物流园区中货物的集散都可以用公路运输来实现。②铁路运输。优势是快速、廉价运输货物，通过集装箱可以实现公路与铁路的多式联运。将铁路线引人物流园区，修建场站、仓库及相关运营辅助设施，可以办理整车、零担、笨重货物、集装箱和散装货物，降低运输成本。③水路运输。水运是比较廉价的运输方式，可以一次运输大量的货物，还可以与公路、铁路进行多式联运，而且港口本身是大宗货物的集散地。④航空运输。航空货运量在几种运输方式中最小，速度最快，但货物大部分属于高附加值产品，其货运要求和质量较一般运输方式高。⑤管道运输。运输量大、连续、迅速、经济、安全、可靠、平稳以及投资少、占地少、费用低，并可实现自动控制。管道运输可省去水运或陆运的中转坏节，缩短运输周期，降低运输成本，提高运输效率。
（3）仓储。仓储具有场所功效，对产品需求具有调节功能，能够适应生产和消费之间的时间差异，构成了物流园区中另一支撑要素。仓储基础结构是由库场设施、仓储设备以及在此基础上形成的仓储功能和仓库管理者构成，并由此形成了物流园区中的物流据点。
（4）物流信息管理。物流信息是实现优质服务的保障，对现代企业产销决策起着支持作用，因此，建设通信基础设施及信息系统成为区域物流中心系统建设的重要保障条件。物流园区信息包括：①物流园区内部信息。伴随物流园区各种活动而发生的信息，包括在物流园区各种具体的物料流转信息、物流作业层信息、物流控制层信息等；②物流园区外部信息。在物流园区活动以外产生的，是提供给物流园区活动使用的信息，包括供货人信息、客户信息、订货合同信息、交通运输信息、仓储管理信息等。
（5）包装、装卸搬运、流通加工、国际贸易通关。包装、装卸搬运、流通加工、国际贸易通关及其物流延伸服务等环节的设施设备配套成为物流园区不可缺少的要素。
（6）物流人才、技术条件。物流园区的建设，需要通过良好的物流服务组织与经营管理来实现。物流组织与管理是适应物流活动的内在要求和重要的条件，而人才和先进的物流管理技术是实现高效物流组织与经营管理的核心和支撑要素。先进的物流技术是以运输技术、仓储技术、信息技术、包装技术、装卸搬运技术、流通加工技术等支持的技术结合，能够充分体现物流管理的技术创新，如实现零库存、及时供货、协同配送、流程再造等物流技术目标。
三、物流园区规划步骤
物流园区的建设是一项复杂而长期的工程，投资大、回收周期长，很难在短期内实现盈利，加上市场竞争愈来愈激烈， 因此物流园区的规划工作也愈发显得重要。作为世界一流的物流咨询和研究机构，德国弗劳恩霍夫物流研究院（Fraunhofer IML，简称德国物流研究院）在众多的国际性物流园区规划项目实践中总结出了基于需求驱动、竞争驱动及最佳实践驱动的MSFLB物流园区规划方法论。 MSFLB“五步曲”规划方法论其实是这五个步骤英文首个字母的简称，依次是市场分析（Market Study）战略定位（Strategic Positioning）功能设计（Function Design）布局设计（Layout Design）和商业计划（Business Piano）。
根据国内外先进的物流园区规划经验和实践，通过对我国物流园区建设规划过程的理论研究和实践分析，总结出适合我国物流园区规划的六个主要步骤，如表1-1所示。 参见潘文安《物流园区规划与设计》，中国物资出版社2005年版，第101页。

表1-1 物流园区规划步骤
规划步骤
规划内容
第一步：物流市场分析
·物流需求分析
·市场竞争分析
·物流实践分析
第二步：物流园区的战略定位
·SWOT分析
·确定远景和使命
·制定各阶段建设目标
·竞争策略
第三步：物流园区的功能设计
·原则与要素
·核心功能设计
·辅助功能设计
·核心业务流程的定义与描述
第四步：物流园区的设施规划与布局设计
·规划与布局原则
·功能区布局
·园区开发计划
第五步：物流园区的商业计划
·组织架构
·赢利模式
·市场开拓计划
·投资收益分析
·风险评估
第六步：物流园区的经营模式
·决策、组织、经营与管理形式

1、物流市场分析
物流市场分析主要包括物流需求分析、市场竞争分析及物流实践分析等。通过定量与定性相结合的市场分析，了解物流园区周边地区的经济发展状况、市场需求、基础设施建设及服务竞争等情况，掌握区域经济发展所产生的现实的和潜在的运输、仓储、配送及流通加工等的物流需求量，根据地区长远和近期的物流量，确定物流园区长远和近期的建设规模。
2、物流园区的战略定位
物流园区的战略定位要根据其服务对象的特征、辐射范围的大小、交易商品的行业特点、富有特色的服务和人文概念的精心设计等因素进行科学的战略定位。规划者在进行战略定位时，可采用SWOT分析法，对物流园区的整体优势、劣势、机会和威胁的分析。分析过程中，若空港、海港、公路货运站场等某类服务，在整个园区中占有较大比例，还必须进行专项的SWOT分析。分析的主要作用是帮助经营决策者明晰内外部环境，提出发展物流园区的使命、远景目标、各阶段建设目标和竞争策略，从而进行准确的战略定位。物流园区规划过程中，可考虑以下几种竞争策略：①充分利用保税物流中心的功能，实现对进出口通关和行政管理的高效率；②充分利用和拓展现有的物流信息系统，打造强势的国际物流信息平台；③充分利用国际贸易政策，建立特色的欧美商品专业集散地，拓展国际物流业务；④充分利用现有入驻园区企业的优势和物流需求的特点，促进行业供应链的竞争力提升，集聚产业的物流，实现产业链的成型和优化。
3、物流园区的功能设计
物流园区的基本功能包括以下几个方面：①综合功能：物流园区拥有储存、包装、装卸搬运、流通加工、运输方式转换、信息、调度、配送等功能，具有综合各种物流方式和物流形态的作用；②专业功能：集装箱拼装箱功能、运输配装和中转功能、配送加工功能；③集约功能：集约了物流主体设施和有关的管理、通信、商贸等设施；④信息、交易功能：集中汇集物流信息，控制物流过程，实施集中管理；⑤集中仓储功能：通过集中库存可以相对降低库存总量，实现有效库存调度，从而能够充分发挥仓储功能，减少工商企业对仓库的投资；⑥多式联运功能：有效集约公路、铁路、水运、空运，实现综合运输、多式联运的最有效转化；⑦辅助服务功能：包括生产、生活和停车服务几个方面。可以提供金融、保险、工商、税收、设施检修等全方位的配套运输车辆服务等，属于生产方面的辅助服务功能。
依据物流园区的基本功能，可以分为仓储区、加工区、增值区、交易展示区、综合服务区、行政区、商业区、住宅区等功能片区。
物流园区功能设计时，主要采用自顶向下的方法。首先确定物流园区的规划原则，对物流功能规划所涉及的核心因素进行列举和分析，然后对整个物流园区规划分为几个功能区域，如仓储区和综合服务区，决策者根据实际需求，为每个功能区域命名、定义、分配相应的面积、引入相关设施、设备和信息系统。最后是对物流园区的核心流程进行定义和描述，流程包括：集装箱服务、生产原材料供应和配送、生活资料采购和配送、保税物流作业、空港 / 海港 / 铁路物流服务流程等。
4、物流园区的设施规划与布局设计
根据物流园区的战略定位和经营目标，在已确认的空间场所内，依据规划与布局的原则，考虑从货物的进入、组装、加工等到货物运出的全过程与物流的密切相关程度，将人员、设备和物料所需要的空间作最适当的分配和最有效的组合，以获得最大的经济效益。同时，还要为园区的进一步开发做出相应的开发计划。
5、物流园区的商业计划
商业计划主要包括物流园区管理公司的组织架构和职责、物流园区业务模式、收益预测、客户分析、园区销售 / 市场推广策略、投资收益及风险评估等概要分析。商业计划制定的目的，是让物流园区投资和经营管理者设计公司的业务模式和管理模式。
6、物流园区的经营模式
在完成以上园区规划步骤后，最终确定园区的经营模式。物流园区的经营管理模式是指物流园区为实现发展目标而采取的决策、组织、经营与管理形式。采取哪种经营管理模式，直接取决于开发建设模式。一般说来，采用政府主导的经济开发区模式和政企联合开发模式的物流园区，其经营管理模式可采取管理委员会制；采用政府规划物流企业共同开发模式的物流园区，其经营管理模式可采取业主委员会制；采用大型物流企业主导开发模式的物流园区，其经营管理模式可采取经营管理公司制；采用物流（或工业）地产商开发模式的物流园区，其经营管理模式可采取物业管理制。6 参见谢如鹤、张得志、罗荣武《物流系统规划》，中国物资出版社2007年版，第144页

第三节 物流园区规划的关键问题与需求分析

一、物流园区规划的关键问题
在物流园区规划过程中，解决物流园区布局的空间结构是首要问题，要分析物流园区空间布局的类型结构和特征, 各层次节点在物流网络中的发展比例及相互关系，空间结构演化趋势等问题。同时，还要考虑物流园区布局的区位特性问题 ，研究园区理想空间区位所需要的外部环境条件，园区区位选址原则，园区具体地址的选择确定等。
在研究和规划物流园区布局的空间适应性问题方面。要针对不同类别和规模的物流园区，根据其所在的经济区域的宏观发展适应空间和经营效益，进行实际承载能力的分析，来确定不同地区经济发展对于物流园区布局的最佳方案。在进行物流园区布局规划时，要研究同一地区不同类别、层次物流园区的协调布局规划、系统分析设计等问题， 其中包括地区内物流经营单位和中心数量、位置、规模及其优化配置等。物流园区空间布局规划过程中，还要考虑所需要的设施布置问题，包括：物流作业流程设计、周边设施布置、设备（选型与配置）等。
二、物流需求分析
物流园区的规划建设直接受物流需求的影响，物流需求是物流园区建设的基础。物流量与物流需求有密切的关系，但物流量并不能完全反应经济社会的物流需求：在物流服务能力能够完全满足社会的物流需求时，物流需求与物流量基本相等；当物流服务能力不能满足物流需求时，物流量不能代表社会经济活动对物流的需求，只能反映出一定的物流设施所能提供的物流量，尚未满足的物流需求部分就是潜在的物流需求。物流园区的经济效益很大程度上取决与园区的物流总量水平。物流需求由各种复杂的因素构成，甚至有一些因素难以把握。为便于分析，对物流需求研究归纳如下。 参见詹姆士·R·斯托克，道格拉斯·M·兰伯特：《战略物流管理》,邵晓峰等译，中国财政经济出版社2003年版，第19页。

1、物流需求量
物流需求量是指在区域物流园区规划中，物流园区服务范围对物流服务需求数量的大小。在分析中将物流需求量分为直接需求量和潜在需求量。 参见魏际刚《物流经济分析》，人民交通出版社2005年版，第38页。
物流直接需求量是物流需求主体为满足自身生产经营、业务发展及日常生活的需要，产生的对经济社会的物流服务的需求量；物流潜在需求量主要是指经济环境、社会环境以及物流服务环境对物流需求的拉动量，是物流需求量未来的发展趋势，是从动态、固态的角度来分析物流需求量的的潜在变化。
2、物流需求时间与空间
物流需求时间是指不同经济发展阶段对区域物流的需求量，主要分析物流量随时间的变化情况。物流需求量大小与区域经济发展速度的关系决定了未来经济发展的规模和发展的速度，所以，分析不同阶段物流的需求量对物流园区的规划具有重要意义。物流需求空间是指不同区域物流在同一时间内需求量的分布，即根据物流需求的空间分布来分析物流量的大小。该指标对物流园区的的规划有着重要的影响。
3、物流需求结构与层次
物流需求结构是指各种物流需求之间的比率，主要有区域内各种物流需求比率和区域内以及区域间的物流需求比率。区域内各种物流需求之间的比率主要包括区域内的事业单位、工商企业和分散的消费者对社会物流服务的需求结构。物流需求量比例可用不同的物流需求主体来表示。该分析结果对物流园区功能以及规模的确定有着重要的影响。依据所提供的物流服务程度，物流需求层次可分为：①初级层次：只向需求方提供最基本的物流服务；②中级层次：除了基本服务之外还可参与订货采购以及生产计划的制定；③除前两个层次之外，物流园区还可以帮助客户实现生产控制、信息服务等。
物流需求量直接受到区域经济发展水平的影响，因此，在分析物流需求量变化时要先分析区域经济的发展情况。社会分工化的趋势随着经济的不断发展而愈加显著，企业内部的物流需求也不断向着社会化的方向发展，将对社会经济产生很大的影响。
三、物流总量分析
物流园区的物流总量分析是对未来园区的货物流入和流出的总量、流通的节奏与速度等各项内容进行的估计和推测，是在现阶段对将要发生的货物流量进行（的）研究，以便决定物流园区的规划布局。 参见汝宜红：《物流学》，中国铁道出版社2003年版，第18页。

物流园区物流总量预测的内容①物流总量的各组成部分预测，主要包括货物流量、流通速度、流通路径以及货物的构成等方面。要对各项资料进行数据收集并在此基础上进行分析整理预测。②物流总量保障能力预测，包括仓储运输保障、流通加工保障、信息传递保障以及企业正常运营保障等。对物流园区进行实地调查，根据收集到的相关资料以及客户反馈的信息对物流保障能力进行推断和评价，并与相邻物流园区进行横向对比，找出不足并及时改进。③物流园区影响因素预测，各种相关信息的变化都将对物流园区的物流总量量产生影响，因此为了预测物流园区的物流总量量变化趋势必须要先对相关因素进行预测分析。主要包括外部环境的影响、政府政策环境的影响以及物流园区内部环境的影响。
由于不同物流园区的基础设施、所处