物流中心建设项目可行性报告.docx

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×××有限公司
新建天津临港工业区粮油及农产品
现货联系交易中心项目

可行性研究报告

项目名称：天津临港工业区粮油及农产品现货联系交易中心
申报单位：×××
联 系 人：×××
电 话：×××
传 真：×××
电子信箱：×××

主管部门：天津临港工业区管委会
申报日期：×××目 录
项目摘要 1
第一章 项目的意义和必要性 4
1.1 项目建设背景 4
1.2 项目建设的必要性 5
1.3 项目建设可产生的作用 6
1.4 市场分析 7
第二章 项目承担单位基本情况 14
2.1 项目承担单位与参股比例 14
2.2 ××有限公司 14
2.3×××有限公司 15
2.4 ×××有限公司 16
第三章 建设方案 17
3.1 项目建设规模 17
3.2 项目建设主要内容 17
3.3物流中心的主要功能分区说明及主要设备选型 19
3.4物流中心的设备、仪器购置费用估算 25
3.5总平面布置方案及配套设施 27
3.6 建设工期和进度安排 30
3.7 建设期管理 33
3.8 项目人力资源配置 33
第四章 项目投资 37
4.1 项目总投资规模 37
4.2 投资使用方案 40
4.3 资金筹措方案 41
第五章 资源利用种类、数量和配套条件 42
5.1电力消耗量及配套条件 42
5.2燃料消耗量及配套条件 43
5.3水消耗量及配套条件 44
5.4包装材料消耗量及配套条件 45
第六章 环评分析 46
6.1建设地点环境现状 46
6.2采用的环境保护标准件 46
6.3 污染物情况 46
6.4污染治理供应 47
第七章 节能分析 49
7.1 设计依据 49
7.2 节能措施 51
7.3 能源管理 54
第八章 项目财务分析、经济分析及主要指标 55
8.1 基础数据与参数 55
8.2 营业收入与总成本费用估算 56
8.3 财务分析及主要指标计算 59
8.4 项目风险分析 61
8.5 经济效益和社会效益分析 64
第九章 项目招标 67
8.1编制依据 67
8.2招标初步方案 67
第十章 结论 69

附 表

3-3 建（构）筑物投资估算表
4-1 总投资估算表
4-2 项目资本金使用计划与资金筹措表
8-3 固定资产折旧费估算表
8-4 无形资产和其他资产摊销估算表
8-5 总成本费用估算表
8-6 利润与利润分配表
8-7 项目投资现金流量表
7-12 经济评价指标汇总表

附 件

1、
项目承办单位营业执照副本及组织机构代码证
2、
项目法人自有资金证明和保证落实文件
3、
项目法人近三年财务报表

附 图

1、厂址区域位置示意图
2、厂区总平面布置图
33

项目摘要

一、项目名称
天津临港工业区粮油及农产品现货联系交易中心
二、项目承担单位
承担单位：××有限公司
法定地址：××省××市工业园区
法定代表人：×××
三、项目建设地点
天津市临港工业区
四、《资金申请报告》编制依据
1、国家六部委《关于加快我国现代物流发展的若干意见》的通知；（国经贸运行（2001）189号）；
2、《投资项目可行性研究报告指南（试用版）》（2002年）；
3、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
4、国家有关法律、法规、规范；
5、天津市临港工业区国民经济统计资料及相关资料；
6、××有限公司的相关资料及财务资料。
五、项目概况
1、项目建设的必要性
我国的大宗商品交易市场是在现货市场充分发展的基础上产生的，具有价格发现功能和降低交易成本的功用。大宗商品交易市场不仅通过提供商流、物流、信息流等综合服务进一步提升、拓展现货市场，同时有利于现代多层次市场的建设。大宗农产品电子交易作为一种新型的现货交易模式，已发展进入无形市场和有形市场相结合的崭新阶段。随着经济全球化和信息技术的迅速发展，其交易数额日趋扩大、交易方式日益灵活、交易成本日益降低。本交易中心的建设，将为社会发展带来巨大贡献，市场潜力和发展前景十分广阔。
2、项目建设指导思想
依托天津港作为全国油脂加工基地的优越地理优势和充沛的粮油物流条件，拟以大豆油、豆粕交易为切入点建设专业的大宗农产品电子交易平台，确立与期货交易差异化的市场竞争优势，以在国际市场激烈竞争中占据主动地位，同时帮助大豆产业链上的广大中小企业提升行业竞争力。
3、项目建设方案
本项目占地150亩，建（构）筑物面积42.1万平方米，建设内容主要为电子订单交易中心、拍卖交易中心、招标交易中心、网上现货挂牌交易中心、仓储中心、物流中心以及停车场、宾馆等服务设施。
项目完成后，形成年营业额42亿元左右，年利润总额5.68亿元的规模。
4、项目总投资、资金筹措及预期效益
项目总投资183022.47万元，其中建设投资180177.576万元，铺底流动资金2844.90万元。资金企业全部自筹。项目建成后，以15年运营期计算，预计年均营运额384816.56万元，年均利润总额为55084.74万元，税后财务内部收益率为40.05%，税后静态投资回收期(含建设期)5.56年。
5、项目建设地点、建设期
本项目建于天津市临港工业区。项目建设期2年，建设投产期2年。
第一章 项目的意义和必要性

1.1 项目建设背景
随着改革开放的不断深入，天津市经济得到了快速、健康、协调的发展。天津市拥有北方最大的港口天津港，它是我国沿海主枢纽港和综合运输体系的重要枢纽，是京津冀现代化综合交通网络的重要节点和对外贸易的主要口岸，是华北、西北地区能源物资和原材料运输的主要中转港，是北方地区的集装箱干线港和发展现代物流的重要港口。同时，天津市还紧邻国家政治、文化、经济的中心城市——北京，便利的交通环境，绝佳的中国政治经济中心腹地的地理位置，使得在此地建立粮油及农产品现货联系交易中心提供了非常广阔的发展前景。
依托天津港作为全国油脂加工基地的优越地理优势，和充沛的粮油物流条件，拟以大豆油、豆粕交易为切入点建设专业的大宗农产品电子交易平台，确立与期货交易差异化的市场竞争优势，以在国际市场激烈竞争中占据主动地位，同时帮助大豆产业链上的广大中小企业提升行业竞争力。

1.2 项目建设的必要性
1、交易中心给社会发展带来巨大贡献
我国的大宗商品交易市场是在现货市场充分发展的基础上产生的，具有价格发现功能和降低交易成本的功用。大宗商品交易市场不仅通过提供商流、物流、信息流等综合服务进一步提升、拓展现货市场，同时有利于现代多层次市场的建设。大宗农产品电子交易作为一种新型的现货交易模式,虽然在我国的发展时间较短,但发展速度非常快。目前，国内各类大宗农产品电子交易市场已达到200 多家，交易品种涉及化工、金属以及农产品。我国大宗商品交易市场发展进入无形市场和有形市场相结合的崭新阶段。
例如：广西糖网食糖批发市场有限责任公司（以下简称广西糖网）成立于2003 年5 月，广西糖网始终坚持发展现货的市场定位，采用国内最先进的电子商务平台来开展食糖销售、物流及信息服务，同时积极建设物流配送体系，整合社会仓储、运输、金融、质检等各种服务资源，创建了独具特色的“电子商务＋物流配送”的食糖流通模式，建立完善的风险发现机制和控制机制，连续几年实现交易和交收事故率为零。2007 年，广西糖网完成网上交易量5452 万吨，同比增长17％；现货交易量303 万吨，同比增长135％，占全国同类市场总额的77％，现货交易额达114 亿元，在全国同类市场中遥遥领先。秉承着“主动、满意、价值”的服务理念，广西糖网推出 “一站式客户服务、个性化客户服务”的客服模式，并打造“一个中心，九大区域”的客服体系，先后在全国设立四个分公司、五个客服中心，客户总数达到2000 多家，覆盖全国20 多个省、市、自治区。此外，在全国食糖主要产销区设立异地配送仓点140 多个，基本实现了“网上交易，就近提货”，成为国内糖业领域货物配送量最大的食糖交易和物流中心，充分体现了广西糖网作为“全国食糖产销桥梁”的服务功能，广西糖网的食糖“柳州价”已成为全国食糖现货交易中的指导价以及国内食糖业决策的重要参考依据。广西糖网的新面貌、广西糖网在糖业资源配置方面发挥的基础性作用，使其成为国内同类市场的领先者，获得了各级行业主管部门及柳州市、自治区和国家有关部门的充分肯定和高度评价： 2007年10 月时任国务院副总理曾培炎考察广西糖网，对广西糖网大力发展“电子商务+现代物流”的现代流通模式取得的成绩予以充分肯定，鼓励企业进一步加快发展现代流通模式，提高服务业比重和水平，做强做大企业。广西糖网这几年通过运用电子商务和现代物流，积极探索发展现代流通模式，成为了一家现代化的食糖批发交易市场，并取得了骄人的成绩，为食糖市场资源合理配置发挥了积极作用，广西糖网的成功经验和模式值得学习和推广。2007 年12 月广西糖网获得国家人事部、商务部授予的“全国商务系统先进集体”荣誉称号。
2、建立现粮油货联系交易中心是提高天津市油脂加工基地竞争力的需要
目前国内市场粮油的流通领域、流通环节过多，物资流通过于分散，造成资源效益低下，商品价格参差不一，直接影响供需企业的生产成本和产品竞争能力。发展现货联系交易中心能统一全国粮油产品销售价格，稳定相关产品的生产成本，高效率地向消费者提供价廉物美的产品，使企业生产达到良性循环，相关产品达到良性竞争，为企业带来更多的利润空间。
3、粮油产品具备电子化交易的基本条件
一是价格波动大，不易把握。影响粮、油产品价格的因素较多，主要有种植面积、产量、进口数量、国家政策、利率变化、国家宏观经济状况等，其价格经常暴涨暴跌，使得对粮、油价格把握难度加大，其价格波动特点，满足订单式电子化交易的基本条件要求。二是有统一的行业质量标准。粮、油等产品有统一的质量标准，交易时易于被行业认可。三是运输便利。粮、油类产品便于统一包装，易于运输。
4、大宗农产品电子交易在现代社会经济中有重要地位及作用
一是为买卖双方提供资金在线结算服务，避免了企业的“三角债”问题；二是现货仓单的标准化，杜绝了“假冒伪劣”商品市场严格按照国家标准划分商品等级；三是完善的物流体系，满足不同交易商的物流需求大宗农产品电子交易的物流是自身行业独创的一种模式；四是大宗农产品电子交易行业的形成，对我国现货贸易流通的发展起到了不可替代的作用。
大宗农产品电子交易根据我国现货市场具体情况采用独特的B2B 商业交易模式，是一种网上和网下相结合，现实和虚拟相结合，传统经济与新经济相结合的双赢交易模式，充分解决了信息来源、客户源、在线结算、物流等电子商务的瓶颈问题。

1.3 项目建设可产生的作用
1、本项目建设有利于优化当地资源配置，调整经济结构，实现可持续发展，可根据社会和用户的需要，将原材料、产成品从起点至终点及相关信息有效地流动全过程进行系统功能的集成，并使运输、仓储、整理、加工、配送等环节有机结合、高效运作，从而克服传统的货物流通效率低下、资源浪费严重的弊端，使社会资源得到合理配置。
2、本项目的建设将加快天津市现代商业物流发展步伐，提高商业企业物流发展水平，形成当地新的经济增长点。项目建成并投入运营后，当地工商企业逐步将原材料采购、运输、仓储和产成品加工、整理、配送等物流服务业务有效分离出来，物流业将形成当地新的经济增长点。
3、本项目的建设可以为工商企业提供优质服务，促进当地工商企业的发展。项目建成后，原材料、产成品、半成品将更多地按生产商、销售商的需要直接配送，将物流企业与大型生产企业、商业企业融为一体，更好地满足客户对运输时间、服务质量的要求，可为当地工商企业提供“准时供货”、“柔性供货”方式，准确、及时地为企业提供服务，在缩短物流时间、提高物流效率的同时，可以节约流通成本，从而大大降低工商企业的运营成本，促进当地工商企业的进一步发展。
4、本项目的建设可以改善当地投资环境，促进当地经济发展。外资进入中国投资办企业，多数不愿意自己搞物流，想在当地找到服务精良的物流企业。如摩托罗拉在天津办厂，要求物流企业必须保证在24小时之内将货物送达全国任何地方。没有现代物流系统，这样的要求是不可能做到的。本项目的建设可以改善当地的投资环境，对当地经济发展提供支撑。
5、本项目的建设还将有利于带动相关行业的发展和城市的建设步伐。主要表现在：（1）发展物流可以为现有工商企业节约固定资产和流动资金投入，降低流动费用和管理费用，提高流通效率，为工商企业发展提供支持；（2）发展物流有利于规范市场经济秩序。由于采购、加工、销售的信息化管理，在供应链的有效控制下，各个程序透明有序，可把住流通环节的各个关口，杜绝假冒劣质进入正常的流通环节，规范市场经济秩序；（3）发展物流可以促进新兴产业的形成，形成新的经济增长点，增加更多的就业机会；（4）发展现代物流是优化城市资源、完善城市功能的需要，可重新调整城市布局，使之更加合理，扩大城市经济规模，强化城市的影响力。同时，有利于缓解城市交通拥堵问题，以集约的物流配送货车替代非专业、分散的配送车辆；（5）作为新兴的服务业，还可以创造新的市场需求，从而带动交通运输、产品加工配送、仓储、餐饮、服务等行业的发展，形成以产品流通为龙头的运输、加工、配送产业，加快当地城市化发展进程。

1.4 市场分析
1.4.1市场供需分析
现代物流运作强调物流服务企业要向它的上游和下游寻求服务对象，并同它们建立起战略伙伴协作关系，形成跨行业的、优势互补的联合与协作，增加供应链的竞争力。因此，作为提供物流服务的企业，要同它的上游（比如制造业企业）和下游（比如销售业企业），建立起紧密联系的战略伙伴关系，使生产企业、销售企业与物流服务企业一起，构成完整的物流供应链。在这个过程中，专业物流服务企业要有能力为用户提供多方位、全方位的物流服务，使用户切实从使用专业物流服务企业中获得比它们自己经营物流更多、更好、更方便、更经济合算的效果。
这种战略伙伴关系的建立，一方面使用户减少了物流经营成本，提高了服务质量，有了稳定的物流服务支持保障系统，另一方面使物流服务企业有了可靠的货源保证，降低了经营风险。这样的模式，消除了供应链中的迂回、浪费和重复，提高了整个物流服务过程效率，使双方在市场中的地位与作用变的更加巩固。同时，这种模式的出现，使人们逐渐注重合作性的优势。而合作能提供更多的机会，并通过共生促进双赢。
物流中心与企业供应链紧密联系，构成了网络节点。通过信息共享和合作计划使企业发挥各自优势。物流中心运作的质量直接影响物流供应链的效率，从而也影响企业竞争力。物流中心与供应链的关系详见下图1
图1、物流中心与供应链的关系

制造商

供应商
分销商

物流中心

商店
用户

图1

中国仓储协会对我国家电、电子、日化、食品等450家大中型生产企业的典型调查表明，企业自己承担物流管理的占26％，全部委托第三方的仅占5.2％，自理与委托相结合的占68.8％（其中委托比例在30％以下的占42.3％，在30％～60％之间的占36．5％，60％以上的占21.2％）。在被调查的企业中，45.3％的企业正在寻求新的物流代理，其中又有75％的企业选择新型物流公司，21.9％选择纯运输公司，3.1％选择仓储企业，有64.3％的企业希望新的物流商提供综合物流服务，28.6％的企业希望提供干线服务，7.2％的企业希望提供分销服务。
我国改革开放二十年以来，经济持续快速发展，产品的生产能力迅速提高，买方市场的形成使企业间竞争空前激烈。工业企业间的竞争正在从生产领域扩大到非生产领域。物流管理成为企业降低成本、提高服务质量、创造竞争优势的新领域。根据有关资料，目前我国一般工业品，从产品出厂经过装卸、储存、运输等各个物流环节，到消费者手中的物流费用，约占商品价格的50%左右。而新鲜水果和蔬菜、易变质食品、某些化工产品的流通费用，有时高达商品售价的70%。我国汽车零配件的生产中90%以上的时间是原材料、零配件的储存、装卸和搬运时间。在各种产品的生产和流通环节中还有大量的原材料、零部件和产品的“库存”。这些费用和时间上的消耗和大量存在的“库存”正是潜在的实施物流管理的领域，为物流事业的发展留下了巨大的空间。
人民生活从温饱型转向小康型带来消费的急剧变化增加了对现代物流管理的需求。2000年，我国国内社会消费品零售额达5万亿左右。巨大的商机为物流的发展提供了广阔的天地。同时，商品供应渠道变化，流通环节减少，增加了对现代物流管理的需求。
进出口贸易的发展带动了现代物流的发展。我国对外贸易努力克服亚洲金融危机和全球经济下滑带来的不利影响，保持了较快的发展水平。我国货物贸易在世界上的排名由1997年的第10位上升到2001年的全球第6位。2001年进出口贸易首次突破5000亿美元，与1997年相比，增长了56.8%。有关统计表明，我国目前已有100多种产品制造产量位居世界第一。如今，全世界出售的照相机有50%以上在中国生产，30%的空调和电视机，25%以上的洗衣机和近20%的电冰箱也在中国生产。
1.4.2 物流市场发展趋势
九十年代以后的世界经济，基本进入了第三产业时代，满足商品数量早已不成问题，而如何将生产出来的商品及时销售给消费者，尽快回收成本是主要矛盾，能解决这一主要矛盾的重要手段之一就是现代物流。后来人们又发现，仅有现代化物流还不够，必须有现代信息技术、资金后盾和商业机会支撑，只有把物流与商流、资金流、信息流有机地组合，使供应商、制造商、分销商、零售商乃至用户有机地组合，形成一个最佳、最优化的系统，即由多个环节组成一个有效供应的“链”，才更有效、更保险。
目前，客户对物流业的服务需求水平提高越来高。物流中的五个“合适”（RIGHT），即：把合适的产品（THE RIGHT PRODUCT），在合适的地点（IN THE RIGHT PLACE），以适当的数量（IN THE RIGHT QUANTITY）和适当的价格（AT THE RIGHT PRICE），在所需要的时间（AT THE RIGHT TIME）提供给顾客，日益成为衡量客户服务的质量标准。服务质量要求的提高和配送的多样性，要求不仅要能够提供门对门运输及有关的基本服务，还要能够提供相关的物流增值服务。随着物流基地设施和装备的现代化，物流信息网络的建设以及集中配送等新的生产组织方式的广泛采用，传统物流业正开始向现代物流业转变，并在加快物流速度，减少库存，降低成本，延伸服务等方面显示出良好的发展前景。
1.4.3 项目的目标市场分析
1.4.3.1 社会商品销售业、制造业仓储配送目标市场
1、社会零售商品物流配送市场：
l大型超市百货企业物流仓储配送市场
l大型百货零售企业物流仓储配送市场
l大型主题商场仓储物流配送市场
l大型文教仓储物流配送市场
l大型餐饮企业仓储配送物流市场
l其它中小型连锁企业仓储物流配送市场
比如品牌服饰、体育用品、办公用品、化妆品、艺术品等。
2、大型日用商品及专业批发配送市场
l大型农贸批发市场仓储物流配送市场
l大型专业医药连锁机构仓储物流配送市场
l大型通讯业连锁企业物流配送市场
l大型专业整车、汽配仓储配送市场
l大型家具批发市场仓储物流配送市场
l大型建材批发市场物流配送市场
3、制造业仓储物流配送市场：
l本地大型制造商仓储物流配送市场
l外地大型制造商仓储物流配送市场
l中小型制造商仓储物流配送市场
l海关进出口商品保税、监管仓储物流配送市场
4、空、港口二线仓储物流配送市场
l北京机场二线仓储物流配送市场
l天津港扣二线仓储物流配送市场
1.4.3.2 铁路物流配送市场
京沪高铁，京津城际使得天津有了便利的交通环境，京秦电气化铁路等交通枢纽更便利于货物的运输和周转。
1.4.3.3 公路物流配送市场
京沪高速，廊涿高速，京哈高速，京沈高速在天津均有出入口，从北到南的陆路运输及其便利。
1.4.3.4 货物拆箱拼柜物流配送市场
货物拼装方面，按照天津港目前出口货物中整箱货与拼箱货20︰1的比例，集运拼箱业务2011年将达到500万标准箱，这其中还未包括进口物流服务中的分拨和发送业务。这是物流服务的主要增值服务项目之一。
1.4.3.5 公路货运交易物流配送市场
为合理使用资源，规模化和集约化经营，政府势必对之进行引导，××物流基地可配合政府逐步引导交易市场到××物流基地经营，使政府能对这部分区域内土地进行有效的增值开发利用，达到资源的合理有效配置。
1.4.3.6 港口集装箱物流配送市场：
天津港2010年的集装箱吞吐能力达到了1200万箱，作为制造业黄金地的天津也占有很高的比重，集装箱物流配送业务也将纳入成为本物流基地的经营内容。
1.4.3.7 其他的创新增值服务项目：
1、仓单质押监管业务
2、分销配送
3、越库配送
4、托盘的统一管理与共用租赁
第二章 项目承担单位情况

2.1 项目承担单位与参股比例
本项目由××有限公司承担，由×××有限公司、×××有限公司参股。
其中××有限公司参股40%，×××有限公司参股30%、×××有限公司参股30%。

2.2 ××有限公司
××有限公司始建于2002年，注册资金2000万元，座落于××市工业园区。法人代表×××，组织机构代码×××。
公司总部占地36亩，建筑面积14800平方米，拥有干部职工68人。公司在××、××、××、××等地设有四个分公司。公司以销售预包装食品为主，兼营饲料的分装销售。公司2010年营业额100余亿元，营业利润2.2亿元，上缴税收2.4亿元。
近三年来公司销售规模和经济效益增长速度较快。2010年和2008年相比，总资产、净资产、固定资产、销售收入、利润、税金均有较大的增长，表明企业发展势头迅猛，有很好的成长性。
近三年公司营业状况见表2-1：近三年营业状况统计表。

近三年营业情况状况统计表
表2-1 单位万元

年份
总资产
净资产
固定
资产
营业
收入
利润
总额
净利润
税金
资产
负债率
2008
56941
48411
1821
628406
17942
13396
14586
14.98%
2009
77685
68457
1976
929830
26728
19860
21742
11.88%
2010
99864
90509
2252
1019662
29403
22011
23985
9.37%
10比08年增长
75.38%
86.96%
23.67%
62.26%
63.88%
64.31%
64.44%

2.3 ×××集团有限公司
××集团有限公司始建于2004年，坐落于×××，占地面积约12万平方米，由×有限公司、×有限公司、×有限公司、×有限公司共同出资兴建。公司法人×××；组织机构代码×××；注册资金1亿美元。
公司共投资4.7亿元人民币，引进了两条日加工2500吨大豆的美国皇冠生产加工线，2009年加工大豆150万吨，生产一级大豆油与三级大豆油27万吨、豆粕120万吨、粗磷脂2.1万吨，年营业额35亿人民币，年利润为1.6亿元，上交税金1.1亿元。
××集团有限公司是国家首批151家农业产业化重点龙头企业之一，是集国际贸易、资本运营为一体的大型大豆经营加工企业集团。
截止目前，公司有近8亿元的营业利润，急需寻找优质项目进行投资。

2.4 ×××有限公司
×××有限公司始建于1998年，原企业名称为×××厂，于2009年5月增资5000万元人民币，对企业进行了改制，并更名为×××有限公司，更名后企业注册资金6000万元，企业法人×××，组织机构代码××××。
公司座落于××经济技术开发区××路××号，占地面积4万平方米。公司以分装、销售饲料为主，拥有饲料破碎、造粒、分装等全自动机械20余套，2009年销售收入4亿元，年净利润近1.24元，上缴税收0.88亿元。
公司目前也有6亿元的营业利润急需寻找优质项目进行投资。

第三章 建设方案

3.1 项目建设规模
根据对市场供需情况的分析和预测，结合项目单位自身的资源占有量、技术设备条件、配套条件落实情况等，确定本项目的产能规模为日均仓储货物27.78万吨（年仓储货物1亿吨·天）、日均露天货物5.55万吨（年露天货物0.2亿吨·天）、日均临时停车1600辆（年临时停车