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中国养老地产发展研究报告.pdf
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1、中国养老地产发展研究报告专题总纲 第一章国内养老地产开发机会及开发条件研究 第二章养老地产案例研究 第三章养老地产开发运营模式研究海龄佛-2-口第_章国内养老地产开发机会及开发条件研究 宏观视角开发机会研究养老地产宏观发展维度 中观视角开发条件研究养老地产城市进入维度 微观视角开发条件研究意向地块微观条件维度 开发机会及条件小结-3-宏观视角开发机会研究口 我国“居家养老”方式逐步成为主流 中国现已步入老龄化迅速发展阶段,此阶段对传统养老模式构成冲击,老人自我养老意识 加强,更多老人们倾向于高级老年公寓形式的居家养老方式。截止2009年,我国60岁以上的老年 人已达到1.67亿,占全国总人口的
2、 12.5%到21世纪中期,我国老年人口(60岁以上)将超过4亿,占全国总人口的28%依据联合国标准,当一个国家或地 区60岁以上老年人口占总人口的10%,或65岁以上老年人口占总人口的7%,即视为进入老龄化社会20102040年是中国人口老龄化速度最快的时期,这 一阶段老年人口平均每10年提高3.99%-4-宏观视角开发机会研究 第一阶段:市场发展初期(1999年-2010年)老年住宅市场发展缓慢老年人口的绝对值很大,市场对老年住宅有需求,但由于我国社会福利水平及总体经济水平 还远远没有达到能够支持老年人住房消费的能力,老年人不能构成老年住宅消费的主体,同 时,传统的家庭养老居住观念还未转变
3、过来,因此市场有效需求不明朗,市场风险稍大,老 年住宅市场发展缓慢。第二阶段:市场快速发展阶段(2010年-2025年)老年住宅井喷式增长 一方面,我国经济发展到一个新的水平,人均GDP达到3000美元以上,社会保障体系的逐 步完善,老年人已逐渐成为老年住宅的消费主体,市场需求明朗;.黎冕髅翻僦牌捌然峥吸则弹巨前社会的同时,这一时期,老年人独立居住的养老观念已经形成,因此,这一阶段老年住宅的需求将 会出现井喷现象,老年住宅的增长将会保持在一个较高水准,约在10%左右。第三阶段:市场成熟发展阶段(从2025年-2055年)处于较高水平稳定期老年住宅市场的发展已进入 个稳定发展期,发展初期的消费需
4、求释放阶段已经过去,市场 发展渐趋理性,市场竞争也相对激烈,逐渐呈现出品牌化、规模化的发展趋势,因此,老年 住宅市场的发展将稳定在一个较高的合理水平。-5-宏观视角开发机会研究“421”家庭养老压力加大,针对“独子养老”面临的困境,目前市场形成了“以居家 养老为基础,社区养老为依托,机构养老为补充”的养老服务体系”421“家庭养老压力加大一对夫妻,一个孩子,四个老人的新型家庭成为城镇家庭结构的主要模式,城市家庭结构模式的变迁。爷爷奶奶缓解”421“家庭养老压力大力发展居家养老和社区服务养老使老年人既能生活在熟悉的生活环境里,又能 发挥社区老年人互相帮助的优势,这对老年人、对家庭、对社会都是最好
5、的选择。姥爷 姥姥爸爸妈妈子女421家庭结构,-6-宏观视角开发机会研究口政策制度扶持促进老龄产业快速发展;建设部关于城市道路和建筑物无;障碍设计规范规范为老年人服务;的基础设施建设和与老年人生活密:切相关的无障碍设施建设I_;民政部公布关于支持社会力量兴办社会:福利机构的意见-支持社会办福利机构的重要意义;二、支持社会办福利机构的基本原则:三、制定优惠政策,抓好政策落实,支持 I社会办福利机构的发展:四、多渠道、多形式筹集资金,支持社会;办福利机构的发展:五、发挥职能作用,维护社会办福利机构I的合法权益-d-中国老龄委出台老龄事业发展“十一五“规划一、继续建立健全老龄政策法规体系二、不断健全
6、和完善老年社会保障体1系三、四、民政部茨于开展全国养 老服务社会化示范单位加快构建养老服务体系,I努力丰富老年人精神文化辗号巴勺里口_ _ _2000法律融建筑规范2005.32005.12.15 2006.3金融信贷政策Y-贷款的规模、期限、利率方面的优惠)关于加快实现社会福利 社会化的意见制定出台促进老年社会福 利事业发展的优惠政策;把养老服务尤其是“三无 对象”和低保对象的养老 服务提到工作议事日程。民政部关于开展养老服务社会化示范活动的通 知由点到面,逐步推开。省级民政部门要在试点的 基础上,树立典型,命名一批养老服务社会化示 范区(市)和养老机构示范单位;民政部将在适 当时机命名全国
7、养老服务社会化示范区(市)和 养老机构示范单位,以进一步深化示范活动,推 进社会福利社会化。;关于加快发展养老服务业的意见 I户、进一步发展老年社会福利事业;匚大力发展社会养老服务机构耳、鼓励发展居家老人服务业务 k支持发展老年护理、临终关怀啊务业务匕、促进老年用品市场开发大、加强教育培训,提高养老服务2006.9 2007.12.21 2008.1财政财策(专项拨款、补贴、减免生费等)税收取策t优惠与减免等)-史一-1民政部转发财政部、国家税务总局;关于老年服务机构有关税收政策的通知-7-宏观视角开发机会研究口 市场需求及供应缺口利于发展养老项目中老年住宅基本位于远郊区,市场需求量较大。近年
8、来全国各地推出大量养老项目,由于供不应求,所以老年住宅市场仍存在较大机会。开发建设了适宜老年人居家养老的北京昌平北京昌平太阳城温都水城项目已售罄2013年10月开始接受加盟,入住80户住宅。老年住宅这市场上的特殊产随着房地产市场的发展,楼盘之间的竞争日益激烈,导致了市场的细分。部分房地产开发商在市场竞争中注意到了中国人口的老龄化趋势,将老年人作为目标客户,主动将市乌镇雅园云杉镇泰康之家浙江天津宝抵北京昌平2013年6月开盘,一期已售罄2013年6月底入住,在售中2012年6月6日落户京城,2015年运营场细分,针对老年人的特殊需求,老年住宅省份总建面(万平)项目状态亲和源 上海燕达国际健康城燕
9、郊10 现有20套尾房在售110 一期已全部现房,在售中宏观视角开发机会研究口养老地产的发展具有极大动力,开发机会良好社会老龄化趋势 养老观念转变“421”家庭养老压力 社会对养老住宅的关注推动中国养老 地产的发展政策的优惠 市场的需求及供应缺口-9-中观视角开发条件研究养老地产城市进入主要判断参数指标模型从社会经济指标层面两维度进行判断人口状况判断城市是否进入老龄社会的标准世界卫生组织根据联合国将“60岁以上的人口占总人 口比例达到10%,或65岁以上人口占总人口的比重达到 7%”作为判断一个地区是否进入老龄社会的标准人均可支配收入判断城市人口购买力是否具备发展养老地产的标准国际标准为人均可
10、支配收入达到3000美元(约20000 人民币)以上具备发展养老地产的条件拟进入城市是否适宜发展养老地产?-10-中观视角开发条件研究 以核心城市为代表,对全国七大城市群进行分析研究区域代表城市发展指标华北北京2009年人口自然增长率3.5%。2010年,15-64岁人口为1621.6万人,占82.7%;65岁及以上人口 170S万人,占8.7%。60岁及以上人口246万 人,占常住人口的12.5%2009年城镇居民人均可支配收入:26738元,人均GDP:70452元华东上海2009年人口自然增长率-L02%。2010年,15-64岁的人口为1870.4万人,占81.25%;65岁及以上的人
11、口为233万人,占10.12%。2009年城镇居民人均可支配收入:28838元,人均GDP:78989元华南广州2009年人口自然增长率4.27%。2010年,15-64岁人口为1040.4万人,占81.91%;65岁及以上人口为841万人,占6.62%。2009年城镇居民人均可支配收入:27610元华中武汉2009年人口自然增长率3.77%。2010年,15-64岁的人口为801.3万人,占总人口的81.89%;65岁及以上的人口为79.5万人,占总人口的8.13%。2009年城镇居民人均可支配收入:18385元,人均GDP:58836元西南成都2009年人口自然增长率2.52%2010年,
12、15-64岁人口为1114.6万人,占79.35%;65岁及以上人口为136.4万人,占9.71%。2009年城镇居民人均可支配收入:18659元西北西安2009年人口自然增长率4.27%o2010年,15-64岁人口为666万人,占78.65%;65岁及以上人口为71.6万人,占8.46%。2009年城镇居民人均可支配收入:22244元东北沈阳2009年人口自然增长率0.17%。2010年,15-59岁人口为607.4万人,占74.93%;60岁及以上人口为124万人,占15.30%,其中65岁及以上人口为84万人,占 10.37%。2009年城镇居民人均可支配收入:18475元,人均GDP
13、:54654元中观视角开发条件研究 根据各区域的人口老龄化程度和经济状况,可将全国主要城市群分为四类。(5国笠也蛀卬UY勃99181614121086420西南城市辞)沈阳.成都_武汉.暂不考虑区西安北京0 10000 20000 30000 40000成熟区:华东、华北、西北城市群考察区:东北、华中、西南城市群潜力区:华南移民城市群暂不考虑区:经济发展水品及老龄化程 度均不高的其它城市群人均可支配收入(元)注:65岁人口占常住人口比例数据来源为2010年第六次全国人口普查结果;人均可支配收入为各城市2009年度统计年鉴数据。-12-中观视角开发条件研究 根据各区域的人口老龄化程度和经济状况,
14、可将全国主要城市群分为四类。(5易任口我把袖卬口心990 10000 20000 30000 40000人均可支配收入(元)成熟区:老龄化程度高,经济水品 发达。目前阶段可立即进 入的成熟区域。A以上海、北京、西安为代表的华 东地区、华北地区和西北地区城市 群因为其老龄化程度最严重,具有巨 大的潜在市场,另外,强大的消费 力又提供了有力的消费支撑,为老 年住宅的试点开发和良性发育提供 了有利条件。注:65岁人口占常住人口比例数据来源为201 0年第六次全国人口普查结果;人均可支配收入为各城市2009年度统计年鉴数据。-13-中观视角开发条件研究 根据各区域的人口老龄化程度和经济状况,可将全国主
15、要城市群分为四类。(5易任口我把袖卬口心990 10000 20000 30000 40000人均可支配收入(元)考察区:老龄化程度严重,经济发 展水平有待提高。具体项 目应重点考察当地的经济 发展状况和消费能力。以沈阳、武汉、成都为代表的东 北地区、华中地区和华南地区城市 群老龄化程度严重,具有巨大的潜力 市场,但经济发展状况和消费力相 对较差,该区域具体项目应重点考 察当地的经济发展状况和消费能力O注:65岁人口占常住人口比例数据来源为201 0年第六次全国人口普查结果;人均可支配收入为各城市2009年度统计年鉴数据。.14-中观视角开发条件研究 根据各区域的人口老龄化程度和经济状况,可将
16、全国主要城市群分为四类。(5易任口我把袖卬口心990 10000 20000 30000 40000人均可支配收入(元)潜力区:经济发展水平高,老龄化 程度有限,具体项目应重 点考察当地对养老地产的 需求状况。以广州为代表的华南移民城市群经济发展水平较高,消费力强,但 人口老龄化程度相对较轻,该区域 具体项目应重点考察当地对养老地 产的需求状况。注:65岁人口占常住人口比例数据来源为201 0年第六次全国人口普查结果;人均可支配收入为各城市2009年度统计年鉴数据。-15-中观视角开发条件研究 根据各区域的人口老龄化程度和经济状况,可将全国主要城市群分为四类。(5易任口我把袖卬口组团设计,功能
17、独立:由干项目 各期均体量较大,周期较长,采 用组团式设计,功能景观内部配 套,互不依赖;老年社区特色规划组团内引入大量景观,追求极致 二在整体景观之外,每个组团内 单独布置了大量水系、绿化景观,满足老年人对居住环境的需要.层级交流空间:组团式布局,组团内部设置小型公共交流空间,组团外部设置相对较大的活动 场所;押划依据:目标:开退休社区之先河,立晚年幸 福之标准理念:摒弃原来的养老方式,老有所 学、老有所养、老有所乐,老 有所为北京东方太阳城 针对老年人人性化的规划设计无障碍设计:/四层公寓均设电梯并设无障碍坡道,地面防滑处理,墙壁预埋扶手,阳角抹圆/户内紧急呼叫与电子安防系统/居室充分考虑
18、朝向、采光和通风,卫生间离卧室不远并设有防滑扶手/插座、开关都相应地降低高度/感应门锁替代旋转式钥匙,采用明亮的颜色,增强环境的可识别性户型设计各有侧重:/老年人渴望交流:有些别墅设了双客厅;,中国传统观念子女与父母同住:大户型多卧室,老人需要照顾:有些户型设计了保姆间。环境设计方便交流:/大型会所成为老年人相互交流活动的主要空间;,园林设计强调可交互性:在园林区里都开辟了小型平 台作为随机性的交流空间;北京东方太阳城口针对老年人打造多彩的精神文化生活精彩纷呈社区文化、休闲、娱乐活动:/举办过3届国际风筝节/举行了3次新年音乐会摒弃原来的养老方式:老有所学老有所养老有所乐老有所为/社区运动会、
19、游园会、文艺汇演、各种展览、讲座、培训、交流活动数不胜数社区组织的俱乐部:/乒乓球俱乐部、太极拳俱乐部、棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部;业主自发的俱乐部:/音乐沙龙、民族舞俱乐部、太极拳俱乐部、乒乓球俱乐部、健身俱乐部;每个老人都能找到自 己喜爱的活动.棋牌俱乐部活动音乐会老年合唱国际风筝文化节太极俱乐部活动-32-北京东方太阳城口 案例小结:“超级配套+复合的产品形式+优美的景观环境”是东方太阳城 成功的关键因素A养老住宅应将环境和养 老配套并重以全项目为养老地产之 名,做纯销售,打造全龄 社区概念-33-“销售+持有”模式北京太阳城销售+持有”模式-养老概念住宅+养老地产区位:位于京城北郊昌平区小
20、汤山镇,西临立汤路、北畔 温榆河、东距首都机场17公里、南距亚运村15公里。规模:占地面积42万m2(623亩),总建筑面积30万m2,容积率0.7,绿化率60%。总投资5亿多人民币。产品类型:独栋别墅、联体别墅、花园洋房、四合院住宅 社区特色:中国式的园林,2万平米的人工联体双湖,L型 绿化带。根据老年人的特点进行了无障碍设计,三层以上 的住宅全部配有电梯,24小时温泉水入户区域环境:周边地区现已成为北京市高新技术产业和高等 文化教育的重点发展区,成为北京市现代农业科技示范园 区和绿色食品的主要供应基地北京太阳城 北京太阳城开发物业类型概览-35-北京太阳城 开发策略及销售情况分析一期:北京
21、太阳城开发策略分析产品:9栋住宅、2栋银龄公 寓、2栋联排别堂、40栋单体 别堂先期启动,已售罄。先期开发主要炒热市场,打造知名-度0配套设施:北京太阳城根据建设周期的规划想 各类型建筑分隔摆位,入口处设看、医院、购物中心等公建设施;目前 太阳城公建设施并未完全建设完 成,阳光水世界、假日酒店仍在建 设中。配套施舍布局集中布局,既能展示 形象,又能满足生活便利需求。二期:产品:4层精装板楼配套:建筑面积达14800多平方米的医院、5000多平方米的购物中心和业主餐厅开始投 入使用。;三期:;产品:11栋6层3栋9层,!户型包括60-70平米的一居、106平米的二:居、140平米的三居;:纯老年
22、生活社区,现代欧式建筑风格,大 张面宽,短进深,明厨明客明卧,通透采:光,空间利用率高。销售情况一、二期公寓和联排别墅已售罄,目前正在 销售的是三期公寓(户型面积60-70平方米为 主),销售均价在8100元/肝左右,精装修,总价约为51万/套左右。北京太阳城口 北京太阳城银龄公寓完全租住式老年公寓 北京太阳城银龄公寓位于太阳城社区内,是一处具有医疗救护、生活照料、精神赡养三 大功能的租住式老年公寓。分为公寓A栋和公寓B栋,总建筑面积为28700平方米;A栋拥有各类户型房间175间,接待半自理和无自理能力老人,以医疗护理为主,生活 照料为辅;B栋拥有各类户型房间297间,接待健康老人,以生活照
23、料为主,医疗护理为辅。北京太阳城银龄老年公寓价格表(半自理、无自理老人)房型单人间双人间二至四人 同多人间护理内容:量血:压、喂饭、喂水|、喂药、床上擦:洗、洗澡、理发1、剪指(趾)甲1、翻身、拍背、i 刮脸、洗衣服、陪同散步、康复 训练等宠疗押金15万/间20万/间L0万/床5万/床床位费2100元/月,间L700-28007L/月,间L 500元/月,床2450元/月,床(含床 位费、护理雌费3000元/月,人(一级护理)费、伙食费)2300元/月,入(二级护理)伙食费450元/月,人一次性创 生用品费200元俩套,人(床单、被罩、枕套)银铃公寓收费标准采取会员制(目前只针对健康老人包括会
24、 员费+房费+服务费),会费从2万到30万不等,会费在老人 退宿时返还,会费越高每月房租也就越低。北京太阳赚公寓价格表(健康自理老人)房型会员费(万元)房费(元/月)大套间(无厨房)503000404000大套间(有厨房)502800403800小套间302000203000双人间201400-2800101800-330052200-3800单人间201500-1800102000-230052500-3000北京太阳城口 主要配套服务设施分析 医疗护理服务:北京太阳城医院、国医堂 文化娱乐设施:文化宫 休闲度假设施:假日酒店、温泉会馆 商业服务设施:购物中心 其他设施:家政服务中心(提供9
25、款33项免费服务)主要配套设施面积指标北京太阳城建筑面积(平米)比例公建医院148004.4%国医堂18220.5%文化宫36961.1%银龄公寓287008.4%健身娱乐中心92702.7%购物中心51071.5%水面及码头200005.9%-38-北京太阳城销售客群分析 北京太阳城项目客户地域划分,北京客户约占90%,外地客户约占10%;客户层 次以离退休的老干部为主;自住养老是主要购买目的-39-北京太阳城口案例小结:区位处于城市发 展方向昌平是北京城市总体规划中重点发展的卫星城,小汤山为 示范镇“销售+持有运 营”的运作方式开发商拿出一定比例的住宅面积进行销售,另一部分则用 来满足老年
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