2009年天津某房地产项目二期在建工程估价报告.doc

*有限公司房 地 产 抵 押 估 价 报 告 委托估价方：*有限责任公司估价对象：*（经济适用房项目，位于天津经济技术开发区凤城一路东段）二期在建工程及其规划范围内的土地使用权。项目整体土地使用权面积168.776亩，二期用地72.9亩，住宅用途，划拨型土地使用权 。规划新建建筑面积131470平方米，具体情况见估价报告正文。目 录致委托方函1估价师声明2第一部分 假设和限定条件.3第二部分 房地产估价结果报告.4第三部分 房地产估价技术报告.9第四部分 估价结论.26致 委 托 方 函*有限责任公司：受贵公司委托，我公司对*（经济适用房项目，位于天津经济技术开发区凤城一路东段）二期在建工程及其规划范围内的土地使用权（项目整体土地使用权面积168.776亩，二期用地72.9亩，住宅用途，划拨型土地使用权 ；规划新建建筑面积131470平方米，具体情况见估价报告正文）进行估价，估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，估价时点为2006年02月28日。我们依据房地产估价的相关法律、法规、技术规程及操作规范，遵循公平、公正、公开的估价原则，于2004年02月28日开始评估作业，现已完成评估工作并提交房地产估价报告，本报告最终确定估价对象抵押价值为11955万元，大写：人民币叁仟捌佰玖拾捌万元。具体估价结果及过程详见房地产估价报告正文。此 致 *有限公司二零零九年三月二日估价师声明我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4.我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。6.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。注册房地产估价师签字：第一部分 假设和限定条件一、估价报告的结论以估价时点的房地产公开市场价值为标准。是对估价对象在估价时点的抵押价值的反映，没有考虑房地产以外的其他资产及附属于房地产上的他项权利及特殊的交易方式对估价对象抵押价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化及遇有自然力和不可抗力对估价对象房地产价值的影响。二、本报告按规划建筑面积进行测算，最终建筑面积由产权产籍部门核定，由此而引起的价值差异可在本报告的基础上进行修正。三、由于估价对象为在建工程，其抵押价值的实现以估价对象合法建设、并能按设计的设备、装修标准和工程实施计划竣工交付使用为前提。五、本报告只为办理房地产抵押贷款额度提供价值参考，不对其它用途负责。六、本报告在市场情况无较大波动时有效期为一年（2006年3月2日2007年3月1日），若市场有较大波动或超过一年需重新进行估价。七、未经我公司同意，本报告全部或部分内容不得发表在任何公开刊物和新闻媒体，否则将追究相应的法律责任。八、我们没有对估价对象进行内部结构测试和设施的检验，无法确认其结构和设施是否有缺损。九、本次估价结论未考虑抵押房地产变卖时发生的拍卖费用、抵押人应缴纳的交易税费、担保债权在变卖期间的衍生利息等款项。十、委托估价方必须如实提供估价对象房地产的情况和资料。若由于委托估价方提供虚假的情况和资料致使房地产估价结果失实的，委托估价方应负完全责任。第二部分 房地产估价结果报告一、 委托估价方：*有限责任公司二、 评估方：*有限公司三、 估价对象：*（经济适用房项目，位于天津经济技术开发区凤城一路东段）二期在建工程及其规划范围内的土地使用权。项目整体土地使用权面积168.776亩，二期用地72.9亩，住宅用途，划拨型土地使用权 。规划新建建筑面积131470平方米，具体情况见估价报告正文四、 估价人员： 五、 估价时点：2009.02.28六、 估价作业日期：2009.02.2803.02 七、 估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据 八、 估价依据1 中华人民共和国城市房地产管理法；2 中华人民共和国土地管理法；3 中华人民共和国国家标准房地产估价规范；4 本公司及估价人员收集和整理的相关材料；5 估价人员的专业知识及经验；6 中华人民共和国国有土地使用证【西经国用（2004）第297号】；7 中华人民共和国建设用地规划许可证【编号（98）257号】；8 中华人民共和国建设工程规划许可证【编号（2005）245号】；9 中华人民共和国建筑工程施工许可证【编号2005年0271号】、【编号2005年0272号】、【编号2005年0273号】、【编号2005年0274号】、【编号2005年0275号】；10 *规划总平面图【天津市规划局建设工程审核章2005年08月1日西规建（2005）173号】；11 天津市建筑安装工程造价水平资料；12 委托人提供的其它相关资料；13 估价人员现场实地勘察及市场调查；九、 估价对象房地产概况1.坐落及环境状况“*”位于天津市经济开发区凤城一路东段，南临凤城一路，东邻雅荷智能花园，北邻某单位住宅，西距迎宾大道约800米，南距北二环约500米，附近有南康新村小区、雅荷智能花园、鼎新苑、利君花园等住宅区，交通便利，有209路、506路、705路、38路等多路公交车，距市中心6公里，距咸阳机场28公里，距火车站5公里，市政给排水、道路、通讯、天然气等城市大配套设施齐全，但由于该区域位于城乡接合部，周边绿化、道路、生活服务等设施水平较差。2房地产状况土地状况“*”二期建设用地形状呈矩形，东西（临凤城一路）长约232米，东西宽约140米。已办理了国有土地使用证，权益状况具体如下：土地使用者*有限责任公司座落 地号WY11-1-8图号125-140-12用途住宅土地等级八级使用权类型划拨终止日期使用权面积82039.5平方米产权证证号西未国用（2004）第297号建筑规划及施工进度建筑规划及施工进度表（二期）楼号结构层数建筑面积人防面积形象进度B1砖混6层5336主体封顶B24812B35818B105256二层主体B115322基础完C1剪力墙1，11105145452正负零A1框剪1，2-1570374地基A2框剪1，2-25A3框剪1，2-25A4框剪1，2-15A5剪力墙1，1812948六层主体A61，168090幼儿园砖混2-315003000未开工物业31050门房3300公厕1150合计装修标准“*”房屋装修标准为：外墙：外墙面砖；内墙：水泥混合砂浆压光； 顶棚：水泥混合砂浆压光；地面：水泥砂浆刮糙；门窗：安全防护门，塑钢双层玻璃；厨房、卫生间：墙面水泥砂浆粗、糙面；阳台：全封闭；公共部分:墙面、天棚涂料刷白；地面水泥混合砂浆。十、估价原则本估价报告在坚持公平、公正、公开的工作原则的基础上，遵循合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则等房地产估价技术原则。十一、估价方法房地产评估的三种基本方法为成本法、市场比较法、收益法，派生的方法有假设开发法，基本地价修正法等。对于市场发育健全，类似于估价对象的房地产市场交易量大的房地产，采用市场比较法评估是最佳的方法；对于典型的收益性房地产，应采用收益法评估。对于投入成本较为明确的房地产，可采用成本法评估。估价对象为宗地，估价目的为土地使用权抵押贷款提供价值参考，为使估价结果具有科学性、准确性、客观性，结合本次估价目的，本报告整体采用假设开发法进行估价。十二、估价结论经评估人综合分析，估价结论能正确反应估价对象的客观的市场价值，结合估价目的，本报告最终确定估价对象抵押评估价值为3888万元，大写：人民币叁仟捌佰玖拾捌万元。注册房地产估价师： 审 核 人: 签 发 人: *有限公司二零零九年三月二日第三部分 房地产估价技术报告一、区域因素分析1. 宏观区域因素天津市是举世文明的文化古城和西北地区政治、经济和文化的中心。旅游、商贸、邮电通讯等高科技产业为天津市的主导产业，随着国家西部开发政策的实质性启动，天津市政府抓住机遇，积极进行城市基础设施建设，改善投资环境，天津市将建设成为一个以科技、旅游、商贸为先导的社会主义外向型城市。2004年天津市政府的工作目标和重点是：认真贯彻落实党的十六大精神，在省委、省政府和市委的领导下，以建强创佳，全面建设小康社会为主线，积极推进西部大开发，实施科教兴市，项目带动，城乡一体化和可持续发展战略，实行投资、消费双拉动，加快经济结构调整，在规划建设管理经营城市、开发区二次创业等方面取得新发展，改革开放迈出新步伐。大力发展改善投资环境，增强城市综合竞争力，继续改善人民生活，保持社会稳定，开创各项工作的新局面。全市经济社会发展的主要预期目标是：“国内生产总值增长13.5%，地方财政收入同步增长；全社会固定资产投资增长18.5%，城镇居民人均可支配收入和农村居民人均收入分别增长8.5%和6%”。具体内容：“加快天津与咸阳经济一体化进程继续整顿和规范市场经济秩序，强化市场主体的信用意识，努力营造“亲商扶商”的政策环境，优质高效的服务环境，规范严明的法制环境，诚实守信的社会环境，增强天津吸引投资吸引人才的环境优势；培育主导产品，壮大优势产业，走新型工业化道路；加强城市规划的编制和管理工作；加快城市基础设施建设，今年城建计划投资50个亿，实施项目70个，城市基础设施和环境状况将进一步改善。随着2004年市政府各项工作的落实，党的十六大全面建设小康社会的逐步推进等诸多利好因素的驱动下，将会给2004年天津市房地产带来新的商机，楼市也继续保持在高位运行状态。2微观区域因素条件“*”位于天津市经济开发区凤城一路东段，南临凤城一路，东邻雅荷智能花园，北邻某单位住宅，西距迎宾大道约800米，南距北二环约500米，附近有南康新村小区、雅荷智能花园、鼎新苑、利君花园等住宅区，交通便利，有209路、506路、705路、38路等多路公交车，距市中心6公里，距咸阳机场28公里，距火车站5公里，市政给排水、道路、通讯、天然气等城市大配套设施齐全，但由于该区域位于城乡接合部，周边绿化、道路、生活服务等设施水平较差。二、个别因素分析估价对象为经济适用房项目在建工程，多层、高层及小高层住宅。项目用地形状规则，土地使用权以划拨方式取得，规划建设手续齐备。其住宅结构抗震性能好，平面设计按目前主流户型，室内布局合理，居住功能齐全，户型面积不等，满足不同客户群体的需求。外装修及公共部位普通装修，满足其经济适用房的低成本要求。室内初装饰标准，设备齐全。其所在小区建成后公共活动空间及楼间距较大，幼儿园、地下停车场等公共配套建筑齐全，绿化率较高。三、市场背景分析住宅类房地产的开发和建设是目前我国经济的新的增长点，由于国家停止福利分房、降低存款利率、减免开发及交易税费等政策的出台，目前类似估价对象的住宅类房地产市场开发量、需求量及交易量较大。估价对象位于天津市北郊经济开发区，交通便利，但生活服务配套设施条件较差，自然及人文环境较好。该项目为经济适用房项目，执行政府定价，相对与周边类似品质的楼盘，销售价格较低，应该有较好的销售前景。四、最高最佳使用分析最高最佳使用的前提为合法及经济和技术上可行、价值最大化。估价对象现时设计标准基本符合最高最佳使用条件。五、 估价方法选用房地产评估的三种基本方法为成本法、市场比较法、收益法，派生的方法有假设开发法，基本地价修正法等。对于市场发育健全，类似于估价对象的房地产市场交易量大的房地产，采用市场比较法评估是最佳的方法；对于典型的收益性房地产，应采用收益法评估。对于投入成本较为明确的房地产，可采用成本法评估。估价对象为宗地，估价目的为土地使用权抵押贷款提供价值参考，为使估价结果具有科学性、准确性、客观性，结合本次估价目的，本报告整体采用假设开发法进行估价。六、 估价分析计算评估公式在建工程价值续建完成后房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-投资利润-买方购买在建工程的税费确定估价对象续建完成后的房地产价值根据委托方提供的资料，参照天津市物价局及天津市经济适用住房建设领导小组办公室关于该项目一期住宅价格的批复，估价对象续建完成后可售房屋及销售完成后可实现价值见下表：楼号房屋类型建筑面积（m2）扣除人防面积（m2）可销售面积（m2）售价 （元/m2）售价 （万元）合计（万元）B1多层26544/265441874497428186B2B3B10B11C1高层及小高层101926545296474240623212A1A2A3A4A5A6续建成本建筑安装工程续建成本根据委托方提供的工程预算资料，结合估价对象的建设标准及工程形象进度，确定建筑安装工程续建成本见下表：楼号结构层数建筑面积形象进度续建成本（元/m2）续建成本（万元）B1砖混6层53361596626544主体封顶300479 1167 B24812B35818B1052565256二层主体600315 B1153225322基础完700373 C1剪力墙1，111051410514101926正负零12001262 13555 A1框剪1，2-157037470734地基150010610A2框剪1，2-25A3框剪1，2-25A4框剪1，2-15A5剪力墙1，181294812948六层主体8001036 A61，1680908090800647 幼儿园砖混2-315001500700105 180 物业31050150040060 门房3300公厕1150合计13147015413室外工程费用（包括室外工程费用及接水、排污、供电等增容费用）。参考类似工程项目的室外配套工程造价水平确定为100元/平方米。即：多层建筑：10026544265万元高层及小高层：1001019261019万元续建成本合计：多层建筑：1167+180+2651612万元高层及小高层： 13555+101914574万元管理费用按续建成本的3%计算，即：多层建筑：16123%=48万元高层及小高层：145743%=437万元投资利息计算基数为（购买在建工程费用+购买在建工程税费+续建成本+管理费用）。根据天津市类似工程工期状况，预计估价对象续建周期多层建筑按10个月考虑，高层及小高层按24个月考虑。假设购买在建工程费用及购买税费为购买时一次性投入，续建成本及管理费用为开发期内均匀投入，投资年利率按8%（中国人民银行1-3年期贷款利率加融资费用，单利计息），即：多层建筑投资利息(V1+3% V1)810/12(1612+48)8（100.5）/120.0693 V1+55(万元)高层及小高层投资利息(V2+3% V2)824/12(14574+437)8（240.5）/120.1664 V1+1201(万元)销售费用销售费用根据该项目实际销售时的难易程度按续建完成后价值的2%计算，即：多层建筑：49742%=99万元高层及小高层：232122%=464万元销售税费是指销售房地产过程中按规定应由开发商交纳的税金和费用。主要包括营业税、城市维护建设税、教育费附加，一般按销售收入5.5%计算，即：多层建筑：49745.5%=274万元高层及小高层：232122%=1277万元续建工程投资利润该项目为经济适用房项目，根据政府规定，利润率不超过3%，根据估价对象的实际情况取3%，计算基数为（购买在建工程费用V +续建成本+管理费+投资利息+销售费用+购买在建工程税费3%V），即：续建工程投资利润（多层建筑）V1 +1612+48+(0.0693 V1+55)+99+3% V13% 0.0333 V1 +54万元续建工程投资利润（高层及小高层）V2 +14574+437+(0.1664V2+1201)+464+3%V23% 0.0362 V1 +500万元9.计算估价对象价值在建工程价值续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息- 销售税费-销售费用- 续建投资利润-买方购买在建工程的税费多层在建工程价值V14974-1612-48- (0.0693V+55)-274-99-(0.0333 V1 +54) - 3V12477万元高层及小高层在建工程价值V223212-14574-437- (0.1664V+1201)-1277-464-(0.0362 V2 +500) - 3V23830万元因此在建工程整体价值V2477+38306307万元 成本法一、计算公式估价对象现时价值=土地取得成本+开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润 其中： 开发成本=勘察设计及前期工程费+基础设施建设费+房屋建筑安装工程费+公共配套设施建设费+开发建设过程中的税费二、计算1、 土地取得成本购地价款、方法选用：采用基准地价系数修正法进行。理由如下：根据国家土地管理局颁发的城镇土地估价规程，结合待估地块实际，。天津市已于2000年以市政文件公布了天津市国有土地基准地价，待估地块属于天津市辖区内土地,因此执行地价标准；天津市已有基准地价修正体系，进行基准地价修正较为便利；选用基准地价修正法，可使宗地评估价格与该地区整体地价水平保持一致。、技术路线及估价模型技术路线根据待估宗地所处的土地级别和天津市国有土地基准地价表，确定对应的基准地价基数，然后按土地使用年期和评估期日的市场行情、容积率、区位及宗地条件、区域基础设施以及特殊因素的影响综合评估的待估宗地在某一时点的价格。估价模型基准地价修正体系包括土地使用年期、评估期日、容积率、区位及宗地条件、区域和基础设施和特殊因素修正六项因素，利用基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：宗地地价=基准地价ABC(1+D+E+F)式中：A年期修正系数B期日修正系数C容积率修正系数D区位及宗地条件修正系数E区域基础设施修正系数F特殊因素修正系数测算过程a、确定基准地价天津市市区国有土地基准地价涵盖了天津市城八区。它是根据商业、旅游、娱乐、居住、工业、科教文卫体育和综合用地等五种使用类型，将全市土地分为十二个级别，测算制定的级差价格。此次确定的基准地价内涵是：某级别某用途土地达到通上水、通下水、通电、通路和场地平整“五通一平”（1至5级）和通水、通电、通路、场地平整“三通一平”（6至10级）开发程度的国有土地使用权法定最高出让年期的平均价格。在公布基准地价的同时，制定了基准地价修正体系，为采用基准地价测算宗地价格提供了基础。基准地价对应的土地使用年期为各类用地的法定最高出让年期，对应的容积率为各类用地的平均容积率。天津市市区国有土地基准地价表（摘要） 单位：元/平方/米（万元/亩）用途土地级别商业 旅游娱乐 用地居住用地工业用地科学 教育文娱 卫生体育 用地综合用地一3300（220）2610（174）1950（130）2265（151）2955（197）- -五 900 （60） 765（51） 555（37） 660（44） 840（56）六 570 （38）495（33） 375（25） 420（28） 540（36）七 435 （29） 390（26） 300（20） 330（22） 405（27）八330