我国城市商品住宅价格上涨因素分析与对策.docx

我国城市商品住宅价格上涨因素分析与对策摘 要 近年来，我国城市商品住宅价格出现的大范围、高幅度上涨，引起了社会各界广泛关注。本文概述了我国城市商品住宅价格上涨现状，从政府、投资商、消费者三个层面分析房价过高与上涨过快的原因，并对各层面进行对策构思，意在将房价调控在一个合理范围之内。关键词 城市；房价上涨；因素分析；对策一、我国城市商品住宅价格上涨现状近年来，我国房地产业运行到一个价格高位，成为国民经济增长的重要支柱产业之一。总体而言，我国的房地产业已处于质量升级阶段，供给由商业楼宇向住宅转移，购买者由集团向个人转移，产品本身由消费品向投资品转移。但不可否认的是城市商品住宅价格也呈现普遍上涨较快的趋势，某些城市的房价甚至出现“飞涨”。据国家统计局调查，2004年全国房价上涨幅度达%，比上年提高个百分点。2005年上半年，全国35个大中城市房价上涨幅度达%，下半年涨幅为%。国家发改委、国家统计局联合发布的数据显示，2006年1季度，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨%，其中北京与深圳涨幅均超过20%；2季度除上海外，房价同比上涨%，其中深圳、大连、呼和浩特涨幅均超过10%，北京涨幅达%；10月份全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨%，涨幅比上月提高个百分点，其中北京以%的涨幅名列榜首，其次是厦门%、深圳%、福州%、广州%。二、城市商品住宅价格上涨因素分析房价上涨幅度如此之大，究竟是何原因?从现象上看，从宏观上国家经济环境的大背景分析，近年我国经济的稳步快速发展、房地产政策的助推等都是原因。我国经济进入高涨期已有几年，这促使房地产业随同大趋势保持不断增长态势。同时，房地产业本身也成为现阶段拉动我国经济增长的支柱产业，反过来更促进了宏观经济的蓬勃发展。1998年，我国在停止住房实物分配，实行住房分配货币化的城镇住房制度改革和把住宅建设培育成为国民经济新的增长点目标确定之后，城镇消费者的住房需求逐渐旺盛起来。因此，房地产市场化之后，住房供给与购房需求也在不断增加。然而，从本质上看，从更加微观细致的角度分析，我们认为是由政府、投资商、消费者三方面因素对拉动房价起到了决定性作用。(一)政府方面因素分析。近年来，中央政府围绕房地产市场宏观调控出台的政策不少：2003年6月，央行发布关于进一步加强房地产信贷业务的通知；8月，国务院发布关于促进房地产市场持续健康发展的通知；2005年3月，国务院下发了关于切实稳定住房价格的通知；5月，国务院转发建设部等七部委关于做好稳定住房价格工作的意见；2006年5月，国务院出台了调控房地产市场的六条措施；同月还转发了建设部等九部门关于调整住房供应结构、稳定住房价格的意见。但是，上述一系列政策的出台仍没有抑制住房价的快速上涨。究其原因，分析1.宏观调控政策客观上降低了市场供给，使得供需矛盾显得突出。2003年起，国家为防止房地产开发过热而采取的一系列宏观调控政策中，调节房地产供给政策的主要内容有：转变土地转让方式，增大开发商自有资金比例，提高银行贷款利率，控制土地供给，等等。这些政策本意是规范土地供给，防止过度开发，但在实际操作中却在客观上减少了住房供给，加剧了住房市场供不应求的局面。 地方政府作为房地产市场的利益参与者和分配者，其角色导致行为取向会略有偏差。作为房地产市场的受益者之一，市场越扩张，政府收益越大。地方政府基于一定自身利益考虑，对宏观政策执行不力。在与中央政府的“博弈”中，地方政府是“经济人”，为了地方经济的增长和个人政绩的考察，行为偏差产生了逆向的经济效应：(1)房地产价格上涨不仅可以提高当地GDP，还可以使地方政府得到更多的土地出让金，但同时又不用付出任何经济上的成本，大多数房地产交易收费都是地方政府直接或间接的资金来源。这种收益与成本的极不对称性容易导致地方政府“以地生财”的政绩观。(2)地方政府对经济适用房政策落实不到位。多年来，经济适用房建设水平始终在低位徘徊，2005年全国这方面投资仅565亿元，同比下降%，占房地产开发投资的比重则由上年的%下降到%。分析其原因，主要是经济适用房免除了土地出让金。所以，地方政府出于财政考虑必定不会安排太多土地用于经济适用房建设。(3)少部分地方政府盲目扩大拆迁规模，人为地增加了大量被动购房需求。一些地方政府作为土地的直接供应者和房地产市场行政管理的主要承担者，为在短期内“有效”提升政绩，大搞形象工程和“造城运动”，大拆大建强制性地导致了大量拆迁户产生被动购房需求。这种状况正好迎合了开发商的利益诉求，容易导致房价的非理性上涨。(二)投资商方面因素分析1.房屋建筑成本不断升高，开发商相应将成本转嫁到房价上。(1)在“招拍挂”政策下土地成本不断上升，地价上涨自然推动房价上涨。我国城市的土地使用权在一级出让市场上均采取了“招标、拍卖、挂牌”的形式。开发商在拍卖中高价竞争获得的土地自然会构成后续房价上涨的基础。而且，尽管先前地块交易成本可能较低，但一旦后续地价上涨，出于市场比较原则，先前价格较低的土地和房屋也会跟着价格上涨。(2)近年来由于投资的过度旺盛、原材料供应紧张等原因导致沙石、水泥、钢铁等建筑原材料价格持续上涨，房价自然随之增长。(3)建筑工人工资的增加也是推动房价上涨的重要原因。由于国家对农民工待遇的重视，建筑工人工资有所增加，开发商会把增加的人力成本转嫁到房价上。(4)楼房品质不断提高。近年国内城市的新楼盘从工程质量、建筑规模、外观造型到物业管理、配套设施和环境绿化，与前几年相比都有了很大提高，一些高档楼盘都以建设高档品牌住宅小区为目标，力求将自身打造成知名度高、信誉度好、市场覆盖面大的房地产品牌，配套建设了商务会馆、超市商场、幼儿园、文体休闲等设施，楼房建设成本的提高必定会引起房价的上涨。 投资者追求利润最大化。中国人地关系紧张、民众偏好置业的国情特色和加速城市化的背景，为房地产开发商提供了充分的市场空间。再加上体制缺陷、政策偏差、政府资源垄断和“设租”、消费者的盲目、丰厚的利润回报，都在不断积累开发商的财富数额和社会地位。这种积累效应吸引着更多开发商不断进入该市场进行投资。同时，加上近年股市低迷，投资渠道有限，满足人们投资需求且安全性、流动性和赢利性较好的金融产品相对不足，资金雄厚的投资者只有将资金释放到房地产市场，而中小投资者也因为信心不足从而将闲散资金选择房地产这一相对安全、稳定的投资对象进行投资，这也带动了房价的不断上升。 开发商的不良经营也是房价不断上涨的重要原因。鉴于土地的不可移动性、不可复制性和稀缺性以及房地产业的行业壁垒，我国的房地产市场属于垄断性竞争市场，开发商是价格决定者。某些开发商在可以垄断话语权的区域，利用信息的不对称，针对“买涨不买跌”的购房心态，营造涨价气氛或进行投机炒作，与政府博弈，并发布虚假信息，制造房地产供不应求的假象，推动房价上升。某些开发商还通过延期竣工、合作开发、收购其他公司项目等手段囤积土地或通过“捂盘”延期销售等方式囤积房源，以减少当期房屋供给量，通过时间差价致使房价上涨。甚至还有开发商与房地产中介机构存在联手虚构买卖合同，哄抬房价，欺骗消费者的现象。(三)消费者方面因素分析1.我国当前正处于城市化和工业化加速发展的进程中，每年1500万新增城市人口中部分人有首次置业的需求和能力。同时，城市居民本身收入也在不断增长，闲散资金增加，这些都产生了巨大购房消费需求，影响了房屋价格。2.来自市民的大额投资对房价不断走高起到推动作用。(1)由于目前国内银行实际存款利率较低，虽然央行从2006年4月28日起上调金融机构贷款基准利率，金融机构1年期贷款基准利率上调个百分点，由现行的%提高到%.其他各档次贷款利率也相应调整，但住房价格上涨幅度远高于住房按揭贷款利率，且购房投资首付只需20-30%，可以进行以小博大的投资，包赢不亏。在这种投资利益的驱动下，许多市民开始房产投资。(2)改善居住条件的二次置业或三次置业也使得部分高收入者对高品质住宅的需求大幅提高。随着居民消费水平的变化，10年换购一套住房的居住需求升级趋势在部分高收入者中能够持续保持，该部分市场需求的扩大也是导致房价上涨的一个因素。 消费者对价格走高的预期进一步助长了投机，刺激了房地产价格上升。由于房地产不同于一般商品，当价格上涨时，人们预期价格将还要上涨，需求量则增加，房地产持有人惜售，供给量反而减少，价格定会走高。所以，价格预期一旦形成，就可能影响供求关系，消费者预期在一定时期内能够主导房地产价格。三、调控房价的对策房价过高、涨幅过快问题，是国家当前亟待解决的一个主要问题。房价问题的外部性很强，涉及到人口迁徙、城市交通、教育、医疗等公共设施、户籍管理和中小企业发展等多方位、多视角的相关利益群，尤其是在我国人均GDP突破1000美元、社会矛盾凸显的背景下，与房价过高、涨幅过快相关的社会问题将日趋复杂。因此，将房价调控在一个合理的范围内，是值得努力的方向。(一)政府角度的对策。政府是房地产市场的监管者，对房地产市场的稳定发展负有直接责任。因此，稳定与调控房价，政府应有所作为。1.进一步完善制度建设。(1)建立城市基准地价与公示地价制度、房地产交易价格评估制度与成交价格申报制度、对泡沫易发区建立交易许可制度，等等，以防止开发商漫天要价，过度炒作。(2)调整现行的无差别土地拍卖政策，在坚持经营用地实行“招拍挂”政策的原则下，明确普通住宅用地为非经营用地，在具体“招拍挂”中适用限价招标办法，将地价限制在出让方的土地开发成本范围内。(3)理顺中央政府与地方政府的土地利益关系，降低地方政府在土地出让金方面取得的收入，抑制地方政府刺激房地产投资的冲动。 因地制宜，实现土地利用的价值最大化。(1)盘活存量土地，尽快开放一级土地市场。(2)开发功能相对完善的卫星城或小城镇，从而形成大量有效土地供给，分流强大的住房购买需求。 调整住房供应、需求量与住房供应结构，切实稳定房价。(1)增大住房绝对供应量，遏制投机性需求，限制拆迁造成的被动需求，引导合理的住房消费。(2)进一步建立健全社会主义市场经济条件下住房供应体系，平衡供需套型比例，以适应和满足不同消费者的需求。减少住房建筑面积在120平方米以上大户型的投放量，安排适量的中低价位普通商品住房项目。确保房价年平均涨幅不超过GDP增幅及人均可支配收入增幅，努力将房价涨幅调控在合理的范围之内。 整顿和规范房地产市场秩序。(1)规范开发商。中国的开发商与土地国有、统一规划、规模建设、期房预售等国情相伴而生，其逐利本能与社会责任都需要政府来规范。当开发商的失范行为侵害了多数公众的利益，政府必然应参与管理。此外，开发商瞬间暴富、过度民营化、利益结盟与规模化不足等现象，也需要政府给予矫正。(2)开征物业税。对持有多套房产的行为进行征税，并对二手房交易的差价部分进行征税，降低房地产的投资价值。对房地产投资人采取严格控制个人房贷和提高首付比例，乃至要求一次性付款。 加强住房保障，进一步解决中低收入群众住房问题。由于住房具有公共产品的属性，其外部效应如公共卫生环境、社会治安、市民归属感等都无法依靠市场机制来实现，这就要求政府在制定住房政策时，必须考虑中下收入和弱势群体的住房问题，保证他们充分享受与经济社会发展水平协调一致的住房福利。地方政府应切实出台相应配套措施，将经济适用房和廉租房政策落到实处。在具体操作上，(1)可由地方人大将建设经济适用房的数量和时间表明确上升为法律、法规，要求地方政府执行，并成为考察地方官员政绩的维度之一。(2)制定完善的经济适用房建筑规格标准，对经济适用房的建设土地、资金、套型、面积、配套设施都做出比较明确的规定。(3)采取各种“补人头”、“补砖头”的政策，通过货币化的补贴方式，提高居民住房消费能力，全面、系统地增加中低收入居民的住房保障。6.建立完善的信息网络，加强舆论导向和监督。针对开发商利用信息不对称、虚假造势的现象和消费者盲目的心理预期，政府要积极组织好供需信息的收集和整理工作，适时披露土地供应、建设计划、住房供求、价格涨幅等信息，规范开发商的宣传，稳定市场心理预期，引导消费者适度消费，使居民住房消费与经济发展水平相适应，使当前住房消费与经济可持续发展相适应，从而促进市场理性发展。(二)投资商角度的对策1.房地产开发商可以采用需求导向定位方法，即以消费者为出发点，以消费者的认知价值、需求强度及对价格的承受能力为依据，以市场占有率、品牌形象及最终利润为目标，真正按照有效需求来确定投资结构和价格。 加强自身商业道德，提供真实信息给消费者。严格遵守房地产开发经营有关法律、法规、规章的规定，自觉维护市场秩序和公共利益，减少垄断房源、垄断信息、垄断市场的经营计谋。(三)消费者角度的对策。作为消费者，应当做到理性消费，不要盲目跟风。根据规定，2005年3月17日以前发放的按揭贷款，从2006年1月1日起，执行2005年3月17日规定的利率标准，按照以下标准执行：截至2005年12月25日20时，客户贷款不存在欠款的，则贷款利率按2006年1月1日当日人民银行公布的同期同档次商业性贷款基准利率下浮10%执行；截至2005年12月25日20时，客户仍积欠本金和利息的，则贷款利率按2006年1月1日当日人民银行公布的同期同档次商业性贷款基准利率执行。所以，消费者在买房前一定要考虑自己的还款能力，量力而行，不应盲目追涨，求一步到位。：1王军.需要应对高房价的公共政策J.望新闻周刊，2006，(11).蔡鑫.北京房价猛涨成因及对策J.集团经济研究，2006，(9).王成林，唐文彬.盐城房价上涨原因及对策分析J.江苏商论，2006，(10).卢卫，刘重.从混乱走向理性：住房宏观调控的方向与变局J.房地产市场，2006，(8).