谈谈有关商品房预售认购书法律效力问题发展与协调.docx
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1、公司诉 讼 理由是什么?谈谈有关商品房预售认购书法律效力问题谈谈有关商品房预售认购书法律效力问题作者张东伟楼市中购房定金纠纷一直高居众多投诉之榜首,而该纠纷产生最重要原因就是在签约购房协议之前要签一份认购书并交纳数额不菲定金,如买受人不能在发售人限制期限内与其签约购房协议,则发售人有权没收定金。笔者就该认购书法律效力及其存在意义在此作一番探讨。第一,笔者认为认购书是一种双方在平等自愿基础上签约预约协议,具有法律效力,其存在也符合我国既有法律规定。 按照民法理论,协议可分为本约和预约。预约是指当事人双方约定未来签订一定协议协议,未来应当签订协议称为本约,而约定签订本约协议,称为预约。在预约中,本
2、协议在预约成立时尚未成立,预约协议成立和生效,仅仅只是使当事人负有未来要签订本协议义务。两者之间具有不一样性质和法律效力,不能混淆。预约协议当事人义务是签订本协议,因此,当事人一方只能祈求对方签订协议,而不能依预约本协议内容祈求对方履行。认购书成立与生效只是对当事人在可预见期限内有签约购房协议义务,其本认购书签约之日起十日内正式签约,只是预售人向买受人发出了在十天内其有签订购房协议义务,而不是向买受人发出签订购房协议要约。约定在一定期期内有签约购房协议义务,只是对一种后启签约行为来时要有签约意图约束,而不是对未来要签约内容进行先期肯定。因此,笔者认为,认购书其实是一份预售人向买受人发出签订本协
3、议预约,属于债权协议,合用一般协议法规则。简朴地说,某人签约了认购书,只要其在规定期限内根据认购书条款去和预售人洽谈购置详细事宜,即可认为买受人已经履行了义务,至于与否洽谈成功并签订协议则是另一新协议事宜了。另有观点认为,预约是一种附期限民事法律行为。所谓附期限民事法律行为,是指当事人在法律行为中规定一定期限,把期限到来作为法律行为生效和失效根据。从表面上看,本认购书签约之日起十日内正式签约,这似乎约定了一段协议正式生效时间。但实际上并不以然。由于在附期限协议中,协议已经成立,只是由于当事人在协议里约定了在一定期期,在该期限到来后协议才生效。但在认购书签约之时,当事人之间主线没有成立正式购房协
4、议关系,故也就无所谓附期限协议了。其实,在现实生活中,类似认购书预约协议是常常化,如签订广告协议步需要预约广告版面、想投资证券业务则需要预约开户、读者预约借阅热门图书、预约专家看病、商人在洽谈投资之前预约面谈等等,其法律性质其实与认购书是同样,都是为后一种正式协议预先约定。只不过一般预约由于波及标数额小,双方权利义务简朴明了,没有认购书这样引人瞩目而已。第二,认购书成立且有效法律条件。目前,绝大多数意见认为,认购书只有包括如下条款才能算是有效:第一,约定特定商品房不得再向第三人发售;第二,按照认购书约定重要条款签约购房协议;第三,在约定期限内洽谈签订买卖协议;第四,在双方不能就此重要条款到达一
5、致时,按照双方约定或法律规定或交易通例或公平原则处理签约纠纷。诚然,协议成立关键条件是当事人意思表达一致,但这并不表明认购书必须内容清晰、明确且对未来要签约购房协议重要内容要有约定才算成立。根据我国协议法规定:承诺告知抵达要约人时生效,承诺生效时协议成立。依法成立协议,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理同意、登记等手续生效,根据其规定。一项要约要有法律效力则其须有确定和完整内容,也即具有足以使协议成立重要条件。但究竟怎样才算是具有了使协议成立基本条件,法律对此并无强制性规定。联合国国际货品销售协议公约第14条中规定:向一种或一种以上特定人提出签订协议提议,假如十分确定并且表明发价人在得到
6、接受时承受约束意旨,即构成发价。一种提议假如写明货品并且明示或暗示地规定数量或规定怎样确定数量和价格,即为十分确定。根据此条之意,很显然,规定货品是明确,数量和价格只要可以确定即算是满足了要约条件。而美国统一商法典规定更是简朴:一种货品买卖协议只要有标和数量就是一种成立生效协议,价格、履行地点、时间及违约责任都可以事后确定。买受人根据预售人公开发出要约邀请前来考察其所发售标(即预售商品房),这时候买受人向其提供事先早就拟好认购书,这行为显然是预售人向买受人发出了要约,由于其但愿买受人能根据其提供认购书内容与其签约即承诺。而一旦买受人表达乐意与其签约则表明其发出了承诺即接受了认购书对其法律约束力
7、。这时候预约即宣布成立且有效,而无论与否书面签约或口头承诺,也无论与否认购书内容与否完整,只要其具有了特定商品房即可。至于数量多少,笔者认为也可以省略。首先,购置商品房不一样于动产货品,每个都可以相似且相等,因此假如没有约定数量,从一种到一千个,其对出卖人产生利润及费用相差会很悬殊。但商品房属于不动产,其在预售时通过效果图很明确地向买受人表明其可以提供所有商品房,同步通过空间坐标表明了某个特定商品房座落在哪个层次、哪个位置、哪个朝向,即每个商品房都存在于某个特定空间,我们也可以理解为不存在完全相似商品房。另一方面,由于商品房售价巨大,现实中很少有买受人会同步购置2个商品房以上数量。退一步说,此
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