h土地增值税法.pptx
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1、一、征税范围与纳税人n征税范围:征税范围:n转让国有土地使用权,地上建筑物及其附着转让国有土地使用权,地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。物连同国有土地使用权一并转让。土地增值税的征税范围通常以三个标准判定:n标准之一:转让的土地使用权是否国家所有。标准之一:转让的土地使用权是否国家所有。(集体土地的自行转让是一种违法行为集体土地的自行转让是一种违法行为)n标准之二:土地使用权,地上建筑物及其附着标准之二:土地使用权,地上建筑物及其附着物是否发所有权转让。物是否发所有权转让。“出让出让”发生在政府垄断的土地一级市场,发生在政府垄断的土地一级市场,“转让转让”发生在土地二级市场。发生
2、在土地二级市场。n标准之三:转让房地产是否取得收入。标准之三:转让房地产是否取得收入。出售出售 征。包括三种情况:征。包括三种情况:出售国有土地使用权;出售国有土地使用权;取得国有土地使用权后进行房屋开发取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售;建造后出售;存量房地产买卖。存量房地产买卖。继承、赠与继承、赠与 继承不征(无收入)。继承不征(无收入)。赠与中公益性赠与、赠与直系亲属或赠与中公益性赠与、赠与直系亲属或承担直接赡养义务人不征;承担直接赡养义务人不征;非公益性赠与征税非公益性赠与征税。出租出租 不征(无产权转移)不征(无产权转移)房地产抵押房地产抵押 抵押期不征;抵押期不征;抵押期满
3、偿还债务本息不抵押期满偿还债务本息不征;征;抵押期满,不能偿还债务,抵押期满,不能偿还债务,而以房地产抵债的,征税。而以房地产抵债的,征税。房地产交换房地产交换 单位之间换房,有收入的征;单位之间换房,有收入的征;个人之间互换自住房不征。个人之间互换自住房不征。以房地产投资、以房地产投资、联营联营 房地产转让到投资联营企业,不征;房地产转让到投资联营企业,不征;将投资联营房地产再转让,征。将投资联营房地产再转让,征。合作建房合作建房 建成后自用,不征;建成后自用,不征;建成后转让,征。建成后转让,征。企业兼并转让企业兼并转让房地产房地产 暂免暂免 代建房代建房 不征(无产权转移)不征(无产权转
4、移)收入属于劳务性质的收入收入属于劳务性质的收入房地产重新评房地产重新评估估 不征(无收入)不征(无收入)属于土地增值税征税范围的情况n出售国有土地使用权出售国有土地使用权n取得土地使用权后进行房屋开发建造后出售取得土地使用权后进行房屋开发建造后出售n存量房地产买卖存量房地产买卖n抵押期满以房地产抵债(发生权属转让)抵押期满以房地产抵债(发生权属转让)n单位之间交换房地产(有实物形态收入)单位之间交换房地产(有实物形态收入)n投资联营后将投入的房地产再转让的投资联营后将投入的房地产再转让的n合作建房建成后转让合作建房建成后转让n非公益性赠与房产非公益性赠与房产不属于土地增值税的征税范围n房地产
5、继承、赠与、出租(无收入)房地产继承、赠与、出租(无收入)n房地产抵押期内房地产抵押期内n房地产的代建房行为(权属未变)房地产的代建房行为(权属未变)n房地产评估增值房地产评估增值免征或暂免征税的情况n个人互换自有居住用房地产个人互换自有居住用房地产n合作建房建成后按比例分房自用合作建房建成后按比例分房自用n投资联营时房地产转让到投资企业投资联营时房地产转让到投资企业n企业兼并,被兼并企业将房地产转让到兼并企企业兼并,被兼并企业将房地产转让到兼并企业业n国家征用收回的房产国家征用收回的房产n个人转让居住满五年以上的房地产个人转让居住满五年以上的房地产n建造普通标准住宅出售建造普通标准住宅出售(
6、容积率、面积、价格容积率、面积、价格)纳税义务人n土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权,地上建筑物及其附着物并取得收入的单位权,地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。外籍个人等。n注意:对内对外都征注意:对内对外都征二、应税收入n应税收入是纳税人转让房地产取得的全部价款应税收入是纳税人转让房地产取得的全部价款和相关经济收益,包括货币收入、实物收入和和相关经济收益,包括货币收入、实物收入和其他收入(如无形资产收入、具有财产价值的其他收入(如无形资产收入、具有财产
7、价值的权利)。对实物收入和其他收入需经有关部门权利)。对实物收入和其他收入需经有关部门评估确认。评估确认。对于新建房地产转让:扣除项目有 n1 1、取得土地使用权所支付的金额、取得土地使用权所支付的金额n地价款和按政府规定交纳的费用地价款和按政府规定交纳的费用n适用范围:新建房转让和存量房地产转让;适用范围:新建房转让和存量房地产转让;2 2、房地产开发成本;、房地产开发成本;n土地征用和拆迁补偿费;土地征用和拆迁补偿费;n前期工程费;前期工程费;n建筑安装工程费;建筑安装工程费;n基础设施费;基础设施费;n公共配套设施费;公共配套设施费;n开发间接费用;开发间接费用;3 3、房地产开发费用(
8、新建房转让):、房地产开发费用(新建房转让):销售费用、管理费用、财务费销售费用、管理费用、财务费用用n(1 1)纳税人能够按转让房地产项目计算分)纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出的,并能提供金融机构的贷款摊利息支出的,并能提供金融机构的贷款证明的,利息支出据实扣除,但最高限额证明的,利息支出据实扣除,但最高限额是不能超过按商业银行同期同类贷款利率是不能超过按商业银行同期同类贷款利率计算的金额;其他开发费用按地价款和房计算的金额;其他开发费用按地价款和房地产开发成本计算的金额之和的地产开发成本计算的金额之和的5 5以内计以内计算扣除,算扣除,n用公式表示:用公式表示:n房地产开发费用
9、利息(取得土地使用房地产开发费用利息(取得土地使用权支付的金额房地产开发成本)权支付的金额房地产开发成本)55以以内内n【应用举例应用举例】某房地产开发企业开发项目支付某房地产开发企业开发项目支付的地价款为的地价款为280280万元,开发成本为万元,开发成本为520520万元,向万元,向金融机构借入资金利息支出金融机构借入资金利息支出4040万元(能提供贷万元(能提供贷款证明),但超过国家规定上浮幅度的金额为款证明),但超过国家规定上浮幅度的金额为1010万元,则其他开发费用扣除数额不得超过万元,则其他开发费用扣除数额不得超过4040万元,即(万元,即(40401010)()(28028052
10、0520)557070万元可扣除;万元可扣除;n(2 2)纳税人不能按转让房地产项目计算分摊)纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,或不能提供金融机构贷款证明的,利息支出,或不能提供金融机构贷款证明的,房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金额之和的额之和的1010以内计算扣除,用公式表示:以内计算扣除,用公式表示:n房地产开发费用(取得土地使用权支付的金房地产开发费用(取得土地使用权支付的金额房地产开发成本)额房地产开发成本)1010以内以内n【应用举例应用举例】仍以上例数字,房地产开发费用仍以上例数字,房地产开发费用扣除限额为扣除限额为8080
11、万元,即(万元,即(280280520520)1010,超限额部分不能扣除。超限额部分不能扣除。对于存量房地产转让:扣除项目n1 1、房屋及建筑物的评估价格;、房屋及建筑物的评估价格;评估价格重置成本价评估价格重置成本价成新度折扣率成新度折扣率n2 2、取得土地使用权所支付的价款和按国家统、取得土地使用权所支付的价款和按国家统一规定缴纳的有关费用;一规定缴纳的有关费用;n3 3、转让环节缴纳的税金、转让环节缴纳的税金n使用范围:存量房地产转让使用范围:存量房地产转让n4 4、与转让房地产有关的税金;营业税、城建、与转让房地产有关的税金;营业税、城建税、税、印花税印花税、教育费附加;、教育费附加
12、;n适用范围:适用范围:n新建房转让和存量房地产销售新建房转让和存量房地产销售注意营业税和印花税n房地产开发企业:房地产开发企业:营业税、城建税、教育费附营业税、城建税、教育费附加;加;印花税已包含再管理费中,不能再扣除印花税已包含再管理费中,不能再扣除n非房地产开发企业:营业税、城建税、非房地产开发企业:营业税、城建税、印花税印花税、教育费附加;教育费附加;5 5、财政部规定的其它扣除项目、财政部规定的其它扣除项目n对从事房地产开发的纳税人加计对从事房地产开发的纳税人加计2020的扣除的扣除 n加计扣除费用(取得土地使用权支付的金额加计扣除费用(取得土地使用权支付的金额房地产开发成本)房地产
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