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房地产价格的影响因素

摘要：房地产是一个不动产，它是实物、权益和区位三者的结合，因而房地产的价格也要考虑三者。换句话说，房地产是由土地、建筑物及其上附着物三部分组成。房地产价格的影响因素主要由以下三方面构成：一般因素、区域因素和个别因素，本文就围绕以上三方面展开。
关键词： 房地产 价格 影响因素

1 前言
随着城市的发展，越来越多的人涌入城市，这就需要有更多的住房来满足这些外来人口。因此，房地产行业变得就很火爆，许多人就来研究房地产，究竟是什么原因导致其价格在变化。本文讲的房地产是狭义上的房地产，也就是土地、建筑物及其他附着物，包括物质实体和依托于物质实体的各种权益。
按照效用价值论的观点房地产价格可表述为：房地产的效用、房地产的相对稀少性及房地产的有效需求三者共同作用而产生的对房地产价值的货币表现。这种解释看似复杂，其实也不难理解，意思是房地产有自己的用途，这种不动产本能本能就供不应求，而且人们需要它，这就导致了房地产的价格随时就波动，国家也就出台许多政策、方针来调控。按照劳动价值论的观点，房地产价格可表述为：在房地产开发、建设、经营的过程中，所耗费的社会必要劳动形成的价值与土地所有权价格的综合的货币表现[1]。这种定义就是说在房地产的整个过程中发生的人、材、机的总和加上土地所有权的价格，这种定义更直观一点。
2 房地产价格的影响因素
影响房地产价格的因素多而复杂，学术界有两种分类：一种分类是将影响因素分为自然因素，社会因素，经济因素，行政因素四类。另一种分类是将影响因素分为个别因素，区域因素，和一般因素三个层次。在后一种分类中，所谓个别因素，是由于具体房地产本身的条件对其价格水平有影响的因素；区域因素，是对某地区的房地价格有影响的因素；一般因素，是对广泛地区的房地产价格水平有影响的因素。下面将具体从一般因素，区域因素，和个别因素，三方面对影响房地产价格的影视进行分析。
2.1一般因素
影响房地产价格的一般因素指对不动产价格水平高低及其变动具有普遍性的，一般性和共同影响的因素。一般因素包括社会因素经济因素和制度因素三大项。
2.1.1社会因素

社会因素只要是指社会状态，人文，心理状态和一般社会行为等对不动产价格的影响因素，它们从多方面对不动产价格产生影响。主要包括：
（1） 人口状况。首相，当一个城市的人口突飞猛进的增长，就需要有更多的住房满足，这就导致不动产价格上涨。但是从另一个方面讲，人口一增长就使这个地区的环境受到破坏，生活和居住环境恶化，买房的人不买这个地方的，又会导致不动产价格降低。其次，人口素质也会影响住宅价格。当一个小区的人口素质普遍高，居民文明礼貌，邻里和谐，那么人们就喜欢来这里住，导致价格上涨。最后，家庭因素也会影响房屋价格。以前是三世，四世，同堂，现在一般夫妻两人一套，甚至有的一人一套，这就导致需求急剧增长，价格也跟着增长。
（2） 城市化及公共设施条件。城市的发展受城市基础设施和公共设施条件的限制。在经济发达的城市，就业机会多，城市化进程快，因此地价涨幅往往高于其他城市。随着城市化的推进，大量的外来人员和民工以暂住人口，流动人口的形式涌入城市，因而也造成了一些城市用地紧张和地价上涨。
（3） 教育和社会福利状况。这与人的价值观有关系，我觉得“人往高处爬”，总喜欢到教育和福利状况好的地方来生活，还有家长把孩子的教育放在第一位，宁可花很贵的钱在北京，上海这些购房，以至于让孩子能受到良好的教育。
（4） 不动产交易惯例。在市场经济发达的国家市场比较公开有序，不容易出现投机倒把，这样的话房地产价格相对来说比较稳定。
（5） 生活方式等状况。随着信息时代的推进，网络不断普及中国家庭加上现在的人生活要求更高，旅游，休闲度假也逐渐成为时尚，这样极大的影响到城市土地利用与布局，道路交通设施建设及不动产的价格。
（6） 心理因素。心理因素是影响不动产价格的重要因素。人们急于出售和购买不动产的心理，往往会导致不动产成交价格偏离其正常价格。
（7） 国内政治状态。政局稳定，则投资运转渠道正常，风险易于估计，投资回报目的容易实现，从而增加人们对不动产投资和置业的需求，带动不动产价格上涨，反之，投资者会抽走资金，抛售物业，使不动产价格下降。
（8） 社会治安状况。社会秩序好，则人们具有安全感，愿意置业和消费，从而带动不定产价格上涨；反之会造成不动产下降。
（9） 国际政治状态。国际政治状态会直接影响到国与国之间的经济往来，一方
面影响国家之间的外贸出口，从而影响外向型企业的供求关系及投资趋向，另一方面，也影响到国家之间人员往来和机构设置，以及资金流向，其结果也必然影响到对房地产的需求。
2.1.2经济因素
经济因素主要是指经济发展状况，储蓄，消费，投资水平，财政收支及金融状况，物业，居民实际收入，国际经济状况等对不动产价格的影响因素。经济因素对不动产价格的影响更加直接。主要包括下面几点：
（1） 经济发展状况。经济发展意味着财政，金融状况景气，经济繁荣，生产和投资活动活跃，就业机会增加，对厂房，办公楼，住宅，商业服务，和文娱体育设施等的各种需求也会不断增加，从而引起不动产价格上涨。
（2） 储蓄，消费及投资水平。一般而言，储蓄水平与投资水平是正相关的。我国居民的购买力主要参考国民储蓄率。若其高，则表示居民的购买能力强，但同时居民还必须有够置不动产的强烈意愿，才会真正对不动产价格产生影响。
（3） 财政与金融状况。一般而言，如果经济稳步增长，财政收支平衡，则货币供应量及金融秩序稳定正常，银行比较宽松，存，贷利率也会下降，因此能刺激市场购买率和投资欲望，尤其能增加对不动产的需求，从而引起不动产价格正常上涨。
（4） 物价居民收入及就业水平。一般而言当物价普遍波动时，表明流通中的货币价值在发生波动，及通货膨胀或紧缩，作为物价的一种，不动产价格也会呈现出相同的波动趋势。
（5） 税收负担状况。税收负担高，有利于增加国家财政收入，便于国际集中资金进行基础设施建设和发展经济，改善投资环境和区位条件，使不动产在投资的辐射作用下而发生增值。
（6） 技术革新及产业结构状况。新技术的发展，除了可以降低开发成本，提高不动产的功能和质量外，更重要的是，它会导致人们对各种不动产类型的需求变化，从而影响不动产价格。
（7） 城市交通体系状况。交通设施是否完备和便利是衡量城市区位条件和投资硬环境的重要指标，直接影响到不动产价格的整体水平。
（8） 国际化状况。国家化的城市有利于国际间的交往以及旅游和服务业的发展，国际政治和金融中心更是国外使团和各种机构设置的场所。这些都会
促进国家化城市中不动产业的发展，而且这些不动产价格水平往往也很高。
2.1.3制度因素
制度因素是指国家经济制度，行政法规以及政策对不动产价格的影响因素。国家可以运用多种手段配置土地资源，因而对不动产价格产生很大影响。主要包括：
（1） 土地制度。土地制度主要包括土地所有制和土地使用制度。我国不动产的转让，并不涉及土地所有权，只是使用土地使用权的转移。国家有关制度对土地使用权的规定，是确定该项权利交换价值的依据。因而直接影响到不动产的价格
（2） 住房制度。住房制度主要是指住房供给，分配及相应的配套制度。在市场经济发达的国家，住房由开发商或业主供给，居民市场上购买或租用房屋。政府则对低收入家庭实行税收减免，低息贷款或货币补贴等政策。
（3） 土地利用规划及城市规划。土地利用规划影响土地利用结构和土地供给，从而影响不动产价格。比如一个城市的某个地方设计成商业街，则这一地区的不动产价格往往会很高。
（4） 建筑规划。建筑规划是指对建筑结构，强度，抗震，建筑外形，产型，内部格局，施工，验收等所制定的标准和规定。它直接影响房屋建筑和工程造价，也影响不动产价格。
（5） 房地产有关税制。目前我国房地产交易中价内税只要是“两税一费”，即营业税，城市维护建设税和具体税收性质的教育附加。对房地产取得环节增加税负，会抑制人们的购买意愿，使房地产价格下降。对持有房地产增加税负，会减少利用房地产获得的实际利益，并促使房地产持有者转让房地产，因而也会降低房地产价格；反之房地产价格上涨。
（6） 地价政策，一般而言，高地价政策指政府放开地价管制，或采取某些措施引导地价上涨；低地价政策是指政府采取各种手段抑制地价上涨，如调整土地供给，实行限价，控制贷款，税收调节等，使地价水平下降。
（7） 交通管制。实行交通管制以后，这一街道比较安静，人们就喜欢到这里买房，因为住宅环境的质量和安全水平高，提高住宅区的不动产价格
（8） 行政隶属变更。行政隶属变更一般分为两种情况。一是级别上升，如将某个非建制镇改为建制镇，或将县级市开为地级市，省辖市开为直辖市，无
疑会扩大城市用地规模，加快城市化进程，增加不动产需求，从而使该地区不动产价格上涨。
2.2区域因素
区域因素是指不动产在区域本身特性而对不动产价格产生影响因素。区域因素包括两方面。一是不动产所在区域的自然条件及经济地理位置与前述一般因素结合而形成的社会经济地位及由此决定的不动产供求状况对不动产价格的影响；二是城市内各种不同类别用地地域由于本身特性而对不动产价格产生影响的因素。
对于第一方面的区域因素而言，主要表现在不同地区间社会经济状况的差异，并由此体现在不同区域的不动产价格水平上。如我国从沿海地区到中部内陆省份到西部地区的不动产价格呈递减特性。此外，不同城市的规模及重要程度，也影响到各城市的不动产价格水平。
对于第二方面的区域因素而言，主要表现在城市内各类用地的适用性及稀缺程度对不动产价格的影响。
2.3个别因素
个别因素指不动产由于各自条件的差异而影响其价格的因素。这是由于不动产的个别性质所决定的，并由此影响同类不动产的不同价格。个别因素可细分为宗地条件和建筑物类别的影响。
2.3.1宗地条件
与土地有关的因素有宗地的自然条件，局部条件和环境状况。自然条件包括宗地的地形，地势地质状况，宗地及道路街面的方位关系。用作住宅的宗地更侧重于日照，通风，干湿条件，兴建住宅的合适朝向等。局部区位条件及环境状况包括宗地所处地段位置，离街面的距离，连接街面的道路系统，街面的宽幅，构造等状态，交通设施状况，相邻不动产及周围情况，上下水道，电力，燃料设施状况，景观绿化状况，噪声及污染程度，对宗地利用的若干限制条件等。
2.3.2建筑类别的影响
与建筑物有关的因素包括建筑物用途类别，建筑结构，层数及质量等。从用途类别上看，建筑物可划分为住宅建筑，商业建筑，工业建筑，公共建筑和其他建筑等五类，从建筑结构划分，可分为钢结构，及钢筋混凝土结构，砖混结构，木结构，简易房等四类七等。从层数上划分，可分为底层建筑，多层建筑和高层建筑。从功能和质量上看，包括面积，层高，建筑构造，材质，装修档次，外观，
内部设施设计的配置，施工质量及安全要求建筑物的造型，感观以及与周围环境的适应性等[2]。

参考文献
【1】【2】卢新海，房地产估价—理论与实务【M】 上海：复旦大学出版社.2006