新时期居住权制度研究.docx
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1、新时期居住权制度研究内容提要: 居住权制度源远流长,在大陆法系民法典中具有持久、顽强的生命力,其作为保障弱势群体利益的重要法律制度,对我国实现党的十七大提出的“ 住有所居”意义重大。在探讨居住权制度的渊源、构成和价值的基础上,我们认为应在讨论制定住宅法的过程中,引进和建立居住权制度,使其发挥应有的功能。关键词: 居住权/住有所居/住宅法本文探讨我国居住权制度的建立,同时对当前住宅法的讨论制定提出几点建议。一、居住权制度的渊源与发展根据2005 年7 月10 日全国人大法工委公布的中华人民共和国物权法的规定,居住权是指特定的自然人对他人所有的房屋及其附属设施所享有的占有、使用的权利。居住权制度滥
2、觞于罗马法,目的在于保障那些没有继承权又缺乏劳动能力的人的生存需要。在罗马法上,市民资格是取得继承权的前提,但随着经济的发展,无夫权婚姻和奴隶被解放的现象日益增多,家主去世后那些没有市民资格又没有劳动能力的人的生活就成了问题,因此,家主亡故前通常会通过遗嘱将一部分家产的使用权、用益权和居住权转移给尚在世的妻子或被解放的奴隶,使他们不致生活难以为继。1后来的优士丁尼法学阶梯将这三种权利规定为人役权的内容。由此可以看出,居住权制度产生于婚姻家庭领域,目的是为了保障弱势群体的利益。罗马法关于居住权的规定,被后来以法国、德国为代表的大陆法系所继受,并随着时代的发展被赋予了新的内容。法国民法典基本上沿袭
3、了罗马法的规定,设专编规定了用益权、使用权和居住权。根据法国民法典第625 条至第636 条的规定,居住权的主体仅限于居住权人及其家庭,但在设立居住权的方式上,法国民法典发展了罗马法的规定,赋予当事人自由设定居住权的权利,即当事人得依契约设立居住权,并可以约定其范围。法国政府部长会议于2007 年1月17日通过“了可抗辩居住权”法案,根据该法案的规定“,可抗辩居住权”即符合规定的无房者可通过法律手段向政府提出住房需求,实现有房居住的权利。这一法案的出台,实际上意味着保障国民居住权成为了政府的一项法定义务。该法案规定:住房困难者可以向主管部门要求解决住房问题,如果得不到解决,可向行政法院提起诉讼
4、。此规定使得作为基本人权的居住权不再停留“在自然权利”层面上,而具有了很强的现实性和可操作性。德国民法典在“其役权”一章中规定了以居住权为主要表现形态的限制人役权制度,这一制度继承了罗马法关于居住权的传统,规定居住权不得转让和继承,原则上也不可出租。而1951 年的住宅所有权及长期居住权法则发展了罗马法关于居住权的内容,设立了长期居住权,规定这一权利可以转让和继承,而且居住权人可以从事出租等用益活动。这就使居住权制度摆脱了人身专属性的束缚,超出了婚姻家庭领域,甚至发展成了一种商业投资手段,促进了不动产权利的市场流通。英美法系虽然在法律渊源上与大陆法系不同,但其也有关于居住权制度的立法和判例,主
5、要体现在婚姻家庭领域。英国现行的居住权制度集中规定在1996 年出台的家庭法案中,该法案将家庭住宅的解决与避免家庭暴力密切结合,专设“ 家庭住宅与家庭暴力”一章,对配偶、前配偶、同居人、前同居人的居住权问题做出了规定。根据该法案,婚姻住宅权就是一方配偶基于契约或法律的授权而享有住宅的使用权或所有权,且该权利具有很强的对抗效力。美国的居住权制度在婚姻家庭领域与英国相似,除此之外,其还有一种涉及居住权的终生地产权制度。根据该制度,特定人基于法定或约定情形,于其生存期间内对特定财产享有居住权,直至该特定人死亡或约定条件成就时终止。这一制度的主要目的在于保护老年人等弱势群体的居住利益。在美国,有经验的
6、律师会根据终生地产权制度,为年老的房产所有权人起草一份转让所有权给其子女但保留其对房产终生居住权的契约,从而保证了让与人余生有房可住,并且避免了子女制约其继续居住状态等现象的发生。由上述国家的立法可以看出,居住权制度在现代社会虽然被赋予了更多的社会功能,但保障妇女、老人、未成年人等弱势群体利益仍是其核心所在。以继受德国民法典为主要内容的日本民法典和我国台湾地区民法典却没有规定居住权制度。究其原因,有学者指出,日本民法典和我国台湾地区民法典制定于注重家庭观念、实行家庭养老制度的社会背景之下,不存在设立居住权制度的社会基础。因此,其命运只能是“ 消失”,而不为各自的民法典所确认。二、居住权的界定居
7、住权的性质根据居住权的概念及其产生的原因,居住权作为用益物权中的人役权,其主要功能不在于对房屋经济价值的利用和收益,而是基于生活目的而对房屋使用价值的利用,其主体往往是妇女、老人、未成年人等社会弱势群体。因此,居住权具有浓厚的社会保障性质。这既反映现代民法社会化趋势的要求,也应该成为当前讨论制定的住宅法的价值取向。居住权的特征关于居住权的特征,主要有以下几点。其一,居住权的主体以特定的的自然人为限。居住权主要是基于婚姻家庭关系产生,目的在于保障赡养、扶养和抚养的需要,主要涉及老人、妇女、未成年人等家庭成员的利益,因此其享有者只能是特定的自然人,法人或其他组织不能享有居住权。这反映了居住权所具有
8、的维系家庭和谐的情感关怀功能。以我国目前的情况看,居住权主要解决离婚妇女、未成年人、需要赡养的老人以及主人死亡后保姆的居住问题。其二,居住权以他人的房屋为标的物。居住权是在他人房屋上设定的用益物权,因此,其必须以他人所有的房屋为标的物。需要注意两个问题:一是居住权的效力范围可以及于他人房屋之全部,亦可及于其一部,即房屋所有权人可以其房屋之全部设定居住权,以供居住权人使用,也可以其房屋之一部分设定居住权,供居住权人使用;二是为方便居住权人生活,房屋的附属设施也在居住权效力所及范围之内,尤其是在居住权人仅对房屋之一部分享有居住权的情况下,房屋的厨房、客厅、卫生间等必须可以为居住权人使用,这也符合居
9、住权制度的目的。其三,居住权具有很强的人身专属性。如前所述,居住权的主体为特定的自然人,目的是保障其生活之需,因此,居住权具有鲜明的人身性的特征。居住权的利益专属于特定的家庭成员,因此,居住权不可转让和继承,因居住权人死亡、抛弃或其他法定事由而消失。虽然,现在一些国家,如德国民法规定居住权人可以出租设定居住权的房屋,甚至可以从事经营活动,但是这并不能削弱居住权所具有的人身专属性。其四,居住权取得的无偿性。居住权一般是为了家庭成员等特定人的基本生活而设定的权利,因而设定居住权一般是无偿的、具有恩惠性质的行为。居住权人不因使用房屋而向所有人支付对价,也不承担房屋的重大维修费用,但是居住权人要负担水
10、电费等维持房屋正常使用的费用。作为例外,以合同形式设定居住权的,当事人也可以约定支付一定费用,这也是对当事人意思自治的尊重。其五,居住权以占有为前提,以满足基本生活之需的使用为目的。作为用益物权的一种,居住权人必须实现对他人房屋的占有,才能享有居住利益,这是毋庸置疑的。有争议的是关于“ 使用”的界定,主要是是否允许居住权人出租其所居住的房屋。这里存在一个如何平衡房屋所有权人和居住权人利益的问题,传统的观点认为,居住权以保障“ 居住”为限,不可出租。大多数学者认为,在生活窘迫的情况下,为了维持生计,居住权人可以将所居住房屋之全部或一部出租以保证其正常生活。笔者同意后一种观点,居住权设立的目的在于
11、保障居住权人生活之需,在生计面临威胁的情况下,允许居住权人出租房屋以维持其生计符合设立居住权制度的初衷。关于前述德国住宅所有权及长期居住权法在很大程度上允许居住权流通以谋利的规定,笔者认为,作为一种发展趋势可以随着经济发展为我国立法所关注,但是至少目前我国不宜发展其经济功能,还是应以其社会保障性质为出发点。三、居住权制度的价值理念居住权制度体现了以人为本的社会主义法治理念,有利于实现“ 住有所居”当前,坚持以人为本的社会主义法治理念,通过立法保障和扩大人民群众尤其是弱势群体的利益,已成为立法的重要目标。居住权制度,作为一项保障弱势群体基本生活的法律制度,对于维护正常的家庭关系、完成养老育幼的社
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