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惠东县城市住房建设规划
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11月18日

目 录
第一章 总则-----------------------------------------------------------3
第二章 住房建设现状和需求--------------------------------------5
第三章 ”十一·五” 期间住房建设规划-----------------------7
第四章 规划实施措施-----------------------------------------------10
第五章 附则-----------------------------------------------------------13

惠东县城市住房建设规划细则( — )

第一章 总则

第一条 为适应惠东县经济社会发展, 构建和谐社会, 合理调整住房供应结构, 稳定住房价格, 根据国家和省有关通知与要求, 结合惠东县实际, 编制本规划。
第二条 本规划是指导惠东县城规划范围近期城市住房建设项目安排的依据。在规划期限和规划范围内进行的住房土地使用与工程项目建设必须符合本规划。
第三条 规划编制依据:
( 一) 《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》( 国办发[ ]37号) ;
( 二) 《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》( 建住房[ ]165号) ;
( 三) 《转发国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》( 粤府办[ ]50号) ;
( 四) 《关于住房建设规划编制工作的指导意见》( 粤建房字[ ]103号) ;
( 五) 《转发建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见的通知》( 粤建房字[ ]100号) ;
( 六) 《惠州市市域城镇体系规划》( - );
( 七) 《惠东县城区总体规划( 1995— ) 》;
( 八) 《惠东县平山片区-大岭片区分区规划( ~2020) 》;
( 九) 《惠东县经济社会发展”十一·五”规划》;
第四条 规划范围参考《惠东县城市总体规划( —2020年) 》( 修编) 中的近期建设规划( ~ )所确定的建设范围, 规划土地总面积约41平方公里。其中: 平山组团包括青云、 黄排、 金光、 红岭、 园岭、 南湖等居委会; 大岭组团包括大岭等居委会; 白花组团包括白花、 太阳坳等居委会。
第五条 本规划的规划期限为 — 。
第六条 规划编制原则:
( 一) 努力完善住房保障体系, 满足广大群众的基本住房需求, 促进房地产业平稳健康发展;
( 二) 切实落实”国办发[ ]37号”和”建住房[ ]165号”文精神, 从土地供应管理和城市规划的角度出发, 调整房地产市场住房供求结构不合理的矛盾, 以满足不同收入层次的居民住房需求, 理顺房地产市场秩序, 促进房地产业健康发展;
( 二) 结合资源环境条件, 充分考虑城市各类住房需求, 合理确定各类住房的建设规模。既要坚持市场化方向, 又要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、 中小套型的普通商品房, 以及经济适用房、 安居解困房、 廉租房等保障性住房;
( 三) 调整住房供应结构, 引导资源节约型住房消费。按照总量与项目相结合的原则, 统筹落实新建商品住房结构比例要求。在新审批、 新规划的商品住房总面积中, 套型建筑面积90平方米以下( 含90平方米, 下同) 的住房( 含经济适用房、 安居解困房、 廉租房) 面积所占比重达到70%以上。
( 四) 充分考虑城镇中低收入居民家庭对交通、 公共服务等设施条件的需求, 合理安排中低价位、 中小套型的普通商品房、 经济适用房、 安居解困房、 廉租房等保障性住房等建设用地的区位, 改进中低收入群众的生活环境, 降低生活成本。
( 五) 合理安排住宅用地。科学引导已出让住宅用地的开发, 对部分不符合规划要求的出让土地依法进行盘整收回, 同时严格控制新供应的住宅用地, 使惠东规划范围的房地产市场朝国家宏观调控的方向健康发展。
( 六) 以现有政策为依据, 在技术上与相关规划或计划相衔接, 有各有关部门的广泛参与, 使规划更具有现实性和可操作性。
第七条　本规划包括规划文本及图则。

第二章 住房建设现状和需求

第八条 现状住宅用地情况
( 一) 现状居住用地主要分布在老城区, 以私宅和80年代统建楼为主, 其特点是: 人口密度大, 建筑层数低, 居住环境较差, 配套设施不完善, 出行不便; 新建的居住小区主要集中的老城区外围, 一般为中高层住宅区, 配套设施完善, 居住环境良好, 生活、 出行比较方便。如华侨城的几个住宅小区、 金河湾、 南湖花园、 丽景华庭、 恒丰花园、 升辉花园等。
大型的工业园区配套有居住用地, 如太阳坳商住小区、 立晶花园、 白花山庄等。
( 二) 现状住宅用地情况。现状规划范围总居住用地780公顷, 占建成区的41.2%。其中: 平山组团居住用地538公顷, 占总居住用地的69%; 大岭组团居住用地148公顷, 占总居住用地的19%; 白花组团居住用地125公顷, 占总居住用地的12%。
第九条 住房状况分析
截止 底, 规划范围住房建筑面积总量为430万平方米, 人均住房建筑面积18.3平方米。
( 一) ”十·五”期间规划范围商品房建设情况。商品房建设竣工面积约30.2万平方米, 其中安居解困房建设竣工面积约12.6万平方米, 占总建设竣工面积41.7%, 共896套。
( 二) 住房套型结构比例分布。从近5年商品住宅预售登记备案的情况分析看, 套型建筑面积90平方米以下的占12.5％左右, 套型建筑面积90平方米以上的占87.5％左右。其中: 套型建筑面积为90-144平方米的商品住宅较受消费者青睐, 占83.0％左右。
第十条 ”十·五”期间住房现状、 供需分析结论: 一是惠东规划范围房地产市场总体发展态势是良好, 供需基本平衡, 稳中有升, 没有出现大的波动。二是开发建设水平大幅提高。国内部分有实力、 有水平、 有档次的开发商和规划建筑设计单位进驻惠东, 推动了惠东县房地产开发建设的水平上了一个新台阶。小区环境越来越好, 住宅综合品质越来越高。三是居民对住房的需求从”质”和”量”两个方面均有较大提高。由于经济的发展, 居民生活水平有了较大提高, 居民对住房的需求提出了新的更高的要求, 在”质”上, 强调住区环境优美、 建筑质量过硬、 户型方正实用、 使用率高; 在”量”上, 以三房二厅、 套型建筑面积90—144平方米的住房为主, 接近三分之二, 在下一个五年规划中, 要采取有效措施, 大力引导住房需求向中小户型转变, 这样才能与现行的国家相关政策要求相吻合。

第三章 ”十一·五” 期间住房建设规划

第十一条 住房建设规划目标。
( 一) 到 达到县城规划控制区内人均居住建筑面积为25平方米的目标。
( 二) 新审批、 新开工的商品住房建设, 套型建筑面积90平方米以下住房( 含经济适用房、 安居解困房) 面积所占比重达到开发建设总面积的70%以上;
( 三) 建立完善的住宅建设和供应体系, 着重开发建设一批规划合理、 质量优良、 配套完善、 环境优美、 体现以人为本的现代居住小区, 提高房地产开发综合水平。
( 四) 进一步完善住房保障供应体系, 按照国家关于对住房调控的宏观政策, 结合惠东本地实际, 加强对房地产开发行为的引导, 重点推进中低价位、 中小户型普通商品住宅, 以及经济适用房、 安居解困房、 廉租房建设, 有计划、 有步骤地解决中低收入人群的住房问题, 基本实现城镇人口户均拥有或租住一套住房。
( 五) 合理进行旧城居住区和”城中村”改造, 逐步实现其综合环境改进, 努力将惠东建设成为适宜人们居住和创业的和谐城市。
第十二条 ”十一·五” 期间人口规划。根据《惠东县城市总体规划( 1995— ) 》及《惠东县平山片区-大岭片区分区规划( —2020年) 》, 规划范围内常住人口为23.5万人, 预测 底规划范围内常住人口为37万人, 规划期内增加13.5万人。
第十三条 ”十一·五”期间住宅建设用地规模预测。根据《城市用地分类与规划建设用地标准》( GBJ 137-90) , 人均居住用地控制指标为18.0-28.0平方米。考虑惠东城市建设用地山、 水较多、 建设用地有效利用率不高的特点, 按人均每人26平方米的标准规划住宅建设用地。
( 一) 住宅建设用地总量。13.5×26=351( 万平方米) 。
( 二) 套型建筑面积为90平方米以下住宅( 含经济适用房、 安居解困房、 廉租房等) 建设用地总量。351×70%=245.7( 万平方米) , 按245万平方米计。
第十四条 ”十一·五” 期间住宅建设规模预测。住宅区内, 除中学、 小学、 幼儿园、 商业及其它公建配套以外, 并考虑建设用地使用率不高等因素, 规划确定住宅建筑净容积率平均按1.2计。
( 一) 住宅总量。351×1.2=421.2( 万平方米) , 按421万平方米计。
( 二) 套型建筑面积为90平方米以下住宅( 含经济适用房、 安居解困房、 廉租房等) 总量。245×1.2=294( 万平方米) 。
第十五条 ”十一·五”期间各类住房建设用地的空间布局。
( 一) 住宅用地总体空间布局。规划范围应安排的住宅用地为351万平方米, 根据相关规划, 结合各组团实际情况, 平山组团安排185万平方米, 大岭组团安排95万平方米, 白花组团安排71万平方米。
( 二) 套型建筑面积为90平方米以下住宅( 含经济适用房、 安居解困房、 廉租房等) 建设用地量空间布局。规划范围应安排的套型建筑面积为90平方米以下住宅建设用地量为245万平方米。根据相关规划, 结合各组团的经济发展、 产业布局等实际情况, 平山组团安排130万平方米, 大岭组团安排70万平方米, 白花组团安排45万平方米。
第十六条 ”十一·五”期间每年度各类住房建设量和需安排的建设用地供应量, 详见下表:

单位:万平方米

年度住房建设总建筑面积
套型建筑面积为90平方米以下住房建筑面积
年度住房建设用地供应量
套型建筑面积为90平方米以下住房建设用地供应量
备注

84
58
70
49

85
60
71
50

87
61
72
51

83
57
68
47

82
58
70
48

合 计
421
294
351
245

( 一) 套型建筑面积为90平方米以下的中低价位、 中小户型的住宅( 含经济适用房、 安居解困房、 廉租房等) 建设项目区位。平山组团主要分布在黄排、 赤岭、 泰园、 莲花等地; 大岭组团主要分布在大岭等地; 白花组团主要分布在太阳坳等地。
( 二) 建设进度安排。所有项目在有关审批工作完成后一个月内必须动工, 建设周期一般不超过2年, 用地面积超过6万平方米的小区建设周期不得超过3年。

第四章 规划实施的保障措施

第十七条 规范规划管理。本规划是指导惠东县城规划控制区 - 住房建设的主要依据, 一经批准, 必须严格执行。要建立完善的住宅建设项目立项审批制度、 土地供应申请、 审批制度、 规划管理审批制度, 政府各有关职能部门要加强协作和联动, 确保规划顺利实施。
第十八条 积极落实住房发展规划目标, 实施节约、 高效、 集约的住房用地供应政策, 加大闲置土地处理力度。
( 一) 保证住房用地供应, 调整住房供应结构。在规划期内, 适度增加住房用地供应规模, 进一步调整住房供应结构; 自 11月1日起至规划期末止, 套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重, 必须达到年度新建住房总建筑面积的70%以上; 年度土地供应要优先保证中低价位、 中小套型普通商品住房, 其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。
( 二) 适当提高住房建设开发强度。依据节约、 高效、 集约利用土地的原则, 规划期内, 在符合规划控制原则和相关规范要求的前提下, 适当提高住房建设的容积率水平。
( 三) 停止别墅类房地产开发项目土地供应, 严格限制低容积率、 大套型住房土地供应。
( 四) 加大闲置土地处理力度, 积极盘活存量土地, 制止违法囤积土地的行为。依据闲置土地处理的法律、 法规, 结合本地实际, 根据造成土地闲置的不同原因, 采取延长开发建设时间、 调整城市规划、 依法收回并纳入土地储备等各种办法, 对闲置土地积极予以盘活。
第十九条 充分发挥政府的综合调控和引导职能。
( 一) 是要强化政府在规范房地产市场发展的调控和引导作用。
( 二) 是要建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度, 增强房地产市场信息透明度。要完善市场监测分析工作机制, 统计和房地产主管部门要定期公布市场供求和房价情况, 全面、 及时、 准确地发布市场供求信息。
( 三) 加大宣传力度, 坚持正确的舆论导向。充分发挥电视、 广播、 报刊、 互联网等新闻媒体的作用, 在保障公众对住宅建设规划的知情权、 参与权和监督权的同时, 针对当前惠东购房户偏向于选择中大户型住宅的消费心理, 加强引导, 使购房户转向购买中小户型的住宅, 为规划实施奠定良好的社会基础。
第二十条 切实关心、 关注低收入和困难家庭的住房建设问题, 建立健全低收入和特困家庭的住房保障制度。政府已经华侨城等地建设安居解困房, ”十一·五”期间, 政府确保投放经济适用房、 廉租房1000套, 平均每年200套( 其中平山组团100套, 大岭组团50套、 白花组团50套) 。其中, 廉租房每年建设20套, 五年共建设投放100套, 使低收入和特困家庭的住房得到有效保障。
第二十一条 其它政策与策略
1、 加强各相关部门在规划实施过程中的衔接配合。要将住房建设目标、 土地供应目标、 住房结构调整目标等, 具体落实到建设、 房地产、 规划、 国土、 发展改革等部门, 分解任务, 明确责任, 建立考核和责任追究制度, 加强住房建设规划实施的检查, 完善住房建设规划监督管理。
2、 发挥税收、 信贷政策对房地产市场的调节作用。严格按照国家调控政策, 征收住房转让环节营业税、 个人所得税等税费; 严格房地产开发信贷条件; 有区别地适度调整住房消费信贷政策。

第五章 附则
第二十二条 具体住房建设项目的相关要求以住房建设规划年度实施计划为准。
第二十三条 本规划由惠东县人民政府组织实施, 由惠东县建设局、 规划局、 房地产管理局负责解释。
第二十四条 本规划自批准之日起生效。