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分户验收方案与要求

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2020年4月19日
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分户验收方案与要求

为保证碧桂园住宅项目工程质量，进一步加强工程质量责任和责任追究制度的落实，提升工程质量水平，提高住户对住宅工程质量的满意度，现要求碧桂园所有住宅项目必须认真落实分户验收制度，现将分户验收有关要求明确如下。
一、分户验收应具备的条件
1．工程已完成设计和合同约定的工作量；
2．所含（子）分部工程的质量均验收合格；
3．工程质量控制资料完整；
4．主要功能项目的抽查结果均符合要求；
5．有关安全和功能的检测资料应完整；
6．施工单位已提交给建设单位工程竣工报告；
7．建设（监理）单位认可已具备进行分户验收条件。
住宅工程质量分户验收是指在施工单位提交工程竣工报告后，单位工程竣工验收前，建设单位按照国家现行的工程质量验收规范、标准和有关要求，组织对住宅工程的每一户及公共部位，涉及主要使用功能和观感质量进行的专门验收。
二、分户验收前应做好的准备工作
分户验收开始前，建设单位组织成立分户验收组，根据分户验收工作量合理分组，制定验收方案并向参加验收人员交底；其次准备好相关的检测仪器，如：小锤、钢尺、激光测距仪和漏电保护相位检测器等，并保证仪器准确和正常工作，做好屋面蓄（淋）水、卫生间等有防水房间的蓄水、外窗淋水试验的准备工作；另外在建筑物上标识好暗埋水、电管线的走向和室内空间尺寸测量的控制点、线，在建筑物外墙的显著部位镶刻工程铭牌等。
三、分户验收的责任主体和责任
分户验收由建设单位的项目负责人组织验收，监理单位的总监、专业监理工程师和施工单位的质量负责人、项目经理、施工员、质量员等参加验收。已选定物业公司的，物业公司应当参加住宅工程分户验收工作。
建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。
1）建设单位（含开发企业）是工程质量的第一责任人，对建设工程的质量全面负责。
2）勘察、设计单位必须按照工程建设强制性标准进行勘察、设计，并对勘察、设计的质量负责。
3）施工单位对建设工程的施工质量负责。
4）工程监理单位应当依照法律、法规以及有关技术标准、设计文件和建设工程承包合同，代表建设单位对工程施工质量实施监理，并对施工质量承担监理责任。
四、分户验收中应形成的验收记录
分户验收过程中要，室内每户填写一份《住宅工程质量分户验收记录（室内）》，公共部位每个检查单元填写一份《住宅工程质量分户验收记录（公共部位）》，单位工程验收完毕汇总填写《住宅工程质量分户验收汇总表》。
五、分户验收检查单元的划分
室内以每户为一个检查单元；公共部位，每个单元的外墙为一个检查单元，每个单元每层楼（电）梯及上下梯段、通道（平台）为一个检查单元，地下室（地下车库等大空间的除外）每个单元或每个分隔空间为一个检查单元。
六、对分户验收发现问题的处理
分户验收检查发现不合格的，应对不合格部位及时标注，整改符合要求后，重新进行验收。
七、分户验收的重点
影响主要使用功能的质量问题是分户验收的重点，影响主要使用功能的质量问题包括：外墙、外窗、屋面、有防水要求的房间渗漏；室内空间、主要构件尺寸偏差严重超标；墙体、楼板贯通性裂缝等影响住户使用功能的质量问题。
八、对精装修房的分户验收
住宅精装修房在竣工验收前应进行分户验收，按照分户验收内容能够实施的如淋（蓄）水试验、裂缝检查、门窗检查等等按照分户验收标准逐户逐项验收。对可能因为验收检查造成痕迹的如空鼓敲击、地面标识等，可在最后工序前进行并在“分户验收记录”中注明检查时间、人员和结论；对于新增功能如空调等，应确定分户验收标准经设计等有关部门确认。住宅精装修房，建设单位应会同监理、施工单位在分户验收前针对工程特点形成分户验收专项方案，报监理、建设单位审查。
九、特殊问题的分户验收
1、不规则房间的净开间，有找坡地面房间的室内净高的测量
对于室内开间不规则的房间（如弧形、多角形等）净开间可不做测量（设计和合同有特殊要求的除外）；对于卫生间等地面设计要求找坡的房间，室内净高测量后可不做净高极差的计算，但应保证地面找坡最低点处净高数据不低于净高推算值。
2、室内净高推算值的计算
室内净高推算值根据设计层高扣除楼板、天棚饰面层、地坪找平层及面层等厚度后计算得出，分户验收前应根据板厚等参数确定不同房间的净高推算值后报设计单位确认。
3、对净高、开间检测仪器的要求
室内净高、净开间检查时要求必须使用激光测距仪。现场的激光测距仪精度不应大于2mm，使用前应统一比对，保证测量数据的一致性。仪器应定期校核、检定。
4、对室内地面要标出的点、要弹出线的要求
1）点 在室内每个房间地面距纵横墙体50㎝处和中心点用十字交叉线标出净高测量点，并按“室内净空尺寸测量示意图”位置标明点的编号。
2）线　室内地面应弹出水、电管线走向线。室内净开间检查时要求测距仪靠墙、贴地，激光测距仪光束应穿过测量方向的两个净高测量点。对于无分隔墙的房间应弹出墙体两侧边缘线作为测量基准线。
十、分户验收工程，竣工资料的形成
建筑工程竣工验收一周前，监理单位应编制完成《住宅工程质量分户验收汇总表》、施工单位应编制完成《工程建设中严重质量问题（质量事故）一览表》、《 涉及结构安全和使用功能设计变更情况一览表》等，报予建设单位供质量监督审查，室内和公共部位分户验收记录留存现场备查。
十一、分户验收表格中“验收记录及结论”的填写
分户验收表格中“验收记录及结论”，填写验收的数量、验收中发现的问题以及结论“（不）符合要求”，对于验收项目中设计参数另有要求的应在记录栏中予以注明。“综合验收结论”中填写“（不）合格”。
十二、“住宅工程质量分户验收标识牌”的使用
分户验收合格后，现场验收人员签字确认并在室内显著位置贴出统一制作的“住宅工程质量分户验收标识牌”（已制作成不干胶形式）。竣工验收和房屋交付时户内没有贴出“住宅工程质量分户验收标识牌”的工程视同为分户验收未完成或不合格。
十三、分户验收系列表

附表1
住宅工程质量分户检验必检内容及要求（室内）
检验项目
检验内容
检查方法及数量
检验标准
参照标准、备注
1、楼地面、墙面、天棚面层
楼地面空鼓、裂缝
小锤轻击、观察检查。全数检查。
空鼓面积不大于400cm2，且每自然间不多于2处可不计；不得出现裂缝
GB50209 5.2.5、5.3.4
墙面、天棚空鼓、裂缝、脱层和爆灰
无空鼓、脱层；距检查面1m处正视无裂缝和爆灰
GB50210- 4.2.5
2、门窗
安装
窗台高度
钢尺检查，每个窗台不少于一处。全数检查。
窗台或落地窗防护栏杆高度不低于900mm且不得有负偏差
GB50352 6.10.3
GB50368 5.1.5
外窗渗漏
淋水1h或下雨后，观察检查。全数检查。
外窗及周边无渗漏
《建筑法》第六十条
推拉窗防脱落措施
观察，手扳检查。全数检查。
推拉窗必须设置防脱落装置
GB50210 5.3.4、5.4.5
安全玻璃
认证标识
观察检查安全认证标识
凡应使用安全玻璃的，不得使用非安全玻璃代替，玻璃上有安全认证标识（标识不得隐蔽）
发改运行（ ）2116号第五、六条
3、栏杆
安装
栏杆高度
钢尺测量，每片栏杆不少于两处。全数检查。
临空高度在24m以下时，栏杆高度不应低于1.05m； 临空高度在24m及24m以上（包括中高层住宅）时，栏杆高度不应低于1.10m,不得有负偏差
GB50352 6.6.3
竖杆设置
净间距不应大于0.11m，正偏差不大于3mm，应防止攀登
GB50352 6.6.3
护栏玻璃
观察检查3C安全标识，游标卡尺测量
护栏玻璃的使用必须符合设计要求，并符合《建筑玻璃应用技术规程》（JGJ113— ）6.2.5的规定
JGJ113 6.2.5
4、防水
工程
屋面渗漏
雨后或淋水2h后，观察检查。全数检查。
无渗漏
GB50207 10.0.5
卫生间等有防水要求的地面渗漏
蓄水24小时后放水，最小蓄水深度不得小于20mm，观察检查。全数检查。
无渗漏、排水顺畅、无积水
GB50209 4.9.8
外墙渗漏
雨后或淋水1h后，观察检查。全数检查。
墙面无渗漏、滴水线无爬水
《建筑法》第六十条
5、室内空间尺寸
室内净高
（楼地面设泛水坡度的房间除外）
1．室内净高每个房间抽测5点（其中距墙、柱四角300～500mm处各测1点，中间测1点）；
2．室内净开间、净进深每个房间各抽测2处（其中距墙、柱四角300～500mm处各测1处），无墙体则测柱间净距（距柱边处各测1处）。
3．使用激光测距仪进行检测。全数检查。
最大负偏差不超过20mm，极差不超过20mm（偏差为实测值与推算值之差；极差为实测值中最大值与最小值之差
/
室内净开间、净进深
极差不超过20mm

6、给排水
安装工程
管道渗漏
观察检查。全数检查。
给水管管道、水嘴、阀门等无渗漏；排水管通水后无渗漏
GB50242
4.2.1、5.2.1
管道坡度
观察检查、尺量检查。全数检查。
顺直，坡向、坡度正确
GB50242 5.2.3
地漏水封高度
试水观察检查、尺量检查。全数检查。
地漏水封高度不得小于50mm（或设置存水弯）
GB50242 7.2.1
阻火圈（防护套管）设置
观察检查。全数检查。
高层建筑明设排水塑料管道是否按设计设置阻火圈（防护套管）
GB50242 5.2.4
7、电气安装工程
插座相位、接地
使用“漏电保护相位检测器”检查。全数检查。
“漏电保护相位检测器”无接错显示
GB50303
22.1.2、3.1.7
电源控制回路编号及标识、漏电保护灵敏度
观察和开、关漏电保护器检查。全数检查。
接线照明配电箱（盘）内接线整齐，回路编号齐全，标识正确，漏电保护灵敏
GB50303
6.1.9、6.2.8
8、其它
排水通气管、烟道设置及附件
观察检查。全数检查。
止回阀、防火阀按规定安装；排水通气管、屋面烟道出屋面高度符合设计及规范要求。
GB50243 6.2.4
6.2.5、6.3.1
GB50242 5.2.10

附表2
住宅工程分户验收项目统计表（200　年　月　日－200　年　月　日）
序号
楼号
竣工
验收
分户一次验收不合格单元数
分户验收中需整改数量（处）
备注
日期
结论
室内
楼梯
室外
地下室
累计
楼地面、墙面、天棚
渗漏
室内空间尺寸
安全玻璃
给排水
电气
公共部位
累计
单元︹户︺数
不合格数
单元数
不合格数
单元数
不合格数
单元数
不合格数
单元数
不合格数
墙
面
空
、
裂
楼
地
面
空
、
裂
楼地面起砂
屋面
墙面
外窗
卫生间
层高
开间

合计
竣工验收　　个楼，经过　个
验收室内　户，不合格　户；公共部位　　单元，不合格　　单元；累计　单元，不合格　单元
分户验收室内共整改　　处，公共部位共　　处，累计　　　处
注：1、本表由建设单位项目部填写。
2、备注栏填写住宅类型（初装修、精装修）和重新验收工程的未经过验收的原验收时间等。

附表3
分户验收及整改情况汇总表
工程名称：　　　　　　　　　　　　　　结构类型及层次： 地上　　　地下　　　　　
建筑面积：　　　　㎡　　　　分户验收时间：200　年　月　日－200　年　月　日
参加分户验收人员
单位
（建设、监理、施工、物业）
姓名
职务（职称）
证号

分户验收概况
单元（户）数
分户一次经过验收单元数
整改后经过验收单元数
室内

楼梯

外墙

地下室

累计

分户验收整改情况
项目名称、内容
发现问题需整改的数量
己整改数量、比例%
楼地面、墙面、天棚（处、㎡）
墙面空鼓、裂缝

楼地面空鼓、裂缝

楼地面起砂

渗漏（处）
屋面

外墙面

外窗

卫生间

室内空间几何尺寸（处）
层高

开间

安全玻璃（处）

给排水（处）

电气（处）

公共部位（处）

注：验收人员应具备应有的资格，职务、职称填写建设单位项目负责人、施工单位公司质量负责人、项目经理、质检员、施工员、技术员，监理单位总监、总监代表、监理工程师等（建设单位其它人员可填写职称），并填写相应的证号。本表由监理单位汇总。
建设单位（章）　　　　　　　　　　监理单位（章）　　　　　　　施工单位（章）
项目负责人：　　　　　　　　总监理工程师：　　　　　　　项目经理：
附表4
住宅工程质量分户验收表
工程名称：
房号
楼 单元 号
建设单位

施工单位

监理单位

物业单位

验收时间 年 月 日
序号
综合验收内容
验收结论
1
建筑结构外观及尺寸偏差

2
墙面、地面和顶棚面层质量

3
门窗安装质量

4
防水工程质量

5
采暖系统安装质量

6
给水、排水系统安装质量

7
室内电气工程安装质量

8
其它规定、标准中要求分户检查的内容

综合
验收
结论

验收单位
建设单位
施工单位
监理单位
(验收专用章)
单位(项目)负责人

年 月 日
(验收专用章)
单位负责人

年 月 日
(验收专用章)
总监理工程师

年 月 日
注：精装修住宅工程质量分户验收所用表自行确定。

附表5
住宅工程质量分户验收方案记录表
工程名称：
房号
楼 单元 号
建设单位

施工单位

监理单位

物业单位

开工日期

竣工日期

方案内容：经过各方协商，同意按本方案对住宅工程进行工程质量分户验收，多种户型时，每种户型应确定一套方案。
验收主要内容为住宅工程质量的观感质量和功能适用情况。每套住宅选取 个房间(分别是： )进行验收，其中： 房间验收轴线、标高偏差情况； 房间检查门窗安装质量； 房间检查电气设施安装情况； 房间检查给排水、采暖、通风空调情况； 房间进行 验收项目。

附：住宅平面图(明确标注所选检查点)。
注：以上房间检查内容能够单项或多项组合。
建设单位：(公章) 单位(项目)负责人：

监理单位：(公章) 总监： 年 月 日

施工单位：(公章) 单位负责人：

附表6
住宅（小区）智能化分项工程质量验收记录表（Ⅳ）
单位（子单位）工程名称

子分部工程
住宅（小区）智能化
分项工程名称
监控与管理系统
验收部位

施工单位

项目经理

施工执行标准名称及编号

分包单位

分包项目经理

检测项目（一般项目）
（执行本规范第13.5.5～13.5.7条的规定）
检查评定记录
备注
1
表具数据自动抄收及远传系统
表具采集与远传数据一致性

每类表具按10%抽检，且不得少于10，合格率100%时为检测合格。
2
建筑设备监控系统
园区照明时间设定

符合设计要求时为检测合格。
控制回路开启设定

灯光场景设定

照度调整

浇灌水泵监视控制

中水设备监视控制

3
住宅（小区）物业管理系统
房产出租管理

符合设计要求时为检测合格，其中管理系统软件检测应符合本规范第5.4节的要求。
房产二次装修管理

住户投诉处理

数据资料的记录、保存、查询

4

5

检测意见：

监理工程师签字： 检测机构负责人签字：
（建设单位项目专业技术负责人）
日期： 日期：

附表7
室内地面、墙面、顶棚抹灰、门窗工程质量分户验收记录表
单位工程名称

验收部位（户号）

现场检查项目
质量要求
质量验收记录
普通水泥楼地面
1、水泥楼地面面层粘结质量
第4.1.1条

2、外观质量
第 4.1.2条

板块楼地面面层
1、外观质量
第 4.2.1条

2、板块楼地面面层粘贴
第 4.2.2条

3、室内楼梯尺寸
第 4.3.1条

室内墙面
1、室内墙面
第 5.1.1条

2、室内墙面面层粘贴
第 5.1.2条

室内顶棚
1、顶棚室内粘结
第 5.2.1条

2、顶棚抹灰观感
第 5.2.2条

门窗
1、门窗开启性能
第 7.1.1条

2、门窗配件
第 7.1.2条

3、门窗密封
第 7.1.3条

4、门窗的排水
第 7.1.4条

5、进户门质量
第 7.1.5条

验收意见：
建设单位（项目）负责人：

年 月 日
监理单位总监理工程师：

年 月 日
施工单位项目经理：

质量检查员：

年 月 日

附表8

室内净高、净开间尺寸抽测表
房（户）号

抽测时间
200　年　月　日
房间
编号
净高推算值(mm)
实测值(mm)
计算值(mm)
H
H1
H2
H3
H4
H5
L1
L2
L3
L4
净高
净开间
最大偏差
极差
极差

实测 房间，不合格 　 房间,需整改处理房间： 。

抽测人员：（建设单位） （监理单位） 　 （施工单位）
室内净空尺寸测量示意图
套型示意图贴图区
注：1、偏差为实测值与推算值之差的绝对值；极差为实测值中最大值与最小值之差，抽测不合格点数据在表内用红笔圈出。
2、室内每户为一个检查单元，每个检查单元填写本表一张，检查完毕及时签字；本表一式三份，建设（监理）、施工、住户（《住宅工程质量保证书》的附件）各一份。
附表9
防水工程、公共部位分户验收质量记录表
单位工程名称

验收部位（户号）

现场检查项目
质量要求
质量验收记录
外墙防水
外墙渗漏检查
第 8.1.1条

淋水试验情况
不渗水

外窗防水
1、现场抽检报告
合格

2、淋水试验
不渗漏

防排水楼地面
1、面层坡度
第 8.3.1条

2、防水效果
第 8.3.1条

屋面防水
屋面防水
第 8.4.1条

公共部位
1、楼层梯段踏步
第 10.1.1条

2、楼梯护栏
第 10.1.2条

地下室
地下室防水
第10.2.1条

地下室通道
第 10.2.2条

其它
烟道、透气孔
第 10.3.1条

通风道
第 10.3.2条

验收意见：

建设单位（项目）负责人：

年 月 日

监理单位总监理工程师：

年 月 日

施工单位项目经理：

质量检查员：

年 月 日

附表10
安装工程分户验收质量记录表
单位工程名称

验收部位（户号）

现场检查项目
质量要求
质量验收记录
给水管道系统安装工程
1、给水管道及配件安装
第 9.1.1条

2、功能试验
第 9.1.2条

排水管道安装工程
1、排水管道安装
第 9.2.1条

2、排水管道配件安装
第 9.2.2条

3、功能试验
第 9.2.3条

室内采暖系统
管道及配件
第 9.3.1条

入户装置
第 9.3.2条

分、集水器
第 9.3.3条

散热器
第 9.3.4条

卫生器具
1、卫生器具安装
第 9.4.1条

2、功能试验
第 9.4.2条

电气工程
1、配电箱安装
第 9.5.1条

2、开关插座安装
第 9.5.2条

3、导线连接
第 9.5.3条

4、等电位联结
第 9.5.4条

智能建筑
多媒体箱安装
第 9.6.1条

信息插座面板安装
第 9.6.2条

访客对讲系统安装
第 9.6.3条

验收意见：
建设单位（项目）负责人：

年 月 日
监理单位总监理工程师：

年 月 日
施工单位项目经理：
质量检查员：

年 月 日

附表11
住宅单位工程验收问题记录表
工程名称： 验收时间：
单元房号
存 在 问 题
备 注

注：备注栏中填写存在问题不符合的验收依据条款
建设单位： 监理单位：
设计单位： 施工单位：
附表12
住宅分户检验合格标识
工程名称

房（户）号

检验时间
　年　　月　　日
已按分户检验要求对该户的主要使用功能和观感质量进行检验，检验结论为： 合格 。
如在住宅使用过程中发现质量缺陷的，依照国家有关法律法规的规定，由建设单位负责对住宅买受人承担质量保修等责任。具体详见《住宅工程质量保证书》。

参检人员
建设单位

监理单位

施工单位

维修联系电话

注：如存在不影响结构安全和使用功能又无法整改的缺陷在备注栏中说明。

附件13
住宅工程质量分户检验汇总表
工程名称

结构及层数

面积
m2
建设单位

监理单位

施工单位

总户数

验 收 情 况
根据《杭州市住宅工程质量分户检验管理暂行办法》要求，组织相关单位于 　年　月　日－ 　年 　月　 日对本工程进行了分户检验。
发现屋面渗漏　 　处；发现外窗渗漏　 　个；室内有防水要求房间　 　间（其中卫生间　 　间，厨房　 　间，阳台　 　间），发现渗漏　 　间。
共检验　 　　户，形成《住宅工程质量分户检验记录》　　 　份，检验合格　 　　户，检验不合格　 　　户。
检验结论

建设单位
项目负责人：

（公章）
　　年　月　日
设计单位
设计负责人：

（公章）
　年　月　日
监理单位
总监理工程师：

（公章）
　年　月　日
施工单位
项目经理：

（公章）
　年　月　日
说明：
1、本表是在建设单位组织分户检验并形成了完整的《住宅工程质量分户检验记录》的基础上进行汇总填写，相关单位及人员签章，公章为法人章。
2、本表一式四份，一份由建设单位送交质量监督部门备案，另建设、设计、监理、施工单位各一份。
3、每幢住宅工程应有房（户）号立面分布图和地下室检查单元示意图，作为本表的附件。
4、检验结论包括合格或不合格，对分户检验过程质量情况也可做必要的描述。