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广州市基准地价通告基准地价修正体系齐全

19
2020年4月19日
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基准地价修正体系
一、商业用地宗地地价修正体系
1、容积率（楼层）修正
（1）容积率修正（适用于待开发项目）
表1—1 商业用地容积率修正系数
容积率
≤0.4
0.4<r<2.4
≥2.4
修正系数
1.0
0.78×（1/r）0.3
0.6
注：（1）商业容积率等于商业建筑面积除以总用地面积；（2）评估待开发项目宜采用容积率修正，修正后得到的是对应容积率下的平均楼面地价。
表1—2 商业用地容积率修正系数表
容积率
≤0.4
0.5
0.6
0.7
0.8
0.9
1.0
修正系数
1
0.9603
0.9092
0.8681
0.8340
0.8050
0.7800
容积率
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
1.7
修正系数
0.7580
0.7385
0.7210
0.7051
0.6907
0.6774
0.6652
容积率
1.8
1.9
2.0
2.1
2.2
2.3
≥2.4
修正系数
0.6539
0.6434
0.6336
0.6244
0.6157
0.6075
0.600
注：（1）商业容积率等于商业建筑面积除以总用地面积；（2）评估待开发项目宜采用容积率修正，修正后得到的是对应容积率下的平均楼面地价；（3）当商业容积率小于1时，基准地价为商业分摊用地地面地价。
（2）楼层修正（仅适用于已建成项目）
表1—3 商业用地楼层修正系数表
楼层
首层
第二层，
地下负一层
第三层，
地下负二层
第四层及以上，
地下负三层及以下
修正系数
平均值
1.0
0.6
0.48
0.35
修正范围
1.0
0.50～0.65
0.35～0.55
0.25～0.40
注：（1）当某层商业用房的基准地价进行楼层修正后低于所在地段的办公用地的基准地价时，取其所在地段办公用地的基准地价；（2）已建成项目或已有详细规划指标且能得知楼层数的待开发项目宜采用楼层修正。
2、临街深度修正系数（仅适用于商业路线价区段）
表1—4 商业用地路线价深度修正系数表（标准深度为15米）
临街深度（米）
d≤2
2＜d≤4
4＜d≤6
6＜d≤8
8＜d≤10
10＜d≤12
12＜d≤15
修正系数
1.70
1.56
1.45
1.32
1.21
1.12
1.0
注：设定路线价区段的区域按平均标准深度15米确定修正系数。
表1—5 商业用地路线价深度修正系数表（标准深度为10米）
深度（米）
0≤2
2＜d≤4
4＜d≤6
6＜d≤8
8＜d≤10
修正系数
1.50
1.38
1.25
1.13
1.0
注：设定路线价区段的区域按平均标准深度10米确定修正系数。
表1—6 商业用地路线价深度修正系数表（标准深度为8米）
深度（米）
0≤2
2＜d≤4
4＜d≤6
6＜d≤8
修正系数
1.40
1.28
1.15
1.0
注：设定路线价区段的区域按平均标准深度8米确定修正系数。
3、宽深比修正系数（仅适用于商业路线价区段）
表1—7 商业用地路线价宽深比修正系数表
宽深比
w≤0.1
0.1＜w≤0.3
0.3＜w≤0.7
0.7＜w≤0.9
0.9＜w≤1.1
1.1＜w≤1.2
w＞1.2
修正系数
0.88
0.95
1.00
1.04
1.08
1.12
1.15
注：（1）宽深比适用于已建成的宗地和待开发宗地；（2）深度在标准深度以内的，计算宽深比时，宽度取实际宽度、深度取实际深度；深度超过标准深度的，计算宽深比时，宽度取实际宽度，深度取标准深度。
4、街角地修正
表1—8 街角地修正系数表
临街情况
一面临街
两面临街
三面临街
四面临街
修正系数
1.00
1.08
1.13
1.15
5、商业集聚度修正系数
进行商业集聚度修正需同时满足以下两个条件：（1）属于没有设定路线价的路段；（2）属商业比较集聚的区域，如批发市场、专业市场等，其修正时针对商业用地网格点基准地价进行修正，商业集聚度修正幅度为+10%。
6、其它个别因素修正系数
表1—9 其它个别因素修正系数表
指标标准
优
较优
一般
较劣
劣
宗地形状
指标说明
形状规则，对土地利用极为有利
形状较规则，对土地利用较为有利
形状基本规则，对土地利用无不良影响
形状较不规则，对土地利用有一定影响
形状不规则，对土地利用产生严重影响
修正系数（%）
3.0
1.5
0
-1.5
-3.0
地形地质
指标说明
地形地质状况好
地形地质状况良好
地形地质状况适宜
地形地质状况状况较差
地形地质状况差
修正系数（%）
2.0
1.0
0
-1.0
-2.0
宗地大小
指标说明
宗地面积大，利于开发利用
宗地面积较大，较利于开发利用
宗地面积适中，开发利用情况一般
宗地面积偏小，较不利于开发利用
宗地面积过小，不利于开发利用
修正系数（%）
3.0
1.5
0
-1.5
-3.0

7、土地剩余使用年期修正系数
表1—10 商业用地土地剩余使用年期修正系数表（还原利率r=9.08%）
剩余使用年限
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
修正系数
0.0859
0.1646
0.2368
0.3030
0.3637
0.4193
0.4703
0.5171
0.5599
0.5992
剩余使用年限
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
修正系数
0.6352
0.6682
0.6985
0.7263
0.7517
0.7750
0.7964
0.8160
0.8340
0.8505
剩余使用年限
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
修正系数
0.8656
0.8794
0.8921
0.9037
0.9144
0.9242
0.9332
0.9414
0.9489
0.9558
剩余使用年限
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
修正系数
0.9622
0.9680
0.9733
0.9782
0.9826
0.9867
0.9905
0.9939
0.9971
1.00
8、土地开发程度修正值
表1—11 广州市十区土地使用开发程度修正表
土地开发程度
开发项目及成本（元/m2）
合计
（元/m2）
通上水
通下水
通电
通讯
通路
通气
土地平整
数据统计范围
10～30
5～20
50～90
6～20
50～90
20～40
20～50
106～335
一级区建成区平均数
30
20
90
20
90
40
40
330
二级区建成区平均数
25
20
80
20
80
35
35
295
三级区建成区平均数
20
15
70
15
70
30
30
250
除以上一、二、三级区建成区以外的区域平均数
15
10
55
12
55
25
25
197
一级区：越秀区、海珠区、荔湾区、天河区；
二级区：白云区、黄埔区、萝岗区；
三级区：花都区、番禺区、南沙区。
注：本表仅供参考，实际操作时应根据待评估宗的具体开发状况，参照上表进行修正。
表1—12 从化市土地使用开发程度修正表
土地开发程度
开发项目及成本（元/㎡）
合计
（元/㎡）
通上水
通下水
通电
通讯
通路
通气
土地平整
数据统计范围
10～30
5～20
20～60
6～20
25～80
20～40
20～50
106～300
一级镇建成区平均数
25
15
50
15
70
35
40
250
二级镇建成区平均数
20
12
40
12
45
30
38
197
三级镇建成区平均数
15
10
30
10
30
25
36
156
除以上一、二、三级镇建成区以外的区域平均数
12
6
20
8
25
20
35
126
一级镇：街口街、江埔街、城郊街
二级镇：太平镇、温泉镇、鳌头镇
三级镇：良口镇、吕田镇
注：本表仅供参考，实际操作时应根据待评估宗的具体开发状况，参照上表进行修正。

表1—13 增城市土地使用开发程度修正表
土地开发程度
开发项目及成本（元/m2）
合计
（元/m2）
通上水
通下水
通电
通讯
通路
通气
土地平整
数据统计范围
10～30
5～20
20～90
6～20
25～80
20～45
20～50
106～335
一级镇建成区平均数
25
15
70
15
70
40
40
275
二级镇建成区平均数
20
12
55
12
55
35
35
224
三级镇建成区平均数
15
10
40
10
40
30
30
175
除以上一、二、三级镇建成区以外的区域平均数
12
6
20
8
25
25
25
121
一级镇：荔城街、增江街、新塘镇；
二级镇：朱村街、石滩镇、中新镇、永宁街、仙村镇；
三级镇：小楼镇、派潭镇、正果镇。
注：本表仅供参考，实际操作时应根据待评估宗的具体开发状况，参照上表进行修正。
二、住宅用地宗地地价修正体系
1、容积率修正系数
表1—14 广州市十区住宅用地容积率修正系数表
容积率
≤1.0别墅
≤1.0低密度住宅
1.0＜r＜2.7
2.7≤r＜7.0
≥7.0
修正系数
3.0
（2.7/r）0.25
（2.7/r）0.3
（2.7/r）0.165
0.85
表1—15 增城及从化市住宅用地容积率修正系数表
容积率
≤1.0别墅
≤1.0低密度住宅
1.0＜r＜2.1
2.1≤r＜7.0
r≥7.0
修正系数
3.0
（2.1/r）0.3
（2.1/r）0.45
（2.1/r）0.125
0.86
注：（1）上表所述的“别墅”是指用于开发独立别墅、联排别墅、双拼别墅、叠加式别墅等独立住宅建筑的别墅用地，而“低密度住宅”指的是用于开发低密度花园洋房的低密度住宅用地；（2）容积率为建设项目综合容积率，即含裙楼商业公建配套等的综合容积率；（3）待开发项目评估宜采用容积率修正；（4）容积率小于1时，宗地单位面积地价=基准地价×容积率修正系数×其它修正，住宅用地总价=宗地单位面积地价×住宅土地面积；（5）容积率大于或等于1时，宗地单位楼面地价=基准地价×容积率修正系数×其它修正，住宅用地总价=单位楼面地价×住宅建筑面积。
2、住宅用地楼层修正系数
表1—16 多层住宅楼层修正系数
总楼层
所在楼层
1
2
3
4
5
6
7
8
9
1
1
1
0.9933
0.9825
0.9711
0.9644
0.9602
0.9573
0.9521
2

0.9923
1.0124
0.9847
1.0083
0.9832
0.9836
0.9776
0.9847
3

0.9873
1.0262
1.0334
1.0417
1.0298
1.0242
1.0321
4

0.9836
1.0135
1.0308
1.0424
1.0491
1.0482
5

0.9856
1.0043
1.0106
1.0105
1.0082
6

0.9738
0.9852
0.9813
0.9818
7

0.9653
0.9645
0.9711
8

0.9544
0.9622
9

0.9453

表1—17 高层住宅楼层修正系数
总楼层
所在楼层
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
1
0.981
0.981
0.975
0.974
0.968
0.968
0.961
0.961
0.955
0.955
0.953
0.953
0.952
0.952
0.946
0.945
2
0.989
0.989
0.983
0.983
0.977
0.978
0.972
0.972
0.967
0.967
0.965
0.965
0.965
0.965
0.960
0.960
3
0.996
0.996
0.990
0.990
0.984
0.984
0.978
0.978
0.973
0.973
0.971
0.971
0.971
0.971
0.966
0.966
4
1.003
1.003
0.996
0.996
0.990
0.991
0.984
0.985
0.979
0.979
0.978
0.977
0.977
0.977
0.972
0.972
5
1.010
1.010
1.003
1.003
0.997
0.997
0.991
0.991
0.985
0.985
0.984
0.983
0.983
0.983
0.978
0.978
6
1.017
1.017
1.010
1.010
1.003
1.004
0.997
0.997
0.991
0.991
0.990
0.990
0.989
0.989
0.984
0.984
7
1.024
1.024
1.017
1.016
1.010
1.010
1.003
1.004
0.998
0.998
0.996
0.996
0.995
0.995
0.990
0.990
8
1.031
1.031
1.023
1.023
1.016
1.016
1.010
1.010
1.004
1.004
1.002
1.002
1.001
1.001
0.996
0.995
9
1.038
1.038
1.030
1.030
1.023
1.023
1.016
1.016
1.010
1.010
1.003
1.003
1.005
1.002
0.992
1.001
10
1.040
1.045
1.037
1.036
1.029
1.029
1.022
1.022
1.016
1.016
1.010
1.010
1.007
1.008
1.002
1.003
11

1.047
1.044
1.043
1.036
1.036
1.029
1.029
1.022
1.022
1.020
1.020
1.010
1.010
1.004
1.007
12

1.047
1.050
1.043
1.042
1.035
1.035
1.029
1.028
1.026
1.026
1.025
1.025
1.010
1.010
13

1.052
1.049
1.049
1.041
1.041
1.035
1.034
1.032
1.032
1.031
1.031
1.025
1.026
14

1.052
1.055
1.048
1.048
1.041
1.041
1.039
1.038
1.037
1.037
1.031
1.030
15

1.056
1.054
1.050
1.047
1.047
1.045
1.044
1.043
1.043
1.037
1.038
16

1.056
1.052
1.053
1.052
1.051
1.050
1.050
1.049
1.043
1.042
17

1.053
1.055
1.055
1.052
1.052
1.052
1.051
1.045
1.046
18

1.057
1.057
1.054
1.054
1.054
1.053
1.049
1.049
19

1.059
1.057
1.055
1.056
1.054
1.052
1.050
20

1.060
1.058
1.057
1.056
1.053
1.053
21

1.061
1.060
1.058
1.055
1.055
22

1.063
1.061
1.058
1.058
23

1.063
1.062
1.061
24

1.064
1.063
25

1.065
注：（1）楼层修正是对建设项目某一层的修正；（2）25层以上的，每增加一层，楼层修正系数在第25层楼层修正系数基础上增加0.002。

3、其它个别因素修正系数
表1—18 其它个别因素修正系数表
指标标准
优
较优
一般
较劣
劣
宗地大小
指标说明
宗地面积大，利于开发利用
宗地面积较大，较利于开发利用
宗地面积适中，开发利用情况一般
宗地面积偏小，较不利于开发利用
宗地面积过小，不利于开发利用
修正系数（%）
2.0
1.0
0
-1.0
-2.0
宗地形状
指标说明
形状规则，对土地利用极为有利
形状较规则，对土地利用较为有利
形状基本规则，对土地利用无不良影响
形状较不规则，对土地利用有一定影响
形状不规则，对土地利用产生严重影响
修正系数（%）
2.0
1.0
0
-1.0
-2.0
地形地质
指标说明
地形地质状况好
地形地质状况良好
地形地质状况适宜
地形地质状况状况较差
地形地质状况差
修正系数（%）
2.0
1.0
0
-1.0
-2.0
景观条件
指标说明
景观条件好，对土地利用极为有利
景观条件良好，对土地利用较为有利
景观条件一般，对土地利用无不良影响
景观条件较差，对土地利用有一定影响
景观条件差，对土地利用产生严重影响
修正系数（%）
3.0
1.5
0
-1.5
-3.0
4、土地使用年期修正系数
表1—19 住宅用地土地剩余使用年期修正系数表（还原利率r=7.25%）
剩余使用年限
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
修正系数
0.0681
0.1316
0.1908
0.2460
0.2975
0.3455
0.3902
0.4320
0.4709
0.5072
剩余使用年限
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
修正系数
0.5410
0.5725
0.6019
0.6293
0.6549
0.6787
0.7010
0.7217
0.7410
0.7590
剩余使用年限
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
修正系数
0.7758
0.7915
0.8061
0.8197
0.8324
0.8442
0.8553
0.8656
0.8752
0.8841
剩余使用年限
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
修正系数
0.8924
0.9002
0.9075
0.9142
0.9205
0.9264
0.9319
0.9370
0.9418
0.9462
剩余使用年限
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
修正系数
0.9504
0.9542
0.9578
0.9612
0.9643
0.9672
0.9700
0.9725
0.9749
0.9771
剩余使用年限
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
修正系数
0.9791
0.981
0.9828
0.9845
0.9861
0.9875
0.9889
0.9901
0.9913
0.9924
剩余使用年限
61
62
63
64
65
66
67
68
69
70
修正系数
0.9934
0.9944
0.9953
0.9961
0.9969
0.9976
0.9982
0.9989
0.9995
1.00
5、临江修正
（1）广州十区
临珠江前后航道（白鹅潭至珠江口、白鹅潭至沙贝海、白鹅潭至白沙河、白鹅潭至丫髻沙、丫髻沙至官洲岛、洛溪岛至沥滘水道）、白沙河、西华海、沙贝海、白坭河、巴江河、鸦岗河、流溪河、三枝香水道、市桥水道、沥滘水道、沙湾水道两岸的临江宗地，其临江宗地线以内50米部分的基准地价根据不同用途在原基础上有一定幅度的增加。根据对各种用途的价格影响，办公、住宅、工业用地其临江宗地线以内50米部分的基准地价在原基础上分别增加20%、30%和30%。
（2）增城市
临增城市增江和东江航道两岸的临江宗地，其临江宗地线以内50米部分的基准地价根据不同用途在原基础上有一定幅度的增加。根据对各种用途的价格影响，办公、住宅、工业用地其临江宗地线以内50米部分的基准地价在原基础上分别增加10%、20%和10%。
（3）从化市
临流溪河主航道两岸的临江宗地，其临江宗地线以内50米部分的基准地价根据不同用途在原基础上有一定幅度的增加。根据对各种用途的价格影响，办公、住宅、工业用地其临江宗地线以内50米部分的基准地价在原基础上分别增加10%、20%和10%。
6、土地开发程度修正（同商业用地）
三、办公用地宗地地价修正体系
1、容积率修正系数
表1—20 广州市十区办公用地容积率修正系数表
容积率
≤1.0
1.0＜r≤3.6
3.6＜r＜7.0
≥7.0
修正系数
1.26
（3.6/r）0.18
（3.6/r）0.2
0.875
表1—21 增城及从化市办公用地容积率修正系数表
容积率
≤1.0
1.0<r<3.0
3.0≤r＜7.0
r≥7.0
修正系数
1.22
（3.0/r）0.175
（3.0/r）0.15
0.88
注：（1）容积率为建设项目综合容积率，即含裙楼商业公建配套等的综合容积率；（2）待开发项目评估宜采用容积率修正；（3）容积率小于1时，宗地单位面积地价=基准地价×容积率修正系数×其它修正，办公用地总价=宗地单位面积地价×办公土地面积；（4）容积率大于或等于1时，宗地单位楼面地价=基准地价×容积率修正系数×其它修正，办公用地总价=单位楼面地价×办公建筑面积。
2、临江修正（同住宅用地）
3、其它个别因素修正系数(同住宅用地)
4、楼层分配系数（同住宅用地）
5、开发程度修正（同商业用地）
6、使用年期修正系数
表1—22 办公用地使用年期修正系数表1（还原利率r=7.70%）
剩余使用年期
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
修正系数
0.0754
0.1454
0.2103
0.2707
0.3267
0.3787
0.4270
0.4718
0.5135
0.5521
剩余使用年期
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
修正系数
0.5880
0.6214
0.6523
0.6811
0.7077
0.7325
0.7555
0.7769
0.7967
0.8151
剩余使用年期
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
修正系数
0.8322
0.8481
0.8628
0.8765
0.8892
0.9010
0.9120
0.9221
0.9316
0.9404
剩余使用年期
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
修正系数
0.9485
0.9561
0.9631
0.9696
0.9756
0.9813
0.9865
0.9913
0.9958
1.00
注：办公用地使用年期修正，适用于纯办公、商务金融业用地。综合办公用地基准地价是法定最高使用年期50年的价格，当待估宗地剩余使用年限不到50年时，应进行使用年期修正。
表1—23 办公用地土地剩余使用年期修正系数表2（还原利率r=7.70%）
剩余使用年期
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
修正系数
0.0733
0.1413
0.2045
0.2632
0.3177
0.3682
0.4152
0.4588
0.4993
0.5369
剩余使用年期
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
修正系数
0.5718
0.6042
0.6343
0.6622
0.6882
0.7123
0.7346
0.7554
0.7747
0.7926
剩余使用年期
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
修正系数
0.8092
0.8247
0.839
0.8523
0.8647
0.8761
0.8868
0.8967
0.9059
0.9144
剩余使用年期
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
修正系数
0.9223
0.9296
0.9365
0.9428
0.9487
0.9542
0.9592
0.9639
0.9683
0.9724
剩余使用年期
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
修正系数
0.9761
0.9796
0.9829
0.9859
0.9887
0.9913
0.9937
0.996
0.9981
1.00
注：综合办公用地使用年期修正，适用用于综合办公用途，总部经济办公用地。
四、工业用地宗地地价修正体系
1、容积率修正
表1—24 工业用地容积率修正系数表
容积率
r≤1.0
1.5
2.0
2.5
3.0
R>3
修正系数
1.00
1.10
1.16
1.20
1.26
0.42r
考虑到国家、广东省和广州市鼓励工业用地集约节约利用以及对工业用地增加容积率不加收地价的客观实际，此次基准地价成果，工业用地暂不作容积率修正，即容积率修正系数为1。
2、临江修正（同住宅用地）
3、其它个别因素修正系数
表1—25 工业用地其它因素修正系数表
指标标准
优
较优
一般
较劣
劣
宗地形状
指标说明
形状规则，对土地利用极为有利
形状较规则，对土地利用较为有利
形状基本规则，对土地利用无不良影响
形状较不规则，对土地利用有一定影响
形状不规则，对土地利用产生严重影响
修正系数(%)
3.0
1.5
0
-1.5
-3.0
地形地质
指标说明
地形地质状况好
地形地质状况良好
地形地质状况适宜
地形地质状况状况较差
地形地质状况差
修正系数(%)
2.0
1.0
0
-1.0
-2.0
宗地大小
指标说明
宗地面积大，利于开发利用
宗地面积较大，较利于开发利用
宗地面积适中，开发利用情况一般
宗地面积偏小，较不利于开发利用
宗地面积过小，不利于开发利用
修正系数(%)
2.0
1.0
0
-1.0
-2.0
4、工业用地土地使用年期修正系数
表1—26 工业用地使用年期修正系数表（还原利率r=6.02%）
剩余使用年限
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
修正系数
0.0600
0.1166
0.17
0.2204
0.2679
0.3127
0.3549
0.3948
0.4324
0.4678
剩余使用年限
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
修正系数
0.5013
0.5328
0.5626
0.5906
0.6171
0.6421
0.6656
0.6878
0.7088
0.7286
剩余使用年限
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
修正系数
0.7472
0.7648
0.7814
0.797
0.8118
0.8257
0.8388
0.8512
0.8629
0.8739
剩余使用年限
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
修正系数
0.8843
0.8941
0.9033
0.912
0.9202
0.928
0.9353
0.9422
0.9487
0.9549
剩余使用年限
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
修正系数
0.9607
0.9661
0.9713
0.9761
0.9807
0.985
0.9891
0.993
0.9966
1
5、土地开发程度修正（同商业用地）