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养老院建设总体规划

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2020年4月19日
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石家庄军地农业科技有限公司暨军地老年服务体验中心
建设项目可行性研究报告

目 录
一、总体规划思路
二、项目概况
1、 项目名称
2、 项目建设单位
3、 项目建设地点及规模
4、 项目提出的依据
三、老年体验中心具体分析
1、 中国当前日益凸显的人口老龄化问题
2、 人口老龄化问题与养老相关配套欠缺问题矛盾
3、 兴建老年体验中心的必要性
四、国内外养老公寓现状
1、 国外养老公寓现状
2、 国内养老公寓现状
五、老年体验中心总体设计理念、规划要求及设计重点
1、 总体设计理念
2、 老年住宅设计规划要求
3、 住宅设计要点
4、 住宅公共空间设计要点
5、 住宅室内物理环境
6、 生活配套设施
六、老年住宅公寓目标客户需求及应对分析
七、项目风险分析
八、结论

一、总体规划思路
首先，红旗大街项目定性为“夕阳产业”，此行业是非常应景的朝阳产业。
建设原则和发展方向需贯彻“老有所养、老有所医、老有所为、老有所教、老有所乐、老有所学”的六老思想。从老人的居住，饮食，娱乐，医疗等四个方面着重规划。让生活在这里的老人开心、舒心、安心，更让子女们放心。祛除多数空巢老人的空虚，无助等负面情绪。让她们生活充实，重拾生活的目标和方向。
具体操作：
居住方面：
1、 在建设方面，采取无障碍建设(楼梯、走廊、电梯、房间设施等)。主色调采取温馨暖色调为主。
2、 设计多种房型提供选择，满足各层次人员需求。
3、 提供家政保洁服务。
4、 园区绿化依托附近主流环境和水培蔬菜项目。
饮食方面：
5、 建设一个大食堂，食堂内分窗口出售各色适宜老年人的美食。
6、 开发可针对不同身体状况人员的营养食谱定制服务。
7、 开通外卖服务，送饭到户。
8、 建设安全、绿色蔬菜销售点，依托水培蔬菜项目。
9、 引进连锁便利店。
娱乐方面：
1、 建设大礼堂，给老年人提供交流、竞赛、表演的平台。
2、 联系公益部门，举办公益演出，成立送温暖，送快乐小分队上门服务。
3、 采用大学的社团管理模式。成立例如书法社团、古典戏剧社团、广场舞社团、门球社团等各色社团。社团管理由居民自由进行，社区管理人员引导。
4、 定期举办展览，竞赛等活动活跃气氛。
5、 规划棋牌室，运动场地（门球、羽毛球、乒乓球、舞蹈广场、健身器材）等设施。
6、 租用项目周边闲置土地。规划开心农场，向居民销售种子、化肥、农用工具等物品。
医疗方面：
1、 联系省级医院或市级医院，在项目内建设驻外医疗点。提供小病直接处理，大病送转医院。理疗保健等项目划入医保。
2、 为入住人员建立健康档案。提供上门服务。包括：定期巡诊、定期身体检查、专项护理等。
3、 举办健康讲座，宣传饮食、医疗方面的相关知识。
另外，结合当前多数有小孩的年轻父母忙于工作，需要老人帮忙照看孩子的需要。建议在园区内建设幼儿园，留住孩子就留住了老人。
二、项目概况
（一）项目名称
项目名称：石家庄军地老年服务体验中心（暂定）
（二）项目建设单位
项目建设单位：石家庄军地农业科技有限公司
（三）项目建设地点及规模
项目位于石家庄鹿泉市寺家庄镇东营北街，红旗大街以西，占地约200亩，建筑面积约10万平米。（其中包括多样老年公寓、水培蔬菜种植基地、老年大学、特色餐饮服务、老年娱乐活动中心、大型超市、医疗服务中心等）。项目以老年人住宅为主，集休闲、娱乐、度假、会务为一体。根据老年人的生理和心理需求，作为老年人养身、养心、养性、养情的地方。
（四）项目提出的依据
1、国务院办公厅转发民政部等部门《关于加快实现社会福利化意见的通知》
2、国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门《关于加快发展养老服务业意见的通知》
3、财政部和国家税务总局《关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》
4、河北省民政厅等部门《关于加快发展社会福利事业的通知》
5、石家庄市《关于加快推进养老服务体系建设的意见》
6、养老事业作为一个朝阳产业，有巨大发展空间。结合我公司长期发展规划，提出以上项目。
7、石家庄市召开了养老服务体系建设工作会议，出台了《关于加快推进养老服务体系建设的意见》，以应对人口老龄化的严峻挑战。截至 底，石家庄市60岁以上户籍人口139.28万，占全市户籍人口总数的14.08%，老龄化、高龄化趋势十分明显，空巢老人比例不断提高。为了解决日益凸显的老年人生活照料、医疗健康、精神文化等需求，石家庄今后将加快推进养老服务体系建设。
《意见》指出，今后石家庄市坚持政府引导、社会参与、多元投入、市场运作的原则，鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务机构。积极支持以公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式提供养老服务。加快推进养老服务社会化、专业化、标准化建设，做大做强养老服务业。到 底基本建立与人口老龄化进程相适应、与经济社会发展相协调，以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补，覆盖城乡的养老服务体系。
　　《意见》指出建立养老服务体系建设的财政投入机制，将养老服务体系建设经费列入各级财政预算，加大投入力度。市级对县级民政事业服务中心按每张床位给予4000元补助；对新建和改扩建的区域性敬老院按每张床位分别给予10000元、6000元补助；对市内五区及矿区新建的示范性养老机构按每张床位分别给予5000元、4000元补助；对市区的街道(乡镇)综合养老服务中心和社区为老服务站每所分别给予3万元、1万元补助；对示范性的农村互助幸福院每所给予 元补助；对各类居家养老服务组织给予适当资金支持。对新建的民办养老机构按每张床位市内区给予5000元、县(市)及矿区给予4000元补助，并给予每个运营床位每月100元的运营补贴；对租赁开办的养老机构给予每个运营床位每月150元的运营补贴。市级资金对于扩权县(市)及省财政直管县(市)在民政事业服务中心、区域性敬老院、民办养老机构的补助方面，按市管县标准的三分之一予以补助。每个街道(乡镇)综合养老服务中心每年运营经费不低于1万元、社区为老服务站不低于5000元，由各县(市)、区负担。
三、中国社会老龄化及老年公寓现状分析
1、中国当前日益凸显的人口老龄化问题
老龄化是指老年人口在总人口中的比重不断上升的动态过程，也是指人口年龄不断增加的人口现象。其简单表现形式是"老年人比例"上升，按照国际标准，60岁以上老年人口占总人口比重达成10%以上，或65岁以上老年人口比重7％以上，就属于 “老年型人口结构”，或叫做“老龄化社会”。老年人已形成一个有医疗保健和活动场所等特殊需求的单独群体。
当前石家庄市65岁以上的老人中,有64%与自己的子女住在一起。而在老年妇女中,65岁至79岁的有67%与自己的子女生活在一起,80岁以上的则有80%与自己的子女同住一个屋檐下。随着人口老龄化,高龄老人日益增多,三世健在的家庭比例很大,家庭的代际人口结构呈“四二一”和“四二二”型。家庭“少子化”使家庭赡养老人的功能弱化,急需发挥社会养老功能,以弥补家庭养老功能的不足。另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步改变，其消费数额还将得到进一步增长。由此可见“老年人市场”是一个潜力很大的市场，老年人产业，特别是老年住宅产业是一个亟待开发的产业。
中国不但是一个人口大国，同时也是一个老年人口大国，老年人口相当于全世界人口总数的1/5，也就是说，5个老年人中就有一个中国老人。由于中国人口政策的特殊性，当前中国60岁以上老年人口已达1.3亿，占全国总人口的10％以上，到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28％。老龄化问题已经成为了一个波及面广，矛盾性突出且短期内不可解决的社会问题，引起了中国政府的高度重视和关注。
2、人口老龄化问题与养老相关配套欠缺问题矛盾
中国养老床位总数仅占老年人口的1.8℅，低于发达国家5—7℅的比例，也低于一些发展中国家2—3℅的水平。截止 底，全国共有各类老年福利机构38060个，床位266.2万张。从国际经验来看，市场经济发达国家的养老服务机构每千人拥有的床位数在50—70张之间。在中国，65岁以上的老人每千人拥有的床位数约23.5张。保守估计，养老机构的床位缺口数量在300万以上。日益增长的老年人口基数与相关基础配套欠缺已经阻碍了中国社会保障体系的完善与发展。
3、兴建老年体验中心的必要性
随着中国人口老龄化和社会经济的快速发展，社会安全福利和养老金增多客观上刺激了老年社区的发展，更多老年人要独立生活，而且要求有高质量的养老配套设施与之相呼应，在这种情况下，适合不同需求层次的养老方式脱颖而出，其中老年公寓这一住宅形态逐渐成为能够满足中高经济实力老年人养老的一种方式，而且需求有逐年扩大的趋势，但中国当前养老公寓的发展显然不能满足这一日益扩大的群体，因此说发展老年住宅公寓是十分必要的，对满足老年人高质量养老生活的需求，对完善社会保障制度，发展中国社会养老福利体系必将产生积极而深远的意义！
四、国内外养老公寓现状分析
1、国外养老公寓现状
当前发达国家的养老社区发展已趋于成熟，相关配套设施健全。西方国家的养老住宅发展经历了三个阶段。第一阶段为传统养老院形势，即主要运营主体为政府，保障水平较低。第二阶段为老年公寓形势，运营主体为政府和开发商联合发展模式，政府给予一定的支持。第三阶段也就是当前发展十分完善的老年社区化模式，主要以开发商为运营主体，充分体现其人性化设计理念和区别对待的关怀模式。
2、国内养老公寓现状
（1）当前中国社会保障体系不完善，无足够资金发展老龄事业，老年住宅未形成产业化、社会化、规范化。无针对老年人生活习惯、消费习惯、心理特点等方面的研究，服务人员素质不高、社区管理、配套设施亟待完善。老年公寓仅为中高经济实力的老年客户提供个性化居住条件和人性化服务。当前仅部分别发达城市和个别开发商开发了老年住宅。中国在这一块的发展还是相对滞后的，落后于西方发达国家。
（2）当前国内老年公寓按建设经营者能够划分为三种模式：
政府收益型：主要由政府相关部门联合开发和经营，以出租的形式收取一定的费用。
政府福利性：主要由政府组织开发和经营管理的社会福利老年机构，即传统的养老院和福利院。
企业盈利型：由企业投资开发建设及运营的初级大型老年综合社区，拥有基本的老年社区配套设施，但并不成熟。
（3）养老社会化观点认为在开放的现代化社会里，那种传统养老方式正受到严峻的挑战，越来越多的儿女为了前途而奔赴四方；终身伴随父母，已越来越难做到。另一方面，老人愈近暮年，害怕寂寞孤独，需要陪伴照料的渴望就愈加强烈。让老人生活于集护理、康复和娱乐为一体多功能现代化老年公寓，是一条两全齐美出路，养老方式向社会化的方式演变以成为发展的必然趋势。经过社会养老院实现："六个老有"的目标，即老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐、老有所依。以减少老人的孤独感、失落感、遗弃感。这为老年公寓发展提供了较大空间。当前中国的老年住宅需要较长的市场培育期，传统家庭养老观念有待改变，“度假养老”观念需要逐渐形成。但养老公寓的未来发展前景看好，人口老龄化严重的未来，政府也会给与政策与资金上的扶持，能够说这是一项朝阳产业，未来养老公寓的发展必然会推动中国养老体系的完善，缩小与发达国家之间的差距，带动相关产业的发展，为房地产开发商提供更为广阔的发展空间。发展老年公寓无疑是一件利在千秋的好事。
五、老年体验中心总体设计理念、规划要求及设计重点
1、总体设计理念
在了解与考察国外发达国家及内地发达城市养老公寓基础上，结合中国文化传统、家庭理念以及石家庄的具体养老发展状况，设计符合当地习惯同时兼具创新性的养老安居工程。
具体规划方案如下：
1、环境要园林化
优雅的环境，让老人充分享受阳光，接触自然，广阔的活动空间以及安全的娱乐、锻炼场所。
2、公共及配套设施要完善
小区应配有完善的医疗保健、超市、会所、健身房、阅览室、书画室、花房、棋牌娱乐室、球场、钓鱼台、车位等生活娱乐的配套设施。
3、设计要人性化
平面设计要方便老人出行；要保证充分的阳光入室，空间通透；楼梯踏步高度不大于140mm，踏面宽度不小于300mm，两侧要有扶手；各种开关、按钮采用大型号，避免老人因视力下降而使用不方便等；总之设计要人性化、无障碍居住，满足老年人的特殊使用功能和需求。
4、生活要智能化
配备紧急呼叫对讲系统，安防系统、网络系统、消防系统等，保障老人安全。
5、户型要合理化
充分考虑不同年龄阶段、不同阶层、不同居住人数等的要求，大部分户型面积控制在40—60㎡左右。户型设计要个性化，合理化。
6、建筑要艺术化
在此居住的老年人均有较高的艺术品位和欣赏要求，相应要有较高水平的建筑艺术，给视觉以美感，使之由美感产生吸引力。
满足以上要求的同时，当然还要保证建筑工程质量合格、建材环保、装修美观大方、功能分区明确等基本建筑标准。
整个社区的景观规划总体上应该是典雅、欢快、童趣和积极向上的，使其充满生活情趣，这样能够激发老年人热爱生活的欲望，有助于改进其身体机能，促进健康长寿。
老年公寓规模：
10万平米的多样公寓（酒店式公寓、多层公寓、跃层公寓、联排公寓）为不同阶层老人提供选择。满足老人的“老有所居”。
专业的医疗服务
社区配备有先进的医疗设备和优秀的医师队伍，为老人提供包括应急医疗救助、全科门诊、健康体检、康复指导、健康档案管理等专业医疗服务，并可实现社区内医保服务功能。专业人员组成的护理团队，针对不同需求者提供全方位、全天候的医疗养老服务。满足老人的“老有所医”。
文化生活及娱乐配套
社区老年大学设有书画厅、电子阅览室、图书阅览室、多功能厅等，为老人提供丰富的精神文化生活空间。同时设有各种业余爱好兴趣小组，力求让老人在身体及精神上都能得到充分的放松与满足，满足老人的“老有所学”；娱乐服务包括影视厅、棋牌室、乒羽馆、台球室、游泳池等设施，满足老人的“老有所乐”。
日常购物
大型超市为老人提供品种齐全、物美价廉的日常生活用品，同时提供免费送货服务。
餐饮配套
餐厅不但提供预约订餐、送餐服务，还根据老人口味与需求提供营养配餐、家庭餐、特色餐、生日聚会等。
水培蔬菜种植基地
为老人提供集种植与观赏为一体的绿色服务。
2、老年住宅设计规划要求
基本设施：居室、会谈室、医务室、餐厅、厨房、浴室、厕所、洗衣房、晾晒场、办公室、值班室、仓库、娱乐室等。
居室定员：原则上一人
居室最低面积：单身： 夫妇：
建筑构造：采用耐火或简易耐火的节能环保材料。
3、住宅设计要点
（1）空间布局体现老人自立性、健康性、安全性。
（2）设备与设施按老年人的人体尺度和心理、生理特点进行设计。
（3）体现适用性，兼顾老人与照顾着的使用需求。
4、住宅公共空间设计要点
（1）在有台阶的地方应设置坡度平缓的台阶和斜面
（2）在坡道的起点和终点，应留有长度不小于1.5米的轮椅缓冲地带
（3）坡道侧面凌空时，在栏杆下端宜设有高度不小于50毫米的安全档台
5、住宅室内物理环境
（1）室内应设有采暖、热水及空调降温设备
（2）家具根据老年人的逗留式活动采用圆滑、牢固的造型
（3）房间色彩以柔和淡雅的颜色为主
（4）室内照明，避免选用眩光
（5）全覆盖的紧急呼叫系统，方便老人遇突发情况时与工作人员联系
6、生活配套设施
（1）老年医院：针对老年常见病症建立专业医疗队伍
（2）老年康复中心：集养护、托管、康复等服务为一体，以康复保健为特色，配备多种健身及康复训练的专业设备
（3）老年大学：根据老人爱好开设国画、书法、文史、声乐、器乐、舞蹈、戏曲等课程
（4）老年俱乐部：如乒乓球俱乐部、太极拳俱乐部、棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部、艺术团等
六、老年住宅公寓目标客户需求及应对分析
（一）老年住宅需求包括以下两个方面
1、社会居住观念的改变
中国“养儿防老”、“三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而三口之家比重在不断上升。由于计划生育政策的实施，当前“四二一”的供养关系不断增加，使中间代承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。同时随着老年人观念的变化，不少老人更加关心生活质量的提高，而不愿和子女同住。不同的老年人组群选择养老的方式不同。文化程度较高、月收入中等以上、身体健康、生活能自理者，老年公寓为首选，有的认为老年公寓是理想的“颐养天年”之所。
2、子女改进父母居住及生活状况的需求
子女为改进父母居住及生活状况为目的而选择养老专用的老年公寓，成为了老年养老消费的主力。子女为父母选择老年公寓主要从以下几方面考虑：
（1）为父母提供一个优质的晚年生活。维护了老人、子女的双重尊严。
（2）老年建筑的特殊功能能为老人提供居住安全的保障。
（3）老年住宅社区的专业服务，能为父母提供更科学、细致的照顾。解除子女的后顾之忧。
（4）具备丰富的社区活动，能满足老人各种文化需求。同时能够弥补因子女工作繁忙而对父母陪护不足的欠疚
七、项目风险分析
老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式和生活方式的认知、认可需要一定的时间
1、老年公寓床位空闲
有这么几方面的原因造成。一是地域分布不合理。再一个原因，就是分类不清。名称的叫法没有经过统一规范的界定。叫老年公寓，叫老人院。那么到底它所具备什么样的服务功能。老年人并不清楚。还有一个原因养老院的竞争正在加大。以前投资人没想到养老院能赚钱，养老院的数量很少，以后几年估计养老院会慢慢多起来，竞争将从环境竞争向服务竞争过渡。由于养老院的投资较大，短时间内不会很快回本，市场的变动会增加投资收益的不确切。
2、养老院软件即人为因素造成的经营风险
　　经验少，处理不当而产生诉讼纠纷。养老院发展仍处于起步阶段，可借鉴经验较少。大家都是摸着石头过河，因此在一些事情上也就容易产生诉讼纠纷。
1）送养人不能正确理解人的生老病死的情况，自己不愿承担相应的后果，
2）养老机构疏于管理而导致的老人伤、病或其它。
3）第三人（共同居住的被送养人）侵权导致与养老机构责任混合的情况。
4）其它。
3、相比其它创业领域，其投资周期较长
投资这个行业，不要有急功近利的心态，要有长线投资与稳步回报的心理。而创业成功需注意五点即收费适中、证照齐全、专业知识、谨慎选址、用足政策。
4、风险应对
1）解决选址问题
2）确定服务方向 颐养天年是目的；还有就是尊严和亲情的体现。
3）价格定位要合理
　　核心竞争力就是收费合理，良好的环境和优质的服务。
4）了解处理相关案件的法律原则。从相关案件反映养老机构在经营管理中应注意的问题
①从事养老机构的人士，应当具有爱心、同情心及强烈的责任心。
②在法律不完善的情况下，尽量制定详细、合理的协议书。
③加强职工的素质教育，提高服务质量。
八、结论
老年住宅的建设，必将会替政府分忧，为老人解难，给村民造福，促公司发展。是一荣俱荣，多方共赢的好项目。我们会抱着对社会负责，对家庭关爱的态度，积极争取政府的支持，努力建造一流老年公寓，以满足更多老年人的需要。