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洪泽县建筑业和房地产业税收征收管理办法

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2020年4月19日
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洪泽县建筑业和房地产业税收征收管理办法

洪泽县建筑业和房地产业税收征收管理办法
第一章  总则
　　第一条  为了加强对洪泽县境内的建筑业和房地产业的征收管理，进一步贯彻落实建筑业和房地产业税收政策，防止税款流失，保障国家财政收入，维护房地产市场的公平竞争，根据《中华人民共和国税收征收管理法》等法律、法规、规章，结合本县实际情况，制定本办法。
　　第二条  凡在洪泽县行政区域内从事建筑业和房地产业的单位和个人（以下简称纳税人），均应按《中华人民共和国税收征收管理法》的规定接受本县地方税务机关的税收征收管理。
　　本办法所称建筑业是指在本县行政区域内从事建筑、安装、修缮、装饰和其它工程作业的业务。
　　本办法所称房地产业是指在本县行政区域内转让土地使用权和销售不动产的业务。
　　第三条  建筑业和房地产业税收征管按照“信息共享、综合管理、项目控税、重点稽查”的原则，实行一体化管理。
　　第四条  建筑业和房地产业税收实行先缴纳税款、后开具税务发票，然后办理房地产权证书、土地使用权证书（简称“先税后票，先税后证”）。经过加强各职能部门的配合，减少税款流失。
第二章  建设项目信息采集管理
　　第五条 洪泽县发改委、财政、国土资源、建设、规划、房产管理和物价等部门要与县地方税务机关密切配合，建立信息共享机制。县地方税务局应主动与相关职能部门联系，按月获取真实可靠的建设项目涉税信息，并据以加强建设项目涉税信息的登记管理。
　　第六条  各职能部门按下列规定配合县地方税务机关采集建设项目信息，并于每月10日前向县地方税务机关传递相关涉税信息：
　　（一）县发改委应及时将建设项目审批、核准的具体情况传递给县地方税务机关；
　　（二）县财政部门及时将契税缴纳情况传递给县地方税务机关；
　　（三）县国土资源部门在办理土地转让时，及时将土地转让双方、坐落地点、面积、价格以及办理土地使用权证情况等有关信息传递给县地方税务机关；
　　（四）县建设部门及时将建设项目合同、建设项目招投标情况、开工许可证和竣工验收情况等有关信息传递给县地方税务机关；
　　（五）县规划部门及时将建设规划许可情况传递给县地方税务机关；
　　（六）县房地产管理部门及时将办理房屋产权证书的情况传递给县地方税务机关；
　　（七）县物价部门及时将核准房地产的价格信息传递给县地方税务机关；
　　第七条　县政府组织成立建筑业和房地产业税收征收管理工作领导小组，由分管副县长担任组长，各相关部门负责人为小组成员，建立定期联席会议制度，每季度组织召开一次小组工作会议。
　　第八条  县建设部门按季测算并公布各类建筑工程的建筑成本，县物价部门按季测算并公布各区域、各类房产和地产的平均销售价格，并在季度末次月10日内将相关信息传递给地方税务部门。
第三章　建设项目涉税资料管理
　　第九条  纳税人自签订工程承包合同书或开工之日起三十日内持税务登记证副本、工程承包合同书及主管税务机关要求的其它有关资料到洪泽县地方税务局征收大厅进行项目登记。
　　外地来洪从事建筑业的单位和个人，必须在规定的时间内除持上述证件外，还须持机构所在地地方税务机关填发的外出经营活动税收管理证明到洪泽县地税征收大厅办理登记手续。
　　第十条  对未领取营业执照私揽建筑安装工程作业的单位和个人，主管税务机关能够根据其工程规模，责令其缴纳一定数额的纳税保证金，在规定的时间内结清税款后退还纳税保证金；逾期未结清税款的，以纳税保证金抵缴应纳税款和滞纳金。
　　第十一条  纳税人建设项目纳税信息发生变更、补充、修改的，应在三十日内告知县地方税务机关。
　　建设方与施工方在建筑项目施工过程中，发生停缓建的，在决定停缓建之日起十五日内，应到县地方税务机关办理工程项目停缓建登记，在复建之日起十日内向县地方税务机关办理复建手续及变更项目登记。
　　第十二条  施工方在建筑业工程项目完工并经相关部门竣工验收及出具工程竣工结算报告之日起三十日内，向县地方税务机关申请建筑工程项目清算。
　　县地方税务机关在办理工程项目清算时，应对工程结算价款、甲供材料、设备扣除等项目进行核实确定。
　　第十三条  县地方税务机关要对纳税人按建设项目进行管理，建立分户和分项目税源监控台账。税源监控台账必须具有建设项目法人、建设项目规模、建设项目时间、建设项目坐落地点、建设项目土地面积、建筑施工单位名称、建设项目税款缴纳等详细情况。
　　县地方税务机关要结合建筑工程项目登记信息，建立建筑工程项目和房地产开发项目开工、销售、竣工登记备案制度。
第四章  申报征收管理
　　第十四条  建筑工程、房地产项目实行属地管理，纳税人应按工程项目核算申报纳税。
　　第十五条  纳税人必须按照法律、行政法规规定的期限向县地方税务机关管理分局申报缴纳地方税收，同时报送《建筑业和房地产业纳税申报分项目构成明细表》，其格式和内容由地方税务机关制定。
　　第十六条   纳税人必须按照规定设置账簿，准确核算收入、成本和费用，准确计算应纳税额。
　　（一）建筑业、房地产业纳税人所设置的账簿如不能准确核算其收入、成本和费用，或因垫付资金及建设方资金没有及时到为等原因，造成不能准确反映计税收入的，由县地方税务机关根据有关规定核定其应纳税额。
　　（二）土地转让、房屋销售取得的预售定金或预收款必须按税法规定预缴税款；房屋交付使用时，不论是否结清价款都必须按成交金额计算缴纳税款。采取弄虚作假手段，造成成交金额不真实的，由地方税务机关核定征收，并按偷税论处。
　　第十七条  建筑业、房地产业企业所得税实行核率征收方式的，其应税所得率分别为10%、15%，所得税税率按国家税务总局的相关文件规定计算，在开票时进行预征，年终进行清算。
　　第十八条  从事房地产开发的纳税人销售房产应按国家税务机关和省地方税务机关的规定预征土地增值税，销售普通标准住宅的，按取得收入的1%预征缴土地增值税；销售转让其它项目的，按取得收入的2%预缴土地增值税。
　　第十九条  地方税务机关应加强土地增值税的清算工作。
　　（一）符合下列情形之一的，纳税人应主动向地方税务机关申请进行土地增值税的清算：
　　1．房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
　　2．整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
　　3．直接转让土地使用权的。
　　（二）符合下列情形之一的，地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
　　1．已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
　　2．取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
　　3．纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
　　第二十条  纳税人销售自建房产分别按建筑业和房地产业税收征管规定进行征收，其中建筑业的建设成本，由县地税部门根据建设部门制定的成本标准核定。
　　第二十一条　纳税人将房地产开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励的，或者转作经营性资产，用于对外投资、分配给股东或投资者、接受抵偿债务、用于非货币性资产交易的，或者纳税人转让土地使用权或销售不动产的价格明显偏低而无正当理由的，收入确定的方法和顺序为：
　　（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
　　（二）由县地方税务机关管理分局参照同类开发产品市场公认价格确定；
　　（三）按组成计税价格确定。
　　第二十二条  建筑业纳税人对收购沙、石等应纳资源税的矿产品，应按规定取得《资源税管理证明》。凡不能准确提供收购数量和已税证明单的，由县地方税务机关管理分局按规定追缴应扣未扣资源税。
　　第二十三条  房管部门必须凭不动产销售统一发票原件或经税务机关查验的复印件办理《房屋产权证》，同时在发票原件或经查验的复印件上加盖“房屋产权证已办”戳记。
　　第二十四条  国土部门在办理土地转让手续时，必须凭不动产销售统一发票原件或经税务机关查验的复印件办理《土地使用权证》，同时在发票原件或经查验的复印件上加盖“土地使用权证已办”戳记。
　　第二十五条 县财政部门在征收契税时，应凭地方税务机关开具的发票和税票办理契税缴纳手续。
　　第二十六条   县国土资源、房管部门应凭地方税务机关开具的发票办理土地使用权证、房地产权证，严格做到“先税后证”。县国土资源、房地产管理部门对开具发票和税票金额明显不符合同地段、同楼层、同期销售价格的，应向县地方税务机关通报情况。
　　第二十七条   县地方税务机关应当跟踪了解掌握建设项目进度、成本、费用、商品房预售和销售收款方式、收款时间；对建设项目纳税情况进行纳税评估，对建设项目名称、坐落地点、面积、价格与纳税资料进行比对，发现少缴税款的，应及时追缴。
　　第二十八条  县审计部门每年对建筑房地产税收征管的“先税后证”执行情况进行审计，并将审计情况上报县人民政府。县国土资源部门、房地产管理部门对未出具完税或免税证明而进行权属登记，导致税收收入流失的，由县国土资源、房地产管理部门负责协助县地方税务部门追缴流失的税款，并由县监察部门追究部门领导和直接责任人的责任。
　　对各职能部门中认真协助县地方税务部门进行建筑业、房地产业税收征管工作的部门，经县地方税务局的提请，由县人民政府给予一定经济奖励。
第五章　税票和发票管理
　　第二十九条  对营业税纳税地点在本县范围内的工程项目，施工方在收取工程价款时，必须开具建筑业统一发票。
　　第三十条  纳税人收取的开发产品预售收入（包括定金）在开具正式发票前应使用市地方税务机关监制的《淮安市房地产开发销售预收款凭据》。款项结清后，销售方必须为购买方开具销售不动产统一发票。
　　第三十一条  地方税务机关开具正式发票和预售发票时一律实行“先税后票”的操作规定。地方税务机关在开具发票的同时应在税票上登录开具的发票和房地产预售专用发票号码，发票和房地产预售专用发票上登录税票号码。
　　第三十二条  建设单位不得接受外地和非法凭证入账，无本地建筑业发票，不得支付施工单位施工工程款。
　　对有建设项目的企业纳税人，未按规定取得发票的，由县地方税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及《中华人民共和国发票管理办法》等有关规定进行处理。
　　对有建设项目的行政事业性单位未按规定取得发票的，由县地方税务机关会同财政、审计部门进行核查，并督促建设单位责令施工企业换取建筑业统一发票。
第六章　附  则
　　第三十三条  本办法未尽事宜，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则，其它相关法律、行政法规及规章的规定执行。
　　第三十四条  本办法由县地方税务机关负责解释。 
　　第三十五条  本办法自发布之日起施行。