抵押住房保险相关法律问题解析.docx
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1、抵押住房保险相关法律问题解析上海个人抵押住房综合保险条款经中国保监会批准于2001年11月15日起在上海施行。抵押住房保险涉及购房借款人、保险公司、贷款银行和房产开发商等不同利益主体,全面正确认识理解相关的法律问题,有助于抵押住房保险的顺利实施,有助于当事各方在实践中依法维护自身的合法权益,对促进房地产交易健康发展具有重要意义。一、投保抵押住房保险是购房借款人的合同义务。对于贷款银行要求购房借款人为抵押住房办理保险,有些购房借款人对此不理解,认为这违反了保险法关于不得强制保险的规定,对银行和保险公司提出异议。对此,有些银行或保险公司简单地解释为,是执行中国人民银行个人住房贷款管理办法的规定。的
2、确,中国人民银行在个人住房贷款管理办法中规定了购房借款人抵押住房时应办理保险,但中国人民银行这一管理办法在法律性质上属于部门行政规章,不属于人大制定的法律或国务院制定的行政法规,不能满足保险法规定的只有法律或行政法规才能规定强制保险的条件,因此这一解释在法律上是不具有说服力的。实际上,购房借款人办理保险不是银行单方强制行为,而是购房借款人与贷款银行自愿订立的贷款合同约定的借款人义务。购房人在积蓄不足的情况下,希望提前购房消费,为实现这一目的,购房人选择向银行申请贷款。在购房人与银行协商订立贷款合同时,银行为了保证自身债权的实现,即确保发放的贷款能安全收回,依据担保法要求购房借款人提供担保作为发
3、放贷款的条件之一。担保可以采取保证、质押或抵押等不同方式,例如,由房屋置业担保公司为购房借款人提供保证;或由购房借款人将定期存单、债券等有价证券质押给银行;或由购房借款人将购得的住房抵押给银行等。具体采用何种担保方式可由借款人根据自身情况与贷款银行协商确定。在双方选择了以抵押方式提供担保后,银行作为抵押权人根据担保法可以要求抵押人即购房借款人采取适当措施保全用于抵押的住房的价值,抵押住房保险便是一种有效可行的保全住房价值的方式。因此,双方在贷款合同中就约定了由购房借款人投保抵押住房保险。投保抵押住房保险与返还本金、支付利息、提供抵押一样,都是借款人的合同义务。借款人在享受从银行获得贷款权利的同
4、时承担相应义务是等价有偿的公平交易行为,完全符合民事法律要求的公平自愿原则。抵押住房保险是使购房借款人、银行、保险公司和房产商都能从中获利的多赢机制,理应得到包括购房借款人在内的各方欢迎和支持。需要提醒的是,银行可以要求购房借款人投保抵押住房保险,但不能规定购房借款人必须向其指定的保险公司投保,银行指定保险公司投保剥夺了借款人的选择权,限制了保险公司之间的公平竞争,违反法律关于反不正当竞争的规定,购房借款人有权拒绝。二、抵押住房在交付购房人之前发生保险事故的,保险公司也负责赔偿。保险公司何时开始承担保险责任,由保险条款规定或保险公司与投保人即购房贷款人双方约定。保险条款规定了保险期限自个人住房
5、抵押贷款合同生效日开始,即从借款合同生效时保险公司就开始承担保险责任了。但有专业人士对保险条款中关于保险生效日的规定存有异议,指出对于还贷保证保险,保险期限自贷款合同生效时开始是可以的,但对于财产损失保险,作同样的规定就不合适了。因为从贷款合同生效银行向房产商划付贷款到房产商向购房人交付房屋或登记产权之间有一段间隔期间,如果是购买期房,这段期间会间隔得更长。在这期间由于未办理产权登记,购房人对房屋不具有所有权,房产商未向购房人交付房屋前,购房人依合同法也无须承担房屋毁损灭失的风险,因而购房人对房屋不具有法律上承认的利益,不符合保险法规定的投保人应对保险标的具有保险利益的要求,使得保险合同中的财
6、产损失保险在此期间无效,即抵押住房在交付购房人之前发生保险事故的,保险公司不负责赔偿。这种观点忽视了一个重要事实,既购房人在办理贷款手续和保险手续之前,已与房产商订立了房屋买卖合同,购房人在自付了首付款和通过银行支付了约定房款后,依购房合同其对房产商就享有了债权,债权的内容为房产商须按合同约定向购房人交付约定的房屋。如果抵押房屋在交付购房人之前发生毁损灭失,将直接造成对购房人债权的损害,所以在抵押住房交付购房人之前购房人对该房屋具有保险利益,购房人是否占有该房屋并不影响保险合同的效力。即使房产商还未交房,如抵押房屋发生保险事故造成损失时,购房借款人也可以请求保险公司赔偿损失。另外,抵押住房保险
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