物业管理暂行办法.docx

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时间：2021年x月x日

书山有路勤为径，学海无涯苦作舟
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定襄县物业管理暂行办法
第一章　总则
第一条　为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善居民的生活和工作环境，根据国务院《物业管理条例》和《山西省物业管理实施细则》以及其它有关法律、法规的规定，结合本县实际，制定本办法。
第二条　本办法所称物业，是指房屋及配套的设施设备和相关场地。
本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第三条　国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。
第四条　国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。
第五条　县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。其它有关部门应当在各自的职责范围内，依法做好物业管理活动的有关工作
第二章　业主及业主大会
第六条　业主委员会的成立
（一）业主委员会由业主大会会议选举产生。
（二）业主委员会产生程序如下：
1、由住宅区开发建设单位或物业服务企业向物业所在地的县房地产行政主管部门和居民办事处、乡镇人民政府申请成立业主委员会，并提交本物业区域业主清册、物业清册。
2、成立筹备组。首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、居民办事处、乡镇人民政府代表和社区居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由居民办事处、乡镇人民政府代表担任。以后的业主委员会换届选举工作，由上届业主委员会负责组织。
第七条  筹备组应当做好以下筹备工作：
　  （一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；
（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容； 
（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；
    （四）依法确定首次业主大会会议表决规则；
　  （五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；
　  （六）制定业主委员会选举办法，业主委员会选举，应采取差额选举办法。
　  （七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
第八条  筹备组成立后，组织召开首次业主大会。
业主人数较多的区域，可以幢或单元为单位建立业主小组，业主小组应协商推荐小组长1人，业主小组长是本幢或单元房屋业主的代表，参加本区域业主(代表)大会。
第九条  业主大会决定以下事项：
　　（一）制定和修改业主大会议事规则；
　　（二）制定和修改管理规约；
　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；
　　（四） 制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；
　　（五）选聘和解聘物业服务企业；
　　（六）筹集和使用专项维修资金；
    （七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途；
（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；
（十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
第十条  当选的业主委员会，15日内报请物业所在地的县房地产行政主管部门和居民办事处、乡镇人民政府登记备案。
第十一条  业主委员会的职责和义务
(一)职责
1、执行业主大会的决定和决议；
　　2、召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；
　　3、与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
　　4、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
　　5、监督管理规约的实施；
　　6、督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；
　　7、组织和监督专项维修资金的筹集和使用；
　　8、调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
　　9、业主大会赋予的其他职责
（二）义务
1、宣传、贯彻及执行国家和省、市、县有关物业管
理的法律法规和方针政策;
2、执行业主(代表)大会的各项决定;
3、接受物业所在地的县房地产行政主管部门和居民办事处、乡镇人民政府和各有关部门的指导和监督；
4、履行经业主(代表)大会批准的物业管理委托合同;
5、协助物业服务企业落实各项管理措施，业主委员会不得从事各种投资和经营活动。
第十二条  凡是实施物业管理的住宅小区，均应成立业主委员会，实行业主自治管理，物业所在地的县房地产行政主管部门和居民办事处、乡镇人民政府负责全县业主委员会的指导、监督工作。
第十三条  业主委员会委员有下列情况之一的，业主委员会委员资格自行终止：
　　（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
　　（二）丧失民事行为能力的；
　　（三）依法被限制人身自由的；
　　（四）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。
　　第十四条  业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：
　　（一）以书面方式提出辞职请求的；
　　（二）不履行委员职责的；
　　（三）利用委员资格谋取私利的；
　　（四）拒不履行业主义务的； 
　　（五）侵害他人合法权益的；
　　（六）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。
　　第十五条  业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。
第十六条  对业主委员会的监督。
（一）召开业主大会会议，物业所在地的县房地产行政主管部门和居民办事处、乡镇人民政府应当给予指导和协助。
　　（二）业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地的县房地产行政主管部门或者居民办事处、乡镇人民政府可以责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由物业所在地的社区居民委员会在居民办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开。
　　（三）召开业主委员会会议，应当告知相关的社区居民委员会，并听取社区居民委员会的建议。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
　　（四）违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会议的决定，擅自使用业主大会印章、业主委员会印章的，物业所在地的居民办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正，并通告全体业主；造成经济损失或者不良影响的，应当依法追究责任人的法律责任。
　　（五）业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的县房地产行政主管部门、居民办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由物业所在地的社区居民委员会在居民办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，组织换届选举工作。
　　（六）业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地的县房地产行政主管部门和居民办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。 
　　（七）业主不得擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动。业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
　  （八）物业管理区域内，可以召开物业管理联席会议。物业管理联席会议由居民办事处、乡镇人民政府负责召集，由县房地产行政主管部门、公安派出所、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业等方面的代表参加，共同协调解决物业管理中遇到的问题。
（九）社区居委会每半年对所属小区的业主委员会进行一次满意度测评，对测评不达标的，物业所在地的县房地产行政主管部门、居民办事处、乡镇人民政府责令其限期整改，拒不整改的坚决撤换。
（十）业主委员会的活动经费来源及经费的使用情况要定期向业主公布。
第三章 物业服务企业
第十七条  物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。物业服务企业应当依法取得物业服务企业资质，并在资质等级许可的范围内从事物业管理活动。从事物业服务的人员，应当依法取得职业资格证书。
物业服务企业应当在经营服务场所公示营业执照、资质证书和从业人员的职业资格证书。
　　第十八条  物业服务企业资质等级分为一、二、三级。
　  各资质等级物业服务企业的条件如下：
　　（一）一级资质：
　　1.注册资本人民币500万元以上；
　　2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
　　3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；
　　4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：
　　（1）多层住宅200万平方米；
　　（2）高层住宅100万平方米；
　　（3）独立式住宅（别墅）15万平方米；
　　（4）办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。
　　5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。
　　（二）二级资质：
　　1.注册资本人民币300万元以上；
　　2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
　　3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；
　　4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：
　　（1）多层住宅100万平方米；
　　（2）高层住宅50万平方米；
　　（3）独立式住宅（别墅）8万平方米；
　　（4）办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。
　　5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。
　　（三）三级资质：
　　1.注册资本人民币50万元以上；
　　2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
　　3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书
　　4.有委托的物业管理项目；
　　5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。
　　第十九条  新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：
　　（一）营业执照；
　　（二）企业章程；
　　（三）企业法定代表人的身份证明；
　　（四）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。
　　第二十条  新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。
　　第二十一条  一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。
　　二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
　　三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
第二十二条　物业服务企业在物业管理活动中享有下列权利：
(一)根据法律、法规的规定和物业服务合同的约定，制定物业管理工作制度;
(二)根据物业服务合同实施物业管理，收取物业服务费用;
(三)选择专业性服务企业承担专项服务业务;
(四)制止损害物业或者其他侵害业主公共利益的行为;
(五)法律、法规规定的其他权利。
物业管理工作制度涉及约束业主行为的，应当经业主大会审议通过，或者经持有二分之一以上投票权的业主书面同意后执行。
第二十三条　物业服务企业在物业管理活动中应当履行下列义务：
(一)履行物业服务合同;
(二)接受业主、业主大会和业主委员会的监督;
(三)执行物业管理行业规范、服务标准;
(四)妥善保管物业有关资料;
(五)接受有关行政管理部门的监督管理;
(六)法律、法规规定的其他义务。
第二十四条　物业服务企业被解聘的，应当自收到解聘通知之日起10日内与建设单位或者业主委员会办理物业的交接验收手续，并退出该物业管理区域。
　　        第四章  物业服务等级收费管理
　　第二十五条  物业服务收费管理实行分级负责，定襄城区按照城市建设管理权限划分，分别由当地价格主管部门、房地产主管部门负责。
　　价格主管部门牵头，房地产主管部门等配合，负责物业服务收费等级标准的制定，对物业服务价格进行监管，依法查处物业服务中的违规收费、乱收费行为。
　   房地产主管部门牵头，价格主管部门等配合，负责物业服务行业的管理，指导物业企业自主定价，协调解决物业服务管理中的矛盾和问题，加强对物业企业的监督和管理。
　　第二十六条  物业服务收费应当遵循合理、公开以及服务内容、服务质量与服务费用相适应的原则。
　　第二十七条  物业服务收费管理，业主委员会或产权单位应根据物业实际情况和业主消费水平，选定相应级别的服务内容标准，确定服务收费价格。
　　第二十八条  物业综合服务费构成包括物业服务成本、法定税费和利润。其中，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
　　（一）管理服务人员的工资、社会保险、住房公积金和按规定提取的福利费等；
　　（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用（不包括电梯运行、供热供水二次加压和专项维修资金分摊费用）；
　　（三）物业管理区域清洁卫生费用；
　　（四）物业管理区域绿化养护费用；
　　（五）物业管理区域秩序维护费用；
　　（六）办公费用；
　　（七）物业服务机构固定资产折旧；
　　（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
　　（九）IC卡工本费及经业主大会（业主委员会）同意的其它费用。
　　第二十九条  物业服务收费包括物业综合服务费、电梯等共用设备运行费、车辆停放服务费、装饰装修管理费、装修垃圾清运费、卫生费和代收代办服务费、特约服务等费用。
　　根据不同物业的性质和特点，物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。
　　住宅小区前期物业和保障性小区物业综合服务费、装饰装修管理费、装修垃圾清运费，实行政府指导价。
　　电梯等共用设备运行费据实结算，按住户面积分摊。
　　已成立业主委员会的非保障性住宅小区的物业综合服务费、非住宅物业和别墅服务收费以及车辆停放服务费、物业企业接受委托开展的特约服务、代收代办等服务收费，实行市场调节价。
　　第三十条  实行政府指导价的住宅小区物业综合服务收费实行分等级定价。价格主管部门会同房地产主管部门根据住宅小区的硬件设施、环境和物业服务企业的服务内容、服务标准，制定出台住宅小区物业服务等级控制收费标准。具体收费标准由建设单位或业主与物业服务企业在控制收费标准内选择等级以物业服务合同的形式约定执行。
　　第三十一条  前期物业服务（房屋竣工交付使用、业主大会未成立前）。开发建设单位应在政府指导价范围内对照有关服务内容标准，拟定服务价格后，进行前期物业服务招投标，选择物业企业，签订物业服务合同，报房地产主管部门备案。
　　前期物业服务合同作为房屋买卖合同附件应当明确双方的权利、义务和物业综合服务费的计费方式、计费起始时间，经买受人签字确认后执行。
　　第三十二条  业主大会选举产生业主委员会后，非保障性住房物业服务收费实行市场调节价，物业服务企业可参照《定襄县普通住宅物业服务等级与收费标准》，结合业主或业主委员会的意见确定本小区物业服务等级。物业服务收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。
　　第三十三条  电梯运行费、消防维护费、年检费和供热、供水的二次加压费用等收费，根据运行情况据实结算、按住户面积分摊，定期公布，具体收取办法由双方议定后以合同约定的形式执行。
　　供电实行合表电价计费的小区，使用公共变压器用电的，应将供电企业折扣的度电3分钱用于小区供电设施的运行维护和弥补损耗等费用，不得另外向住户分摊损耗电量或加收损耗电费；使用非公共变压器用电的，供电企业折扣的度电3分钱不足以弥补运行损耗的，超出部分据实结算、分摊到户。
　　第三十四条  符合规划要求且业主已购买的地下车库（位）、地面车库（位）以及未购买的停车库（位）、经业主大会同意的临时停车位等管理服务收费实行市场调节价，具体收费标准由双方议定后以合同约定的形式执行。
　　第三十五条  业主或使用人装饰装修房屋的，应在装饰装修前与物业服务企业签订装饰装修管理协议，服从物业管理服务企业的管理。装饰装修管理费每平米不得高于3元，业主与物业企业另有约定的从其约定。装修垃圾清运费按照房屋建筑面积分段收取，100平方米（包括100平方米）以内的按400元/户收取，100平方米以上的按600元/户收取。
　　业主或使用人自己清理装修垃圾、运送到垃圾处理场的，不得收取装修垃圾清运费。
　　第三十六条  物业服务采用IC卡等各种智能卡管理的，在同一小区内应尽可能采用一卡管理，一卡多用，智能卡费用均应包含在物业服务成本中，发卡时不得向业主或使用人收取卡费和押金，更不得通过采用多卡管理强制收费或变相乱收费。由于业主或使用人的原因造成智能卡丢失、损坏需要补卡的，可以据实收取智能卡工本费。
　　第三十七条  物业服务收费按房屋建筑面积计费，按月、季、年计收，也可预收，但预收期限不得超过12个月。未办理房产证的，可以房屋买卖合同记载的建筑面积为准；已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准。
　　第三十八条  物业服务管理区域内，供电、供水、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，物业服务企业接受委托代收上述费用的，必须严格执行国家收费标准，可以向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费等一切额外费用，严禁通过代收费用强制捆绑收费。
　　供电、供水、供热主管部门要采取工作措施，尽快解决住宅小区供电变压器运行用电及线路损耗过大和供水、供热二次加压的问题，加快推进户表改造工作，必须实行向终端用户收费。
　　第三十九条  物业服务企业在制定调整物业服务收费标准时，必须经过业主大会或住户代表大会讨论同意，通过公示无异议后，由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。
　　第四十条  物业服务企业必须按照规定实行明码标价。在物业收费管理区域内的醒目位置公示服务企业名称、服务对象、服务内容、服务等级、服务标准、收费项目、计费方式、收费标准、收费依据、投诉举报电话等，接受业主或物业使用人的监督，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。
　　第四十一条  业主、使用人、开发企业，应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务相关费用。违反物业服务合同约定逾期不缴纳物业服务相关费用的，业主委员会应当协助物业服务企业督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以依法追缴。
　　第四十二条  不按照物业服务等级标准执行或不执行合同约定服务收费的物业企业，房地产主管部门会同价格部门责令企业限期改正，并进行行政处罚，逾期不改的按照资质管理规定降低资质等级，记入信用档案，通报所管小区，直至取消收费行为。
　　第四十三条  奖惩办法。物业服务管理项目荣获市级以上优秀住宅小区称号的，可与企业资质等级挂钩，在动态考核时可作为加分项目，记入企业信用档案；物业企业有过失或责任事故的，依法给与行政处罚直至吊销企业资质证书并记入信用档案。
　　第四十四条  价格主管部门和房地产主管部门要加强对物业服务企业的协同监管和信息共享。指导企业自主定价，协调解决物业企业与业主之间存在的收费矛盾和问题；依法查处违反规定要求的违规收费、随意提高收费标准、乱收费、不明码标价等行为；指导物业企业加强队伍、制度建设，增强服务意识，提升服务质量。
第五章　物业管理招标投标
第四十五条　前期物业管理招标人是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，依法提出招标项目、进行招标的建设单位。
物业管理招标人是指依法提出招标项目、进行招标的业主或者业主大会。
物业管理投标人是响应物业管理招标、参加投标竞争的、具有相应物业服务企业资质的企业法人。
第四十六条　新建住宅物业的建设单位应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模小于3万平方米的，经物业所在地的房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
业主、业主大会可以通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第四十七条　建设单位应当按照下列规定时限完成前期物业管理的招标投标工作：
（一）现售商品房在现售30日前;
（二）预售商品房在取得商品房预售许可证前;
（三）非出售的新建物业在交付使用90日前。
业主、业主大会通过招标投标方式选聘物业服务企业的，应当在物业服务合同期满前60日内或者合同解除之日起60日内，完成物业管理招标投标工作。
第四十八条　评标由招标人代表和物业管理方面的专家组成的评标委员会负责。
依法必须进行招标的项目，其评标委员会由招标人的代表和有关物业管理的技术、经济等方面的专家组成，成员人数为5人以上单数，其中专家人数不得少于成员总数的2/3。
第四十九条　招标人应当当场宣布中标人，向中标人发送中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人。
第五十条　物业管理招标投标的具体程序按照国家有关规定执行。
第六章　物业的使用和维护
第五十一条　业主、物业使用人和物业服务企业使用物业应当遵守有关法律、法规、规章的规定，在供水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面，按照有利于物业安全使用、外观整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，处理相邻关系。
业主、物业使用人应当按照城市规划行政主管部门批准或者房屋权属证书载明的用途使用房屋，不得擅自改变其使用性质。擅自改变房屋使用性质的，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
第五十二条　物业管理区域内禁止下列行为：
(一)破坏房屋承重结构和主体结构、损坏房屋外貌;
(二)违法修建建筑物、构筑物;
(三)损坏物业共用部位、共用设施设备及场地，擅自移动、拆改共用设施设备;
(四)擅自设置营业摊点;
(五)占用、损坏绿地、树木和绿化设施;
(六)擅自在物业共用部位、共用设施设备上安装、放置、悬挂、张贴物品或者涂写、刻划;
(七)擅自在城市中的住宅小区内饲养畜禽;
(八)违反有关规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品，排放有毒、有害气体、液体，堆放、抛撒废弃物，产生超过规定标准的噪音;
(九)利用物业从事损害公共利益和侵害他人合法权益的活动;
(十)法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。
第五十三条　车辆在物业管理区域内停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。业主大会决定对车辆停放收费的，参照价格主管部门的规定确定收费标准。
车主对车辆有保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订保管合同。
公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务，在物业管理区域内停放的，不得向其收费。
第五十四条　物业管理区域内的机动车停车场(库)，应当提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人使用;停车位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人，但不得转让给物业管理区域外的单位、个人。
第五十五条　物业服务企业利用物业的共用部位、共用设施设备及场地从事经营性活动的，应当经物业管理区域内相关业主和业主委员会书面同意并报有关部门批准。经营性活动的收益，主要用于补贴相关业主的物业服务费用和专项维修资金，具体补贴办法由物业服务企业和相关业主、业主委员会约定。业主委员会应当将有关情况报告业主大会。
第五十六条　供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内的相关管线和设施设备维修、养护的责任和费用。
所有单位因维修、养护等需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
第五十七条　住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
本办法实施前，商品住房和公有住房出售后未交纳专项维修资金的，住房购买人和公有住房出售单位应当按照国家有关规定补交专项维修资金。
专项维修资金余额不足时，业主应当按照国家有关规定续交。
房地产行政主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内专项维修资金收取、使用、管理的监督工作。
第五十八条　专项维修资金应当在金融机构开设专户储存，按幢建账，按户核算。
专项维修资金的代管单位和业主委员会应当每年公布一次专项维修资金的收支情况。
专项维修资金的使用，应当按照国家有关规定接受审计监督。
第五十九条　专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
专项维修资金按照下列规定使用：
(一)一幢住宅只有一个单元的，共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，从该幢住宅的专项维修资金中支出;
(二)一幢住宅有两个以上单元的，共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，从各单元的专项维修资金中支出;
(三)物业管理区域内共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照各幢住宅的建筑面积比例从各幢住宅的专项维修资金中支出。
第六十条　业主转让物业的，专项维修资金中的剩余部分应当结转受让人。
因拆迁或者其他原因造成物业灭失的，剩余的专项维修资金应当退还业主。
第七章　法律责任
第六十一条　住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。
第六十二条　建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第六十三条　不移交有关资料的，由房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。
第六十四条　未取得资质证书从事物业管理的，由房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
第六十五条　物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第五十九条　挪用专项维修资金的，由房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
第六十六条　建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。
第六十七条　未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
第六十八条　有下列行为之一的，由房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本办法的规定处以罚款;所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：
(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的;
(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
个人有违反规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款;单位有违反规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。
第六十九条　业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
第七十条　业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
第七十一条　行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其它好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
第八章　附则
第七十二条　本办法自发布之日起施行。

2016年11月19日

附件：定襄县普通住宅物业服务等级与收费标准

附件：
　　定襄县普通住宅物业服务等级与收费标准

　　  一级标准（0.85元/月.㎡）
　　一、基本要求（0.07元/月.㎡）
　　1、各岗位有规范的岗位职责，并将制度上墙接受监督；
　　2、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确；
　　3、建立有完善的住户档案；
　　4、有完善的物业管理方案。有健全的房屋管理、房屋共用部位、公共设施设备运行管理制度、财务管理制度、档案管理制度，保洁、绿化、协助维护公共秩序等管理制度；
　　5、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真检验，有检验记录，并将移交代管的各种资料按照合同要求保存完好；
　　6、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书；
　　7、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情；
　　8、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修及时到场，有完整的报修、维修和回访记录；
　　9、能够根据业主需求提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务；
　　10、按有关规定和合同约定公布物业服务内容与收费标准。据实结算的费用每季公布一次；
　　11、按合同约定规范使用住房专项维修资金；
　　12、每年至少二次书面征询业主对物业服务的意见，满意率达90%以上。
　　二、公共设施设备运行维修保养（0.25元/月.㎡）
　　住宅区域范围内公共设施设备完善，并部分设施设备实行智能化管理的：
　　1、配备专业人员维修养护；
　　2、建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全；
　　3、公共设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常；
　　4、对共用设施设备每两日巡查一次，做好巡查记录，发现隐患及时处理；
　　5、有电梯运行管理制度和应急预案，保证电梯正常运行；
　　6、对住宅区域内配备的消防设施设备进行管理，设施设备完好，可随时启用。为确保消防通道舒畅，发现有圈占、堵占消防通道的，应加以制止并报有关部门；
　　7、设备房每二日清洁一次，保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象；
　　8、住宅区域内道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范；
　　9、路灯、楼道灯完好率不低于90%，景观照明、监控设施、门禁系统等运行良好，经常有人维护修理；
　　10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对有可能发生的各种突发故障有应急方案。
　　三、共用部位维护及管理（0.11元/月.㎡）
　　1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全；
　　2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修的及时组织维修；
　　3、高层住宅每二日巡查一次楼宇对讲门，发现问题及时修复（与供应商有约定的及时联系供应商协助修复）；
　　4、每二天巡查一次小区房屋单元门，楼梯通道及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护；
　　5、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主管理规约（业主临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项；
　　6、每日巡查一次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关部门；
　　7、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报业主委员会和有关部门；
　　8、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。
　　四、协助维护公共秩序（0.15元/月.㎡）
　　1、住宅区域主出入口24小时岗位值勤，其中9小时站岗值勤；
　　2、制订详细的巡查方案。小区围墙、院落、车库、车场每3小时巡查1次。重点部位增加巡查频次，并做好记录。
　　3、每日定时巡查楼梯间等楼内公共区域，保持楼梯间畅通，无擅自占用、乱堆乱放现象。
　　4、配有安全监控设施的，24小时监控。监控资料保存不少于15日；
　　5、对进出小区的车辆实施规范管理，引导车辆有序通行、停放（双方另有约定的除外）；
　　6、对进出小区的装修、施工劳务人员实行临时出入证管理；
　　7、对住宅区域内商业网点私搭乱建、乱设摊位、乱摆乱放现象及时制止，并报有关部门；
　　8、对火灾、治安等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
　　五、保洁服务（0.14元/月.㎡）
　　1、对住宅区域内设置的垃圾桶、果壳箱做到日产日清，保持垃圾桶、果壳箱周边清洁；
　　2、对住宅区域内道路、广场、停车场、绿地等公共场地每日清洁一次，定时保洁；
　　3、楼道每二日清扫一次，楼梯扶手每二日清擦一次。公共部位门、窗每二月清擦一次；
　　4、及时清除道路积水、积雪；
　　5、保持路灯、楼道灯、景观灯的清洁及使用效果；
　　6、对住宅区域内的园林景观、建筑小品、各类装饰物、健身器材保持清洁及观赏效果和使用功能；
　　7、共用雨、污水、井、化粪池每两月检查一次，视检查情况及时清掏；
　　8、根据气候及实际情况定期进行消毒和灭虫除害。夏季每月一次消毒和灭虫除害；
　　9、高层住宅一层共用大厅、电梯侯梯厅每日清洁一次，电梯轿厢墙壁每日清擦一次，电梯轿厢地面每日清洁两次；
　　10、高层住宅一层共用大厅、电梯侯梯厅要设置果壳箱；

　　11、卫生保洁设专人监督检查，发现问题及时处理。
　　六、绿化养护管理（0.13元/月.㎡）
　　住宅区域内绿化覆盖率基本达到规划要求的：
　　1、有完善的绿化养护措施，有专业人员实施绿化养护管理；
　　2、草坪、花卉、绿篱等应定期修剪、养护，杂草面积应小于5%；
　　3、对花卉、草坪、绿篱、树木等适时补植更新，缺株率应小于5%，存活率应大于95%，行道树缺株率应小于5%，土地裸露面积应小于5%；
　　4、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，定期修剪整形，需要时补栽、补种，保持观赏效果；
　　5、适时组织浇灌、施肥、松土和喷洒药物，做好防寒和预防病虫害；
　　6、大型活动和重大节日装扮小区，美化环境、增加气氛。
　　二级标准（0.45元/月.㎡）
　　一、基本要求（0.05元/月.㎡）
　　1、物业管理单位有明确的岗位职责制度；
　　2、服务