商品房买卖合同范本填写.doc

商品房买卖合同范本填写
商品房买卖合同范本填写
商品房买卖合同范本填写指导意见 。‎
一、填写范本合同，一定要认真阅‎。读范本说明，按照说明要求的格式、‎.图例填写；
二、合同内容填写指导内容:
(一）合‎。同双方当事人： 出卖人：。。 按照合同法的有关规定，原。。则上该当事人应当是符合下列条件的法人：
？具有合法的营业资格和资质;。‎
？是项目的所有人，持有建设用地.。规划许可证，国有土地使用权证、建。。设工程规划许可证、持有商品房销售许可证和建设工程施工许可证；
？具有固定的营业场所或者住所;
？电话、邮政编码、法定代表人的情况真实、可靠；
?一定要填写全称，不得使用间写内容，商品房买卖合同范本.。填写. 在填写该出卖人必须注意以下几个方面:
1、区别开发商和投资商或者发展商: 在投资房地产开发过程中,按照契约关系可以把参与房地产开发的法人.‎企业区别为开。。发商、投。。资商、代理商或者联建方，但是只有符合出卖人条件的。.当事人才能在.。本条出卖人一览中署名；
2、代理商即使具备包销。。资格,也不能作为出卖人在本览中署名，.。只能在代理机构一栏中署名；关于包。。销问题涉及开发商和包销商之间。。的，对于商品房买受人不具备任何约束力。
3、代理商必须具备代理资格和资。‎质;曾经‎‎有代理商在郑州市房地‎.产管理局没有办理异地执业手续和备案，郑州市房管局为此停止了该‎。代理机构的所有代理业务，还连累了房地产开发企业，甚至因此处罚.。房地产开发企业.我们姑且不问.。郑州市房管局的行政行为是否合法,‎.但是这样做客观上影响了开发企业的形象和销售. 买受人: 可以是法人，也可以是自然人。如果是法人,应当按照法人单位的称谓填写全称，地址，法定代表人以及其他联系方式。。。另应当填写委托代理人的情况。无论是买受人.。的法定代表人或者是代理人,均应当填写详细的资料，地址和邮政编码应当填写，不得空缺。代理人和自然人买受人应当填写真实的住址,身份证与实际住址不一致，应当在征得当事人同意后填写实际住址.提供实际住址的责任在于。.买受人和代理。。人，该当事人和代理人提供上述住址时，应当让其亲自填写，不能有。‎销售人员代位.。填写。如果由销售人员代位填写时，应当让代理人和买。。受人提供手写的关于其实际住址的资料留。‎在销售档案中. 自然人应。‎当详细填写该‎。自然人的情况；如果属于未成年人购房,应当坚持要求‎‎其填写监护人，由于格式版本没有提供监。.护人的内容，可以要求监护..人在共有人一览中署名。需要说明的事，买受人一栏中可以填写该未。。成年人，但是在合同后面签字页的签字行为不能由该未成年人亲自签..订，该签字行为是当事人民‎‎事行为能力的表示，未成年人不能亲自行‎‎使。所以，未成年人购房必须提供法定监护人的情况并.。由法定监护人。。代理。如何确认法定监护人的身份证明,可以从以下几个方面考察:
？该未成年人与法定监护人的户口证明;
？未成年人的父母离婚时，应当察看其父母离婚的‎。协议或者判决.。书，该协议或者判决书有关于未成年人监护的内容;
？未成年人与其父母为在一起居住生活时，由指定监护人承担法‎.定监护人的责任。这种..指定监护可能是生父母授权,也可能是法院或‎‎者未成年人保护机关的指定；
？未成年人的父母去世后,其祖父母或者外祖。。父母可以承担。。监护人的责任，也‎.可以由未成年人的兄姊担任，这种情况下应当由公证机。。关或者民政机关的证明. 自然人购房，如果本人不能亲自办理购房‎。事宜，应当要求办理该等事。。务的当事人提供委托手续，按照合同法的..规定,当事人之间的委托可以是特别委托一项或者数项事务，也‎‎可以概括委托受托处理一切事项。关键是如何审查这类委托手续的真实内.。容，如何区别是一揽子委托还是。。单项委托，这就比较麻烦。不要说不.‎是法律专业的销售人员,就是律师有时候也不能准确辨别其委托的性‎.质。尤其是有的委托书仅仅写明“委托某某代为办理购房事宜"，就。。很难判断是单项委托者这是一揽子委。。托。严格审查委托权限的内容应。。当包括合同签订、履行中款项支付、办理银行按揭手续、办理房屋接。.收以及与此有关的合同撤销、变更、合同权利义务的承主张等事项，。。合同范本《商品房买卖合同范本填写》。。。同时应当预留委托人（购房.‎者)和受托人的全部身份和委托文件，纳入购房合同档案。 应当注。‎意: 有些事项无法通过委托行为实施，比如贷款银。‎行要求贷款当事人亲自签订贷款合同或者保证合同.。的，这类合同不能由委托人代理。未成年人除其法。。定监护人或者指定监护人之外，其他当事人不能作为委托人出现,道理很简单,由于其无民事行为能力，当然也就不可能产生合法有效的委托行为。 对于委托书的审查会涉及另一个更加专
业的问题即具名代理和匿名代理的问题。在合同法上‎‎有两种委托代理关系.一般而论，受托人代理委托人办理委托事项应当以委托人的名义进行，在代理权限.。范围内的代理行为直接约束委托人和第三人,所以民法通则第63条规定: 代理人在代理权限范围内，以被代理人名义实施。.民事法律行为，被代理‎.人对代理人的代理行为承担民事责任。我们称这种代理行为为具名代理。如果代理人不是以被代理人的名义实施代理行为，而是以自己的名义实施民事法律行为.‎，这种情况如何处理，合同法在第402条有如下.。规定： 受托人以自己名义，在委托人.。的授权范。。围内与第。‎三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受‎。托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托。.人和第三人，但有。。确切证据证明该合同只约束受托人和。。第三人的除外。(天成公司与某。.购房人之间的合同关系。‎，实际是合法有效的，检察机关的处理是否合‎.法值得商。‎榷） 第一条： 项目建设依据： 注意以下内容:
1、属于分期规划，尤其是没有取得土地使用权手续的规划，不要。。纳入本条填写因此该条第二款的“地块"面积应当与土地使用权证记。。载宗地出让面积一致。 “规划用途"按照《。‎建设用地规划许可证》..上的记载为准。如果土地使用证.。上的记载。‎与建设用地规划许可证上记。。载不完全一致，应..当按照建设用地规划许可证记载为准.按照我国土.。地管理法的规定，在城市规划区内的土地利用,应当符合城。。市规划的。。要求，因此城市规划法相对于土地管理法来说。。属于特别法。特别法优.。于普通法。按照国有土地使用权‎‎出让和转让暂行条例第十二条的规定，土地规划用途按.。照下列用途进行规划： 住宅、商业、旅游、娱乐用地;教、科、文、卫、体育用地；工业用地；综合或者其他用地。 关于土地使用年限规定： 应当按照土地使用证上记载的年限（年月
日填写）。没有土地使用证或者尚未取得使用证.‎时，在填写时一定要注意按照有关批准文家内容填写。比如没有土地证，只有土地出让合同，在。‎填写时就应当注意从签订出让合同到区的土地证这。‎一段期间的时间问题。
2、关于“商。。品房"的概念： 虽然有关商品房的司法解。。释可以涵‎.盖几乎所有的开发商出售的房屋建筑，但。。是我们建议对于本条第三款。。的内容,还是应当给予‎.必要的区别。把商品房定位在“商品住宅”比。。较合适，对于不属于商品住宅的其他商品房屋，应当分‎。别给予明确,。。分别填写: 比如： 综合。。办公、物流商业铺面、工业厂房等.
3、建议在本条空白部位补.。充填写以下内容： 该土地使用权范围‎‎内的具体的修建性规划按照规划管理部门批准的具体规划文件执行。..本条关于土地使用权规划用途的约定与本合同第三条商品房用途不一.‎致的，按照合同第三条规定执行。 第二‎.条： 如果出售商品房的审批机关,不是郑州市房管局，应当填写清楚其他审批机关。 。.第三条： 本条填写内容注意以下几点:
1、户型设计比较复杂的商品房，应当‎.在补充内容填写清楚: 比如，有跃层的房屋应当分别填写清楚,有沉降设计的部分,也要填写清楚;属于内置楼梯的复式结构要与面积结合起。‎来填写；有飘窗结构或者顶层有老虎窗结构的房屋,应当给予注明是否计算面积，以及如何计算‎‎面积;如果有连廊结构的房屋也应当注明是否计算。.面积以及面积计算办法;
2、对于层高内容应当给予解释或者说明: 所谓层高应当是指商品房主体结构层高，并非所有买受人购。.买的面积层高全部为某一个数
据，特殊面积应当说明，包括坡屋面结构，飘窗结构、沉降结构部分的房屋面积所对应的层高不属于一个数据的，应当分别注明。
3、商品房的结构形式: 应当按照设计说明部分要求填‎。写： 一般情况下的商品房屋结构形式有土木结。.构、砖木结构、砖混结构、框混结构、全部框架结.。构、钢结构、混合结构.现代建筑结构形式变化多样,但是按照设计图纸填写，一般不会出错.
4、本条关于商品房的用途的填写，与第一条中土地使用权的规划用途不完全一致.但是在该条关于商品房的用途应当根据具体出售的房屋实际用途填写,在规划为住宅的土地使‎。用权范围内,仍然有个。‎别楼栋或者个别面积属于商业铺面或者其他服务行。。业用房。 第四条 关于计价方式和价款: 按照商品房销售的规定，建筑面积是计算。‎价款比较符合现实的办法。按套销售或者按照套内.。面积计算，目前都‎‎存在困难。不管是管理机关或者我们的测量规范，都存在不太可行的。.问题。因此按照建‎‎筑面积计算价格是必然选择,实践证明，按照其他。‎销售办法销售的结果，仍然不能排除消费者的心理误区.。。 如果计价。。面积中的单价有不一致的地方，。.应当分别填写单价和总价之间的关系。计价方式中的价格内涵也是一个比较重要的问题:
（1) 房地产单价成本核算问题内容,这个问。‎题比较敏感,。。涉及成本组成，分摊面积和社区配套‎。、共建面积等内容；由于房地产成本‎‎核算标准没有统一的标准，更没有统一执行要求，现行价格政策是备。.案制度，而不是审批制度.开发企业执行自己的成本核算制度，这样。。开发商在核算过程为了抬高价格可能。。把所有社区投资成本都纳入成本‎。中并且在价格备案机关留下书面核算文件，而在销售过程中不可能把。.
诸如小学、幼儿园、中学、会所、社区医疗服务等公建。‎面积分摊销售，这样一旦政策变化，会产生对房地产企。‎业毁灭性的后果
（2)市政配套机关或者垄断性公司收费问题既然其集资费用