公司管理知识制度及汇编业务管理知识制度.doc

公司管理知识制度及汇编业务管理知识制度

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2020年4月19日
文档仅供参考

公司制度汇编之业务类制度

百胜麒麟(南京)建设发展有限公司管理部 编制

二00四年五月二十日

前言

在高速发展的当今社会,企业的发展彼消此长,有的企业百年稳健,有的企业经年消逝,市场毫不留情的选择强者。百胜麒麟(南京)建设发展有限公司历 风雨,有得有失。公司着手编制的这套”百胜麒麟(南京)建设发展公司管理文件”,就是在得失的基础上对过去工作的组织方法、经营模式、管理技巧等方面的回顾、总结。做得好的方面形成我们的操作指南,并在实践中不断修正;做得不好的使我们在过去工作中蒙受损失的方面足以构成警戒,成为以后工作的禁忌。百胜麒麟(南京)建设发展有限公司要想成为中国市场的一棵常青树,必须学会观察自己、审视自己、反思自己,总结成功的动因,找出和市场要求的差距,这就需要我们不但会工作,而且会整理、会思考。因此形成该体系文件。
我们希望全体同仁能把工作的具体实践上升成理论的指南,并把理论标准化,最终成为我们工作的标准文件。
我们也同时希望全体同仁认真学习公司编制的这套”百胜麒麟(南京)建设发展公司管理文件”,提出建议、意见。
公司将在工作实践中不断丰富该文件的内容,力争使该文件成为公司管理的科学、规范的体系。
本册为公司业务类制度。
”百胜麒麟(南京)建设发展有限公司管理文件”为公司密级材料,你在获得文件学习后切勿向公司以外的人阅读。

控制

公司工程技术联系单管理办法
及流程规则

为了加强技术管理,及时处理施工过程中工程技术问题和项目工程量增减,对联系单的管理办法和操作流程作如下规定:

一、联系单的使用范围:
1、凡属于纠正或修改设计图纸的一般技术问题,如图面差错、构造、尺寸误差。
2、在不增加投资的原则下,材料代用、用料规格的变更及承重构件配筋的增减等。
3、在不变更原设计主要技术经济指标的基础上,一般局部变动。
4、施工单位提出的对图纸上的问题及合理化建议。
5、答复施工单位提出的图纸上的问题及合理化建议。
6、工程量增减需签证的。
7、对涉及工程工期、造价等的其它指令和要求。

二、联系单的管理范围:
1、联系单归口总师办管理。
2、图纸交底纪要中,涉及图纸修改部分均应另出联系单确认。
3、会议纪要提出的修改意见以及施工单位提出的答复均按本办法规定办理。
4、各类修改引起新增费用超过5万元的工程技术联系单签发前须经公司经理班子讨论确定并出具书面意见;新增费用5万元以下的工程技术联系单由分管副总审批签发。

三、关于设计文件原则性的修改:
公司提出原则性的变更如改变布置、方案、增加面积、提高设计标准、增加投资等,由销售部或技术部提出,经工程部、总师办、预算部签署相关意见后,经分管副总审核,报总经理批准签名,总师办根据总经理签发的报告送设计院修改设计文件,不得用联系单处理上述问题。

四、归档及收发范围:
1、联系单在发放各部门、各单位执行的同时还必须按照档案归档制度归档。
2、联系单收发严格执行签名收发制。

五、具体操作流程:
1、对本公司各职能部门提出的技术联系单,由总师办统一审核是否合理;如合理,由总师办提请设计部门出具设计变更单。
2、对施工单位、监理公司提出的设计变更联系单,分别先由监理公司、工程部审核,审核可行后交公司总师办,总师办核定合理后交设计部门。
3、所有设计变更单先由预算部核定造价,再报经理室批准。
4、办公室根据经理室的审批意见再办理:如同意,则将设计变更单盖上公司技术专用章并编号后分别交工程部3份,预算部、技术部、总师办、办公室及相关部门各1份。
5、联系单由办公室负责编号、分发、存档保存。
6、联系单编号为 序号 001

土建为J,安装为A,市政为S,园林为Y
7、如遇需核定材料价格的问题,工程部和总师办应提前组织施工单位或材料供应商报价,预算部核价无异议后进入工程技术联系单流程。

8、所有变更工程,必须有联系单才能施工,否则造成的后果由责任人负责。

工程技术联系单流程框图
工程部

y
y
发各部门
y
y
y
预 算 部
设 计 部 门
公 司 领 导
办 公 室
总 师 办

技术部

N
N
N
其它部门

注:

(1)施工单位、监理单位的工程技术联系单归口工程部,由工程部审核后进入工程技术联系单流程。
(2)事后提出的工程技术联系单无效。
(3)工程技术联系单的深度要求达到能够施工及造价结算的程度。

ZZB001-1
百胜麒麟(南京)建设发展有限公司
项目工程变更内部审批单
编号:
提出部门

提案时间

提请须签署意见的部门: 工程部 总师办 预算部
技术部 销售部 前期部 财务部
变更原因:

变更内容:

签名: 时间:
工程部:

签名: 时间:
总师办:

签名: 时间:
预算部:

签名: 时间:
相关部门:

签名: 时间:
相关部门:

签名: 时间:
经理室:

签名: 时间:

控制

工程发包内部管理办法

一、目的
为加强公司项目开发的工程管理,规范施工单位的推荐、预选、确定程序,充分体现公开、公平、公正的原则,根据公司<经济合同管理办法>、<工程合同管理办法>,制定本办法。

二、定义
本办法所指的项目开发工程发包为非法定招投标项目的施工单位预选、确定及法定投标项目的施工单位推荐、预选等。

三、组织
公司成立由工程部、总师办、技术部、预算部、财务部、办公室等部门为主组成的综合评定小组,分管副总为组长,负责本办法规定范围内的招标条件的确定、施工单位考察、评估、确定、决标工作,如遇评定小组内意见分歧较大,无法确定时,则报请总经理审批决定。

四、工程发包一般按以下程序进行:

1、提出发包项目

2、拟定招标条件

3、完善招标文件、落实标底编制
4、接受施工单位报名并考察

5、确定投标单位

施工单位上交承诺书书

6、发放招标文件、招标预备会答疑

7、接受投标书评标

8、确定中标单位

9、签订工程合同

1、提出发包项目:工程部或其它部门根据工程情况提前提出需发包的项目,经公司领导同意后,开始工程发包工作。
2、拟定招标条件:综合评定小组根据拟发包项目的特点,提出对项目的各项要求,主要有以下内容:
(1)项目名称
(2)项目发包的范围和内容
(3)项目执行的标准
(4)质量要求
(5)工期要求
(6)计价原则:执行的定额标准,要求承包方的优惠幅度
(7)甲供材料和限价材料的范围及其价格结算办法
(8)工程付款办法(包括带垫资情况)
(9)设计变更、现场签证的处理及其费用确定的原则
(10)工程结算办法
(11)施工单位的资质要求
A、企业等级
B、资信情况
(12)施工单位项目经理的要求
A、项目经理资质
B、已完成项目的质量、工期等业绩要求
C、资金及业务能力
D、在本工程的到位率
(13)保证金
(14)违约奖罚措施
(15)评标原则
(16)投标截止日期等
3、完善招标文件,落实标底编制,由预算部根据招标条件完善招标文件并报综合评定小组审阅。同时落实标底的编制。
4、接受施工单位报名并考察:根据招标条件及时在公司内部发布信息,并接受施工单位的投标报名。工程部会同其它部门对报名单位进行初选,选择5～7家施工单位进行考察,并填写”考察承包商结果审批表”。
5、确定投标单位:综合评定小组根据考察报告,确定投标单位。
6、发招标文件,开招标预备会,答疑:预算部、工程部、总师办向投标单位分发招标文件,并对招标文件做出解释,并接受投标单位的质询。
7、接受投标书、评标:施工单位根据招标文件的要求将投标文件在投标截止日前送达预算部。在规定的时间内由综合评定小组当众开标,并根据招标文件规定的评标原则进行评标,并提出意见报总经理。
8、确定中标单位:业务副总经理根据综合评定小组的评标意见,确定中标单位。如意见分歧较大时,由总经理确定。
9、签订工程合同:工程部根据招标文件、中标单位的投标书与中标单位签订工程合同。工程合同的签订和实施必须按照公司<工程合同管理办法>进行。工程发包一系列原始资料由工程部负责存档、备查。

五、执行
法定投标项目的施工单位推荐、预选按发包程序第1、2、3、4、5条执行并报市建筑工程招投标管理中心,以后依据有关办法规定执行。

六、有下列情况的,可对上述程序作简化:
1、已确认施工单位的,包括必须由总包单位或唯一符合条件的单位施工的,则第4、5、8条取消,第7条”接受投标书、评标”改为工程部、预算部对施工单位的报价进行核定并报综合评定小组审阅。
2、投标单位中有初步意向单位,经考察与其它单位的条件相差不大,如报价能达到评标要求的,则优先考虑该单位中标。

七、设备采购、大宗材料采购参照上述程序进行

八、责任
公司开发项目原则上允许各部门或个人推荐施工单位或供货商参加工程投标,一旦被推荐单位中标,推荐人应对该项目的质量、工期承担一定的连带责任,有义务协助相关部门抓好工程的质量、工期,并计入业绩考核。

九、其它
总造价在10万元以下的项目,可适当简化程序直接由综合评定小组根据三家以上单位的报价结合工程要求决定施工承建单位。

公司工程结算管理办法

一、目的
为加强公司成本管理,规范工程结算行为,制订本办法。

二、适用
本办法适用于公司开发的所有项目的结算。

三、结算
工程结算编制以每个施工合同为单位。待完成了合同规定的全部工作内容,按照合同约定时间进行结算,结算时一般应有下列资料。
1、工程承包合同
2、工程变更联系单
3、竣工图及有关技术资料
4、施工单位总报的结算书
5、工程招标书
6、工程中标通知书
7、施工单位投标书
8、施工单位考察报告
9、其它有关资料,如开竣工报告、质量合格证等。

四、预算
预算部根据上述资料对工程进行结算编制。编制时必须严格按照合同和有关政策,法规进行,必要时进行现场勘测,做到”公正、公平”,努力维护公司的利益。
结算编制必须做到:
1、结算编制完成后,编制者经填写工程结算说明书必须对成本增减额度和增减原因作出分析,并在结算说明表中说明,作为成本考核的依据。
2、结算编制完成后,编制者应对本工程的招标、合同签订、联系单签发等工作是否符合公司的有关规章制度作简要说明,作为公司有关人员是否遵守规章制度的考核依据。
3、结算编制完成后,编制者应对本项目的各种资料按照公司档案管理要求整理成册,以便归档、查询。

五、程序
结算编制完成后应及时按下列程序提交有关人员审核:预算部部门经理或授权的其它人→业务副总→顾问公司→行政副总。其中顾问公司是否审核由行政副总视情况而定,行政副总认为有必要可提交总经理审批。

1、预算部经理或其授权人员对结算的准确性、合理性负责,对结算质量负主要责任。
2、业务副总、顾问公司、行政副总、总经理负责审核结算的合理性、准确性并签署有关意见。
3、凡涉及合同中工期质量保证金及奖罚、甲供材料、水电费、总包配合费等尚需请其它部门审核并签署意见。

六、审核
下列项目须经公司初步审核后送交中介机构审核确认,结算额以中介机构审定并经我方按第5条规定程序认定的为准。
1、合同价款在500万元以上。
2、合同价款在100-500万元之间的,由公司总经理或行政副总根据需要抽查审计。
3、与施工单位有较大争议难以协调的项目。
4、部分合同无技术力量进行审核结算的项目。
5、总经理认为的须交中介机构审核的项目。

七、结算按本办法流程进后方可作为工程款结算和工程尾款支付的依据。

八、结算完成后应及时向有关部门进行归档、备案,有关归档内容和备案部门如下表所示:
序号
资料名称
归档或备案部门
预算部
总师办
办公室
财务部
工程部
1
工程承包合同
△
△
△

2
工程变更联系单
△
△
△

3
竣工图及有关技术资料
△
△
△

4
施工单位审报的结算书
△
△
△

5
工程招标书
△
△
△

6
工程中标通知书
△
△
△

7
施工单位投标书
△
△
△

8
经审核的结算书
△
△
△

9
结算工作情况表(附表一)
△
△
△
△
△
10
结算情况说明表(附表二)
△
△
△
△
△
11
其它有关资料
△

注1:”△”号表示各部门必须存档或备案的资料

附表一

( )工程结算工作情况表

工程名称:
序号
工作内容
工作情况
实际情况
一
招标工作
是否按规定程序进行

资料是否完整、有效

二
合同签订
合同签订是否经有关部门会签

合同内容是否有效执行

三
联系单签发
联系单是否按公司规定签发

联系单内容是否清晰明了

联系单是否职责明确

四
其它行为
是否有返工行为

在结算过程中是否有说情现象

是否存在有争议的项目

总经理:

年 月 日
主管副总:

年 月 日
业务副总:

年 月 日
办公室:

年 月 日
编制人:

年 月 日
1、本表一式三份,由预算部编制、存档,办公室备案。
附表二 ( )工程结算说明书
单位:万元
项目名称

项目编号

签约单位

考核计划(a)
合同金额(b)
结算金额(c)
结算增减额(c-b)
计划增减额(c-a)

增减原因说明:(本页不够可附另页)

其它费用情况

质量奖罚:
工期奖罚:
其它:
总经理

年 月 日
主管副总

年 月 日
顾问公司

年 月 日
业务副总

年 月 日
审核人

年 月 日
编制人

年 月 日
1、本表一式三份,由预算部编制、存档,送财务部、办公室备案。
2、本表不明之处详见结算书。
3、本项目如要送中介机构审核,以审核后数据为准

销售管理暂行办法

房地产销售是企业实现经营目的重要环节,也是联系产品与市场的窗口。为了更好地服务消费者,进一步规范企业行为,根据公司的销售模式和实际情况,特制订本暂行办法。

一、建筑面积计算
各案销售图纸由委托设计单位提供。总师办、技术部、工程部、预算部、销售部等有关部门会审、分管领导签字确认。销售部和预算部根据宁波市房地产管理部门的销售面积计算办法分别计算总可销面积、各类型可销面积、分户建筑面积(含公摊面积),物业管理用房面积。
当销售部与预算部的计算结果发生差异时,两部应及时认真检查,找出原因、复算修正,并统一计算结果。若意见分歧无法统一时,由销售部负责向市房地产主管部门咨询,两个责任部门各自的分管领导组织协调再审,确保计算结果合法、合理。
两部计算后的一致意见在对外正式公开前,须由销售部负责报市房地产主管部门核审备案后,将两部复算后无误的计算结果形成书面资料,并在总平面图和分户图纸上分别标注,由责任人签字,分管技术的公司领导签发后再向外分布。
若建设过程中发生施工图纸调整,总师办应在24小时内书面通知销售部,销售部在接到后12小时内,区别情况向销售现场和已签合同客户发出经分管营销的公司领导签发的正式通知,并最迟于15工作日内签订好补充购房合同。
在竣工验收时,凭竣工图由销售部根据施工时实际图纸调整情况,再报市房地产主管部门审核,取得结果为最终的权证面积。

二、销售价格
各案不同类型产品的销售价格(含底价和标价)由代销公司视市场行情、产品性质、营销策略和其它诸因素草拟出销售底价和标价、分管营销的公司领导组织有关部门讨论,并与代销公司会审统一意见后报总经理批准。
确认后的销售底价分别由公司的总经理、分管营销的公司领导、销售部经理、财务部经理和代销公司的总经理、该案主委及专案经理各执一份,不准对外公布,待该案全部结案后会同其它结案资料,由销售部在结案后一个月内整理存档。
确认后的销售标价在开盘前一天才能向外公布并执行,若价格上调,由代销公司书面报告给公司销售部经理确认同意即可执行;若价格下调需由代销公司提前三天书面报告给公司总经理,经总经理批准后执行。
销售标价因故需要优惠客户时(不包括付款方式优惠),应由公司在开盘前视各案实际情况在每平方米优惠多少元、一次性优惠多少元和总房价折扣率三种优惠办法中只选一种使用;优惠审批权限及优惠限额应在各案开盘前七个工作日内由公司总经理签发。使用本优惠办法后仍可同时使用付款优惠办法。
个案开盘前30个工作日内,销售部还应会同财务部做好销售价格向物价局有关主管部门申报核批工作。

三、广告会审
1、企划预案会审(含首篇整体广告)
(1)会审程序:
代销公司提报企划预案(或样稿)――销售部填表派发各责任部门审核――各部门提出审核意见――分管营销的公司领导综合会审意见――总经理审批――代销公司修改――分管营销的公司领导签发。
(2)审核职责:
a、工程部――对工程进度、交房标准、交房期限等工程技术方面进行审核,并检查是否与原设计方案、图纸及实际情况相符。
b、技术部——对产品品质保证、公建配套设施承诺方面进行审核。
c、总师办——对各项技术数据、基础设施建筑结构等各方面是否符合规范要求,是否符合各类政策法规方面等进行审核,并检查是否与原设计图纸相符合进行审核。
d、预算部――对公建配套、基础设施、建筑结构等承诺内容的经济性、合理性进行审核,并检查是否列入事先确认的本项目总成本预算;
e、销售部――对公司整体形象的宣传及常规性综合图文表述是否准确进行审核,并从客户的角度对表述的产品、地段、环境、价格、物业管理等诸卖点宣传地否准确和具有吸引力进行审核,并对事后的广告效果进行跟踪评估;
f、财务部――对涉及银行按揭、付款方式、销售价格等方面内容是否符合规定和事先确认的计划进行审核;
g、总经理――或授权分管营销的公司领导综合各部门的审核意见,与代销公司沟通或协调,经代销公司修改后审批发布;对部份特殊内容事先无法落实责任部门负责的进行确认或指定责任部门落实后确认。
(3)审核时间
销售部收到代销公司报来的企划预案(或整体综合广告样稿)后,填写<平面广告会审意见表>,2个工作小时内派发至各审核部门;各部门在二个工作日内在本表相应栏目中签署意见和时间,并报分管营销的公司领导审核;分管领导8个工作小时内综合会审意见报总经理审批,总经理审批后3个工作小时内向代销公司返还会审结论;代销公司据以修改后报分管营销公司领导签发。
2、分类广告会审
在不违背已经经过会审的企划预案(整体综合广告)基本内容的前提下,一般由销售部审核,报分管营销的公司领导审批;必要时通知其它相关部门,审核时间以不影响广告发布时间为准,急事急办。
3、广告报批
户外广告需由公司出面向工商部门报批时,由销售部根据已经公司会审批准的广告底稿,协助代销公司或制作单位办理。

四、产品技术交底
用于对外公布的施工图纸原则上应在各案开盘前30天,由总师办牵头会审、分管公司领导签字确认。开盘前20天同时以书面和口头说明形式向代销公司作详细的产品技术交底,由代销公司专案经理签字确认,销售部负责检查销售现场执行情况。

五、合同签订
销售部应在开盘前10天制订各案<商品房购销合同>示范文本,经公司法律顾问审核、分管营销的公司领导签发后,连同预售必备”八证”、<商品房销售管理办法>、<城市商品房预售管理办法>交代销公司在销售现场,向客户明示。开盘前5天,销售部会同财务部分别向市房地产主管部门和财税部门办理好<商品房购销合同>和<商品房预售专用收款收据>领购手续,由销售部经理确定各案的负责人员,由各案的负责人员向销售部、财务部领用<商品房购销合同>和<商品房预售专用收款收据>,并负责保管和使用。
<商品房购销合同>(以下简称购房合同)由公司授权委托人代表公司与已达成购房意向的客户签订,除常规要素应事先用专用章印以外,其余栏目要认真填写,字体工整,不得涂、划、挖、补、擦、改;买受人签名栏除有合法的代理人外,一定要有买受者本人签章;未填列栏目应用”本栏空白”印章。
为方便以银行按揭贷款方式购房的客户,由财务部负责联系好受理按揭银行(一至二家)在开盘后的15日起至现场办公,受理客户的按揭咨询及收交办理银行按揭所需资料和预交的公证、保险费。具体催办、催交资料事宜由代销公司的销售现场业务员负责,销售部负责督促及检查工作。由代销公司销售现场业务员向客户收齐办理银行按揭贷款所需的全部资料和预交的公证、保险等费用后移交销售部转财务部向贷款银行申报。
购房合同只有在确认收足首期房款后并在交房地局交易所备案后才可将合同的其中一份交给客户留存,销售部应同时将生效的购房合同复印件交财务部留存稽核。

六、房款收(付)
客户的购房款由经办业务员负责与客户一起解缴指定的银行帐户或当场存入银行现场营业点,并取得经银行确认的缴款回单,案场负责人凭有效的缴款回单与代销公司的房屋订购缴款确认单核对后向客户开具<宁波市商品房预售专用收款收据>;以支票(或汇票)形式支付房款的,其解缴及开单程序与现金解缴相同,但必须在该款到达公司帐户上为准,同时提供承诺书(指个人购房),收款收据上需注明票据名称及编号。以银行按揭贷款方式支付房款的,销售现场负责人在收齐查验全部按揭资料正确无误后,隔日转交财务部,财务部收到资料后最迟不超过48小时送达贷款银行。
以”拆迁安置协议”(以下简称房票)方式购房的,销售现场经办业务员应先审核房票性质是否与现购房一致(即住宅及店铺不得相互抵用),符合规定的可填写<房票抵用返现申请表>,连同房票复印件一并申报,经销售部和财务部同意后,亲自陪同客户、持购房合同和收款收据到开具该协议的市(区)拆迁办取得足额转帐支票,然后比照支票支付房款形式解缴指定银行,将缴款回单交销售部送财务部入帐。房票不足于购房款总额的,应按购房合同约定的付款方式和付款时间补足房款;房票超过购房款总额的不予退回差额。已签约支付房款后提出用房款抵款返现的,原则上不予接受。但同时以银行按揭贷款方式购房的,或有其它欠缴款项的,其房票返现款项应先抵欠缴款项再还银行按揭贷款;抵用后仍有余额的不予退还。
客户的购房付款方式分为一次性付款,首付+银行按揭贷款和分期付款三种,其中分期付款方式只适合期房预售:各种付款方式的付款标准及优惠办法,由代销公司根据各案实际情况在个案开盘前15天提出方案,由销售部、财务部商讨确定统一意见后,经公司总经理审批后对外公布并执行。
已签约生效的客户若因故退房,须凭购房合同、收款收据复印件经过原经办业务员,填写<宁波市预售商品房调(退)房申请审批表>,向公司销售部提出书面申请,销售部须在接到书面申请8小时内,请示分管营销的公司领导后作出书面答复,并通知销售现场,由公司授权委托人代表公司与退房客户签订”终止合同协议书”,按购房合同和”终止合同协议书”之相关条款之约定,由要求终止合同方承担不低于房款总额15％的违约金。”终止合同协议书”签订后,案场责任人应在签订协议书的当天起12个工作小时内报宁波市房地产交易中心审批,批准后3个工作小时内转送财务部复核备案,财务部复核无误后8个工作小时内经过销售部向退房客户发出书面通知,按”终止合同协议书”约定的时间(一般为30个工作日)凭购房合同原件,收款收据原件和原买受人居民身份证原件,在扣除违约金后,向客户退还其余房款。
签约前收取的各种包括定金在内的低于5000元的所有款项,均由代销公司负责保管并处理,无须上缴公司财务部也不出具收据,同时也不上报总经理当日销售房款;但高于5000元的定金和签约后收取的所有款项均需上缴公司财务部,财务部区别情况作出相应的帐户处理。

七、表单说明
1、平面广告会审意见表――见本办法P2页第三条<广告会审>规定;
2、销售底价表――见本办法P2页第二条<销售价格>规定;
3、销售标价表――见本办法P2页第二条<销售价格>规定;
4、销售控制表――反映项目销售过程中的动态表现,当发生预订(定)和签约时,专案经理均须立即分别记录,以防止重复买卖。销售部应每天营业终了前与销售日报表一起与代销公司核对一次,每月28日前还应结合销售台帐与财务部核对一次。
5、销售日报表
反映个案当日16:00时前的全案综合营业情况及本月累计销售动态,当日16:00以后发生的营业情况记录在次日的报表上。本表由销售现场的专案经理每天16:30时前,无论有无销售都要制表完毕交财务部确认,财务部确认后最迟于次日上班后30分钟内分别上报分管营销及财务的公司领导和总经理。
6、未销房源统计表
反映开盘后未销存量余房(含已预订未签约)的基本状况及滞销原因。本表由销售现场专案经理每周日制表,次周一9:00前传真至销售部,销售部核实后2小时内报分管营销的公司领导及总经理(已预订未签约的在未销原因栏备注);
7、调(退)房申请审批表
见本办法P6页第三自然段有关退房的规定;
8、预售房更名(加名)申请表
客户预订时的买受人姓名原则上应与签约时相同,签约时或签约后若因故需更换或增加同一户口簿主页下的家庭成员作为买受人,应事先同时填写本表及<宁波
市预售商品房调(退)房申请审批表 >,并按退房工作程序逐级报批。但签约后已办妥银行按揭贷款的,主买受人年龄未满18周岁,无<居民身份证>的及非同一户口簿主页下的家庭成员都不得办理以上申请。
9、房价优惠审批表
客户签约前要求在销售标价基础上优惠房价,一般应自下至上逐级按权限上报并审批,特殊情况也可自上至下逐级按权限下达;各案的优惠额度及权限由开发商和代销商在开盘前根据实际情况另行制定。本表应自下至上直接向权限审批人申报或自上至下向专案经理下达,有效期为审批之日起三天内首付并签约,逾期、更改、转让、涂改均视无效;签约后将一份随同购房合同一并上报销售部和财务部备案存档,另一份由代销公司留存。
10、房价优惠统计表
反映本案累计已签约客户的房价优惠审批情况,每月末由销售现场专案经理根据已生效的审批表填列统计并经过销售部上报开发公司总经理或授权分管营销的公司领导。
11、签约业主档案表
反映已签约客户来源,本人及家庭基本情况、购房动机、房屋基本情况和付款情况及其它特别约定。由经办业务员在签约完成后会同客户一并填写,并与已签合同一并上报销售部与购房合同一起存档保管。
12、签约业主登记表
是<签约业主档案表>的简约台帐,由销售现场专案经理和销售部管理人员同时据表12登记,每月末同时核对无误后,次月初5日前,由销售部报财务部。
13、银行按揭贷款登记表
反映个案银行按揭贷款申报及放贷情况,分别由专案经理、销售部及财务部登记填列。当客户签约(购房合同和委托书)后,由专案经理登记填列,资料收齐报销售部后在备注栏内打√符号,接到放贷通知后在放贷日期、放贷比例、放贷金额各栏中补填数据并销号;当收到销售现场报来的银行按揭贷款申报资料并初审后,销售部登记填列各相应栏目,在规定时间内报财务部,接到放贷通知后与专案经理一样在放贷各栏中补填数据并销号;当收到销售部报来的银行按揭资料并复审后,财务部登记填列各相应栏目,在规定时间内向贷款银行申报,核实贷款到达本公司银行帐号后,与销售部同样在放贷各栏中补填数据并销号。本表为周报,销售现场每周向销售部报告一次,销售部每周与财务部核对一次,财务部每周分别向公司部门经理及分管财务的公司领导报告一次。
14、客户特别要求申请表
反映个案销售中客户对产品的特别改造要求。一般由客户提出申请,经业务员向专案经理逐级上报;销售部自接到申请之时起8个工作小时内作出答复,工程部自接到申请之时起16个工作小时内作出答复,预算部自接到申请之时起4个工作小时内作出答复并区别情况上报公司分管领导批示;一般情况下至迟三个工作日内经过销售现场业务员向客户作出书面答复。
15、案场问题申报表
反映案场在销售过程中对产品的疑问,客户的反馈情况,市场的敏感问题,价格问题及其它合理化建议,同时也包括代销公司对开发公司要求协助解决问题。一般情况下,由销售现场的专案经理汇集案场实际情况后,根据相应的责任部门职能向开发商书面报告。各职能部门自接到申报表后至迟在24小时内作出书面意见,报公司领导审核,总经理批准后向销售现场作出书面处理意见。
16、终止合同协议书
已签订购房合同并首付房款后(未办理银行按揭贷款),客户因故提出书面退房申请,应先填写<宁波市预售商品房调整(退)房申请审批表>,经开发商分管营销的公司领导书面签署同意退房意见后,由原经办业务员代表开发商与客户签订本协议书,具体操作程序请分别参见本办法。

八、交房管理
物业管理招标
根据宁波市房地产管理局甬房( )164号<关于加快推行物业管理招投标工作的通知>,凡在海曙、江东、江北三区内建筑面积4万平方米以上的新建住宅小区和建筑面积3万平方米以上的新建大楼,都必须采用招标的形式,选聘物业管理公司。