收房注意事项及验房流程明细.doc
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1、收房注意事项及验房流程明细152020年4月19日文档仅供参考 收房注意事项及验房流程明细目录1、收房注意事项 2.1交房资格第2页 交房的5个证件重要程度排名第2页 PS:特别提示第3页 2.2收房流程第3页 查证、办理验楼手续第4页 PS:提示第4页3、验房流程明细 3.1验房时间第5页 3.2验房目的第5页 3.3验房项目各项标准第5页 PS:提示 第5页 详细检测项目第5-6页 验房时应注意哪些事项第6-7页 验房标准项目各项标准第7-9页4、验房案例第9页5、温馨提示验房申请第10页 一、 收房时应注意1、交房资格: 根据中国的合同法、建筑法、城市房地产管理法都规定了建筑工程竣工经验
2、收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。而中国当前规定的房屋经过验收和验收合格的标志是取得建筑工程竣工备案表。否则,购房者有权拒绝收房,由此产生的延期交房责任由开发商承担。同时,根据消防法的规定,单体必须经过消防验收,才能交付使用。“房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时,必须提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。”因此,提供“两书”也是开发商交房的必备条件。PS:建筑工程竣工备案表的颁发部门是由当地的规划、公安消防、人防、环保等部门共同出具的认可文件,或准许使用文件;同时满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件,并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通
3、邮的证明文件;2、 交房的5个证件重要程度排名: 1、竣工验收备案表-最重要房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表是当前收房环节中最应该注意的文件。该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的,它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后,在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。竣工验收备案表中的项目,只要送交主管部门备案后,发展商就必须对楼盘终生负责。因此竣工验收备案表对房地产商有着严格的约束作用,按照有关规定,表上的每一项都必须报有关主管部门备案,缺少任何一项的话,这个楼盘就是“黑楼”,是不能入住的,购房者有权拒绝收房。 2、住宅质量保证书-是开发商针对房屋质量及保修期
4、限、范围作出的承诺,必须作为购房合同的附件,与购房合同具有同等的效力。因此提醒收房者要仔细审查其中的具体各款,特别注意保修期限。 3、住宅使用说明书-是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标,如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。 4、建设工程质量认定证书; 5、房地产开发建设项目竣工综合验收合格证;PS:特别提示: 1.、只有具备上述文件,才说明房屋已经具体交付条件。因此收房时先要审查相关文件,确认房屋已经具备交付条件之后,才能进一步进行验房、结算费用、交钥匙等交接工作。因此要对这些文件给予重视,特别提示您要看原件而不是复印件。2.、建筑工程竣工备案表是最重要的文件,收房
5、时不能只看开发商有没有这张备案表,一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。它是收房的前提,即使开发商做得再好,如果没有此表就说明它根本不具备交房的标准,您有权拒绝收房。3.、对于这些文件,一方面要验收它有没有,另一方面也要看验收这些文件取得的合法性。4.、如果开发商拒绝出示这些证明文件、或文件不全,您可按购房合同第十一条,要求开发商签收“关于出卖人拒绝出示住宅质量保证书和住宅使用说明书、建筑工程竣工验收备案表的责任确认函”。5.、提醒您:住宅质量保证书、住宅使用说明书和管线分布竣工图,您可带走,作为证据资料保存。6.、如果开发商不能提供上述相关文件,购房人有权拒绝收房,由此产生的延期交房的责任由
6、开发商承担。2、收房流程: 第一步:拿钥匙验房。在还没有与业主交接前,开发商一般会委派工程部、客服部、物业公司组成内部验房团,对即将交付业主使用的房子进行预检,对发现的问题及时整改。经过预检后,开发商将钥匙移交给物业公司,由物业公司安排业主验房。 第二步:寄发通知。业主一般会提前5-7天收到物业入伙通知书业主最好要按约前往。因为合同中一般约定,如果业主未能在约定期限内前去验房,视同同意交接。如果无故不交接,有的开发商还将从合同约定的交接日起,按日收取万分之一至万分之三的保管费。业主如遇出差在外或有特殊情况不能按约前往,最好书面通知发展商,并说明原因。 第三步:确认身份。业主应该根据入住通知书的
7、要求,携带相关资料到售楼部确认身份,并联系验收交接事宜。这些资料一般包括:入住通知书、买卖合同或预售合同、身份证的原件和复印件,家庭成员照片(物业建档客户资料用)。如果委托她人验房,被委托人在持有效身份证明文件的同时,还需出具业主的授权委托书。 第四步:验房移交。物业公司指派一名相关人员陪同业主现场验房,若验收合格,业主须在楼房验收交接表上签字认可,领取房屋钥匙和住宅使用说明书、住宅质量保证书和住户手册等资料,同时须按规定缴纳有关费用。若验收不合格,业主应将不足事项明确记录在楼房验收交接表上,可暂不办理入住手续,再次交接时间由双方另行约定,但一般不应超过天。验房表格(相关证件需要业主自己提前跟
8、物业了解清楚)第一步:查证、办理验楼手续房屋权属文件国有土地使用权证上是否有抵押记载?是否房屋质量文件(原件)住宅使用说明书-带走开发商提供有否住宅质量保证书-带走开发商提供有否竣工验收备案表-带走建设主管部门出具有否建筑工程质量认定书有否房地产开发建设项目竣工综合验收合格证有否各种相关验收表格住户验房交接表有否楼宇验收记录表有否商品房面积测绘技术报告书房产管理局或区局直属测绘队有否房屋质量合格证明区级以上质检站核发有否用水合格证卫生防疫部门核发有否建筑工程消防验收意见书公安消防部门出具有否市电梯(扶梯)验收结果通知单质量技术监督部门出具有否市建设工程环保验收合格证环保部门出具有否市燃气工程验
9、收证书燃气主管部门出具有否市工程验收档案认可书城建档案部门出具是否管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构) 带走是否实测面积测绘报告开发商提供是否从物业处拿钥匙单元门钥匙是否进户门钥匙是否信箱钥匙是否提示:1、当前有些开发商在房屋交接过程中,往往让业主先交费用及其它手续后再验房,给日后的纠纷埋下隐患。为避免出现这种情况,业主应坚持先验房、后办理手续。 2、如果开发商提出代办产权证,业主是能够拒绝的,因为产权证业主完全能够自己办,如果交给开发商,那业主还要给开发商交代办费。3、验房中所发现的质量问题一定要白纸黑字写在纸面上,不能听信开发商的口头承诺,而且在房屋问题的后面,还要写明开发商承诺的解决时
10、间,这样业主才不会在开发商无限期拖延之后毫无办法。 4、 对房地产商提供的物业交付核验单或交屋单中无法确定的事项,应注明“暂不清楚”或“无法认定”,并由双方在注明处签字或盖章。二、验房流程明细:验房时长:一般公寓套房,50分钟左右验房项目:水,电,墙面空鼓,开裂,平整,地面,阴阳角,阳台,卫生间,门窗等的检测;验房目的:经过专业第三方机构对新房进行全面检查,将交房前的问题提交开发商整改,避免后期收房后,业主承担房屋质量责任,避免不必要的经济损失。二、详细检测项目防盗门的检查:外观是否有漆面的破损或剥落、划痕现象是否门及门框的密封条是否完好是否门的上、下插销是否安全、可靠、灵活是否多次开启子母门
11、,感觉门的合叶是否灵活是否合叶、门锁的安装螺丝是否紧固,是否有缺少现象是否门的门舌、把手是否灵活,联动装置是否灵活是否钥匙是否能够安全、灵活的把门锁好 是否玄关:墙体部分:墙体部分屋顶上是否有裂缝?(与横梁平行基本无妨,如果裂缝与墙角呈45斜角,说明有结构问题)是否承重墙是否有裂缝?(若裂缝贯穿整个墙面,表示该房存在隐患)是否是否有变色、起泡、脱皮、掉灰等(这些都是渗漏的迹象)是否墙身顶棚是否有隆起?用木槌敲一下是否有空声?是否从侧面看墙上是否留有较大、较粗的颗粒或印迹粗糙?是否墙面是否有水滴、结雾的现象?(冬天房间里的墙面如有水滴,说明墙面的保温层可能有问题)是否内墙墙面上有否石灰爆点(麻点
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