二手房收房入住时注意事项样本.doc

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二手房收房入住时注意事项
1、 注意交楼附送物品清单
当前的二手房市场上大多是一些带装修的房屋, 在签约时, 请各位业主与买家把附送的物品列明清单及数量, 对于一些家电产品建议列明型号、 牌子等, 方便收楼时核对物品是否与合同相符。
2、 要检查单位室内各项设施是否有质量问题
买家在收楼时须注意查看工程质量, 如门、 窗、 天花、 墙壁、 地面的质量, 有否渗漏等( 特别对于楼龄长的物业) ; 检查水、 电是否正常, 用水通道是否畅通等。检查室内各项设备是否工作正常, 如有任何问题旧业主须配合新业主维修, 否则可能新业主要承担负责。
3、 各项费用必须结清
正如案例所提及的费用问题, 收楼后发现原业主欠下了数千元的费用, 要找业原业主追讨时已经无法联系了, 只好自认倒霉, 因此请各位买家在收楼时, 必须确认原业主已结清水电、 煤气、 电话、 电视、 网络、 物业管理费等费用, 以免自己承担不必要的费用。
4、 收楼证明是否齐全
对于一些多年未入住的新楼, 买家收楼时要检查验收楼盘交付使用的证件是否齐备, 同时对于一些所谓收楼费用, 例如维修基金等, 必须清晰知道业主是否曾缴交过, 以免造成自己的损失。
5、 户籍是否迁出
对于名校物业, 有部分的原业主把物业出售, 但户籍仍挂在已出售的物业, 新业主在收楼时, 如果想用该物业的户籍时, 及时要求对方按时把户籍迁出, 否则新业主无法找派出所接收户籍。
6、 发票是否齐全
买家成功收楼后, 一般客户都要办理一些过户手续, 例如过户的税单、 有线电视、 电话、 网络等转名手续的发票是否齐全, 否则买家无法使用相关的服务。
购买二手房, 哪些”哑巴亏”不应该吃
送装修
　　　　空口无凭维权难
赵先生在买房之初, 以为捡到了便宜。看房时, 卖家承诺赠送这、 赠送那, 并大讲了一通自己在装修时选择的橱、 卫怎么好。于是, 赵先生没与卖方讲价便爽快地签下房屋买卖合同并交了钱。
没想到, 时隔不久, 赵先生在打扫卫生时发现, 这套房屋的厨房下水管道不畅, 经常堵漏, 卫生间的座便器按钮也不好使, 墙壁上的电插座有两个不好用。而且, 卖房者竟然将橱柜拆下运走了。为此, 她生气地找到中介, 要求”维权”。可是, 赵先生最终却只能干吃哑巴亏。原来, 当初在签房屋买卖合同时, 双方对此类问题并没有具体的约定。
说法: 这一实例警醒人们, 买二手房务必认真验房。在看房过程中, 买方不但要仔细、 严格地履行验房程序, 而且应将可能出现的问题及解决方案落实到纸上, 不论是室内装修情况或附属设施、 设备的赠送, 都应以书面形式确定下来, 并将其作为买卖合同的附件。同时, 双方还可在合同中约定出现实际交付状态与约定不符时, 卖方应承担的违约责任。买方也可经过”保留5%～10%的尾款于交房时支付”的方式, 来确保自身的合法权利免受侵犯。
签”阴阳合同”
　　　　后患无穷
近日, 闵先生看中了一套二手房, 在房屋中介的操作下, 她和卖家依据谈妥的160万元的价格签订了买卖合同。可是, 在签订合同的时候, 卖家多准备了一份合同, 并解释说, 另外一份买卖合同可于房屋登记备案和缴税时用, 成交价格写120万元就能够, 这样就能少交点税。闵先生同意了这一建议, 最终和卖家签订了一套”阴阳合同”。
不久, 闵先生按照160万元的实际交易价格支付了购房款, 但因房屋价格上涨, 卖家却不愿交易了。为此, 闵先生要求退款, 不料对方拿出用于登记备案的房屋买卖合同称, 只能按此合同上的价格退还120万元购房款。同时, 卖家还拒不承认双方签订过另外的合同。不得已, 闵先生打起了一场缺乏证据、 并无胜诉把握的房产官司。
说法: 法律专家指出, 签订”阴阳合同”进行偷税的行为不但损害国家的利益, 也往往会给当事人带来”偷鸡不成反蚀把米”的恶果。根据税收征管法, 个人在转让房产过程中经过签订”阴阳”两套合同故意低报、 瞒报成交价格进行虚假纳税申报, 不缴或者少缴应纳税款的, 是偷税行为, 税务机关将依法追缴相应税款、 加收滞纳金, 并处以罚款。构成犯罪的, 还要依法追究刑事责任。
从实际效果来看, 故意低报、 瞒报住房转让成交价格的行为, 只是将应由卖方负担的一些税款推迟了缴纳时间, 而买方按市场价再次转让房屋时因为增值额较大, 计税金额较高, 就要缴纳高额税款, 因此本应由卖方负担的税款转嫁给了买方。另外, 买方要用这套房产进行抵押贷款时, 由于登记的房价很低, 往往也很难获取大额贷款。
草率付”意向金”
　　　　难讨损失
前段时间, 徐小姐看中一处价值148万元的二手房。房产中介对她说, 该地段房源紧俏, 为防止她人抢先, 最好先交3万元”意向金”。急于买房的徐小姐, 爽快地支付了”意向金”。次日, 当她与家人一起去实地看房后, 认为房屋的朝向不好, 便向房产中介要求撤销购房委托并返还”意向金”, 但遭到拒绝。房产中介称, 其与徐小姐签订的委托购房意向书中明明白白写着”出售方同意按徐小姐购买总价即支付方式出售, 则原意向金转为定金”, 而本案中的卖家对徐小姐的购房条件已予以确认, 故徐小姐的购房”意向金”已转为”定金”, 不能退还。无奈之下, 徐小姐告到了法院。
法院审理后认为, 双方所签署的《委托购房意向书》属双方真实意愿的表示, 且卖房人接受了徐小姐提出的条件, 并收取了由房产中介转交的”意向金”, 因此这笔钱的性质已转换为定金。根据法律规定, 交付定金的一方不履行合同的, 无权要求返还定金。为此, 法院判决徐小姐败诉。
说法: 在国家有关房地产的法律法规中, 并没有”意向金”的提法, 要么是定金, 要么是保证金, 而”意向金”在怎样的情况下可转换为定金或转换为保证金, 实际上只是房产中介的一番解释而已。因此, 买家应警惕房产中介的文字游戏, 那种不假思索地交付”意向金”的做法, 很容易埋下权利受侵的隐患。
交接不仔细
　　　　枉付欠费
刘小姐今年购买了一套二手房后, 接到一张催费单。原来, 该房”前任”是一租赁户, 拖欠了近一年的燃气费, 原房东并不知情, 表示无法追缴欠款。最后, 天然气公司多方追缴欠款末果, 便对该户采取了停气措施。刘小姐虽多次联系前任租户, 但一直无法讨回费用, 无奈只能自己补交了前任租户欠缴的燃气费。
李先生买了套二手房后没多久, 即被供电公司告知, 该房电表曾被改装过, 有窃电行为, 要交巨额罚款。李先生连忙去找原房主, 可先是找不到人, 后来好不容易找到, 对方又不理睬她。无奈, 李先生只能自己”吃进”了罚单。
眼下, 在二手房买卖中, 因水电气或物业费等未及时过户、 交接造成的纠纷, 不在少数。
说法: 在二手房交易或者在租赁房屋过程中, 购房者一定不要忽视水电气等基础设施的过户或者交接, 购买了二手房的用户, 如果不及时过户, 轻则可能要承担欠缴的费用或面临罚款, 重则可能会被下表停供, 需要重新报装。因此, 购买房屋一定要有正规的物业交验过程, 而且最好不要一次性支付全款给业主。可先支付部分房款, 在双方完成物业交验, 保证物业交验的费用结清及房屋的验收工作结束后再支付剩余房款。
户口问题无约定
　　　　麻烦不少
因儿子即将上小学, 李先生经过某中介公司购买了一套”学区房”, 并顺利办理了过户手续。可是, 当李先生持已经办理下来的房屋产权证书去公安机关办理落户手续时, 却发现原房主并未将户口迁出, 导致李先生一家无法落户。而原房主拿到房款后, 已不知去向。
林先生购买了一套二手房, 取得产权证之后, 她按约支付了全部房款, 数日后想要迁入户口时发现, 自己所购买的房屋中居然有其它人的户口。林先生质问售房人才得知, 这是售房人购买此房屋时上家所留下的户口, 售房人对此也无能为力。
说法: 户籍迁移一直都是二手房交易过程中难以解决的问题, 由于户籍管理由公安部门进行行政管理, 法院无权干涉, 而且法院也不受理二手房交易中以户籍迁移为诉讼标的的案件, 因此, 这个问题当前而言能够说解决乏术。专家建议, 在二手房交易前, 买方最好就户口问题与卖方约定适当的迁移期限和违约责任, 以免权益受损
二手房杀价二十四招全攻略
”漫天要价, 就地还钱”, 意思是说: 讲价要狠, 心软则败。
 杀价是一门大学问, 它如三军作战, 攻心为上。大至外交谈判, 小到日常买菜, 都要讲价还价一番。因此掌握一些讲价技巧, 不但能够为自己省钱, 而且还能自得其乐。
 但买房子的不同之处在于, 买卖双方是内行与外行之间的较量。由于对方多是卖场高手, 而购房者充其量是业余爱好者, 往往处于不利地位。但话虽如此, 咱们也大可不必单长人家的威风, 倒是更应学会”在战略上藐视敌人, 在战术上重视敌人。”
 买房杀价二十四招
 第一招: 不要表露对物业有好感, 让对手不知道你的意图, 无法争取主动。
 第二招: 告知对方已看中其它物业并付定金, 看对手是否愿意开出更有吸引力的价格。
 第三招: 告知对方已看中其它物业并已付定金, 但亦喜欢此物业, 是否能再便宜点以补偿已付出不能退还的定金。
 第四招: 告知对方已购置物业, 但要等现有物业出售后才能买, 因此要求卖方在付款方法上再优惠些。
 第五招: 不停地找物业的缺点, 要求降价。
 第六招: 告知自己很满意, 但家人有其它的想法, 如果房价便宜则能够解决问题; 或者表现出强烈的购买欲望, 迫使对方降价格。
 第七招: 告知准备一次性付款, 要求最优惠的价。
 第八招: 带着5000元, 说只要售价合适就马上决定购买。
 第九招: 如果实在谈不下去, 不防抬腿就走, 让卖方担心失去你这个有强烈购买欲的客户。
 第十招: 与其它物业的价格作比较, 要求对方再降价。
 第十一招: 告知能力有限买不起, 要求再便宜一点。
 第十二招: 告知资金在外地或外国, 购房款需慢慢支付, 以争取更优惠的付款条件。
 第十三招: 告知物业管理费太贵, 不能支付, 要求送物业管理费。
 第十四招: 告知自己现金积压在股市或其它生意上, 想购置房子, 但希望付款条件或售价能更优惠些。
 第十五招: 告知这房子是别人送给自己的, 自己不想掏钱买, 因此预算有限, 就这么多钱, 不卖就算了。
 第十六招: 告知从朋友处已知有多少优惠, 要求同样的待遇。
 第十七招: 告知自己没有找代理行, 直接与开发商交易希望能免佣金。
 第十八招: 与谈判人员、 销售人员成为朋友, 凭交情争取拿到该项目的最优惠的价格。
 第十九招: 找多位不同的销售代理, 试探销售价的最低价, 或声东击西, 探知更便宜的价格。
 第二十招: 要求开发商给毛坯房的价, 同意后再要求提供装修。
 第二十一招: 先选一个比较次一些的单元把价格谈好, 再要求以同样的价格买更好的单元。
 第二十二招: 告知自己买此物业主要想用于出租, 但因自己不在国内也没有时间, 借此提出是否能帮助出租事宜, 并要求送装修及家电.
 第二十三招: 告知自己有不少朋友也会跟着自己买, 只有最优惠的价格才能带来更多买家。
 第二十四招: 记住, 比购房者的时间更宝贵的是房产商的时间, 故意拖延时间, 慢慢磨, 主动权在自己手上, 每次都要求更便宜的价格。切勿因担心”过了苏州无艇搭”, 而急于下订
二手房交易资金风险须防范
作为一项大额投资, 二手房交易的全过程存在很多资金风险。如何有效防范资金风险、 保证交易安全?除了查询房屋产权、 委托可信度高的房产中介公司、 不要轻信口头承诺等基本常识外, 购房者还要注意以下两方面问题。

　　”三金”一定要分清

　　首先, 要区别意向金、 定金和订金。定金是一种担保金, 即支付定金的一方违约, 收取定金的一方可没收该定金;收取定金的一方违约, 应双倍返还定金。定金的意义在于以该定金为担保, 督促双方按约履行合同。订金则是一种预付款, 是款项的一部分, 不具有担保的性质。在法律上并没有”意向金”这个专有名词, 根据其意思, 结合合同的实际情况, 应该属于定金或者订金。如果无法根据合同本身的内容确定其性质的, 可参考交易习惯确定其含义。一般认为, 未明确有担保意思表示的意向金, 应理解为订金。

　　在购房过程中, 购房者为表示购买的诚意或为了拥有第一购买权, 需要支付意向金即为订金, 可是这个订金是不具有担保成分的。只有转为定金后, 才转化为有担保的形式, 代表买卖双方认可对方, 愿意达成一致的买卖关系, 假如有一方违约必将承担违约责任。一般来说, 选择在房产中介居间介绍成交的购房者, 首先会由房产中介公司的置业顾问帮其选择中意的房屋, 然后签订买卖居间协议并支付意向金。收取意向金后, 居间方约见房屋所有人进行房价及各项问题的确认。房屋所有人同意在买卖居间协议上签字确认, 居间方将意向金转交给房屋所有人, 这时的意向金就转化为定金了。与此同时, 购房者需要注意, 交付意向金一定要向房产中介公司索要正规的盖有公司财务章的收据作为留存, 以免房产中介公司的置业顾问有不道德的行为出现, 造成不必要的麻烦。

　　付款时间要明确

　　其次, 要在购房合同中对付款方式和时间进行明确约定, 购房者可根据个人不同的情况采用不同的付款方式。总体来说, 二手房交易的款项一般分为首付款、 中途款和尾款3个部分。对于付款的方式, 有两种可供买卖双方选择。

　　一是由买卖双方自行交付款项。交易当事人自行支付交易资金的, 应当在订立合同付款协议时, 明确交易款项的金额、 支付条件、 支付方式和交付时间等。二是由房产中介机构和房地产交易中心暂管转交。经过房产中介机构和房地产交易中心划转交易结算资金的, 交易资金的存储和划转一定要经过客户交易结算资金专用存款账户进行, 不能经过其它银行结算账户代收代付交易资金。

　　一般房产中介机构为了保障上下家的利益, 经过买卖双方同意并在付款协议上约定好交易款项的金额、 支付条件、 支付方式和交付时间等, 也可由购房者将相对应的房款先打入公司账户, 房产中介机构在合同约定的时间内, 经过给房屋所有人其中一位办理银行定期存折的形式转付给房屋所有人。但这需要买卖双方核实房产中介机构的资质和正规性, 千万不可轻信房产中介机构的个人行为

交易流程
( 1) 、 买卖双方建立信息沟通渠道, 买方了解房屋整体现状及产权状况, 要求卖方提供合法的证件, 包括房屋所有权证书、 身份证件及其它证件。
( 2) 、 如卖方提供的房屋合法, 能够上市交易, 买方能够交纳购房定金( 交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序) , 买卖双方签订房屋买卖合同( 或称房屋买卖契约) 。买卖双方经过协商, 对房屋坐落位置、 产权状况及成交价格、 房屋交付时间、 房屋交付、 产权办理等达成一致意见后, 双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
( 3) 、 买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请, 接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后, 管理部门要查验有关证件, 审查产权, 对符合上市条件的房屋准予办理过户手续, 对无产权或部分产权又未得到其它产权共有人书面同意的情况拒绝申请, 禁止上市交易。
( 4) 、 立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象, 按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后, 交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契, 即大家所俗称的”白契”。
( 5) 缴纳税费。税费的构成比较复杂, 要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、 危改回迁房、 经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
( 6) 、 办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后, 交易材料移送到发证部门, 买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
( 7) 、 对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续, 银行审核买方的资信, 对双方欲交易的房屋进行评估, 以确定买方的贷款额度, 然后批准买方的贷款, 待双方完成产权登记变更, 买方领取房屋所有权证后, 银行将贷款一次性发放。
( 8) 、 买方领取房屋所有权证、 付清所有房款, 卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
房产经纪人: 教您十招识别真假房产证
一、 封皮: 材质为进口涂塑纸, 封面上部印有中华人民共和国国徽, 下部第一行字”中华人民共和国”是用圆体字印刷, 第二行字”房屋所有权证”为黑体字印刷, 全部为金黄色。
二、 建房注册号: 在封面里页上由建设部对每个能够发证的市、 县级发证机关进行注册登记并予以编号。
三、 团花: 在封面里页上有红色和绿色两色细纹组成的五瓣叠加团花图案, 线条流畅, 纹理清晰。
四、 水印: 为宋体”房屋所有权证”底纹暗印。
五、 发证机关盖章: 法定的发证机关是各市、 ( 旗) 县房地产管理局, 房产证上所盖的发证机关印章均是机器套印, 印迹清晰、 干净, 印色均匀, 某某市发证机关为某某市房地产管理局。
六、 用纸: 浅粉色印钞纸。
七、 花边: 在首页, 有上下左右均等对称的咖啡色花纹边框, 花纹清晰、 细腻。
八、 填发单位: 在第二页右下角为填发单位( 盖章) : 即为房屋产权所在地区房地产管理局印章。
九、 编号: 在封底”注意事项”右下角, 有印钞厂的印刷流水编号, 同一发证机关的权证号码是连续的。
十、 证件: 新的房屋权属证书共有三种: 《房屋所有权证》、 《房屋共有权证》、 《房屋她项权证》。权证材料为进口护照面料, 封面为红色( 她项权证为蓝色) , 印有国徽; 内页为粉红色印钞纸, 采用护照和钞票印制工艺, 增加了防伪功能, 规范了发证机关和用印。
孙振民说, 从现在起, 规范、 有效的发证机关是市( 县) 房地产管理局( 房产管理局) 或市( 县) 人民政府, 任何其它单位或部门都无权发证, 若发放, 其权证也是非法和无效的; 发证机关必须盖章, 而所盖公章均是机器套印, 印迹清晰、 干净、 均匀, 任何手工盖章都是假的。
买二手房最后一道程序就是交房, 尽管交房在二手房交易手续里并不占特别重要的地位, 但如果没有注意交房时的一些细节问题, 同样会引起许多纠纷和后遗症。同时, 交房还意味着对房屋的转移占有, 下家只有在取得了权利占有(取得房地产权证)和转移占有(交房)后, 才能取得房屋的全部权利, 买卖程序至此才全部结束。归纲起来, 下家在二手房交房时要注意以下的细节问题:
一、 设施设备清点
由于二手房一般都被上家装修和使用过, 而在出售时对装修和一些设备一般都是赠送的, 因此, 应当在签订房地产买卖合同时, 就将设施设备的品牌、 成色以及能否正常使用写清楚, 交房时按照合同约定清点。这些设施设备一般有: 空调、 抽油烟机、 热水器、 灯具, 分别注明数量和品牌。
二、 水、 电、 煤清点及过户
双方一同至自来水公司、 电力公司、 煤气公司办理过户手续, 并向工作人员询问有无其它欠费, 如有则要求上家补交。然后, 双方再根据最后一期缴费单据上载明的数字和房屋表具上的差额, 根据单价进行结算。特别要注意在办理过户手续时一定要向工作人员询问上家的欠费, 这些欠费可能是上家以前拖欠的费用及滞纳金(滞纳金一般按日千分之三算, 累计起来相当高)。
三、 电话、 宽带过户
双方到电信公司办理电话过户手续, 也要询问工作人员有无欠费。
四、 有线电话过户
上家持开户卡, 双方至交费处办理更名手续, 同样要结清欠费。
五、 维修基金过户
一般上家都赠送维修基金, 至物业公司办理更名手续即可。
六、 物业服务费结清
下家陪同上家至物业公司处办理物业更名手续时交纳, 一般由上家交至交房当月, 交房次月开始由下家交纳。
七、 户口迁移
双方可一同至房屋所在地派出所询问房屋内的户口情况。如仍有户口, 下家可根据买卖合同合同约定追究上家责任。
八、 清点钥匙
上家交给下家的钥匙包括: 房间钥匙、 单元大门钥匙、 防盗门钥匙、 信箱钥匙等, 下家应当分门别类保管。
九、 结清尾款
在以上八项均过户及结算完毕后, 将买卖合同约定的尾款在扣除下家代上家支付的费用后, 余额为下家实际应付款项。上家收款后应出具收条并注明”全部房款已结清”字样。
十、 签署《房屋交接书》
《房屋交接书》应将上述九个方面的内容以文字的形式固定下来, 一式二份, 双方各执一份。签署房屋交接书的法律后果是上家将符合买卖合同约定的房屋交付给下家, 交房的时间点也就是签署房屋交接书的时间点。如果不签, 双方将来可能会对何时才算是交房时间产生争议, 进而影响到双方对违约责任的承担。如果在还没有办理完毕上述九个手续就签署, 则意味着下家未验收已认可房屋符合合同约定。因此, 签署房屋交接书是交房手续的最后一个程序, 不能先签署再验收。如果在对房屋验收时发现某些方面不符合合同约定, 也应当在房屋交接书中注明, 为追究上家的责任打下基础