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时间：2021年x月x日

书山有路勤为径，学海无涯苦作舟
页码：第39页 共39页

物业管理招标书

目录
一、 前言
二、 投标函
三、 淮安市新区物业管理公司
四、 公司总经理介绍
五、 法定代表人身份证明书
六、 授权委托书
七、 企业管理理念及服务理念
八、 东方曼哈顿物业管理方案
（一） 东方曼哈顿公寓的物业管理总体构理和基本思路
（二） 东方曼哈顿公寓的物业管理重难点分析与措施
1、 消防管理
2、 机电管理
3、 安全管理
（三） 拟对东方曼哈顿公寓采取的管理方式
1、 人员配备
2、 内部管理构架
3、 管理模式及运作体系
（1） 整体运作流程
（2） 内部运作流程
4、 运作机制
5、 员工培训
6、 物业管理服务内容及工作标准
（四） 管理服务人员
1、 前期物业管理计划
2、 房屋及公共设施维修计划
3、 受理业主咨询、投诉、报修、预约服务
4、 操作规程
（1） 物业管理与验收流程
（2） 业主入住流程
（3） 装饰装修管理流程
（4） 业主投诉流程
（5） 公共设施维修培养护流程
（6） 设备管理维修流程
（7） 安全管理运作流程
（8） 消防应急处理流程
（9） 治安报警应急反映流程
（10） 保洁管理流程
（11） 园林绿化管理流程
（12） 物品搬迁管理流程
（13） 停车场管理流程
（14） 信息反馈流程
（15） 社区文体活动开展流程
5、 服务承诺
（1） 房屋完好率
（2） 道路完好率
（3） 化粪池、雨水井、污水井完好率
（4） 排水管、明暗沟完好率
（5） 照明灯完好率
（6） 停车场设施完好率
（7） 机电设备设施完好率
（8） 消防设备设施完好率
（9） 电梯完好率
（10） 维修保养兑现率
（11） 零修、急修及时率
（12） 维修保养质量合格率
（13） 维修保养和运行记录准确率
（14） 安全管理到位率
（15） 绿化达标率
（16） 清洁、保洁完好率
（17） 有偿服务项目提供
（18） 无偿服务项目提供
（19） 业主投诉处理
（20） 员工违章发生率与处理率
（21） 业主及物业使用人对物业管理综合满意率
（22） 征求社区意见、接工作指导
（23） 社区文体活动
（24） 达标创优
6、 档案管理
（1） 物业管理档案
（2） 物业管理档案的建立
（3） 建筑物原始档案
（4） 建筑物维护、改造档案
（5） 档案的产生收集、接收和移交
（6） 档案的管理
7、 协助组建业委员会及运作
8、 前期物业管理协议
9、 业主临时公约
10、 员工统一着装、佩戴胸牌
11、 物业管理的满意测评
（1） 业主满意
（2） 业主满意度指数
（3） 业主满意度
（4） 业主满意度问卷设计与调查
（五） 装修管理服务规程
1、 装修管理服务作业规程
2、 装修进行巡查
3、 装修进行验收
4、 装修的程序
5、 修管理规定
（六） 物业共用部位、共用设施的日常维护保养
1、 公寓道路日常维护
2、 污水管网检查与维护
3、 污水管的检查与维修
4、 照明系统维护
5、 建筑物、构筑物局部维护与处理
6、 智能监控系统维护
7、 供配电设备维护与作业流程
8、 电梯设备维护与作业流程
9、 给排水设备维护与作业流程
10、 消防系统设备维护与作业流程
11、 弱电设备维护与作业流程
12、 广场停车场管理规定
（1）地下停车场的管理
（2）露天停车场的管理
（七） 保洁管理作业规程
1、 保洁纪律制度
2、 保洁领班职责
3、 保洁管理方案及作业规程
（1） 道路保洁
（2） 绿化带保洁
（3） 垃圾箱
（4） 垃圾房
（5） 果皮箱
（6） 标识宣传牌、雕塑
（7） 沙井和污雨水井
（8） 化粪池
（9） 地面保洁
（10） 墙面保洁
（11） 楼道梯间、走廊地面
（12） 公共部位保洁
（13） 电梯
（14） 公共设施保洁
（15） 公用卫生间
（16） 灯罩、烟感器、出风口、指示灯、应急灯
（17） 玻璃门窗、镜面
（18） 地下车库
（19） 工程垃圾的回收
（20） 生活垃圾
（八） 绿化养护
1、 乔灌木的管理
（1） 肥水管理
（2） 乔灌木的病虫防治
2、 绿篱的肥水管理
（3） 绿篱的肥水管理
（4） 绿篱的修剪
（5） 绿篱的病虫防治
3、 养护管理
（1） 恢复长满阶段和管理
（2） 旺长阶段的管理
（3） 缓长阶段的管理
（九） 公共秩序维护与作业规程
（1） 安全保卫人员基本要求
（2） 交接班规范
（3） 门岗服务
（4） 登记服务
（5） 车辆管理
（6） 巡岗服务
（7） 车辆的管理措施及承诺
（8） 安全保卫管理指标
（十） 便民服务
（十一） 后记
（十二） 制度汇编
1、 员工守则
2、 装修管理规定
3、 物品搬进入规定
4、 管理处防火安全检查制度
5、 管理投诉处理、回访制度
6、 档案管理制度
7、 电梯机房管理制度
8、 电梯使用管理规定
9、 安全用水、用电、用燃气管理规定
10、 智能设备管理规定
11、 停车场管理规定
12、 环境卫生管理规定
13、 绿化管理规定
14、 新员工入岗培训制度
15、 在职员工培训制度
16、 电梯日常管理保养
17、 电梯困人求援应急预案
18、 闭路监视系统保养规定
19、 配电房管理规定
20、 管理处岗位职能
21、 办公室岗位职能
22、 财务部岗位职能
23、 工程部岗位职能
24、 保安岗位职能
25、 电工岗位职能
26、 水工岗位职能
27、 绿化管理人员岗位职能
28、 管理处主任岗位职责
29、 管理员岗位职责
30、 会计岗位职责
31、 出纳员岗位职责
32、 办公室文秘岗位职责
33、 电脑文档岗位职责
34、 保安主管岗位职责
35、 巡查员岗位职责
36、 保安监控员岗位职责
37、 消防监控员岗位职责
38、 义务消防员岗位职责
39、 工程人员岗位职责
40、 电工岗位职责
41、 水工岗位职责
42、 车辆管理员岗位职责
43、 保洁员岗位职责
44、 绿化员岗位职责
45、 工具管理制度
46、 仓库管理规定
47、 公共设施管理规定
48、 火灾事故应急预案
49、 电梯管理制度
50、 停电、停水应急预案
前言
东方曼哈顿公寓集住宅、商场为一体的高雅楼盘，其物业管理工作开展的标准更应体现出一种“舒适、安全、尊贵、优雅”。淮安新区物业管理有限公司将以高起点、高标准、严要求的标准来开展工作。
舒适：物业管理的舒适体现在“温暖、洁净、方便、快捷”的人居环境上。业主选择一个居住、生活的环境更注重“舒适”的一面，以满足其 “生活上的基本需求“。
安全：安全防范是物业管理公司的一项专顶业务，公司应从治安、消防、车辆三个方面来搞好管理工作，同时为了满足业主“安全需求“的需要出发制定相应的管理制度和应急预案。
尊贵：“以人为尊“、”以人为本“的一贯服务理念能让业主在高尚社区中体现到生活尊贵的一面。公司在管理好物业本身的基础上，充分实现物业管理服务的内容，让业主满足”受人尊重的需求“。
优雅：高尚的住宅离不开优雅的环境，优雅的环境离不开优雅的人。作为精品楼盘的物业管理更应体现在营造一个优雅的环境上，公司将全新的服务理念融入到为业主实现“社交“和”自我价值实现“的需求，让业主在优雅的环境中成为言谈举止优雅的现代都市人。
投标函
东方曼哈顿公寓物业管理招标委：
首先，感谢东方曼哈顿公寓物业管理招标提供我们这个良好的机会，使我们有幸合作。
我们坚持诚信双赢的原则，信奉“以人为本，诚信服务“的服务理念，有信心，有能力让招标委领导放心，让东方曼哈顿公寓全体业主满意。
接到招标通知后，我们迅速组成投标专案小组，全过程跟踪监控此次投标项目书的制订和审核，投标小组成员均夜以继日、不辞劳累地完成了此次投标书的编写。
我们理解，最低报价不是中标的唯一条件，你们有选择中标人的权力。如果此次投标我们中标了，我们会完全按照招标文件中和各项规定承担物业管理服务任务，完全遵照招标委的要求对东方曼哈顿公寓项目实施专业化、现代化、社会化的管理服务，完全按照合同服务，要求和自己的承诺组织实施具体的服务工作。
东方曼哈顿公寓的建成，将会与便捷的交通、繁华的商业，高雅的文化，优美的环境，完善的社区配套，良好的住宅公寓物业管理服务迫在眉睫。实现科学的管理，给业主创建一个温磬、舒适、便捷、安全、洁净的人文居住环境是我们的物业公司的神圣使命，为此，我们定了一个完善、实用的管理方案，敬请参评。
此致！
祝商祺！
二OO五年七月十日
淮安新区物业管理有限公司简介
淮安新区物业管理有限公司成立于2003年四月隶属于江苏省淮安市经济开发区经济发展总公司，注册注册资金为人民币50万元，国家物业管理三级资质，专业从事各项物业管理和专项服务等业务，管理项目主要有：淮安市经济开发区行政办公大楼、开发区行政广场、万得宝广场、水月广场、威海小区、韩国工业园等总面积近20万平方米。公司现有员工81人，公司管理人员及各类专业技术人员均为大中专以上学历，100持建设部颁发的物业管理上岗证书。为保障物业管理工作的顺利进行，公司推行了现代企业管理制度，并逐步形成具有淮安新区特色的管理模式；在服务质量管理中，结合公司实际情况制定科学、规范、合理、有效、完善的企业管理制度，实现标准化、规范化的星级管理服务水平。成功的现代企业管理机制，造就一批一流的物业管理人才队伍，铸就了“淮安新区物业”品牌。
回首过去，淮安新区物业管理服务及物业管理模式不仅得到了开发单位和广大业主的认可，同时得到了江苏省淮安市物业管理部门的认可，在2003年度公司的管理的淮安经济开发区行政办公大楼，获得了“淮安市优秀物业管理大厦”的称号；在2004年度，该大楼再次荣获“江苏省城市优秀物业管理大厦”和称号；同年年底，在淮安市74家物业管理企业评比中，被淮安市房产管理局授予“淮安市优秀物业管理企业”荣誉称号；同时还被淮安市公安消防支队评为“2004年度消防工作先进单位”。
展望将来，在淮安市主管部门的正确领导下，淮安新区物业管理公司本着“服务为本，诚信为人”的行为宗旨，始终将业主及开发商的利益放在首位，通过不断提高员工的服务水平和工作技能，有机地将开发商、业主、社区、物业公司融合在一起，有效的发挥各自潜能，最大限度地达到双赢或多赢的局面。
公司总经理介绍
淮安新区物业管理有好公司总经理：张新建，男，1965年4月出生，大专文化，中共正式党员，从事牧业管理工作已有3年，在担任淮安新区物业管理有好公司总经理期间，2003~2004年度被淮安市公安局授予“安全保卫管理先进个人”；2004年度荣获淮安市公安消防支队授予的“消防工作先进个人”；同年被淮安经济开发区授予创“四城”先进个人。公司所管理淮安经济开发区行政办公大楼，2003年度获得了“淮安市优秀物业管理大厦”的称号；在2004年度，该大楼再次荣获“江苏省城市优秀物业管理大厦”和称号；同年年底，在淮安市74家物业管理企业评比中，被淮安市房产管理局授予“淮安市优秀物业管理企业”荣誉称号；同时还被淮安市公安消防支队评为“2004年度消防工作先进单位”。
法定代表人身份证明书
张新建同志系我单位法定代表人。
职务：执行董事
特此证明
二OO五年七月九日
授权委托书
淮安市东方房地产开发有限公司：
兹授权我公司孙建波同志为“东方曼哈顿公寓”项目前期物业管理负责人。并参加二OO五年七月十四日的东方曼哈顿公寓前期物业管理招投标答辩。
授权企业（公章）
二OO五年七月九日
法定代表人（签章）
二OO五年七月十日
企业管理理念及服务理念
根据物业管理的先进操作模式和企业自身的特点，公司采取以下管理理念：团队意识和吃苦精神+个性舒张和竞争机制+先进模式和一体化管理。
1、 团队意识和吃苦精神，在当前资本企业向人本企业转变的过程中，、团队意识和吃苦精神的树立，无疑是企业示生存，示发展的先决条件。“企业以人为本，员工以企业为家”便是其核心体现。
2、 个性舒张和竞争机制，在人本企业中讲的是如何用人，如何充分调协其积极性的发展做贡献，个性舒张是对员工活力激发的重要方式，人有不同层次的需求，员工对自己个性的舒张能够从其爱好的方面来发挥其工作的能动性，有利于员工自身素质的培养和业务技能的提高；竞争机制是企业用人的重要手段，相马不如赛马，赛马机制是企业在招聘、培训、定岗、换岗、升职的主要方法。
3、 先进模式和一体化管理，作为物业管理企业在当前有多种模式，如何才能选择一条适合企业自身发展的模式是关系到企业生死存亡的大事。企业领导人在总结多年的物业管理经验的基础上，结合当前沿海和国外的先进经验，摸索出自己的一套经营管理模式：以人为中心，诚信服务、诚信服务、重品牌、适时发展的经营模式。用质量管理来保证我们服务项目的完美性。
“真切付出，心灵交汇”是新区物业管理公司的服务理念，从本行业来说，物管企业与业主之间是一种合作关系，企业如何创造一种环境能使我们的合作方更好地享受温馨、舒适、高雅的生活，在合作的氛围中，营造一种理解、协调与共识以及人与人之间的亲密、友好与和谐的人文环境，是我们企业一直追求的目标。
东方曼哈顿公寓物业管理方案
通过对东方曼哈顿公寓的调查的基础数据的分析以及招标文件要求的物业管理服务内容，结合公司管理经验和现代化牧业管理的发展方向，特制定以下管理方案：
一、 东方曼哈顿公寓的物业管理总体构想和基本思路。
东方曼哈顿公寓位于淮安市开发区深圳路与南昌路交汇处，是城市发展的黄金地段，占地面积5250m2 ，总建筑面积2.606万m2，商用房2801m2，写字楼3465 m2，共两幢，主体22层，局部三层，一至三层为商业与写字楼，四层以上为住宅区，东方曼哈顿公寓落成，将成为淮安市一流的高层、高尚公寓。
一流的高层、商尚公寓自然要求有一流的物业管理服务标准。通过对项目现场、项目相关图纸资料细致的研读与全面有效的市场调研，我公司认为自己有能力、有实力为东方曼哈顿公寓提供与之匹配的物业管理服务。我公司对东方曼哈顿公寓未来的物业管理服务定位是“高超、高雅、高尚、高贵”，四高服务中蕴含高雅文化，让高贵业主体会高尚感觉。基本构想和思路是通过规范化、专业化、科学化的管理运行和控制，保证在服务质量特性上充分体现出六个特点：
（一） 功能全面
通过利用自身资源的整个社会资源，提供多项服务，并根据业主的变化不断扩充具体服务项目，不断拓展实际服务领域，满足业主一切有支付能力的正当需求。
（二） 经济合理
兼顾开发商、业主和物业公司三方利益，按照既能拉动公寓增值、又能被社会认可、还能保证物业管理正常运行的原则，确定适中的管理服务收费标准，使提供的服务具有“低收费、高标准”的最佳价格质量比。

1、服务承诺
我公司将充分发挥自身的管理优势、技术优势、资迅优势，本着“业主至上、服务第一”和“以人为本、诚信服务”的宗旨和理念，尽心竭力实现自己对东方曼哈顿公寓的管理目标，同样物业、管理状态最佳，同样价格，服务质量最优。通过我们的服务为业主、开发商创造安全、整洁、便利、舒适的工作环境和生活环境。如果我们有幸中标，我公司郑重承诺：两年内东方曼哈顿公寓将建成市级物业管理优秀公寓，具体的各项管理指标如下：
序号
项目
承诺指标
基本内容
1
房屋完好率
98％
房屋外观无破坏立面，无改变使用功能、无乱搭建、公用设施及通道无随意占用、外观整洁。
2
道路完好率
95％
道路畅通无损坏、路面平坦整洁、排水畅通，无随意占道，元改变使用功能。
3
化粪池、雨水井、污水井完好率
100％
定期疏通、清理、井盖齐全完好、保证排放通畅、无堵塞。
4
排水管、明暗沟完好率
98％
排水通畅、堵塞、无积水、无塌陷、无残缺。
5
照明灯完好率
98％
照明灯完好无损，夜间正常使用，定期检查、维护、保养，保持洁净。
6
停车场设施完好率
98％
场内整洁，设施完好无损。
7
机电设备设施完好率
98％
定期检查维护，确保系统设备完好无损，杜绝由于管理操作不善造成的设备事故。
8
消防设备设施完好率
99％
定期检查维护，确保系统设备始终处于完好状态。
9
电梯完好率
100％
定期检查维护，确保系统设备完好无损，杜绝由于管理责任造成的设备事故。
10
维修保养兑现率
100％
提前制订维修保养计划，合理调整人员安排，分工负责，保证落实。
11
零修、急修及时率
98％
接到维修单在承诺时间内到达现场，零修、急修及时完成，小修不过夜。
12
维修保养质量合格率
100％
分项检查、结合部位严格把关，按照工序一步到位，杜绝返工。
13
维修保养和运行记录准确率
100％
明确岗位责任，加强复核，定期抽查。
14
安全管理到位率
99％
保安岗位设置严密，明确责任区域和相互支援，增加巡查密度。
15
绿化达标率
95％
区内绿化地布局合理优美，花草树木与建筑小品配置得当，由专业人员管理，养护、无枯枝败叶。
16
清洁、保洁完好率
99％
区内实行卫生责任区包干，全天12小时保洁制，楼梯周清扫擦拭六次，清洗一次，垃圾日产日清，卫生设施齐全、完好。
17
有偿服务项目提供
50项
在充分挖掘内部潜力的同时，积极网络社会资源，扩展服务的广度和深度，收费合理。
18
无偿服务项目提供
10项
充分挖掘内部潜力，积极为业主办实事、办好事，提供便利。
19
业主投诉处理率
100％
有效投诉在第一时间内解决，无效投诉及时给予回复。
20
员工违章发生率与处理率
≤1％100％
加强教育，严格管理，及时发现，及时处理。
21
业主及物业使用人对物业管理综合满意率
95％
教育员工视业主及物业使用人为衣食父母，尽其才、尽全力为业主排优解难。
22
征求社区意见
季度≥1次
走出去，虚心请教，求经寻宝；请进来，现场指导，接受监督。
23
社区文体活动
月≥≤1次
联络业主参与社区业余文体活动。
24
达标创优

两年内达到市级优秀公寓标准。
7、档案管理
（1）物业管理档案
物业管理档案是指物业管理单位在物业管理活动中收集和产生的，为物业管理工作提供依据和参考的，各种应归档保存的文字、图形、实物等文件材料。
1） 牧业管理档案的内容
物业管理档案管理内容包括建筑物档案、业主档案、管理工作档案。
建筑物档案：包括建筑原始档案材料、维护、改造施工记录材料；如竣工验收资料，房屋的单体竣工图，装修管理档案、维修养护档案等。
业主档案：包括业主登记材料、管理及租赁合约材料，服务记录材料、治安情况记录材料、回访记录材料等；如各类巡视记录、运行档案、满意度调查记录。
2） 物业管理档案的建立
物业管理档案是工程的重要资产，是历史的原始的真实记录，是物业管理服务手段，是提高综合管理能力的基础。
2．1建立档案管理制度
接照档案行政管理的要求，建立规范的档案管理制度。档案的管理制度是档案管理工作的准则和依据，物业档案管理制度主要有：对机构部门管理人员职责的规定；对管理工作程序的规定；对档案相关责任部门的规定；对档案材料的移交、分类、著录、保管利用、鉴定的制度和标准；对违反制度的处罚规定等。根据档案资料初建的情况，拟首先制定如下制度：
《物业档案管理制度》《档案查询利用制度》《库房管理制度》《档案移交验收制度》《档案内容及分类分密级标准》《档案文件借阅规定》
2．1确定档案的内容
物业管理中档案管理具体管理内容涉及建筑物、业主档案、管理动作中档案。根据要求，以下仅就建设施工过程中形成的工程档案。物业管理单位接受的工程档案，其内容应包括档案行政管理部门对工程档案规定的全部内容及移交手续文件；一般具有下列内；建设综合文件材料和工程施工文件材料。
其中包括竣工验收资料、房屋单体竣工图，具体内容详见表一：
序号
资料名称
移交单位
移交人
接收单位
接收人
资料编号
一
产权资料

1
项目批准文件

2
用地批准文件

3
建筑执照

二
技术资料

1
竣工图——总平面图

2
建筑图

3
结构图

4
附属工程及隐蔽管的全套图纸

5
地质勘察报告

6
工程预决算分项单

7
图纸会审记录

8
工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）

9
隐蔽工程验收记录

10
沉降观察记录及沉降观察点布置图

三
竣工验收证明书

1
土建工程竣工验收证明书

2
建筑消防验收合格证

3
电信局电话工程竣工验收证书

4
钢材、水泥等主要材料的质量保证书

5
新材料、构配件的鉴定合格证书

6
水、电、卫生器具等设备及卫生洁具的检验合格证书

7
砂浆、混凝土试块试压报告

8
供水、供暖管道的试压报告

9
如需物业公司临时代管的设备

10
开发商还需提供：水泵、配电柜、变压器、对讲系统、有线电视系统等设备的订购合同，验收证书、产品证书、产品说明书、竣工图纸等。

四
房屋使用资料

1
房屋产权资料

2
业主名单、地址、电话清单

五
供电、供水系统如需物业公司临时代管的，竣工验收后加办以下协议及证书（市各部门颁发的常规证书）

1
供电协议书

2
用电许可证

3
委托银行代收电费合同书

4
变压器报停申请表

5
用水申请审批表

36
月供水计划报告单

4、 建筑物维护、改造档案
建筑物维护、改造档案是指物业管理单位在物业管理要作中对所管物业建筑本体
（或称物业公共设施及公共部分）进行维护、改造的有关资料：
1） 维护改造申请表及批准文件
2） 维护改造工程施工许可证
3） 维护改造方案
4） 维护改造工程合同
5） 维护改造工程预算书及批准文件
6） 维护改造工程施工技术文件（按城建档案管理部门制定的相关规定执行）
7） 维护改造工程验收说明书
8） 维护改造工程结算（核算）表
9） 各设备及工程使用维护说明书
10） 各设备及工程使用许可证（政府规定需要申办的应全部具有）
11） 维护改造工程施工设计图及竣工图
用户装修改造档案是指住户对自己拥有产权或经业主授权的房屋进行装修、改造工程所产生的文件和图纸材料，一般内容如下：
1） 装修、改造申请表及审查意见
2） 装修设计图
3） 装修、改造过程中的管理、监理资料
4） 完工后的验收意见
5） 管理工作档案
管理工作档案是指物业管理公司在物业管理日常工作中产生形成和需要收集归档保存的文件材料，主要有：
1） 政府颁发的物业管理各项法规、条例、通知等
2） 制订的各种管理规定、公约
3） 财务资料
4） 工作计划方针、目标记录
5） 各项管理工作日志
6） 纠正和预防措施方案
7） 质量、环境、安全控制记录]
8） 设备设施保养规程，巡查、维修、养护记录
9） 满意度调查记录、回访记录日志及回访登记表
10） 投诉及投诉处理记录
11） 其他需要收集归档的工作记录、服务记录
5、 档案的产生收集、接收和移交
档案的收集、接收、整理和移交是档案管理工作的基础。物业管理档案员应从项目接管开始便收集应归档的各类文件资料并进行验收、整理、组织移交等工作，确保档案材料完整、真实、规范和及时归档。档案的收集、接收工作应严格按照归档内容的规定进行，对于缺项少件要有明确的记录，并提出追缴和补制的要求。对所收集、接收的档案要严格核实材料真实性，原始性，对档案中规定为复印件的材料接受时应严格与原始材料核对，核裤后的材料应有明确的注明，根据档案材料来源渠道众多的情况，按各职能部门的职责分工负责收集，接收：
1） 设备运行部负责收集、接收竣工验收资料、房屋的单体竣工图等项目建筑物的原始资料；
2） 各部门直辖市服务中心负责收集用户资料、装修管理资料、投诉及回访记录等；
3） 客服中心负责收集文书档案资料；
4） 其他档案资料和维修、巡视、运行及服务活动记录分别由各职能部门负责收集。上述各部门收集来的档案应及时送交档案室（根据不同情况制定各种资料关交的时间，但每周应确定一天为各部门与档案室移交档案的时间）。对于收集、接收上来的档案，档案室应进行验定，签收并进行整理、分类、编目及著录。其用纸（或载体）、用墨、记录书写的字体和符号均应符合国家及省、市档案行政管理部门制定的规定和标准。
6、 档案的管理
1） 档案的分类、编目及著录]
档案室在收到管理处各管理职能部门收集、移交来的档案后，应按国家、地方档案行政管理部门和公司规范规定进行整理，并统一分类、编目、著录。
2） 档案的整理装订
档案的整理装修应按国家和淮安市档案管理部门制定的统一规范的装具和方式进行。
3） 档案的电脑化管理
类型
信息输入
基本信息
业主登记事项（姓名、年龄、职业、用户人、身份证号、通讯号、联系地址等）：业主各种证件图形扫描：业主变更登记
产权信息
产权登记事项
产权讫图形扫描
产权变更事项
合约信息
合约内容摘要
产权证书图形扫描
合约执行情况记录
7、 协助组建业主委员会及动作
1） 当公寓具备下列情况之一时，可组建业主委员会：1公寓出售建筑面积达到50％以上；2公寓出售已满两年，新区物业管理公司协助东方房地产开发公司向开发区建设房管局房管处报送公寓出售的建筑面积，出售时间和业主名单等有关资料，并由东方房地产开发公司、开发区房管建设局，东湖街道办事处、深圳路派出所、机场居委会等有关单位一同成立业主大会筹备组（委员会）。
2） 新区物业公司协助做好以下工作
2．1在公寓宣传栏上，公布组建业主委员会信息；
2．2对A、B楼的业主按每个楼层推荐一个业主代表，并公布各个业主代表名单。
2．3从代表中选举50名以上的业主委员会委员候选人，并公布候选人的相关情况（建议业主代表推选有影响，有益心的业主担任）。
2．4根据筹备组要求，按排召开第一次业主大会的时间和地点，并通知（召集）业主参加会议。
2．5根据筹备组要求，业主大会（业主委员会）汇报前期物粘管理有关工作。
3）业主大会成立流程图：

8）前期物业服务协议
甲方：
法定代表人：
住所地：
邮编：
乙方：
法定代表人：
住所地：
邮编：
资质等级：
证书编号：
根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对（物业名称）提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。
第一章物业基本情况
第一条物业基本情况：
物业名称：
物业类型：
座落位置：
建筑面积：
物业管理区域四至：
东至：
西至：
南至：
北至：
（规划平面图见附件一，物业构成明细见附件二）。
第二章服务内容与质量
第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：
1、 物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）；
2、 物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件四）。
3、 物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；
4、 公共绿化的养护和管理；
5、 车辆停放管理；
6、 公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；
7、 装饰装修管理服务；
8、 物业档案资料管理；
第三条在物业管理区域内，乙方提供的其它服务包括以下事项：
1、
2、
3、
第四条乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（前期物业管理服务质量标准见附件五）。
第五条单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。
第三章服务费用
第六条本物业管理区域物业服务收费选择以下第种方式：
1、 包干制
物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：
多层住宅：元/月-平方米；
高层住宅：元/月-平方米；
别墅：元/月-平方米；
办公楼：元/月-平方米；
商业物业：元/月-平方米；
物业：元/月-平方米；
物业服务费用主要用于以下开支：
（1） 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（2） 物业共用部位、共用设施设备的日常运行，维护费用；
（3） 物业管理区域清洁卫生费用；
（4） 物业管理区域绿化养护费用；
（5） 物业管理区域秩序维护费用；
（6） 办公费用；
（7） 物业管理企业固定资产折旧；
（8） 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用
（9） 法定税费；
（10） 物业管理企业的利润；
（11） 。
乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。
2、 酬金制
物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：
多层住宅：元/月-平方米；
高层住宅：元/月-平方米；
别墅：元/月-平方米；
办公楼：元/月-平方米；
商业物业：元/月-平方米；
物业：元/月-平方米；
预收的物业服务资金由物业服务支出和乙方的酬金构成。
物业服务支出为所交纳的业主所有，由乙方代管，主要用于以下开支：
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行，维护费用；
（3）物业管理区域清洁卫生费用；
（4）物业管理区域绿化养护费用；
（5）物业管理区域秩序维护费用；
（6）办公费用；
（7）物业管理企业固定资产折旧；
（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用
（9）
乙方采取以下第种方式提取酬金
（1） 乙方按（每月/每季/每年）元的标准从预收的物业服务资金中提取。
（2） 乙方（每月/每季/每年）按应收的物业服务资金％的比例提取。
物业服务支出应全部用于本合同约定的支出。物业服务支出年度结算后绫部分，转入下一年度继续使用；物业服务支出年度结算后不足部分，由全体业主承担。
第七条业主应于之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。
纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因未能按时交给物业买受人的物业，物业服务费用（物业服务资金）由甲方全额交纳。
业主怀物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任，业主怀物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。
物业服务费用（物业服务资金）按（年/季/月）交纳，业主或物业使用人应在（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。
第八条物业服务费用衽酬金制方式计费的，乙方应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。
对物业服务资金收支情况有争议的，甲乙双方同意采取以下方式解决：
1、
2、
第四章物业的经营与管理
第九条停车场收费分别采取以下方式：
1、 停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按露天车位元/个月、车库车位元/个月的标准向乙方交纳停车费。
乙方从停车费中按露天车位元/个月、车库车们元/个月的标准提取停车管理服务费。
2、 停车场属于甲方所有、委托乙管理的，业主和物业使用人有俦使用权，车位使用人应按露天车位元/个月、车库车位元/个月的标准提取停车管理服务费。
3、 停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用应按露天车位元/个月、车库车位元/个月的标准向乙方交纳停车管理服务费。
第十条乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。
第十一条本物业管理区域内的会所属（全体业主/甲方）所有。
会所委托乙经营管理的，乙方按下列标准向使用会所的业主或物业使用人收取费作：
1、
2、
第十二条本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、公用设备设施统一委托乙经营，经营收入按下列约定分配：
1、
2、
第五章物业的承接验收
第十三条乙方承接物业时，甲方应配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验：
1、
2、
3、

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