地块开发项目申请报告.doc
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1、地块开发项目申请报告118资料内容仅供参考,如有不当或者侵权,请联系本人改正或者删除。目 录第一章 项目申报单位及项目概况11.1 项目申报单位情况11.2 项目申请报告编制依据21.3 项目概况31.3.1 项目概要31.3.2 项目由来31.3.3 项目建设背景41.3.4 项目建设地点91.3.5 建设规模及内容91.3.6 总图规划设计111.3.7 建筑设计111.3.8 结构设计121.3.9 公用工程141.3.10 投资规模和资金筹措方案231.3.11 主要经济技术指标23第二章 发展规划、 产业政策和行业准入分析252.1 发展规划分析252.1.1 无锡市总体发展规划25
2、2.1.2 项目所在地规划概述292.1.3 发展规划分析332.2 产业政策分析342.3 行业准入分析34第三章 资源开发及综合利用分析383.1 资源开发及综合利用的重要性383.2 项目所在区域的资源概况393.2.1 土地资源393.2.2 其它资源393.3 资源开发利用403.4 资源节约措施41第四章 节能方案分析434.1 概述434.2 评估依据444.3 能源消耗及供应情况分析454.3.1 区域能源消耗情况454.3.2 区域能源供应情况474.4 项目用能情况484.4.1 项目主要能耗情况484.4.2 项目营运期综合能源消耗总量494.5 节能措施分析504.5.
3、1 建筑节能措施504.5.2 采暖、 空调与通风节能设计措施514.5.3 电气节能措施524.5.4 给水节能措施534.5.5 照明544.5.6 可再生能源利用措施55第五章 建设用地、 征地拆迁及移民安置分析575.1 土地使用的法律、 法规575.2 项目选址、 土地利用及拆迁安置58第六章 环境和生态影响分析596.1 环境和生态现状596.1.1 地理位置及自然条件596.1.2 生态发展规划要求616.1.3 生态及环境现状626.2 生态环境保护依据636.3 环境影响分析及保护措施646.3.1 规划设计对环境影响分析646.3.2 施工期环境影响分析656.3.3 营运
4、期环境影响分析706.4 地质灾害及特殊环境影响分析726.4.1 地址灾害影响分析726.4.2 特殊环境影响分析726.5 环境影响分析结论73第七章 经济效益及其影响分析747.1 经济效益分析747.1.1 项目投资估算及资金筹措747.1.2 项目财务预测767.2 区域经济影响分析847.3 宏观经济影响分析84第八章 社会影响分析858.1 社会影响效果858.1.1 项目对不同利益群体的影响858.1.2 项目对当地基础设施、 社会服务容量和城市化进程等的影响858.2 社会适应性分析858.2.1 主要利益相关群体对项目的态度及参与程度868.2.2 所在地区各类组织对项目建
5、设和运营的态度868.3 风险分析878.3.1 主要风险分析878.3.2 风险程度分析888.3.3 防范风险对策89第九章 结论与建议919.1 结论919.2 建议92附图: 93附图1 项目地理位置图93附图2 项目总平面布置图94附图3 项目地块规划图95附表: 961 项目建设投资估算表962 项目投资计划与资金筹措表983 营业收入、 营业税金及附加估算表994 总成本费用估算表1005 利润与利润分配表1016 项目投资财务内部现金流量表1027 项目资本金现金流量表1038 财务计划现金流量表104第一章 项目申报单位及项目概况1.1 项目申报单位情况建设单位: /注册地址
6、: 无锡市锡山区安镇街道东兴路198号法人代表: 葛文杰单位性质: 有限责任公司联 系 人: 薛安春联系方式: 邮政编码: 214100/成立于 2月, 注册资本 万元人民币, 主要经营范围为房地产开发经营、 利用自有资金对外投资( 国家法律、 法规禁止、 限制的领域除外) 、 自有房屋的租赁、 资产管理服务( 不含国有资产) 、 管接件技术的研发及咨询服务。公司秉承先进的管理经验和优秀的企业文化, ”以人为本、 科学管理、 专业服务、 品牌取胜”的经营理念。拥有一支长期从事房地产投资、 经营、 管理, 并有丰富的房地产开发经验的管理团队。公司充分发挥各级专业人才的优势, 采用现代企业管理模式
7、, 在较短时间内组建、 培养了一支年轻、 专业、 高素质的优秀员工团队。公司立足长三角, 充分发挥集团公司的资源优势, 满足住房消费者对文化、 品位、 个性等多方面的追求, 适应市场竞争中品牌形成垄断的需要, 着力打造本公司的品牌形象。1.2 项目申请报告编制依据( 1) 技术服务合同书; ( 2) 中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要; ( 3) 江苏省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要; ( 4) 无锡市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要; ( 5) 产业结构调整指导目录( 本) ( 修正) ; ( 6) 建设项目经济评价方法与参数( 第三版) ; ( 7) 投资项
8、目可行性研究指南; ( 8) 中华人民共和国城市房地产管理法; ( 9) 江苏省工业和信息产业结构调整指导目录( 本) ; ( 10) 无锡市制造业转型发展指导目录( 本) ; ( 11) 锡山区产业结构调整指导目录( 试行) ( 3月) ; ( 12) 无锡市城市总体规划( -2020) ; ( 13) 无锡市锡东新城控制性详细规划; ( 14) 无锡市高铁地区控制性详细规划; ( 15) 限制用地项目目录( 本) ; ( 16) 禁止用地项目目录( 本) ; ( 17) 江苏省限制用地项目目录( 本) ; ( 18) 江苏省禁止用地项目目录( 本) ; ( 19) /提供的有关装置建设的基
9、础资料及建设要求。1.3 项目概况1.3.1 项目概要项目名称: /号地块开发项目项目性质: 新建建设单位: /建设地点: 无锡市/行业类别: 房地产开发投资规模: 22300万元占地面积: 项目用地面积约8814平方米建设规模: 项目建筑面积约51895.71平方米项目定位: 项用总体定位为商业、 办公项目建 设 期: 项目预计 4月动工, 2月竣工, 开发周期约22个月1.3.2 项目由来项目地处无锡锡东新城, 锡东新城由三个板块紧密组成, 东部和西部板块为高科技产业园, 由国家级锡山经济技术开发区开发建设; 中部板块是锡东新城的核心区域, 规划面积44.06平方公里, 由高铁商务区负责开
10、发建设, 重点发展总部经济、 科技创意、 休闲旅游、 商贸流通、 商务居住等产业。该项目基地位于中部高铁商务区, 根据无锡市委、 市政府关于加快锡东新城开发建设的若干意见, 明确了”三中心、 一枢纽”的发展定位, 即未来将成为无锡城市副中心、 锡山行政文化商务中心、 无锡高端产业集聚中心和长三角区域性交通枢纽。该项目符合无锡高铁商务区规划发展需要, 项目建设单位拟在/号地块开发项目的实施, 主要建设商业、 办公建筑, 符合无锡高铁商务区依托京沪高铁站点, 重点发展总部经济、 服务外包、 现代物流、 金融服务、 国际社区等现代服务业的目标。1.3.3 项目建设背景1、 宏观背景按照与应对国际金融
11、危机冲击重大部署紧密衔接、 与到2020年实现全面建设小康社会奋斗目标紧密衔接的要求, 中国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要提出”经济平稳较快发展。国内生产总值年均增长7, 城镇新增就业4500万人, 城镇登记失业率控制在5以内, 价格总水平基本稳定, 国际收支趋向基本平衡, 经济增长质量和效益明显提高。结构调整取得重大进展。居民消费率上升。农业基础进一步巩固, 工业结构继续优化, 战略性新兴产业发展取得突破, 服务业增加值占国内生产总值比重提高个百分点。城镇化率提高个百分点, 城乡区域发展的协调性进一步增强。科技教育水平明显提升, 资源节约环境保护成效显著, 人民生活改进, 全国总人口
12、控制在13.9亿人以内。人均预期寿命提高1岁, 达到74.5岁, 社会建设明显加强。覆盖城乡居民的基本公共服务体系逐步完善。全民族思想道德素质、 科学文化素质和健康素质不断提高, 改革开放不断深化。财税金融、 要素价格、 垄断行业等重要领域和关键环节改革取得明显进展, 政府职能加快转变, 政府公信力和行政效率进一步提高。对外开放广度和深度不断拓展, 互利共赢开放格局进一步形成等”目标。”十二五”时期, 江苏经济社会发展的总体目标是: 全省综合经济实力、 自主创新能力、 国际竞争力和可持续发展能力显著增强, 全面建成更高水平的小康社会, 苏南等有条件的地方在巩固全面小康成果基础上率先进入基本现代
13、化, 人民群众普遍过上更加宽裕安康的生活, 为2020年全省基本实现现代化打下具有决定性意义的基础。其中”服务业增加值比重达到48%左右, 加快形成服务经济为主的产业结构; 高新技术产业产值占规模以上工业产值比重达到40%; 消费对经济增长的贡献率达到60%左右。城市化和城市现代化水平进一步提高, 社会主义新农村建设取得明显成效, 城乡发展一体化取得实质性进展; 城市化水平达到63%, 财税、 金融、 资源性产品价格、 要素市场等重点领域和关键环节改革取得明显进展, 努力实现居民收入增长和经济发展同步、 劳动报酬增长和劳动生产率提高同步”。”十二五”期间, 无锡要以率先实现基本现代化为目标,
14、继续走在长江三角洲和全国城市发展的前列, 努力提高城乡居民的幸福感和满意度, 不断增强无锡综合实力、 自主创新能力、 国际竞争力和可持续发展能力, 让无锡人民安居乐业、 城乡共同繁荣、 社会公平正义, 推动科学发展、 率先发展、 加快转型发展和富民强市建设取得更大突破。2、 城市规划高铁商务区作为锡东新城的核心组成部分, 将依托京沪高铁站建设和东部S-PARK和西部V-PARK的产业支撑, 坚持高起点规划、 高标准建设、 高定位招商, 努力实现形成锡东新城三大板块”一核带动、 两翼齐飞”的联动发展新格局, 重点发展总部经济、 服务外包、 旅游休闲、 商务居住、 国际社区等高端服务业为重点。高铁
15、商务区规划范围45.62平方公里, 北至北中路, 东至走马塘, 西、 南至春丰河。3、 城市经济背景无锡属于苏锡常经济圈的几何中心, 制造业和民营资本发达的二线城市, 地理位置和市场环境优越。长三角总体经济继续保持稳定良好的发展势头, 无锡位于苏锡常经济圈核心部位, 距离上海及南京都市圈均在1小时车程范围内。 无锡经济发展呈现”总量跃升、 均量上升、 质量提升”的良好态势, 完成地区生产总值突破7000亿元, 达到8000.0亿元, 比上年增加688亿元, 可比价增长10.1%。 全市人均地区生产总值( 按常住人口计算) 达到11.74万元, 比 净增1万元, 按现行汇率折算, 人均GDP达到
16、1.87万美元, 继续保持全省第一的位置。4、 房地产市场分析开发投资增速持续放缓, 新开工面积有所减少 无锡市区房地产开发投资为685.47亿元, 同比增长10.95%, 增幅自6月末以来持续回落近13个百分点, 住宅开发投资423.73亿元, 同比增长3.43%。无锡市区房地产施工面积为3718.61万平方米, 同比增长10.2%, 其中住宅2537.96万平方米, 同比增长6.94%; 房地产新开工面积为1028.98万平方米, 同比减少7.62%, 其中住宅630.04万平方米, 同比减少19.11%; 房地产竣工面积为555.63万平方米, 同比增长12.05%, 其中住宅365.3
17、3万平方米, 同比增长7.76%。土地出让市场波澜不惊, 企业开发信心有所恢复 无锡市区共有76幅国有建设用地使用权挂牌, 其中成交65幅, 土地出让面积为334.36万平方米, 同比减少20.71%, 成交量为近年来较低水平, 成交金额133.45亿元, 同比减少40.87%。其中以非住宅为主, 面积约为211万平方米, 约占总量的63%。成交土地分布显示, 外围区域逐渐成为成交热点, 滨湖区虽仍以22幅居首, 但锡山、 惠山和新区分别以14幅、 12幅、 11幅紧随其后。从竞拍过程看, 除6幅溢价, 其余各幅土地均以底价成交, 溢价仅为1.51%, 显示房企拿地日趋理性, 但信心开始恢复,
18、 特别是6月以来恒大、 金科、 龙湖、 保利等国内知名企业相继竞地。新增供应量仍在高位, 市场供应总量充分 无锡市区商品房批准预售面积844.45万平方米, 同比减少8.76%; 其中住宅批准预售面积582.45万平方米, 同比减少14.46%。其中四季度商品房新增供应节奏比上季度略有加快, 批准预售面积281.23万平方米, 环比增长10.86%, 其中住宅批准预售面积191.69万平方米, 环比增加14.08%。截至年底, 无锡市区商品房剩余可售面积进一步增长, 达1484万平方米, 比 底增长了216万平方米, 其中商品住宅剩余可售面积为821.46万平方米, 比 底增长53万平方米。优
19、惠促销效果显着, 市场成交相对活跃 无锡市区商品房成交面积631.38万平方米, 另政策性用房成交12.91万平方米, 成交面积同口径较去年增长44.85%, 成交总金额541.41亿元, 同比增长32.23%, 其中住宅成交面积533.03万平方米, 同比增长54.85%, 金额406.68亿元, 同比增长38.24%。从月度看, 3月份以来随着楼市优惠促销扩面、 政策对首套购房支持加大以及政府积极引导, 商品房成交明显好转, 并保持平稳运行的态势, 特别是7、 8月份作为楼市传统淡季, 月均成交量依然维持在60万平方米左右, 12月份单月成交更是达75万平方米, 创限购以来新高。二手房市场
20、逐渐回升, 二手房成交总面积200.01万平方米, 同比增长22.66%, 金额102.26亿元, 同比增长32.51%, 其中住宅成交133.3万平方米, 同比增长31.49%, 金额75.9亿元, 同比增长27.61%。其中四季度二手房成交81.26万平方米, 环比增长85.02%, 二手住宅成交40.3万平方米, 环比增长4.92%。调控效果明显, 房价趋于稳定 房地产宏观调控效果持续显现, 我市房屋价格进一步理性回归, 下半年以来已基本趋于稳定。经测算, 四季度无锡市区商品住宅加权均价为8096元/平方米, 同比跌4.6%, 环比微涨0.27%, 延续了前期止跌回稳的趋势。二手房方面,
21、 本季度住宅价格走势与商品房基本一致, 二手住宅加权均价为7171元/平方米, 环比上涨0.06%。1.3.4 项目建设地点本基地位于无锡市东部的锡东新城商务区, 距市中心15公里。邻近高铁站及地铁站, 交通便捷。区域景观资源丰富, 生活机能完整。 项目所处锡东新城高铁商务区, 是无锡重点打造的城市副中心之一, 将带来进一步的城市资源聚集, 交通条件、 商业配套、 教育医疗配套、 生态条件等将得到大幅度提升, 促进人才集聚和服务业发展。根据无锡市城市总体规划( -2020) , 该项目所在地块规划为商业、 办公混合用地。项目建设土地利用合理, 符合有效使用土地的要求。该项目建设地供电、 供气、
22、 供水基础设施已经到位, 能够满足项目用能需求。1.3.5 建设规模及内容项目占地面积8814m2, 总建筑面积51895.71m2, 地上计容建筑面积40507.39m2, 项目容积率4.6、 建筑密度53%, 绿地率20%。由1幢21层的高层商业办公楼及1幢8层多层商业办公楼组成; 其中21层高层办公楼布置于靠近兴吴路一侧; 沿丹山路、 永昌路和丹山路布置1幢8层商业办公楼, 多层商办楼中沿丹山路及永昌路设置为7层, 沿新华路设置为8层; 项目1-2层设置为商业, 3层设置为商业、 办公。项目综合指标汇总及单体建筑设计参数详见下表。表1-1 项目地块综合指标汇总序号项目单位指标1总用地面积
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