成都和泓东首期营销方案.pptx
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1、和泓東28首期营销方案(1.0版)和泓置地成都公司 营销客服部2013年7月16日01市场概述02首期执行策略0304首期销售目标费用预算报告结构01市场概述第一部分 市场概述AB住宅市场概述办公市场概述注:商业预计在2014年下半年开始销售,前期只进行主力店招商和大客户洽谈,所以首期营销方案不涉及该产品。第一部分 市场概述住宅02成都市场02成华市场区域市场近一年成华区住宅量升价稳,市场处于上行通道近一年成都主城区住宅量价齐升,市场发展良好二仙桥板块目前市场供应小,在售项目少,且价格低于同环线的其他城区,属于发展中区域,具备升值空间住宅宏观市场近一年来发展较好,量价齐升,处于上行通道,且区域
2、处于发展中阶段,具备升值空间一、市场环境第一部分 市场概述住宅二、主要竞品分析符合“五同原则”的8个主要竞品项目存量达12463 套,竞争激烈,所以项目在推广中需要突出差异化优势,确定竞争地位项目存量备注华西雅筑4601、2号楼,面积区间:64-91富临理宫3146号楼小户型,面积区间:32-56蓝光东方天地1328一、二期六栋共2553套,面积:52-73蓝光COCO国际3000A、B地块,面积区间:53-77正成东区1号1199共6栋,面积区间:63-96中国水电美立方15121-8栋;面积区间:56-98归谷建设派19411-8号楼;面积区间:60-84玛塞城14846、7、8、10号楼
3、,面积45-110合计12463二、主要竞品分析東28蓄客期与主要竞品的销售期重合,将争夺项目客源,所以,增强客户期望值,深层把握客户是项目首期蓄客的重点华西雅筑富临理宫蓝光东方天地蓝光COCO国际正成东区1号中国水电美立方归谷建设派玛塞城9月10月11月12月2014年64-91、两房三房第一部分 市场概述住宅8月7月32-56、一房两房52-73、两房三房53-77、两房三房63-96、两房三房四房56-98、两房三房四房60-84、两房三房四房45-110、两房三房蓄客期在售项目潜在项目二仙桥板块驷马桥板块龙潭寺桥板块建设路板块万年场板块玛塞城华西雅筑理宫蓝光东方天地正成东区1号归谷建设
4、派蓝光COCO国际和泓東28中水电美立方二、主要竞品分析-住宅竞品分布图第一部分 市场概述住宅三、竞品分析富临理宫6号楼号楼理宫位于二仙桥板块,目前推出的6号楼为70年产权的小户型,以小面积、低总价吸引首置刚需,但户型居住舒适性差,与東28住宅竞争小,但会与办公产品产生竞争。预计8月开盘,在東28正式销售时,预计已清盘,是次要竞品。第一部分 市场概述住宅1号楼2号楼3号楼4号楼5号楼推售情况:p1-5号楼已基本售完;p目前进行6号楼小户型蓄客(截止7月7日蓄客约80组)p预计8月开盘销售价格情况:p销售报价:8500元/三、竞品分析富临理宫第一部分 市场概述住宅C1户型户型 32C2户型户型
5、56C3户型户型 53C4 户型户型56产品配比表面积31-3253-5654-5654-5656套型标间一房一房二房两房套数7072806428比例22.3%22.9%25.5%20.4%8.9%楼层:32层户数:314户梯户比:2梯9户面积区间:31-56三、竞品分析富临理宫富临理宫自开盘以来,销量与价格均比较稳定,但销售尾盘时受蓝光东方天地的影响,价格出现较大幅度的上涨,上涨幅度达到250元/。现阶段预售的6号楼,对外报价已达8500元/。第一部分 市场概述住宅数据来源:锐理备案数据2012年10月2012年11月2012年12月2013年1月2013年2月2013年3月2013年4月2
6、013年5月2013年6月020406080100120140690070007100720073007400750076007700780041281299463691247796730072397380743774637439744974757718销量成交均价三、竞品分析玛塞城玛塞城位于建设路板块,二环内侧,户型面积小,主力总价区间在45-80万间,销售期与東28推出时间重合,同时存量较大,是重要竞品。第一部分 市场概述住宅推售情况:p目前在售3号、9号、10号楼1单元(3号楼和9号楼已去化80%)p3号楼5月11日开盘,9号楼6月1日开盘p7月6日加推10号楼1单元价格情况:销售报价:
7、10200元/成交均价:9600元/3#9#8#10-27#6#10-1三、竞品分析玛塞城第一部分 市场概述住宅楼层:32层户数:290套梯户比:3梯10户面积区间:46-61产品配比表D-5型2室2厅1卫1厨 55.80D-4型2室1厅1卫1厨 60.28D-1型1室2厅1卫1厨 46.01D-3型2室2厅1卫1厨 53.95D-2型1室2厅1卫1厨 61.083号楼面积55.860.2853.9561.0846.01套型套二套二套一套一套一套数5858585858比例20%20%20%20%20%三、竞品分析玛塞城第一部分 市场概述住宅楼层:32层户数:184套梯户比:3梯6户面积区间:7
8、0-110产品配比表C-3型3室2厅2卫1厨 110.22C-2型3室2厅1卫1厨 84.19C-1型2室2厅1卫1厨 70.74C2户型3室2厅1卫1厨 84.829号楼面积70.7484.1984.82110.22套型套二套三套三套三套数60303064比例32.6%16.3%16.3%34.8%三、竞品分析玛塞城第一部分 市场概述住宅10号楼1单元楼层:33层户数:182户面积区间:65-91梯户比:3梯6户面积6586899187套型套一套二套三套三套三套数606030302比例32.96%32.96%16.48%16.48%1.12%产品配比表B2 2室2厅1卫 86.67 B1 1
9、室2厅1卫 65.95B3 3室2厅1卫 89.37B3 3室2厅1卫 91.46三、竞品分析玛塞城玛塞城于今年5月开盘,但推广力度小,三次开盘销售率均不高,销售价格也相对较低,在9600元/左右第一部分 市场概述住宅数据来源:锐理备案数据2013年5月2013年6月2013年7月0204060801001201409400945095009550960096509700312832951595739650销量成交均价三、竞品分析华西雅筑华西雅筑位于二仙桥板块,已成现房,目前3、4号楼已售罄,将推出1、2号楼,面积为46-91,预计推出时间将与東28蓄客时间重合,是项目的主要竞品。第一部分 市
10、场概述住宅推售情况:p目前3号、4号楼已售罄p在进行1号楼蓄客(蓄客量未统计)p开盘时间待定价格情况:销售报价:未定4#1#2#3#售罄预推未推三、竞品分析华西雅筑第一部分 市场概述住宅楼层:18层户数:108套梯户比:2梯6户面积区间:64-91产品配比表82三室两厅单卫实得9083三室两厅单卫实得91 77 两室两厅单卫实得83 82 两室两厅单卫实得84 91 三室两厅单卫实得93 64 两室两厅单卫实得69 1号楼面积6477828391套型两房两房两房三房三房套数1818361818比例16.7%16.7%33.3%16.7%16.7%三、竞品分析华西雅筑华西雅筑因开发原因,推出销售
11、速度慢,价格依市场情况平稳上涨,到今年最高价达7850元/。第一部分 市场概述住宅数据来源:锐理备案数据2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月2012年11月2012年12月2013年1月2013年2月2013年3月2013年4月2013年5月2013年6月010203040506066006800700072007400760078008000215535334804245464739295630187033728673007339734172007200740073007481758474267385
12、7387744978507702销量成交均价三、竞品分析蓝光东方天地蓝光东方天地位于万年场板块,是大型综合体,6栋52-73的住宅,于7月6日开盘,首期均价9900元/,树立了区域价值标杆;东方天地销售期与東28重合,是项目的重要竞品。第一部分 市场概述住宅推售情况:p2013年6月1日,销售中心开放,同时排号p2013年7月6日1、3号楼开盘p2#楼即将加推,时间待定价格情况:销售均价:9916元/已推未推1#2#底商商业街广场甲写用地LOFT办公3#三、竞品分析蓝光东方天地第一部分 市场概述住宅面积526673套型两房三房三房套数174174348比例25%25%50%楼层:31层户数:6
13、96套梯户比:2梯8户面积区间:52-73产品配比表A3型2室2厅1卫1厨建面:52;实得:60A1型3室2厅1卫1厨 建面:66.00;实得:75A2型3室2厅1卫1厨建面:73.00;实得:87A5型3室2厅1卫1厨 建面:73.00;实得881、2、4号楼三、竞品分析正成东区1号正成东区1号位于理工板块,主要卖点为理工人文和旁边750亩的市政绿化,产品为63-96的两房三房,7月下旬开盘,目前处于排号阶段,销售期与東28重合,是项目重要竞品。第一部分 市场概述住宅推售情况:p目前进行2号、3号楼蓄客(截止7月7日蓄客约256组)p2013年7月27日开盘价格情况:销售报价:均价7100元
14、/预推2#3#三、竞品分析正成东区1号第一部分 市场概述住宅面积638896.5657978套型两房三房三房两房三房三房套数929292868686比例17.20%17.20%17.20%16.10%16.10%16.10%楼层:22-25层户数:534套梯户比:2梯6户面积区间:63-96.5产品配比表A3型2室2厅1卫1厨建面:63;实得:70A2型3室2厅2卫1厨 建面:88.00;实得:100A1型4室2厅2卫1厨 建面:96.50;实得1092、3号楼三、竞品分析蓝光coco国际蓝光coco国际 位于驷马桥板块,主要卖点为三环内、公园房,产品为53-77的两房、三房,主力客群为首置客
15、群,7月底开盘,销售期与東28重合,是项目主要竞争对手。第一部分 市场概述住宅推售情况:p6月1日销售中心开放p目前进行3号、4号楼蓄客(截止7月7日蓄客约280组)p2013年7月低开盘价格情况:销售报价:9500-10000元/三、竞品分析蓝光coco国际第一部分 市场概述住宅面积77.1053.8271.1961.1571.3553.31套型三房两房三房三房三房两房套数66661521426676比例11.6%11.6%26.8%25%11.6%13.4%楼层:33-38层户数:568套梯户比:3梯8户面积区间:53-77产品配比表A4 3室2厅2卫77.10C2 2室2厅1卫53.82
16、A1 3室2厅1卫 71.19A2 3室2厅1卫 71.19B 3室2厅1卫 61.15A3 3室2厅1卫 71.35C1 2室2厅1卫 53.313、4号楼三、竞品分析归谷建设派归谷建设派位于二仙桥板块,产品为60-84的两房、三房,目前销售已入场,预计正式开盘时间为今年10月份,与東28销售期重合,是重要竞品。第一部分 市场概述住宅推售情况:p7月1日销售中心入场p7月13日售楼部开放p预推出1号楼2单元,2号楼1单元;价格情况:销售报价:待定预推1-22-1三、竞品分析归谷建设派第一部分 市场概述住宅楼层:33-38层户数:566套梯户比:3梯8户面积区间:53-77产品配比表A1型2室
17、2厅1卫 60.00A2型4室2厅2卫84.00A3型3室2厅1卫73.00B1型2室2厅1卫 71.00 B3型2室2厅1卫 61.00B2型2室2厅1卫 61.00面积608473716159套型两房四房三房两房两房两房套数12619019012664190比例14%21%21%14%7%21%三、竞品分析中国水电美立方中国水电美立方位于理工板块,产品为56-73的两房、三房,目前正在蓄客,预计7月底开盘,与東28销售期重合,是项目重要竞品。第一部分 市场概述住宅推售情况:p6月销售中心入场p预推3号、4号楼p目前进行贵宾卡办理(截止7月7日办理约50组)p2013年7月开盘价格情况:销售
18、报价:7500-8000元/7#8#6#5#4#3#2#1#独立商业底商园林风格:欧式花园式,依次排布欧式风情的园艺和珍稀植物花卉。三、竞品分析中国水电美立方第一部分 市场概述住宅楼层:29-34层户数:504套梯户比:3梯8户面积区间:56-98产品配比表A型3室2厅1卫1厨 建面73B型3室2厅1卫1厨 建面73C型2室2厅1卫1厨 建面59D型2室2厅1卫1厨 建面56面积73595682套型三房两房三房三房套数126126126126比例25%25%25%25%B办公市场概述第一部分 市场概述办公一、市场环境第一部分 市场概述办公办公宏观市场近一年来以价换量策略明显,但存量仍然较大,市
19、场疲软,区域市场不成熟,且后期供应大,未来竞争激烈区域市场成都市场成华市场近一年成都主城区办公以价换量策略明显,但存量仍然较大近一年成都成华区办公供应减少,但销量不大,存量高,市场疲软二仙桥板块目前办公市场供应小,市场不成熟,去化速度低;但后期供应量大,市场将快速发展成熟,未来竞争加大二、主要竞品分析主要竞品推售时间、产品与東28重合率较大,直接竞争强9月10月11月12月2014年预计先推LOFT产品蓝光东方天地华宇阳光尚座金科中心隆鑫九熙第一部分 市场概述办公29-50普通办公、酒店8月7月39-56普通办公、”途家”产品49-83普通办公潜在项目华宇阳光尚座隆鑫九熙金科中心在售项目和泓東
20、28蓝光东方天地二、主要竞品分析-办公竞品分布图第一部分 市场概述办公三、竞品分析蓝光东方天地第一部分 市场概述办公基本情况:pLOFT共两栋;p户数:1456户;p面积:33-39蓝光东方天地位于万年场板块,办公部分分为LOFT、普通办公和甲级写字楼,目前处于形象阶段,预计四季度面市,与東28重合,是重要竞品。LOFT办公住宅住宅甲级写字楼甲级写字楼独栋商业独栋商业三、竞品分析蓝光东方天地第一部分 市场概述办公3.2m层高楼层:25层户数:1456套梯户比:6梯32户面积区间:33-39产品配比表面积333839套型标间一房标间套数692664100比例87%100%13%备注:同行提供的图
21、纸,以正式发售时公布图纸为准产品采用“工”字形布局,户型面积区间小,较好地控制了总价。三、竞品分析华宇阳光尚座第一部分 市场概述办公推售情况:p2012年11月1日推出1号楼;p套数:423套;p面积:29-50;价格情况:p销售报价:7200元/p成交均价:6800元/数据来源:透明网华宇阳光尚座位于驷马桥板块,1号楼性质为办公,提供带租约销售的酒店产品和清水散卖,目前已销售销售过半,预计在東28推出时还有部分产品未售,是项目的重要竞品。三、竞品分析华宇阳光尚座第一部分 市场概述办公产品配比表面积34.993550.2750.2849.3635.1545.0947.4445.10套数1351
22、3330151515151515比例31.9%31.4%7%7%7%7%7%7%7%面积28.9435.335.3450.3149.4545.2135.2628.67套数1102211315比例0.2%2.4%0.5%0.5%0.2%0.2%0.7%7%楼层:17层户数:423套单层套数:25套面积区间:28-50华宇阳光尚座主力产品为35平米的标间,小面积、低总价是项目主要卖点三、竞品分析华宇阳光尚座第一部分 市场概述办公数据来源:锐理备案数据2012年12月2013年1月2013年2月2013年3月2013年4月2013年5月2013年6月0102030405060620064006600
23、680070007200740076007800328153121676067706746674676216885销量成交均价华宇阳光尚座销售情况不是很理想,主要去化带租约销售的酒店部分三、竞品分析金科中心第一部分 市场概述办公推售情况:p5月22日推出7、8、9号楼;p套数:1122套;p面积:35-54;价格情况:p销售报价:7500元/p成交均价:7#楼7200元/8#楼6900元/9#楼7100元/金科中心位于驷马桥板块,5-9号楼性质为办公,其中8号楼部分为“途家”签约产品,散卖为主,因该项目宣传力度大,客群覆盖范围广,且在東28推出时,会产生直接竞争,是项目的核心竞品三、竞品分析金
24、科中心第一部分 市场概述办公【7号楼】【8号楼】产品配比表面积3540394143454647484950515354套数685281634173434853434153173434比例6.0%47%1.4%3.0%1.5%3.0%3.0%7.5%3.3%3.0%13.6%1.5%3.0%3.0%【9号楼】层数:20层;梯户比:8、9号楼3梯21户,7号楼4梯24户金科中心产品以40平米左右的标间为主,3.9米的开间主要满足过渡性居住客三、竞品分析金科中心第一部分 市场概述办公2013年5月2013年6月051015202530354045010002000300040005000600070
25、00800004169786978销量成交均价金科中心备注:2013年5月成交数据未备案,以2013年6月成交备案数据价格为准。三、竞品分析隆鑫九熙第一部分 市场概述办公推售情况:p2013年3月23日推出三期;p套数:451套;p面积:50-70价格情况:p销售报价:7800元/p成交均价:7500元/1#隆鑫九熙位于建材路板块,目前销售三期1栋办公产品,销售方式为清水散卖,因其二期的三栋办公产品在区域内形成较大的影响力,三期借势而为,在区域内将形成一定的影响,是東28办公物业前期的主要竞品三、竞品分析隆鑫九熙第一部分 市场概述办公1号楼办公物业产品配比表面积42.1542.2743.687
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