物业管理部手册正文.docx

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时间：2021年x月x日

书山有路勤为径，学海无涯苦作舟
页码：第55页 共55页

目 录
第一章 物业管理部组织结构图及岗位职责 2
1、物业管理部组织架构图 3
2、物业管理部职责 4
3、设备主任岗位职责 5
4、工程技工岗位职责 7
5、电工岗位职责 8
6、空调暖通岗位职责 9
7、电梯工岗位职责 10
第二章 设备系统管理制度及运行规程 11
1、强电系统管理制度 12
2、配电室交接班制度 14
3、供配电设备运行规程 16
4、空调系统管理制度 19
5、空调交接班制度 21
6、空调设备运行巡视规程 22
7、空调系统操作规程 25
8、电梯系统管理制度 27
9、电梯系统安全操作规程 29
10、电梯系统保养规程 31
11、电扶梯维修保养规程 33
12、电扶梯安全管理规定 35
13、电扶梯定期保养规程 37
14、电扶梯保洁规程 39
15、给排水系统管理制度 40
16、给排水设备、设施操作规程 42
17、大、中修设备管理制度 43
18、节约能源管理制度 44
19、工具管理制度 46
20、工程技工交接班制度 48
第三章 物业管理部设备工作流程 49
1、物业管理部工单操作程序 50
2、物业管理部供电负控流程 51
第四章 物业管理部工作标准 52
1、物业管理部维修工作标准 53

第一章
物业管理部组织结构图及岗位职责

物业管理部组织架构图

物业管理部经理（1）人

文员（1）人
设备主任（1）人
工程主任（1）人

工 程 技 工（5）人
设 计（1）人

物业管理部职责
1、负责制定本部门的岗位职责及各项业务的服务质量标准；
2、负责维修记录单的监督检查，并做好标识管理工作；
3、负责本商场房屋设施（设备）、供电系统、空调系统、给排水系统、消防系统、电梯系统、弱电系统等正常运行管理，维护保养以及外包维修运行项目的监督、检查、考评等工作；
4、负责本商场新建项目、新更换品牌专柜的装修施工，设备设施、配套设施等项目工程的接管验收工作及工程资料、技术资料的移交、核实、整理等资料档案管理工作；
5、负责制定本商场所属公共设施设备、房屋设施设备、机电设施设备、基础配套设施设备的各项管理制度和技术规程；
6、负责编制设备设施管理台账、设备卡、设备标识及日常维护保养工作计划；
7、负责编制商场设备设施大、中修、工程改造、设备更新方案及月度、季度、年度维修保养计划，费用预算和资金使用计划，经公司领导审批后组织实施；
8、负责做好与本部门业务相关的合同评审工作，商户装修方案的审批并监督装修施工方案的实施、检查、考核，确保施工质量；
9、负责制定各项能源消耗管理规程，开源节流，控制能源消耗成本；
10、负责紧急情况下的抢险和突发事件的处理工作。

设备主任岗位职责
部 门：物业管理部
直接上级：物业管理部经理
直接下级：工程技工
工作地点：物业办公室
工作职责：
1、协助部门经理拟定商场房屋设备设施、供电系统、空调系统、给排水系统、消防系统、电梯系统、弱电系统等正常运行管理、维护保养以及外包项目的监督、检查、考评等工作；
2、协助部门经理完成商场房屋设备设施、公共设备设施、配套设备设施等项目工程的接管验收工作及工程设备资料、技术资料的移交、核实、整理等资料档案管理工作；
3、协助部门经理制定本商城所属公共设施设备、机电设施设备、基础配套设施设备的各项管理制度和技术规程；
4、负责编制设备设施管理台账、设备卡、设备标识及日常维护保养工作计划；
5、负责编制商场设备设施大、中修，设备更新方案及月度、季度、年度维修保养工作计划、费用预算和资金使用计划，经公司领导审批后组织实施；
6、协助部门经理制定能源消耗管理规程，开源节流，控制能源消耗成本；

7、负责本部门员工的操作、维修、保养等技术培训工作，根据商场实际情况，制定安全用电规定，对全体员工进行安全用电教育；
8、负责供应商用水、用电的核准，并将当月实际发生量报财务部；
9、熟悉整个卖场的运行情况，定时检查，发现隐患及时排除，并做好记录，负 责检查员工填写的有关报表和记录情况；
10、 负责对维修费用及消耗材料严格控制，做好记录，降低材料费用，杜绝劣质零配件的使用；
11、协助部门经理做好本部门的常规性工作。

工程技工岗位职责
部 门：物业管理部
直接上级：设备主任
工作地点：物业办公室
工作职责：
1、全面了解商场所属设备设施各项性能及控制范围，熟练掌握各相关设备是操作、维修、运行规程；
2、严格执行公司制定的各项规章制度及各项规程；
3、服从专业主管的领导，听从安排、指挥；
4、严格按照设备主任所制定的维修保养计划，进行维保，并认真做好相应的保养记录；
5、完成部门巡视、巡检工作及做好详细记录；
6、认真完成日常维修工单及设备保养工单的各项内容；
7、负责保管好、使用好维修工具；
8、协助设备主任处理突发性事故和设备故障，重大问题及时向上级汇报；
9、负责所辖值班场所及维修现场的清洁卫生；
10、认真填写交接班记录本。

电工岗位职责
直接上级：设备主任
一、岗位职责:
1、负责全商场电气设备的安全运行，保养维修，更换和安装工作；
2、负责商场配电室的管理工作，认真执行电气设备养护、维修分工责任制的规定，使分工范围内的电气线路、设备、设施始终处于良好状况，保证不带故障运行同时做好维修保养记录；
3、负责商场机电设备的定期检查和维护以及商场内灯具的维修，保证供电线路正常运行；
4、负责全场电气控制、动力拖动、照明信号、广播及通讯设施的安全运行，正常使用，保养维修、更换和安装工作；
5、保证商场举行各种大型活动的用电需求，协调处理好和相关部门的关系。
6、要求认真学习专业知识，熟悉并精通本职工作范围内的业务和技能。能够在较短的时间内处理各种电路故障；
7、确保全商场范围内各方面的用电需求，消除各种用电隐患，杜绝任何触电事故，抓好本场用电安全和节约用电，严格遵守电工操作规程，禁止违章操作。

空调暖通岗位职责
部 门：物业管理部
直接上级：设备主任
工作地点：空调暖通值班室
工作职责：
1、空调工必须持证上岗，按商场规定实行值班制度；
2、负责空调、暖通机房设备设施的操作、监控、记录和紧急故障的处理；
3、观察各系统设备的变化，按时填写各《运行记录表》；
4、定期做好设备的维护保养工作、制定维护保养计划、填写维保表；
5、巡检设备情况、各风机房并填写空调暖通日常巡检表；
6、严格按照设备运行操作规程进行操作；
7、发现设备故障及时排除，重大问题及时向有关领导汇报；
8、负责所辖区域卫生的清洁；
9、认真填写交接班记录表。

电梯工岗位职责
部 门：物业管理部
直接上级：设备主任
工作职责：
1. 电梯工必须持证上岗，按商场规定进行值班制度；
2. 严格按照规章制度按时上下班，不得擅自离岗；
3. 密切监视和掌握电梯的运行状态，及时做好需变动的电梯运行方式的调度管理工作，以适应客流量的需求；
4. 当值人员遇到运行中的电梯出现紧急情况，首先保持镇定，立即报告有关领导，以“应急处理方法”进行处理；
5. 检查电梯电动机的声音是否正常，温度是否过高，润滑油是否足够；
6. 检查电梯门的装置是否运行正常，电梯乘坐舒适感是否良好；
7. 监督、管理好维保单位对电梯的维护保养工作；
8. 做好电梯和电梯机房的清洁工作，做到无污迹、无灰尘、无垃圾。

第二章
设备系统管理制度及运行规程

强电系统管理制度
一、 目的：规范物业管理部内部管理，确保部门工作能够高效有序。
二、 职责：
1、 物业部经理负责对强电系统进行检查监督；
2、 设备主任负责组织实施；
3、 工程技工负责强电系统的各项具体工作；
三、 内容：（一）、楼层配电间（二）、供配电设备运行管理（三）、临时用电管理
楼层配电间：
1、 楼层配电间房门及房内的电柜、电箱平时应锁闭，房间内各种开关应标志清晰；
2、 楼层管理人员应在商场规定的时间内进入开关卖场照明及专柜用电，并在操作完成后及时将门上锁，无关人员不得入内；
3、 工程技工根据巡视表进行巡查，发现异常立即维修；
4、 物业管理部根据计划定期保养配电井内设施，重点做好设备清洁和紧固接线端子。
供配电设备运行管理：
1、 每天定期巡查供配电系统设备，包括（低压配电柜、变压器等），并将设备运行参数记录在《供配电系统运行记录表》上；
2、发现供配电负荷有显著变化及其他设备异常，应马上查找原因，并通知
设备主任安排处理；
3、未经设备主任同意，不得私自更改设备线路和运行设置，特殊情况下需经设备主任批准并做记录；
4、与系统有关的钥匙集中放置在钥匙箱内，交接班清点数量，发现丢失立即追究，外借钥匙应做好记录并按时追收；
5、严格执行机房管理规定和交接班制度；
6、保持配电室清洁卫生。
临时用电管理规定：
1、 各用电单位应事先向物业管理部以书面形式申请用电，并注明用电单位、用电地点、负荷量、电压等级、相数及时间；
2、 临时用电申请需经物业管理部经理审批；
3、 临时用电申请经物业管理部审批后，临时用电单位方可在物业管理部指定的配电箱负荷开关或电源预留点上敷设好用电线路，经物业管理部检查，符合用电安全要求后方可送电，如需收费，需双方共同确认电表读数，并交物业管理部备案；
4、 各用电单位终止临时用电，应事先通知物业管理部，在由技术人员断电拆线并确认电表读数；
5、各用电单位应认真执行本规定并积极配合物业管理部人员的用电安全检查。

配电室交接班制度
交接班制度是维护商场安全用电的基本保障，值班全体人员必须严格按照本制度认真执行，物业管理部将按本制度考核值班人员执行情况。
一、 接班人员
1、接班人员提前10分钟做好班前各项准备工作，劳保着装到岗进行交接工作；
2、严禁接班前饮酒，如交班人发现接班人饮酒或神志不清，有权拒绝其交接工作，物业管理部将对其严厉惩处；
3、接班人员应及时检查主要设备运行情况，如：变压器高低压开关、各种仪表是否运行正常等；
4、检查绝缘工具、表计是否齐全，应完好无损；
5、按要求详细认真询问上一班运行情况及负荷情况；
6、检查室内外卫生是否合格；
7、经全面检查后严格按运行记录要求的内容逐项将检查结果清楚的填写在交接班记录上，签上接班人姓名及接班时间；
8、凡接班后发生的问题均由接班人负责；
二、交班人员
1、交班前做好班前各项交班准备工作，交班未结束不能换下工作服；
2、要认真详细介绍本班系统运行状况及运行中发现的问题或设备的缺损
情况；
3、当班发生的问题要及时处理，未处理完要讲清楚并填写在记录上，按要求可以处理而未处理的不能下岗；
4、交班时发生的一切故障由双方共同处理，处理完后交班人方可离开工作岗位；
5、在交班中遇到的紧急情况处理不了，应及时向设备主任汇报。在休息日和正常班时间以外，应及时向有关部门汇报，事后应向物业管理部汇报。在处理故障过程中，未经领导同意不能下岗；
6、接班人员未到，交班人员不能擅离岗位，如离岗后发生的一切问题由交班人负责；
7、交班前应搞好卫生，卫生不合格不得下岗；
8、各班交接记录应妥善保存，不得毁坏丢失，保持整洁；
9、对本班记录的执行情况，物业管理部设备处进行检查，如发现不按制度执行者，将视情节后果，严肃处理。

供配电设备运行规程

一、 目的：
确保配电设备处于良好工作状态，保证供、用电正常。
二、 适用范围：
我方接管区域配电的管理。
三、 职责：
1、配电室运行人员负责设备的操作、监控、记录和紧急故障的处理；
2、工程技工负责外围电气设备的维护检修及工单维修；
3、设备主任负责配电设备的综合管理及上述工作的检查、监督和外围电气设备的计划维保，并根据设备运行情况和工单反映出的问题及时调整工作；
4、设备部主任负责上述工作综合管理，并协调与其他专业部门、单位的关系及上述工作检查及停电检修前发布通知。
四、配电室运行工作程序：
1、值班员负责配电设备运行的监控、记录及操作，观察各分路用电负荷的变化，按时填写《配电室值班记录表》；
2、根据分路用电负荷变化，及时检查电容器的投入和退出运行，保证有功功率因数维持在正常水平，保证用电安全；
3、严格按照上级指令执行停、送电操作，紧急故障停、送电的操作执行紧急停电处理规程；
4、每天做好交接班工作，接班人员应提前10分钟到岗与上一班人真的现场交接，交接内容事项：
A.每天填写运行记录于《交接班记录本》；
B.询问设备运行中有无故障，出现故障的处理经过及目前需注意的问题；
C.公用工具、钥匙需当面点清，接班后发现工具损坏、丢失、钥匙不齐等问题，由接班人员负责；
D.及时转到供电局停电通知或上级指令，不得延误耽搁；
E.故障排除过程中，交班人员不得下岗，接班人员有协助解决的义务；
F.配电室卫生每天清洁一次，相关设备保持干净、整齐。
五、 电工工作程序：
1、按《电气设备计划检修表》的要求进行维修保养；
2、执行上级指令安排的电气设备增改安装工作；
3、按期完成日常电气设施的维护工作和维修工单的维修内容。
六、配电室的管理工作程序：
1、非工作人员不得进入配电室，特殊情况需经主管以上人员或物业管理部经理批准后，由值班员陪同方可入内，并有人员入室登记；
2、配电室设备由值班员负责操作，其他人员不得擅自操作；
3、操作应一人操作，一人监护，完成后在运行记录本上详细记录操作过程；
4、配电室应保持良好的通风及室温控制，每班检查空调设备的运转情况，发现异味、温度过高、漏水、噪音增大等异常现象，及时通知工程值班室派人员解
决；
5、应急照明灯应保持随时能使用；
6、保持消防设施完好，禁止吸烟。
七、停电管理工作程序：
需要停电才能进行设备检修时，事前由设备主任填写停电报告，经物业管理部经理审核批准后，配电值班员负责组织其他专业配合执行指令工作。配电值班员及时通知各相关单位。检修完毕后，检修人员及时通知总值已恢复供电。

空调系统管理制度

一、 目的：规范物业管理部内部管理，确保部门工作能够高效有序。
二、 职责：
1、物业管理部经理负责对空调系统进行检查监督；
2、设备主任负责组织实施；
3、外委维保单位负责空调系统的各项具体工作。
三、内容：
1、严格遵守商场的各项规章制度（统一着装、佩戴工牌、上下班时间等）；
2、严禁无关人员进入空调机房，如遇特殊情况需进入时，必须有值班人员陪同，并登记，进入机房应随手关门，防止小动物窜到电气控制箱内，造成线路短路等重大事故，各配电箱柜门应上锁；
3、空调机房必须配置足量的消防器材，供水管路要有特殊的漆色，标明管路的走向，供水阀门要求标示常开或常闭的标识牌，设备上要求标明设备台账的编号、名称、使用年限；
4、值班人员要求具备给排水、电气等空调暖通方面的专业知识，并经培训后持证上岗（证件需交商场备案），加强对各类设备的日常维修和定期保养，严格执行制冷（暖）机组的开关操作程序；
5、加强巡回检查和相关技术指标检查，并做好记录，照明机组水泵等设备设施是否完好，运转是否正常，有无异常声音，在巡视时，抄写水泵运转电压、电流计供水压力，检查各传动机械润滑油系统是否需补充润滑油，各类阀表工作
状态是否正常，巡视人抄完读数后，应在表格的相关栏内签字；
6、定时对通风系统（风管、新风管、风柜、风机盘管、滤网）、冷冻水系统
（膨胀水箱、蒸发器、管道等）进行清洗并记录；
7、及时掌握供热供冷技术数据，并做好记录，如遇紧急情况及时与先关单位联系，做出妥善处理，并向有关领导汇报；
8、空调机房内要保持清洁卫生，做到设备无积灰、无油垢，室内无垃圾、无杂物；
9、当班人员不准做任何与本系统无关的事；
10、遵守交接班制度，认真填写交接班记录表。

空调交接班制度
一、接班人员应按时到岗。若接班人员因故未能准时接班，交班人员不得离开工作岗位，应向主管领导汇报，有人接班后，方可离开。
二、交班人员应如实地向接班人员说明以下内容：
1、设备运行情况；
2、各系统的运行参数；
3、冷、热源的供应和电力供应情况；
4、当班运行中所生的异常情况的原因及处理结果；
5、空调系统中有关设备供水、供冷管路及各种调节器、执行器、各仪器仪表的运行情况；
6、运行中遗留的问题，需下一班次处理的事项；
7、上级的有关指示，生产调度情况等。
三、值班期间不得擅自离开工作岗位。
四、值班人员在交班时若有需要及时处理或正在处理的运行故障时，必须在故障处理结束后方可交班。
五、接班人员在接班时除应向交班人员了解系统运行的各种参数外，应将交班中的疑点问题弄清楚，方可接班。
六、如果接班人员没有进行认真地检查和询问了解情况而盲目地接班后，发现上一班次出现的所有问题（包括事故）均应由接班者负全部责任。

空调设备运行巡视规程

一、 目的：
确保空调设备设施保持良好性能，保证商场空调温、湿度适宜。
二、 使用范围：
空调设备、设施的运行管理。
三、 职责：
1、需要做运行记录的设备由运行值班人员结合抄表进行巡回检查，其他设备一个班次巡回检查一次(对连续运行的设备，在运行中检查不了的内容则要定期停机检查)，对新设备和修理过的设备要酌情增加检查次数。
2、作为经常性的检查内容主要是检查设备是否有不正常的振动、噪声、过热、结露、泄漏，过滤材料是否需要清洗或更换，各种阀门的位置是否正确，动作是否灵活，保温层是否有损坏，风机皮带松紧是否合适等。
3、运行值班人员的检查主要通过看、听、摸、嗅的形式来进行，一般不做拆卸检查；维修人员则主要借助仪器、仪表或进行必要的拆卸来做定期检查。
4、巡回检查中发现的问题要立即处理，处理不了的要及时向上级主管汇报，并做好有关记录。
5、对以下设备及内容必须重点巡检：
①冷水机组
·压缩机运转平稳，无异常响声；
·电气、自控系统动作正常；
·各水管接头和阀门不漏水；
·各阀门开度位置合适；
·各管道无异常振动；
·基础减振装置及进出水口软接头的减振效果良好。

②水泵
·电机温升正常无异味；
·轴封(盘根)不漏水；
·无异常噪声和振动；
·备配管接头和阀门不漏水；
·各阀门开度位置合适；
·轴承不缺油，温度不超过80℃；
·基础减振装置及进出水口软接头的减振效果良好。
③柜式风机盘管(风柜)
·无异常噪声和振动；
·滴水盘不积水，冷凝水排放通畅；
·过滤网积尘少；
·各风阀的开度在设定位置无偏移；
·风机皮带松紧合适，无明显磨损；
·进出水管接头和阀门不漏水；
·风管软接头完好不漏风；
·风机轴承不缺油、温度不超过40℃；
·电动阀开度和温度设定值正常。
④冷却塔
·进风百叶和风机保护罩上无杂物阻碍空气流通；
·各配管接头和阀门不漏水，
·集水盘的水位适中，无少水或溢水现象；
·浮球阀动作灵活，出水正常；
·风机运转平稳，无异常噪声和振动；
·布水器(配水槽)孔眼无堵塞现象；
·水流通过填料层疏密均匀，无偏流现象，无杂物堵塞。
⑤膨胀水箱
·水箱的水位适中，无少水或溢水现象；
·各配管接头和阀门不漏水；
·浮球阀动作灵活，出水正常。
6、在巡回检查时，要注意观察各种仪表读数是否处于正常范围内，如果不正常，要及时查明是仪表原因还是非仪表原因，并进行针对性的处理。

空调系统操作规程

一、开车前的准备工作：
1、 工作前应做好安全措施，了解设备的性能、操作规程；
2、 提前12小时接通主机电源，检查冷水机组是否正常，检查油槽油温（油温低于22℃不能开机）；
3、 检查冷水机组润滑油油槽中的油位，油位必须保持在油槽的上下视油镜之间；
4、检查系统中各有关阀门是否按工作要求开启或关闭；
5、检查系统中各水泵、冷却塔水位和阀门是否正常。
二、开车：
1、首先开启冷凝系统水泵和冷冻系统水泵；
2、待系统水泵运转正常后，冷水机组控制箱显示屏上显示机组准备就绪，再按冷水机组控制屏上的开停机跷板开关，向开机位置按下再放开，开关自动弹回到运行位置，机组进入运行程序；
3、做好起动和运行参数记录。
三、运行中检查项目：
1、系统进入正常运转后，每隔 2小时进行运行检查一次并做好记录；

2、查看冷水机组的蒸发器、冷凝器的压力，集油槽压力，供油压力和冷水机组集油槽中的油位、油温，冷却泵、冷冻泵出水温度参数是否正常；
3、压缩机电动机的电流电压、轴承温度是否正常；
4、冷却塔塔身是否振动及布水器的布洒情况，如不正常及时调整供回水的阀门；
5、水泵轴承温度、压力是否正常及漏水情况。
四、停车：
1、关闭冷水机组；
2、关闭系统水泵及相应的进出水阀门；
3、关闭末端设备；
4、作好当天设备运行的完整记录。

电梯系统管理制度
一 、目的：规范物业管理部内部管理，确保部门工作能够高效有序。
二、职责：
1、物业管理部经理负责对电梯系统进行检查监督；
2、设备主任负责组织实施；
3、外委维保单位负责电梯系统的各项具体工作。
三、内容：
1、电梯维保人员必须经特种行业部门培训，且取得特种设备维修操作证的专业人员进行作业；
2、电梯钥匙应有专职人员负责保管，不得转借遗失，值班人员应熟悉电梯的一般工作原理，掌握电梯出现关人故障时，及时将顾客救出的电梯操作规程及技巧；
3、轿厢内保持清洁，货梯不得超过额定载重量运行，且一定要有司机操作，客梯超载后，请最后一位乘梯者主动退出；
4、做好电梯设备管理台账，如实记录电梯使用情况；
5、按规定由维保单位地电梯的曳引设备、控制系统、厅轿门连锁、安全开关等进行检查，确保电梯的正常运行；
6、机房设备应保持清洁，定期打扫，保持设备表面无油垢灰尘，层站门扶梯每日清洁，保持光亮洁净；
7、电梯各处应做到标示齐全、明显，应急报警系统完好无损；
8、机房内电梯编号应与运行中电梯编号一致；
9、维护电梯时，应在首层入口放置“维修保养进行中”的指示牌；
10、电梯运行中严禁开启外门，如检修或救人需开启时，需由电梯维修人员或受过专业培训的人员使用专用钥匙开启，门开启时要站稳身体，不得前倾；
11、电梯运行应做好每日的工作日志记录、故障记录、交接班记录等；
12、严格执行商场规定，在规定时间内开启、关闭扶梯、客梯、货梯。

电梯系统安全操作规程

一、 电梯行驶前的检查与准备工作：
1、开启层门进入轿厢之前，要注意轿厢是否停在该层；
2、开启桥内照明；
3、每日开始工作前，将电梯上下行驶数次，无异常现象后方可使用；
4、层门关闭后，从层门外不能用手拨启，当层门轿门未完全关闭时，电梯不能正常启动；
5、平层准确度应无显著变化（在规定范围内）；
6、经常清洁轿厢内、轿门地槽及乘客可见部分。
二、电梯行驶中应注意事项：
1、轿厢内的载重量应不超过额定载重量；
2、乘客电梯不许经常作为载货电梯使用；
3、不允许装运易燃、易爆的危险物品，如遇特殊情况，需设备管理处同意、批准并严加安全保护措施后装运；
4、不允许利用轿顶安全窗，轿厢安全门的开启，来装运长物件；
5、电梯在行驶中，应劝阻乘客勿靠在轿厢门上；
6、轿厢顶上部，除电梯固有设备上，不得放置他物。
三、当电梯使用发生如下故障时，应立即通知维修人员，停用检修
1、层、轿门完全关闭后，电梯未能正常行驶时；
2、运行速度显著变化时；

3、 层、轿门关闭前，电梯自行行驶时；
4、 行驶方向与选定方向相反时；
5、 内选、平层、快速、召唤和指层信号失灵失控时；
6、 发觉有异常噪音、较大振动和冲击时；
7、 当轿厢在额定载重量下，如有超越端站位置而继续运行时；
8、 安全钳误动作时；
9、 接触到电梯的任何金属部位有麻电现象时；
10、 发觉电气部件因过热而发生焦热的臭味时；
四、电梯长期停用，应将电梯机房总电源关掉。

电梯系统保养规程

一、 职责：
1、电梯维修保养单位负责参考本规程，具体执行电梯定期保养工作，并填写《电梯保养记录》，交物业管理部文员保存；
2、电梯维修工负责跟踪检查，并对内容进行确认；
二、 内容：
1、机房：
A.先关闭电源，控制柜扫尘，各节电点清洁，主要接触器、电阻、电抗器等的清洁及引线螺丝收紧；
B.电动机、曳引机、曳引轮的检查及油质油量的检查；
C.齿轮箱、油量、油质的检查；
D.限速器及开关的检查、清扫、活动部位注油；
E.制动器的行程、动作、灵活性，制动闸瓦磨耗的检查机活动部位注油；
F.电动机冷却风扇注油。
2、 机身及井道：
A.保养时从最高层向下保养（用检修速度）；
B.轿顶清扫及轿顶各操作开关有效确认（安全窗开关、急停开关、安全钳开关、检修开关、限位开关等）；
C.内外门开闭动作及门脚胶检查；
D.内外门检查，清扫注油；开关门轮、传动装置、吊门轮、限位轮、门连锁、

门头钢丝绳、路轨检查清扫；
E.内外门阀锁及厅轿门连锁开关内部检查及接点清洁，厅轿门连锁开关接线检查；
F.接合开关装置、快慢门的各活动部位清扫、注油；
G.各种撞击开关、刀、接点检查；
H.超重开关清扫、抹油；
I.行车情况检查（启动、行车、加减速及停车之平稳性、振动、噪音程度、平层等）；
J.各指示灯检查及灯泡更换；
K.各油杯油量检查补充，张紧轮加油；
L.井底各设备检查、清扫、抹油，各种安全开关、急停开关、地坑照明等开关的有效确认。

电扶梯维修保养规程
为了更为好地贯彻执行“经营为主，安全第一”的工作方针，确保商场电扶梯安全高效地运行，最大限度地提高电扶梯的使用寿命，保障良好的经营秩序，特制定本规定。本规定适用于公司电扶梯（自动扶梯）的日常运行、检查、维护、保养、修理等常规管理工作，不适用电扶梯的大修、改造等管理事宜。
物业管理部是公司电扶梯的实物管理部门，代表公司对电扶梯的日常运行、检查、维保等负有监督管理责任，其主要职责及其部门内部划分如下：
一、设备管理口
物业管理部设备主任主要负责电扶梯的总体监管及其检查维保工作，其具体职责有：
1、拟定电扶梯管理的总体工作方针和目标；
2、起草电扶梯运行维保管理办法，审定检查维护计划；
3、初选电扶梯维保公司，起草维护保养合同；
4、具体落实有关培训，申办有关费用；
5、组织完成电扶梯的年检及换证工作；
6、协助启动、实施电扶梯安全事故应急预案；
7、协助处理电扶梯安全事故的善后工作；
8、全面协调相关单位、部门间的配合事宜；
9、直接检查考评运行管理水平和维保服务质量；
10、负责建立、管理电扶梯技术档案等。
二、安全管理口
物业管理部是公司电扶梯的运行管理部门，其具体职责有：
1、指派合格人员适时启停运行电扶梯，并实时巡视监护；
2、负责协助物业部设备口、维保公司等维保电扶梯；
3、负责组织紧急救援演习，启动实施电扶梯安全事故应急预案；
4、协助物业部设备口检查考评电扶梯的维保服务质量；
5、协助处理电扶梯安全事故的善后工作；
6、负责电扶梯安全警示标识的设计、安装及维护等。
三、保洁管理口
主要负责电扶梯外观设施和保洁形象的监督管理。

电扶梯安全管理规定

一、物业管理部扶梯运管人员应及时提醒乘客注意乘坐安全，指导、帮助乘客遵守以下乘坐安全规定，不做危及电梯运行安全或者危及他人乘坐安全的行为。卖场其他员工应随时予以协助。
1、儿童、老人、病人和残障人士乘坐扶梯，需有专人陪同。必要时应主动给予帮助；
2、不乘坐明示禁止使用或明显处于非正常状态的扶梯；
3、有序乘坐，与前方乘客保持安全距离，面向前方，靠右侧站立，并扶好扶手带。到达后迅速离开，不在扶梯水平出入口处滞留；
4、在扶梯入口处，踏上扶梯水平运行段时，应注意双脚离开梯级踏板边缘，站在踏板黄色安全警示边框内。勿踩在梯级踏板的交界处，以免梯级运行至倾斜段时因前、后梯级出现的高差而摔倒；
5、不要用脚接触侧挡板或将身体靠在侧挡板、扶手带上，不要将头或身体的其他部位超越扶手带；
6、衣着宽松的乘客应使衣裙的边角、飘带或松散的鞋带与梯级踏板、侧挡板保持安全距离，以防被梯级板边缘、梳齿板、裙侧板或内盖板挂曳；
7、不要利用扶梯运载货品或将随身携带的商品等重物放在扶手带上，不要将硬币、果核、钮扣、牙签、别针、标签等硬质物品丢弃在梯级踏板上；
8、带儿童的家长注意不要让儿童用手触摸扶梯梯级板或在扶梯上奔跑、攀爬、嬉戏等；9、如遇紧急情况，乘客可呼叫扶梯以外的商场员工、顾客等按下扶梯端部裙侧板上的红色“停止”按钮，使扶梯停止运行，以免造成伤亡。
二、在人流高峰时段，物业管理部扶梯运管人员一定要在现场进行巡视、监护和疏导，一旦发生紧急情况，应采取有效措施，确保乘客安全。
三、扶梯运行使用时，不得对其进行开放式检查、维修或保养，也不能利用电源开关等安全装置来“启”、“停”。
四、电扶梯关停时，应先封闭扶梯上人口，待所载乘客全部离开扶梯后，即可关闭扶梯。严禁关闭载有乘客的扶梯，以防因惯性作用摔伤乘客。
五、根据营运需要适时启停电扶梯，以节约用电，降低能耗。
六、妥善保管电扶梯钥匙及安全警示围栏，不得私配扶梯钥匙。
七、紧急情况时的操作：
1、扶梯出现异常情况，物业管理部扶梯运管人员应保持镇静，首先封闭扶梯上人口，协助乘客快速撤离扶梯。然后，关停电扶梯，通知物业管理部或维保单位值班人员切断电源，停止使用。如有乘客受伤，应立即报请值班安管队长启动扶梯安全事故应急预案，抢救伤员，保护事故现场，等待调查处理。
2、如接到卖场火警通报或发现火情，物业管理部扶梯运管人员应迅速封闭上人口，紧急疏散扶梯上的乘客。然后，关闭电扶梯，检查并清理扶梯四周防火卷帘下的杂物，遵照公司灭火指挥部的指令参加灭火抢险行动。
3、如接到乘客求救，物业管理部扶梯运管人员或卖场其他员工应立即赶赴
现场，实施力所能及的救援。如事态严重无法控制，应立即通知值班安保主任组织电梯维保人员、物业管理部人员、安保部人员等赶来救助。

电扶梯定期保养规程

一、维保项目：
电扶梯的维保包括两项工作：一是扶梯的检查维护工作，二是扶梯故障的修理工作。均由电梯维保公司派驻的专业人员负责具体实施。
扶梯的检查维护主要包括对整机部位的润滑，零部件的检查、调整、更换、清洗等。除日常的运行检查维护外，还应根据电扶梯的维保合同要求定期完成一系列的主动预防性检查维护工作。
二、维保流程：
（一）检查维护流程
1、检查维护计划的编审：电梯维保公司应根据本办法等法规的要求，于每年元月初编制扶梯当年的周期性《检查维护工作计划》，并上报物业管理部审核。
2、电梯维保公司按照审定下发的扶梯检查维护工作计划定期组织实施，物业部负责协调、监督和管理，物业公司等负责协助配合。
3、除1小时内能完成的一般性检查维护工作可在营业期间人流较少时段（如12：-14：00）进行外，其余均应在闭店后进行。
4、若闭店后进行电扶梯的检查维护工作，电梯维保公司需提前办理进场施工申请手续，经相关部门同意后方可按要求进行维修。特殊情况，各方协商解决。
5、每次维护结束后，电梯维保人员均需填写维护记录，经物业管理部值班人员签认后，编入《电扶梯维保月报表》，每月整理成册后报物业管理部存档。
6、物业管理部应不定期检查电梯的维保质量，每月不少于2次，并将发现

的问题及时反馈给电梯维保公司，必要时上报公司领导，按有关规定予以查处。
（二）、故障修理流程
1、物业管理部扶梯运管人员发现扶梯出现故障时或接到扶梯故障通报后，应立即通知物业管理部设备值班人员，并采取必要的应急措施。
2、物业管理部设备值班人员接到维修通知（含电话通知）后，应在15分钟内赶到现场，迅速组织电梯维保公司的当班人员抢修，尽快排除故障，使扶梯恢复运行。
3、一般小修1小时内完成。若超过1小时，尤其是夜晚加班，电梯维保公司需提前办理进场施工申请手续，经相关部门同意后方可按要求进行维修。特殊情况，各方协商解决。
4、每次维修结束后，电梯维保人员均需填报维修记录单，经物业管理部当班人员签认后，编入《电扶梯维保月报表》，每月整理成册