年房地产政策要点分析-共18页.pdf
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1、河 北 大 有 房 地 产 开 发 有 限 公 司-开 发 部第 1 页 共 17 页2009 年/2010 年初房地产政策要点分析2009 年/2010 年初房地产政策要点分析简析 2010 年房地产市场简析 2010 年房地产市场文件纲要说明文件纲要说明1、2009 年房地产政策要点分析1、2009 年房地产政策要点分析2、2010 年房地产政策要点分析2、2010 年房地产政策要点分析3、简析 2010 年房地产市场预期和政策预期3、简析 2010 年房地产市场预期和政策预期一、一、2009 年房地产政策要点年房地产政策要点1 月 1 日 财政部、国税总局联合下发通知实施个人住房转让营业
2、税新政财政部、国税总局联合下发的通知。通知规定,个人购买不足两年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人购买超过两年(含两年)的非普通住房或者不足两年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人购买超过两年(含两年)的普通住房对外销售的,免征营业税。7 J4 Z|1 U5 T6 j!Q新政执行时间自 2009 年 1 月 1 日至 12 月 31 日。要点分析:该政策主要内容是将营业税征免年限从原政策中的 5 年改为 2 年。对房产投资群体是利好政策,对商品房一手市场注入了更多的购买群体,也会提高二手市场的交易量,量变则质变,由此可以看出政府主要目的在于加
3、大房地产市场总体交易量,让金融危机后的房地产市场尽快复苏。虽然征免年限有所改变,但是还是有普通住房和非普通住房转让的区别,并且明确了该政策到 2009年底停止,由此体现出政府考虑到 2009 年国民经济环境的预期,在出台房地产政策方面还是比较稳健的。1 月 1 日 新修订的建设项目用地预审管理办法开始施行国土资源部最新修订的建设项目用地预审管理办法自 2009 年 1 月 1 日起开始施行。根据新修订的建设项目用地预审管理办法,项目建设单位向发展改革等部门申报核准或审核建设项目时,必须附国土资源部门预审意见;没有预审意见或预审未通过的,不得核准或批准建设项目。河 北 大 有 房 地 产 开 发
4、 有 限 公 司-开 发 部第 2 页 共 17 页要点分析:该政策自 2009 年 1 月 1 日起执行,建设项目用地预审管理办法的修正一方面是为了严把土地规划,保护耕地,确保被征地农民利益,在预审内容中增加了建设项目征地补偿费用的拟安排情况,对矿山项目增加了土地复垦资金的拟安排情况。另一方面是优化预审程序,使得预审通道更加便捷,更多的服务于开发商,减少开发前期的时间成本。1 月 3 日 四大银行开始实施七折利率优惠要点分析:该政策的出台最大限度的优惠了消费者,更大的刺激交易量,对楼市回暖奠定了政策基础。1 月 8 日加强建设用地容积率管理和监督检查 1 月 8 日加强建设用地容积率管理和监
5、督检查 监察部、住房和城乡建设部联合发出关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知,要求加强建设用地容积率管理和监督检查。!r:Z+T9 v8 R#C9 t2 月 18 日国土资源部网站公布土地利用总体规划编制审查办法2 月 18 日国土资源部网站公布土地利用总体规划编制审查办法 国土资源部网站公布土地利用总体规划编制审查办法。据悉,该办法为进一步规范规划编制工作和规划审查报批程序,提高土地利用总体规划的科学性和可操作性,于日前出台土地利用总体规划编制审查办法,并自发布之日起施行,同时废止 1997 年 10 月 28 日原国家土地管理局发布的土地利用总体规划编制审批规定。3 月 5 日 温总
6、理阐述房地产市场 2009 年工作任务国务院总理温家宝在做关于政府工作的报告中对房地产市场 2009 年工作任务进行了阐述,提出:促进房地产市场稳定健康发展。采取更加积极有效的政策措施,稳定市场信心和预期,稳定房地产投资,推动房地产业平稳有序发展。要点分析:温总理讲话主要强调稳定市场信心和预期;稳定房地产投资;使得房地产业平稳有序发展。意图是让市场明白,国家会通过一系列政策稳住当前房地产市场,并让其使得好转,将不会出现更低迷的市场表现。4 月 12 日 银监局重申:非改善型二套房贷 首付至少四成银监局要求各银行严格按照国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见的有关精神发放住房贷款。即对
7、于已贷款购买一套住房,但人均面积低于当地平均水平,再申请贷款购买第二河 北 大 有 房 地 产 开 发 有 限 公 司-开 发 部第 3 页 共 17 页套用于改善居住条件的普通自住房的居民,可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他贷款购买第二套及以上住房的,贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定,但贷款首付必须至少为四成。要点分析:该政策是对 2008 年 12 月 20 日国务院办公厅文件“关于放宽二套房贷限制政策”的一次重点说明。其中主要提出在人均住房面积少于当地平均水平的前提下施行该政策。重点在于改善中低收入人群住房条件,减轻中低收入消费人群的还贷能力。鼓励更多的
8、中低收入人群进入当前房地产交易市场。并严格把控投资类客户。4 月 24 日,住房和城乡建设部、监察部治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项工作电视电话会议在京召开4 月 24 日,住房和城乡建设部、监察部治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项工作电视电话会议在京召开两部委将重点对国家机关工作人员在建设用地规划变更、容积率调整中玩忽职守、权钱交易等违纪违法行为进行严厉查处。4 月 27 日两部委特急彻查房产项目容积率4 月 27 日两部委特急彻查房产项目容积率住房和城乡建设部与监察部将对 2007 年至 2009 年 3 月底期间领取规划许可证的所有房地产项目进行清理,重
9、点对大中城市涉及提高容积率及改变土地性质的房地产项目逐一清理检查。要点分析:该政策重点在于强调房地产市场的管理秩序。重点对各级人民政府及其部门制定的与国家建设用地容积率管理的法律法规和政策规定不符的地方制度、规范性文件等进行监督检查,制止开发商房地产开发中规划审批环节腐败问题,使得房地产市场能够逐步实现健康发展。4 月 30 日财政部对部分地区新增建设用地土地有偿使用费的征收等别进行调整4 月 30 日财政部对部分地区新增建设用地土地有偿使用费的征收等别进行调整 S3 S3 财政部公布新增建设用地土地有偿使用费征收等别通知,对部分地区新增建设用地土地有偿使用费的征收等别进行调整。从 2009
10、年 5 月 1 日起,各地依法获得批准的新增建设用地,均统一按照经调整的新增建设用地土地有偿使用费征收等别计征新增建设用地土地有偿使用费。新增建设用地土地有偿使用费征收等别调整后,每个征收等别对应的新增建设用地土地有偿使用费征收标准保持不变。新标准中,前几等的征收等别调整不大,上海九个区仍为一等,北京城八区和上海浦东新区为二等。5 月 21 日,国家税务总局制定土地增值税清算管理规程5 月 21 日,国家税务总局制定土地增值税清算管理规程河 北 大 有 房 地 产 开 发 有 限 公 司-开 发 部第 4 页 共 17 页对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具
11、体规定。规程自 6 月 1 日起施行。根据规程,纳税人符合下列条件之一的,应进行土地增值税的清算:一是房地产开发项目全部竣工、完成销售的;二是整体转让未竣工决算房地产开发项目的;三是直接转让土地使用权的。5 月 15 日,国土资源部下发关于切实落实保障性安居工程用地的通知5 月 15 日,国土资源部下发关于切实落实保障性安居工程用地的通知要求:各地要加快编制、修编 2010 至 2011 年和今年保障性住房用地供应计划,分类确定城市廉租住房建设,林区、垦区、矿区棚户区改造,农村危房改造等 3 类保障性安居工程用地的供应标准、规模及时序,并落实到具体地块。5 月 18 日 国土资源部土地利用管理
12、司对廉租房和经济适用房用地将给予减免费用的政策支持 5 月 18 日 国土资源部土地利用管理司对廉租房和经济适用房用地将给予减免费用的政策支持.f4 q1 v$O1 C.f4 q1 v$O1 C7:$v8 C%M(b;%)q-f,H-Q国土资源部土地利用管理司发布关于切实落实保障性安居工程用地的通知,对廉租房和经济适用房用地将给予减免费用的政策支持。同时,各地被要求在 6 月 30 日前,完成未来 3 年保障性住房用地供应计划的制定。5 月 22 日 住房和城乡建设部、发展改革委、财政部颁部20092011 年廉租住房保障规划 5 月 22 日 住房和城乡建设部、发展改革委、财政部颁部2009
13、2011 年廉租住房保障规划*Y/W)u i4?Y/W)u i4?8 P2009 年 5 月 22 日住房和城乡建设部、发展改革委、财政部颁部 20092011 年廉租住房保障规划,计划用三年时间,基本解决 747 万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。进一步健全实物配租和租赁补贴相结合的廉租住房制度,并以此为重点加快城市住房保障体系建设,完善相关的土地、财税和信贷支持政策。5 月 24 日 物权法两部司法解释出台 5 月 24 日 物权法两部司法解释出台 7最高人民法院公布关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释和关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释,明确
14、诸多业主最关注问题,并将于 2009年 10 月 1 日起施行。司法解释施行前已经终审,解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件,不适用此司法解释。5 月 25 日国务院批转发展改革委关于 2009 年深化经济体制改革工作意见的通知5 月 25 日国务院批转发展改革委关于 2009 年深化经济体制改革工作意见的通知国务院批转发展改革委关于 2009 年深化经济体制改革工作意见的通知提到,要加快推进财税体制改革,建立有利于科学发展的财税体制。其中财政部、税务总局、发改委、住房城乡建设部负责河 北 大 有 房 地 产 开 发 有 限 公 司-开 发 部第 5 页 共 17 页深化
15、房地产税制改革,研究开征物业税。5 月 27 日 国务院 13 年来首次下调商品房资本金比例5 月 27 日,国务院发布的关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知中明确,保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为 20%,其他房地产开发项目的最低资本金比例为 30%。这是自2004 年以来执行 35%自有资本金贷款比例后的首次下调,已恢复到 1996 年开始实行资本金制度时的水平,从而预示着紧缩了数年的房地产开发信贷政策开始“松绑”。要点分析:商品房资本金比例降低后,也就意味着开发商的贷款门槛更低,可以用更少的资金贷到更多的贷款,从而增强企业信心。国家在 2009 年第二季度调整 13 年
16、以来从未变动的商品房资本金比例政策的主要原因在于:首先,从大环境来说当时正处于国际金融危机后期,中国经济增速在一季度同比下降了 4.5%,经济下行压力仍然较大。国家考虑到 2009 年保增长目标的实现,必须出台更实际的刺激政策,拉动房地产业,扩大内需。开发商自由资金比例降低,必将有更多的开发项目进入市场,如果供大于需则必然出现开发企业之间的激烈竞争,从而调整房价或出现其他优惠政策。如果供小于需,开发商必然会考虑到一般消费者均是买高不买底,房价也自然会出现上扬趋势。6 月 2 日6 月 2 日住房与城乡建设部,国家发展和改革委员会,以及财政部联合印发了 2009-2011年廉租住房保障规划住房与
17、城乡建设部,国家发展和改革委员会,以及财政部联合印发了2009-2011 年廉租住房保障规划,从 2009 年起到 2011 年,争取用三年时间,基本解决 747 万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。进一步健全实物配租和租赁补贴相结合的廉租住房制度,并以此为重点加快城市住房保障体系建设,完善相关的土地、财税和信贷支持政策。要点分析:此政策的出台重点是解决中低收入人群购房难的问题,因为目前已有部分城市出现房价与个人收入比例失调。形成了所谓的住房民生问题,已经提升到政治高度,为此国家必然加大保障房建设力度,增加保障房的供应,对市场化住房建设尚未产生重要影响,但也值得关注该方面政策。6 月 1
18、6 日 财政部出台新规打击交易避税 6 月 16 日 财政部出台新规打击交易避税 6 S ,E6 k0 D+Y#Q D8 z r财政部和国税总局日前下发关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知规定,除了直系亲属等三种情况之外,其他无偿赠与房屋的情形将被征收 20%的个人所得税。河 北 大 有 房 地 产 开 发 有 限 公 司-开 发 部第 6 页 共 17 页在通知中规定三种情形中,房屋产权无偿赠与对当事双方不征收个人所得税:这三种情形包括房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡
19、养义务的抚养人或者赡养人;房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。除规定的上述三种情形外,房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的,受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得,按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税,税率为 20%。此前国税总局曾经在 2006 年下发了关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知,规定个人无偿赠与不动产行为时只需全额缴纳契税和印花税,而无须缴纳营业税和个人所得税。只有受赠人再次转让受赠不动产时候,才需要缴纳个人所得税。(r,C+T8 z3 p.l)V,J1 D 0?#q(U随着今年二手房交易量的升温,
20、尤其是随着交易价格和成交总价的上升,二手房交易需要交纳的税费也随之水涨船高,不少二手房交易打起了通过无偿赠与来避税的主意。此次财政部和国税总局出台新规也是为了加强个人所得税收征管,堵塞税收漏洞,可以有力的打击通过无偿赠与规避房屋交易税收的行为。6 月 19 日关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知(银监发200959 号)要点分析:该通知重在强调严格遵守第二套房贷政策的不动摇;不得自行解释“二套房贷”认定标准;不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。由此说明国家在国民经济环境逐渐转好的背景下,对房地产业的态度在于稳定、稳健,逐步实现繁荣。7 月 17 日 银监会重申严格执行二套房政策要点分析:此
21、次银监会再次重申要严格执行该二套房政策,仍重点支持借款人首次购房居住和符合改善型标准的自主住房的贷款需求,与之前与修订前没有太多变化。政策目的在于遏制短期的过度投机行为,无实质性收紧政策的打算。7 月 20 日 最高人民法院发布 最高人民法院关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见7 月 20 日 最高人民法院发布 最高人民法院关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见:,K.r(/Z)E6 a最高人民法院日前发布关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见,妥善采用多种途径处理房地产纠纷案件,成为意见的一项重点。统计显示,今年 1 至 6 月份,全国
22、法院受理房地产民事案件 67294 件,同比上升 10.58%。相关专家表示,这些案件中,增加房地产金融风险的案件大量显现。由于房地产企业的资金多来源于银行贷款,按揭则是购房人支付房价款的主要方式。少数开发商为缓解资金压力,以假按揭等违法方式套取银行贷款,而部分购房人由于偿还能力下降,拖欠银行按揭贷款,加大银行业金融风险。河 北 大 有 房 地 产 开 发 有 限 公 司-开 发 部第 7 页 共 17 页银监会 2.27银监会 2.27发布固定资产贷款管理暂行办法与项目融资业务指引,确保固定资产贷款资金真正用于实体经济的需要确保固定资产贷款资金真正用于实体经济的需要,防止贷款被挪作他用,以及
23、防范贷款快速增长形势下的银行风险。8 月 21 日,国土资源部下发关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知8 月 21 日,国土资源部下发关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知为促进城市新增建设用地及时有效供应并得到充分利用,进一步加强建设用地管理,依法纠正和遏制违法违规使用农村集体土地等行为,要求地方政府要加强建设用地批后监管,切实预防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等现象发生,严厉打击囤地行为。8 月 27 日 住房部首度摸底限价房公租房关注资金落实情况 8 月 27 日 住房部首度摸底限价房公租房关注资金落实情况 今年中央财政安排了 330 亿元用于廉租房建设,
24、这笔资金是否已经分解至市县一级,地方配套资金是否已经到位?对此,住房和城乡建设部近日下发通知试图摸底。地方需要上报 2007-2009 年中央财政廉租住房保障专项补助资金分解下达情况,如省级政府向市级政府分解下达的额度,市级政府向县级政府分解下达的额度,各市财政向辖县(市)财政实际拨付额度等,这些都要一一填写。此外,地方还需要上报 2009 年实物廉租住房筹集计划进展情况,如通过集中新建、配建、购买、改建等方式各自筹集的廉租住房套数。;Y*J1 X7 e,o-H(L8|)9 月 1 日 国土部:一周连发两文从重治理开发商囤地要点分析:国土资源部关于严格建设用地管理 促进批而未用土地利用的通知(
25、下称 通知)。通知明确要求,地方政府要加强建设用地批后监管,及时向社会公开供地计划、供应结果和实际开发利用情况动态信息。继此政策之后国土部有下发关于开展土地储备制度建设和运行情况调查的紧急通知的文件,并由国土部下发至各省国土厅。国土部出台一系列土地政策目的在于加快土地流转,打击囤地现象,提高房地产市场商品房供应量,避免地方出现“地荒”现象和供不应求现象,避免开发商借市场供求关系,炒作房价。9 月 4 日住房保障时间表初定:三五年内解决困难群体住房 住房和城乡建设部部长姜伟新近日在接受中央电视台采访时表示,对于住有所居的理解,首先是从河 北 大 有 房 地 产 开 发 有 限 公 司-开 发 部
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