房地产企业全面预算管理体系和实施.pdf
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1、1王景江王景江房 地 产 企 业房 地 产 企 业全面预算管理体系和实施全面预算管理体系和实施中国注册会计师中国注册会计师北京托众管理咨询公司总经理北京托众管理咨询公司总经理北京同道兴会计师事务所合伙人北京同道兴会计师事务所合伙人中国企业联合会客座教授中国企业联合会客座教授中国房地产协会客座教授中国房地产协会客座教授国家会计学院客座教授国家会计学院客座教授中国地产商学院客座教授中国地产商学院客座教授世界税收联合会财税研究员世界税收联合会财税研究员新加坡华新世纪管理研究院客座教授新加坡华新世纪管理研究院客座教授首都经济研究会理事首都经济研究会理事2总经理 首席财务咨询顾问总经理 首席财务咨询顾问
2、中国注册会计师中国注册会计师王 景 江教授EMIL:WJJCPA163.COM手机:手机:13501122469著名财税和管理咨询专家,职业培训师,中国著名财税和管理咨询专家,职业培训师,中国注册会计师注册会计师.北京托众管理咨询有限责任公司总经北京托众管理咨询有限责任公司总经理、首席财务咨询顾问,北京同道兴会计师事务理、首席财务咨询顾问,北京同道兴会计师事务所合伙人,北京信永中和会计师事务所高级顾问所合伙人,北京信永中和会计师事务所高级顾问.现任世界税收联合会财税研究员、首都经济研现任世界税收联合会财税研究员、首都经济研究会理事,中国企业联合会、国家会计学院、清究会理事,中国企业联合会、国家
3、会计学院、清华大学华大学对外交流对外交流中中心心、新加坡华新世纪管理研究、新加坡华新世纪管理研究院、中国税务院、中国税务通网络通网络、中国地产商学院客座教、中国地产商学院客座教授,授,时代光时代光华、和华、和君创君创业、业、视野视野咨询、新加坡华咨询、新加坡华点通点通、温州亚美温州亚美信、北京信、北京迅通诚迅通诚信、信、上海益德等上海益德等数十数十家管理咨询机家管理咨询机构构高级培训师和高级顾问,高级培训师和高级顾问,十十几几家企事业家企事业单位常年单位常年高级财税顾问高级财税顾问.曾曾任国任国际际永道会计公司高级咨询顾问,永道会计公司高级咨询顾问,普普华永华永道、道、安达安达信、信、德勤德勤
4、国国际际会计公司客座教授,北京会计公司客座教授,北京注册会计师协会客座教授和注册会计师协会客座教授和考试委考试委员会员会委委员,北员,北京信永中和会计师事务所高级管理咨询经理京信永中和会计师事务所高级管理咨询经理.为为中国中国几十几十家大中家大中型型企事业企事业单位提供单位提供财税和管财税和管理咨询理咨询,为上百为上百家企事业家企事业单位提供内部单位提供内部培训培训服服务务,在在全国全国数百场数百场高级财税研高级财税研讨讨会会上演讲上演讲,全国大全国大型型企业企业总会计师培训总会计师培训班主讲嘉宾班主讲嘉宾,全国全国CPA 考试辅导主讲考试辅导主讲教授,教授,多多家机家机构卫星转播课程主讲。构
5、卫星转播课程主讲。3目目录录v企业预算管理体系企业预算管理体系构建构建v预算预算目标与目标与财务预财务预测测v项目项目预算预算编制程序编制程序和和方法方法v项目项目预算预算控制控制和和考核考核4中国房地产企业面中国房地产企业面临的临的问问题题 房地产房地产行行业业政策波动的影响政策波动的影响 房地产房地产“泡沫泡沫经济经济”风险风险的的存存在在 房地产房地产行行业业盈利模式盈利模式面面临临挑战挑战 房地产企业房地产企业融资渠融资渠道道拓宽拓宽 房地产企业房地产企业规模化规模化 房地产企业房地产企业规范化规范化和和精细化精细化51.正确理解全面预算管理正确理解全面预算管理企企业业方方针针外部外部
6、环境分析环境分析内部内部条件分析条件分析公公司司战战略略中中长期长期计计划划短期短期计计划划预算管理预算管理日日常常经经营营反馈反馈控制控制资本资本预算预算企业规划6“预算预算是是企业企业未来一定未来一定时时期期内内经经营营计计划划的数的数量表量表现现形式形式,是是一种一种系系统统的的管理管理方法。方法。它是用来分配它是用来分配企业企业的的财务、实财务、实物及物及人人力力等等资源资源,以以实现企业实现企业既定既定的的战略战略目标。目标。企业企业可以可以通通过过预算预算来监来监控控战略战略目标的目标的实施实施进度进度,有,有助于助于控制控制开支开支,并并预预测测企业企业的的现现金金流流量量与与利
7、润利润。预算含义资源资源活活动动预算预算管理管理外部外部环境环境风险风险目标目标7全面预算管理全面预算管理是是全全过过程程、全、全方位方位和全员和全员参参与与的的系系统统管理:管理:全全过过程程预算管理预算管理是指是指公司公司在在组织各组织各项项经经营活营活动的动的事事前前、事中和事、事中和事后后都都必须纳入到必须纳入到预算管理预算管理。全全方位方位预算管理预算管理是指是指公司公司一切生一切生产经产经营活营活动动必须必须全全部部纳入到纳入到预算管理预算管理。全员预算管理全员预算管理是指是指公司公司领领导导、子子公司公司负负责人、责人、车间及车间及部部门负门负责人、责人、各岗各岗位位员员工必须工
8、必须全员全员参参与与预预算管理算管理。预算范围8规划未来细化和量化战略目标内部沟通纵向和横向沟通强化控制作为控制经济活动的手段考评业绩考核责任中心业绩整合资源优化财务与非财务资源配置预算作用92.企业预算管理组织企业预算管理组织董董事会事会预算管理预算管理委委员会员会预算管理预算管理组组责任中责任中心心经经营营计计划划会计会计核核算算财务管理财务管理人人力资源力资源职职能能部部门门内部内部审审计计决决策策机机构构咨询咨询机机构构组织组织机机构构执执行行机机构构相相关关职职能能10集团公司集团公司预算管理工作组预算管理工作组预算管理委员会预算管理委员会F预算决策层预算决策层F集团公司总经理任主任
9、,成员由集集团公司总经理任主任,成员由集团公司副总经理、部门经理、各子团公司副总经理、部门经理、各子公司总经理组成公司总经理组成F主要负责审批、签发预算管理制度,主要负责审批、签发预算管理制度,审批年度预算;实施年度预算考评;审批年度预算;实施年度预算考评;重大例外事项进行调整和审批;预算重大例外事项进行调整和审批;预算仲裁等工作仲裁等工作F由集团公司财务部牵头,集团公司由集团公司财务部牵头,集团公司各职能部门组成各职能部门组成F主要负责组织预算的编制工作,并主要负责组织预算的编制工作,并组织各子公司和各部门执行预算及组织各子公司和各部门执行预算及相应的预算跟踪、调整与考核等工作相应的预算跟踪
10、、调整与考核等工作11财务总监的主要职责的主要职责1参参与与公司经公司经营战略营战略的制的制定定,并并通通过过财务财务战略战略的制的制定定和实施,和实施,支支持持经经营战略营战略目标的目标的实现实现;2通通过过建建立立全面预算管理体系,全面预算管理体系,进进行行盈利规划盈利规划,实施预算管理,实施预算管理;3组织资本组织资本运运营工营工作(投作(投资资和和融资融资的的决决策策及及方方案案实施实施););4通通过过建建立立内部控制制内部控制制度度,监监督督公司公司遵守遵守国家财经国家财经法法令令、纪、纪律律,以及董以及董事会事会决决议议,通通过过经经营营效率;效率;5审审批批公司中公司中重重大财
11、务收大财务收支支;6通通过过建建立立会计会计制制度度,组织组织会计会计核核算,算,审审核核财务财务报告;报告;7税收税收筹筹划划;8组织组织财务财务分析分析和和绩效绩效管理管理工工作作。123.企业预算管理体系企业预算管理体系预算预算组织组织预算预算目标目标预算预算编制编制预算预算执执行行预算预算考核考核预算预算审审批批汇汇总总平衡平衡动动态态监监控控预算预算调整调整预算预算分析分析项目项目战略战略绩效绩效考核考核13战略规划战略规划流程流程(滚(滚动动)年年度度预算预算流程流程业业绩绩管理管理流程流程战略战略计计划划业务系业务系统统经经营营资本资本计计划划资本资本预算预算制制定定KPI制制定
12、资本定资本预算预算制制定定经经营营预算预算签订签订业业绩绩合同,合同,并并评估评估业业绩绩,实施实施薪酬薪酬计计划划14总总则则预预算算管管理理组组织织全全面面预预算算编编制制预预算算执执行行控控制制全全面面预预算算考考评评预预算算管管理理信信息息化化全面预算管理表单(载体)全面预算管理表单(载体)纲纲领领性文性文件件附附则则全面预算管理制度实施细则全面预算管理制度实施细则全面预算管理全面预算管理制制度度15销售预算经营计划工程预算开发间接费用预算资本预算存货预算期间费用预算直接开发成本预算开发期间税费采购预算开发成本预算销售费用管理费用财务费用预计损益表预计资产负债表预计现金流量表现金收支预
13、算融资预算当期实施销售成本预算16设设定定预算预算目标目标体系体系趋势趋势预预测测拟拟定定计计划划编制编制预算预算经经营营财财务务分分析析策策略略分分析析指指标标预预测测年年度度经经营营计计划划部部门门工工作作计计划划预算预算目标目标确确定定预算预算目标目标分分解解价值价值目标目标174.如何实施全面预算管理如何实施全面预算管理领导重视高层领导介入高层领导介入直接直接领领导导具具体体参参与与 预算预算制制度度明确明确职责职责 议议事事日日程程表表 预算管理预算管理部部专业专业支支持持18财务转型一个中心:企业价值最大化两个基本点:法人治理、财务管理三个到位:经营、投资、融资活动管理到位四方平衡
14、:股东、客户、员工、社会利益平衡五项改革:五项改革:业绩评估、财务导向、财务报表、风险管理、母子公司业绩评估、财务导向、财务报表、风险管理、母子公司六项循环:预算、报告、收入、支出、资金、评估19交流沟通部部门间门间的的矛盾矛盾,有,有些些是是在对在对什么什么是是企业企业最最大大利利益的益的问问题上题上持不持不同同意见而引意见而引起起的的,有,有的的是是对部对部门利门利益与益与公司公司利利益益间间权衡抉择权衡抉择所所引起引起的的,还还有有一一些矛盾些矛盾,却却不幸不幸地地是是由由于于部部门间门间的的老框框老框框和和偏见偏见所所造成造成的。的。菲菲利利普普科特勒(科特勒(美美)20编制编制议议事
15、事日日程程表表议议事事日日程程领领导导参参与的与的圆桌圆桌会会议议沟沟通通协协调调表表格格化化和预算和预算操作说明操作说明操作操作指指南南规范规范预算管理职责、预算管理职责、程序程序和和方法方法制制定定预算预算制制度度组织领组织领导导、子子公司经理和公司经理和各各部部门负门负责责人预算培训人预算培训全员培训全员培训内内容容方方式式21配套制度资金管理资金管理资金支出审批流程、审批权限(与预算内、资金支出审批流程、审批权限(与预算内、预算外审批规定的衔接)等规定。预算外审批规定的衔接)等规定。核心流程核心流程项目前期、工程管理、项目前期、工程管理、采购采购管理、管理、合同合同管理、管理、销售业销
16、售业务流程等务流程等控控制制度制制度绩效考核绩效考核绩效绩效考核组织、考核组织、KPI指标体系指标体系、绩效绩效考核流考核流程和程和方法方法等。等。22可能出现问题对对全面预算管理全面预算管理认识认识的的偏差偏差你要想做一件事只要有一个理由你要想做一件事只要有一个理由你要不想做这件事,你可以找到一百个理由你要不想做这件事,你可以找到一百个理由v有有无无必必要要实施全面预算管理实施全面预算管理v无无法法实施全面预算管理实施全面预算管理(计计划划赶不赶不上上变变化化)v全面预算全面预算属属于于财务财务部部门门的的事事情情v全面预算全面预算对对原原有有的的责责权权利利产产生生冲击冲击v预算预算不不准
17、准确确等等于于没没有预算有预算v全面预算管理全面预算管理可以可以解解决决企业所有问企业所有问题题23其他其他影响影响预算管理预算管理的的因素因素v 某某些些职职能能管理管理薄弱薄弱(如如战略战略和人和人力资源力资源v 人员人员知知识识和和能力能力的的欠缺欠缺v 内部内部基础基础数数据据和和流程流程管理问管理问题题v 外部外部因素因素的影响的影响(如如工工程程设设计、计、监监理、理、环境环境变变化化等等带带来来的的不确不确定定性性v 纯粹纯粹的方法的方法问问题题一一年年体系,体系,二二年年磨磨和,和,三三年年完善完善24目目录录v企业预算管理体系企业预算管理体系构建构建v预算预算目标与目标与财务
18、预财务预测测v项目项目预算预算编制程序编制程序和和方法方法v项目项目预算预算控制控制和和考核考核251.建立预算目标体系建立预算目标体系目标管理公司目标公司目标中长期计划中长期计划年度预算年度预算季度月度预算季度月度预算项目预算项目预算长期3-5年每年季月周期目目标标的的分分解解:阶阶段段性性、项项目目细细分分执执行行细细分分目目标标汇汇总总达达到到公公司司长长期期目目标标26预算目标体系预算预算目标目标体系体系财务财务指指标标非非财务财务指指标标权权益益利利润润率率销销售售完完成成率率利利润润完完成成率率费费用用控控制制率率资资产产负负债债率率等等预算预算准准确确指指标标关关键键指指标标否否
19、决指决指标标预算预算准准确确率率项目项目进度进度项目项目质质量量部部门门协协调调安安全全事事故故质质量量事事故故27质质量量、安安全和全和其他其他责任事责任事故故。否否决指决指标标预算预算准准确率确率预算预算准准确确指指标标证照办证照办理理及及时时率率、项目项目进度进度完完成率成率、项目项目质质量量达标达标率率、建建设设单位单位满满意率意率、员、员工工满满意意率率、部部门门协协调调满满意率意率等。等。关关键非键非财务财务指指标标权权益益利润利润率率、销售销售利润利润率率、资金资金周周转转率率、资资产产负负债债率率、经、经营活营活动动现现金金流流量量、销售销售收收入入完完成率成率、工工程程成成本
20、本完完成率成率、可可控控费费用用完完成率成率等。等。财务财务关关键键指指标标指指标标类别类别282.经营财务预测经营财务预测项目项目预测预测项目进度项目进度项目项目形象形象进度预进度预测测工程量工程量项目各项目各阶段阶段工程工程量量预预测测项目成本项目成本预算年度项目成预算年度项目成本本和和累计累计成成本本预预测测29销售销售预测预测根据市根据市场场占占有有率率预预测测销售额销售额根据销售增长率预测销售额根据销售增长率预测销售额根据根据实现实现目标目标利润利润的的要要求求预预测测销售额销售额例例:某某公司公司上年上年实实际际销售额销售额为为万元万元,本本年年预计预计增增长长的的可能可能性性为为
21、,增增长长的的可能可能性性为为,不不增增长长的的可能可能性性为为,下降下降的的可能可能性性为为。加加权平权平均增均增长长率率1%40%+5%30%+20 010%10%+6.5%本本年年预预测测销售额销售额5000(16.5)5325万元万元30利润销售收入(变动成本率)固定成本利润销售收入(变动成本率)固定成本或销售量(单价单位变动成本)固定成本或销售量(单价单位变动成本)固定成本令令利润利润等等于于零或零或目标目标利润利润:保本点保本点固定成本(变动成本率)固定成本(变动成本率)或或固定成本(单价单位变动成本)固定成本(单价单位变动成本)保利点保利点(固定成本目标利润)(变动成本率)(固定
22、成本目标利润)(变动成本率)或或(固定成本目标利润)(单价单位变动成本)(固定成本目标利润)(单价单位变动成本)边际利润销售收入变动成本边际利润销售收入变动成本边际利润率变动成本率边际利润率变动成本率312000600012002089?9200060001200180013.3?200065001150?20001020005000?1300200010目标目标利润利润固固定定成成本本变变动动成成本本平平米米单单价价销售销售量量方方案案预计预计销售销售量量为为10万万平平米米,单单价价2000元元,单位单位变变动动成成本本1200元元,固固定定成成本本总总额额6000万元万元,目标目标利润利
23、润2000万元万元。32 预计17 表部门:年度初始投资估算预算年度预测差异单位造价成本可变经营成本率销售均价盈亏平衡点固定成本综合均价销售面积可变经营成本率保本销售率说明保本销售率固定成本综合均价销售面积(1可变经营成本率)盈亏平衡预测盈盈亏平衡亏平衡预预测测表表本表由财务部编制,预测预算年度盈亏平衡点,为编制预算年度经营计划提供依据。编制依据:影响预算年度盈亏平衡点的因素估计;销售均价盈亏平衡点 单位造价成本(1可变经营成本率)指标33目标目标利润利润本期本期预预测测销售额 销售额(1变变动动成成本本率)率)固固定定成成本本例例:某某公司公司上年上年实实际际变变动动成成本本率率为为,本本年
24、年预计预计降低降低到到;上年上年实实际际固固定定成成本本为为万元万元,本本年年预计预计增增加加到到万元万元。最最理理想状想状态态的的利润利润5750(158)1600815万元万元平平均状均状态态下下的的利润利润5325(158)1600636万元万元最差最差状状态态下下的的利润利润4500(158)1600290万元万元利润利润预测预测34预计18表部门:年度-15%-10%-5%5%10%15%1.均价变动率 利润变动率2.销售率变动率 利润变动率3.固定成本变动率 利润变动率4.变动成本变动率 利润变动率有关因素变动率敏感性分析敏感性分析表表指标基准方案说明本表由财务部编制,用以对预算年
25、度利润变动水平进行敏感性分析,为编制预算年度经营计划提供依据编制依据:根据影响有关因素变动率测算对利润变动率的影响水平。35资金资金预测预测 确确定定预预测测期资期资产产增增加加额额假假定定该该企业企业上年上年末变末变动动性性资资产产为为3000万元万元,占销售占销售的的60。本本年年资资产产增增加加额额(53255000)60195万元万元确确定定预预测测期负期负债增债增加加额额假假定定该该企业企业上年上年末变末变动动性性负负债债为为1000万元万元,占销售占销售的的20。本本年年负负债增债增加加额额(53255000)2065万元万元确确定定预预测测期期留留存存收收益益增增加加额额假假定定
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