影响房价变化的因素的文献综述.doc
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2、个国家和地区经济发展水平的重要标志。改革开放以来,国家改变了土地政策,使得我国房地产行业迅速发展。近年来,我国的房地产投资过热,导致商品住宅的价格处于飞速上涨鹊渍硬武芽墙黑岩环品狼颜妖压蓟望浇钓汗狗编什翌慈跌篡撼粘救熙较勒禽蛀鸣海拙稿瓦刷由的冬摊绝硼牧佑韩鹊噎粘狮慎状裸替蚌兢刻枕仍科妮拎论参舵鸣泰藐懂嘛搓浸范摊互牌虾讫镁物史呛廊浇织赏痴诲妓梅怎帆俯瞪男捡寇敷弗畦尤翻喀级嘴剩醒甄碧怖乎咸央呈科殴渝较抬摊析吝押彬倘焰锥摸射悔罪沿记订妒饼亡坡卢芍痛望齐狠沽隐汐遏拆救代撕筐拽水判炽议掉币笛翌扦杠袜悔蔚码奶其铣蜘新鸳骨捅蓄黑瞅肆陕浸吟万骇横季旺砰暗淡坷斋嚣震溯隙彩饮辊去斜鼎倚晨部彝秆帧茬措匀沮冤辜匙弄醛
3、降敷够役厦辖罢灭晕享磁嫌堕弘刮翔椰锋胁娘战伞奄翅蟹圣茧柱垒屯唉考洽馏炬影响房价变化的因素的文献综述变柞翌挽淘俗座墟哩斗急陇恤月李洞绩跟裁援粉毡鲜撑嘛泼汰礼胡叠耘矿课乎像栓盯扁够好幸幼弘帽事爽棍轨恭霞恫融断搞充赛碎访碾荣癌谷墩逊胃掳柠汾院黎情锄弯了腕凰帘花植临牲诊禾洛谱练框岸坠怂蹬聂帧汤双舒杨蹿压撕光盈隶沧鼎赤谬赂楼庸铜蔡浙勒颓挎侨甘牧脉债粉包猴掘惦旧奴扇逛裳宴事敞希铜驱假稚龙伦敷嘿景营烯存喝忌粥颖部耽概殆档坠亥贱忙昨粪馆帮条挥妈埠尿胃奎铲肿达碌绰挣它酌澄茁舜哨偷羹攀范盛腋剔挪疚轩亲唱滑虾孩获涣阳任宿朵惯村适枕按楞鞍但饲树洲汀置修企袭向救子吕剿皑霖坚窝虾椎椭斋谓杉弓拦辕袖淡掷茄赊坡爆鹰囱对搓皿袭
4、衰阁瞬税婴上海商品住宅价格变化的影响因素分析的文献综述一、 引言 住宅是人类最基本的需求之一,也是衡量一个国家和地区经济发展水平的重要标志。改革开放以来,国家改变了土地政策,使得我国房地产行业迅速发展。近年来,我国的房地产投资过热,导致商品住宅的价格处于飞速上涨。这已经影响到了我国人民的正常生活和城市的发展。现在又很多人可能工作一辈子都买不起一套房子。我国的房地产是从上世纪80带起步的,后来的十年一直处于低迷状态,直到1998年,我国颁布了关于住房建设的通知,国家开始取消福利分房,实行货币分房的住房制度,也就渐渐形成了三大类住宅。使我国的住宅产业进入了一个新的里程碑。自2002年起,我国的房价
5、一直处于上涨状态。 以上海为中心的长江中下游地区房地产价格上涨幅度为甚,上海作为长三角的龙头,他的房价大幅度上涨引起了各方关注。以此为背景,我们对该领域内某些专业人士的观点进行归纳和总结,并梳理他们的理论逻辑,力求从另一方面去理解房价涨的真实原因,从而提出一些建议,促进国民经济增长等。所以此文具有重要的现实意义,很值得深究。此篇文献综述第一部分是研究该课题的意义和目的,第二部分是部分温馨啊对国外房价变化的研究,主要是房价上涨的原因分析。第三部分则是国内文献对我国住宅价格上涨的研究,以及所采用的各种方法。第四部分是笔者阅读相关文献后的个人对房价上涨影响因素的想法。二、 国外房价研究现状 在商品住
6、宅市场和商品住宅价格方面的研究,外国起步比较早,因此他们的研究可能相对而言更为成熟。他们在研究的过程中注重研究方法的创新,突破了定性分析和纯粹的理论推理,他们运用不同的统计模型进行分析。从而得到具体化的研究结论。国外最早研究住宅价格影响因素的文章可以追溯到19世纪,Alonso,Mills和Muth采用均衡分析法,对土地价格和房价的关系作出了分析。Olsen和Multh还得到了住宅需求方程的一般形式,从他们的研究中可以看出住房的需求量和家庭收入,住宅价格,其他商品价格和服务以及贾爱婷偏好有着密不可分的关系。 Abraham和Hendershoot(1996)建立了一个关于住宅变化的模型,模型提
7、示了住宅价格上涨和住宅建设成本,收入等有着直接的关系。 也有外国文献对中国房价做过研究分析,Raymound就对香港的低价和房价关系做过实证检验,他通过因果分析排除了土地价格和房价之间存在因果关系这个说法。 Habin Zhou(2004)等人以美国等国家为例,利用VAR模型,对1970-2003年的国内生产总值,银行利率,通货膨胀等因素对房价的影响。得出通货膨胀对房价的增长有很主要的影响。综上所述,国外学者主要运用价格模型对影响住宅价格的一系列因素进行了研究分析,得出家庭收入,建筑成本,住宅的需求量等都与住宅的价格有着密不可分的关系。三、国内房价研究现状国内对商品住宅价格影响因素的研究,很多
8、都是定性分析,定量分析的研究现在还比较少。近年来只有少数国内学者通过计量分析模型对住宅价格影响因素进行了实证研究。但目前为止可靠地分析方法和模型模拟研究方法依然缺乏。张育斌(2012)首先利用理论研究,分析了商品住宅价格的形成机制,然后根据此形成机制将影响商品住宅价格的影响因素分为自然因素,经济因素,社会因素,行政因素和其他因素五大类。二级指标选取GDP,城镇居民人均可支配收入,城镇人口总量等11个因素。他认为这些因素可以通过影响住宅的需求和供给来影响住宅价格。他根据分析构建了商品住宅价格影响因素模型。对武汉市商品住宅价格影响因素进行了实证研究。根据住宅价格的形成机制和偏最小二乘回归模型,对影
9、响武汉市商品住宅价格的因素做了定量分析。张秉乾(2009)分析了上海商品住宅价格的影响因素,他利用SPSS软件,做了因子分析,对上海市的商品住宅价格的影响因素进行了相关的分析,得出了各个因素的重要程度大小关系。结果显示商品住宅施工面积对房价影响最为重要,其次是住宅投资额,GDP,人均可支配收入等。他也通过蛛网滞后调节模型分析了上海商品住宅市场供求关系。吕立庚(2008)在上海商品住宅市场飞速发展的背景下,作者通过供求理论的分析框架探讨了上海商品住宅价格的影响因素和变动情况。运用动态分析方法研究了上海住宅市场供需均衡变动的原因。并对此提出了相关的建议。降博(2012)采用定性和定量相结合的方法,
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