郑州市房地产抵押登记业务操作规程研究与分析.doc

郑州市房地产抵押登记业务操作规程研究与分析302020年4月19日文档仅供参考，不当之处，请联系改正。省人民政府水行政主管部门建立水土保持郑州市房地产抵押登记业务操作规程(试行)1.总则1.1目的为加强郑州市房地产抵押登记的规范化、程序化管理，制定本规程。1.2依据中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国担保法、城市房屋权属登记管理办法、城市房地产抵押管理办法、郑州市房地产抵押管理办法、郑州市城市房屋权属登记管理条例、郑州市城市房地产市场管理条例等有关法律、法规的规定。1.3适用范围1.3.1 郑州市城市规划区范围内进行房地产抵押登记的，适用本规程。1.3.2 地上无房屋(包括建筑物、构筑物及在建工程)的国有土地使用权设定抵押的，由郑州市人民政府另行规定。1.4登记原则1.4.1 房地产抵押实行登记制度。房地产抵押登记应当遵循房屋所有权与该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。1.4.2 以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权随之抵押。1.5房地产抵押登记管理机关1.5.1 郑州市房地产管理局是本市房地产抵押登记的主管机关(以下简称抵押主管机关)。1.5.2 郑州市房地产抵押管理办公室(以下简称抵押登记机关)具体负责房地产抵押登记管理工作。1.6房地产抵押登记管理信息系统抵押登记机关应当统一使用郑州市房地产管理信息系统办理房地产抵押登记业务。1.7房地产抵押登记管理信息系统记载内容房地产抵押登记管理信息系统应当记载以下内容：(一)房地产状况，包括坐落、建筑结构、层数、建筑面积、设计用途和建成年份;(二)房地产抵押当事人姓名或名称;(三)房地产设定抵押状况，包括建筑结构、层数、建筑面积、设计用途和建成年份;(四)抵押设定状况，包括抵押物价值、抵押担保的主债权、债权数额、债务履行期限;(五)房地产权利限制状况;(六)房地产抵押登记日、登记受理日;(七)房屋权属证书或者登记证明编号。2.一般规定2.1能够设定抵押的房地产范围(一)取得房屋所有权证的房屋;(二)承购人对已经预购的商品房;(三)符合条件的在建工程。2.2 不得设定抵押的房地产范围(一)权属有争议的房地产;(二)用于教育、医疗等公共福利性质的房地产;(三)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的建筑物;(四)司法机关、行政机关依法查封、扣押或以其它形式限制转移的房地产;(五)房地产开发企业对已经预售出的房地产;(六)在依法公告拆迁范围内的房地产;(七)已出租的公有住宅房屋;(八)占有或应分摊的国有土地使用权已设定抵押的在建房地产工程及建成的建筑物;2.3抵押登记类别2.3.1 对已取得房屋所有权证的房地产设定抵押的，办理房地产抵押(她项权利)登记。2.3.2 对已经预购的商品房、符合条件的在建工程设定抵押的，办理房地产抵押登记。2.3.3 对抵押关系终止的，办理注销抵押登记。2.4登记的相关称谓2.4.1 本规程所称房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。2.4.2 本规程所称抵押人，是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或其它组织。2.4.3 本规程所称抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其它组织。2.4.4 本规程所称预购商品房抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。2.4.5 本规程所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。2.5登记的一般程序(一)受理;(二)初审;(三)核准;(四)缮证;(五)收费;(六)发证;(七)立卷归档。2.6登记的法定名称2.6.1 抵押当事人登记时使用的名称应当是法定名称或依法登记的名称，不得使用简称和惯用名称。2.6.2 抵押当事人登记的名称应当与其交验的合法身份证明上记载的姓名或者名称相一致。抵押当事人为境外自然人的，则以其护照上的姓名进行登记。2.7登记申请2.7.1 申请抵押登记的申请人为抵押合同的当事人。2.7.2 申请抵押登记的，抵押当事人应当向抵押登记机关申请登记;抵押当事人能够委托代理人向抵押登记机关申请登记;无民事行为能力人和限制民事行为能力人由法定代理人申请登记。2.7.3 抵押当事人委托代理人申请抵押登记的，应当向抵押登记机关交验抵押当事人的委托书和委托代理人的身份证明文件。抵押当事人为法人或者其它组织的，应当交验法定代表人签署的委托书。2.7.4 抵押当事人申请抵押登记，应当按规定内容填写郑州市房地产抵押(她项权利)登记申请表、郑州市预购商品房抵押登记申请表、郑州市在建工程抵押登记申请表、郑州市房地产抵押(她项权利)注销登记申请表、郑州市预购商品房抵押注销登记申请表、郑州市在建工程抵押注销登记申请表。2.7.5 经登记的共有房地产的抵押登记，应当由共有人共同申请。2.8身份证明2.8.1 抵押当事人为个人(一)年满18周岁的中国公民交验身份证，身份证无法交验的，应当交验公安机关出具的身份证明文件;未满18周岁的未成年人，交验户籍证明或身份证，以及监护人的身份证。(二)军人交验兵役证等有效身份证明。(三)香港特别行政区、澳门特别行政区居民交验身份证或者来往内地通行证，台湾地区的居民交验身份证或者来往大陆通行证。(四)国外自然人交验护照。2.8.2 抵押当事人为单位(一)境内法人，交验营业执照及法定代表人身份证明或者机关、事业单位法人登记证书或组织机构代码证。(二)境内其它组织，交验营业执照或者组织机构代码证。(三)国外企业驻国内机构应当交验代表机构登记证及法定代表人身份证明。2.9公证2.9.1 抵押当事人签订的合同需经公证的，应当向抵押登记机关交验有关合同的公证文书。2.9.2 因下列情形抵押当事人委托代理人代为申请登记的，委托书应当经公证。(一)香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区和国外自然人、法人、其它组织的房地产抵押委托代理的;(二)个人所有的房地产抵押委托代理的;2.9.3 香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区由司法机构委托的律师出具见证文书予以认定。国外公证机关所作的公证文书须经中国驻该地使领馆认证，并应当附有中文译本。2.10申请登记文件2.10.1 抵押登记申请表应当由抵押当事人签字并按指印或者盖章;代理人申请登记的，由代理人签名并按指印或者盖章;由代理人申请登记的，代理人除交验本人身份证明外，还应当交验被代理人的身份证明。2.10.2 申请人应当按本规程向抵押登记机关交验申请登记文件。按规定提交复印件的均须交验原件。2.11房地产抵押合同2.11.1 抵押当事人应当签订房地产抵押合同，由抵押当事人签字并按指印或者盖章。房地产抵押合同应使用统一格式文本。2.11.2 房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应当到抵押登记机关申请房地产抵押登记。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。2.11.3 房地产抵押合同应当载明下列主要内容：(一)抵押人、抵押权人的名称、地址或者姓名、住所;(二)主债权的种类、数额;(三)抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等;(四)抵押房地产的价值;(五)抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任;(六)债务人履行债务的期限;(七)抵押权灭失的条件;(八)违约责任;(九)争议解决方式;(十)抵押合同订立的时间与地点;(十一)双方约定的其它事项。2.11.4 以在建工程设定抵押的，抵押合同还应当补充载明以下内容：(一)国有土地使用证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证编号;(二)已投入在建工程的工程款;(三)施工进度及工程竣工日期;(四)已完成的工作量和工程量。2.12登记受理2.12.1 申请房地产抵押登记的，申请人应当交验规定的申请登记文件。申请人交验的申请登记文件齐全的，抵押登记机关应当予以受理，并出具郑州市房地产管理局办事大厅受理凭证(以下简称受理凭证)。2.12.2 受理凭证应当注明申请人姓名或者名称、登记类别、房屋座落、受理人员及时间，申请人应当在受理凭证上签名确认。2.12.3 不予受理的，抵押登记机关应当书面告知申请人。2.13登记申请撤回2.13.1 抵押登记申请撤回的，应由抵押当事人共同申请。2.13.2 申请房地产抵押登记事项在核准登记前撤回登记申请的，应当由原申请人向抵押登记机关提出申请并交验下列文件：(一)申请撤回的证明文件;(二)身份证明;(三)原登记申请的受理凭证。2.13.3 抵押登记机关应当在收到撤回申请时核查房地产抵押登记信息系统，申请人申请撤回的登记事项未核准登记的，应当予以撤回，所收申请登记文件在三个工作日内退还申请人。2.13.4 申请撤回的登记事项已经核准登记的，不予受理撤回申请，能够由申请人申请抵押注销登记。2.14核准登记抵押登记机关应当自受理房地产抵押登记之日起七个工作日内完成抵押登记的核准。符合规定条件的，应当核准登记并颁发房屋她项权证或者房地产抵押登记证明，并记载于登记信息系统;不符合规定条件的，不予核准登记。2.15有关申请文件的要求2.15.1 申请人交验的各种申请登记文件不得涂改。2.15.2 申请人交验的申请登记文件有涂改的，应当按下列要求办理：(一)对房屋所有权证、国有土地使用证有涂改的，应由原发证机关换发新证;(二)对交验的其它证件有涂改的，应由原发证机关换发新证或者在修改处注记并盖章。2.16登记的法定文字房地产抵押登记申请表、房地产抵押合同、各种证明文件、房地产抵押登记管理信息系统、房地产抵押登记所颁发证书或证明等的书写、记载应当使用中华人民共和国法定文字，涉及数量、日期、编号的，使用阿拉伯数字。外文译成中文的，以经过涉外公证的译文为准。3.房地产抵押登记3.1房屋所有权的抵押登记3.1.1 抵押权人为金融机构的，申请人应当向抵押登记机关提交下列文件：(一)郑州市房地产抵押(她项权利)登记申请表(原件);(二)郑州市房地产抵押合同(原件);(三)房屋所有权证(原件/复印件);(四)国有土地使用证(原件/复印件);(五)身份证明(原件/复印件);(六)房地产抵押估价报告(原件);(七)借款合同(原件)。3.1.2 抵押权人为非金融机构的，申请人应当向抵押登记机构提交下列文件：(一)郑州市房地产抵押(她项权利)登记申请表(原件);(二)郑州市房地产抵押合同(原件);(三)房屋所有权证(原件/复印件);(四)国有土地使用证(原件/复印件);(五)身份证明(原件/复印件);(六)房地产抵押估价报告(原件);(七)抵押担保的主债权合同(原件)。3.1.3 个人之间借贷的，申请人应当向抵押登记机关提交下列文件：(一)郑州市房地产抵押(她项权利)登记申请表(原件);(二)郑州市房地产抵押合同(原件);(三)房屋所有权证(原件/复印件);(四)国有土地使用证(原件/复印件);(五)身份证明(原件/复印件);(六)房地产抵押估价报告(原件);(七)经公证的主债权合同(原件)。3.2预购商品房的抵押登记申请人应当向抵押登记机关提交下列文件：(一)郑州市预购商品房抵押登记申请表(原件);(二)郑州市预购商品房抵押合同(原件);(三)商品房预售许可证或者商品房屋产权登记备案证(原件/复印件);(四)已备案的商品房买卖合同(原件);(五)身份证明(原件/复印件);(六)借款合同(原件);(七)首付款交款凭证(原件/复印件)。3.3在建工程的抵押登记3.3.1 申请人应当向抵押登记机关提交下列文件：(一)郑州市在建工程抵押登记申请表(原件);(二)郑州市在建工程抵押合同(原件);(三)国有土地使用证(原件);(四)建筑工程规划许可证及红线图(原件);(五)建设用地规划许可证(原件);(六)已投入的工程款额及已完成工程量的证明(原件);(七)施工进度及工程竣工日期证明(原件);(八)身份证明(原件/复印件);(九)房地产抵押估价报告(原件);(十)借款合同(原件)。3.3.2 在建工程为商品房屋的，还应当提交商品房楼盘定位表、商品房预售许可证。3.4房地产抵押的注销登记3.4.1 经抵押登记的房地产抵押关系终止时，申请人应当自终止之日起15日内，向抵押登记机关申请注销登记。3.4.2 经抵押登记的房地产抵押(她项权利)申请注销登记的，申请人应当向抵押登记机关提交下列文件：(一)郑州市房地产抵押(她项权利)注销登记申请表(原件);(二)房屋她项权证(原件);(三)房屋所有权证(原件)。3.4.3 经抵押登记的预购商品房申请注销登记的，申请人应当向抵押登记机关提交下列文件：(一)郑州市预购商品房抵押注销登记申请表(原件);(二)郑州市预购商品房抵押登记证明(原件)。3.4.4 经抵押登记的在建工程申请注销登记的，申请人应当向抵押登记机关提交下列文件：(一)郑州市在建工程抵押注销登记申请表(原件);(二)郑州市在建工程抵押登记证明(原件)。3.4.5 经人民法院行政判决撤消房地产抵押登记的，凭生效的法律文书办理撤消手续。3.5房地产抵押的遗失补证3.5.1 经登记的房地产抵押申请遗失补证的，申请人为抵押权人。3.5.2 申请人应当持遗失补证申请证明，查阅房地产抵押档案并复印房地产抵押登记原始存根后，在本市主要报纸上刊登遗失声明。自登报之日起30日后，向抵押登记机关申请遗失补证。3.5.3 经登记的房地产抵押(她项权利)申请遗失补证的，申请人应当向抵押登记机关提交下列文件：(一)郑州市房地产抵押(她项权利)登记申请表(原件);(二)房屋她项权证原始存根(复印件);(三)刊登遗失声明的当日报纸(原件);(四)遗失证明(原件);3.5.4 经登记的预购商品房抵押、在建工程抵押申请遗失补证的，申请人持遗失补证申请证明，查阅预购商品房抵押、在建工程抵押档案并复印登记证明原始存根，由抵押登记机关审核后，在原始存根复印件上注记“代原件”，并加盖抵押登记机关抵押登记专用章，不再补发新证。3.6其它3.6.1 国有企业、事业法人以国家授权其经营管理的房地产设定抵押的，应当提交经主管部门或者国家授权的投资机构批准的证明文件。3.6.2 集体所有制企业的房地产设定抵押的，应当提交经本企业职工代表大会经过的证明文件。3.6.3 中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产设定抵押的，应当提交经董事会经过的证明文件，但企业章程另有规定的除外。3.6.4 有限责任公司、股份有限公司的房地产设定抵押的，应当提交经董事会或者股东大会经过的证明文件，但企业章程另有规定的除外。3.7换发房屋她项权证3.7.1 经登记的预购商品房在抵押期间竣工并取得房屋所有权证后，抵押当事人应当持郑州市预购商品房抵押登记证明，向原抵押登记机关申请换发房屋她项权证。3.7.2 经登记的在建工程在抵押期间竣工并取得房屋所有权证后，抵押当事人应当持郑州市在建工程抵押登记证明，向原抵押登记机关申请换发房屋她项权证。3.8房地产抵押登记的注记3.8.1 对已取得房屋所有权证的房地产抵押的，核发房屋她项权证。在房屋所有权证上注记设定她项权利摘要。缮写房屋她项权证并加盖“郑州市房地产抵押管理办公室”钢印。3.8.2 对预购商品房抵押的，核发郑州市预购商品房抵押登记证明。在郑州市预购商品房抵押合同上注记抵押登记核准日期并加盖“郑州市房地产抵押管理办公室抵押登记专用章”。缮写郑州市预购商品房抵押登记证明并加盖“郑州市房地产抵押管理办公室抵押登记专用章”。3.8.3 对在建工程抵押的，核发郑州市在建工程抵押登记证明。在郑州市在建工程抵押合同上注记抵押登记核准日期并加盖“郑州市房地产抵押管理办公室抵押登记专用章”。留存主要原件。缮写郑州市在建工程抵押登记证明并加盖“郑州市房地产抵押管理办公室抵押登记专用章”。3.9房地产抵押登记的证书的领取房地产抵押证书领取，申请人应当提交下列文件：(一)身份证明及委托书;(二)应当交纳的各项费用凭证;(三)受理凭证。4.房地产抵押登记工作基本要求房地产抵押登记机关及其工作人员应当按照法律、法规和本规程的要求从事房地产抵押登记工作。4.1受理人员职责(一)审查所有合同、表格等填写是否漏项、填写是否符合规定要求。(二)调阅微机档案信息，查验提交的文件是否与信息系统记载一致，查验房屋是否有不得设定抵押的情况。(三)校验申请人提交的登记文件。留存复印件的，应当在复印件上加盖专用印章。(四)审查申请人交验的登记文件是否齐全。对资料齐全的予以受理，录入资料信息，打印受理凭证，并将微机编号标注在档案袋上，注明登记类别;对资料不齐的不予受理，出具一次性告知单。4.2初审人员职责(一)对提交的申请登记文件进行全面审查，调阅微机信息，查验提交的文件是否与信息系统记载一致，查验房屋是否有不得设定抵押的情况。(二)核对抵押档案资料与微机登录的信息是否一致。(三)经初审符合条件的，签署意见，签名并注明日期。(四)不符合条件的，应当及时提出处理意见返回受理人员，并及时通知申请人。将审核后的抵押档案和微机信息，按规定程序传递给核准人员。4.3核准人员职责(一)对申请人提交的申请登记文件进行全面审查。经审核无误后，签署意见，对不符合条件的，应当及时提出处理意见返回初审人员。(二)将已核准的抵押档案、微机信息，按规定程序传递给缮证人员。4.4缮证人员职责(一)缮证前应当对所接收的抵押档案进行清点，做好接收记录。(二)统一使用微机进行缮证，核对登记编号，避免调出信息与抵押档案不符。(三)校核所缮写证书或证明内容是否完整、清晰、无误。所缮写证书或证明的存根由校对人员签章。(四)整理已缮写的证书或证明，核对证书或证明与抵押档案一致，打印汇总表一式两份，将汇总表与缮写的证书或证明转发证人员;将汇总表、抵押档案资料转交档案人员，签字并注明日期。4.5收费人员职责(一)根据受理凭证向申请人收取房地产抵押登记相关费用，出具发票。(二)将已收费微机信息传递给发证人员。4.6发证人员职责(一)接收缮写的证书或证明，核对证书或证明与汇总表内容、数量是否一致。(二)查验申请人提交的身份证明或委托书是否齐全、有效。(三)发证人员凭申请人的受理凭证和交款发票办理领证手续，并在受理凭证及发票上加盖“权证已发”印章。(四)将发证后收回的受理凭证信息录入微机系统，并打印传递表。核对已发证存根，无误后将传递表、微机信息和证书或证明存根移交档案人员。4.7档案人员职责(一)档案人员对接收的档案进行核对，验收资料是否齐全，档案资料与存根内容是否一致，发现有误的及时返还上一环节。(二)对验收无误的抵押档案，进行分类、归档。5.附件1、郑州市房地产抵押(她项权利)登记申请表2、郑州市预购商品房抵押登记申请表3、郑州市在建工程抵押登记申请表4、郑州市房地产抵押(她项权利)注销登记申请表5、郑州市预购商品房抵押注销登记申请表6、郑州市在建工程抵押注销登记申请表7、郑州市房地产抵押合同8、郑州市预购商品房抵押合同9、郑州市在建工程抵押合同10、房屋她项权证11、郑州市预购商品房抵押登记证明12、郑州市在建工程抵押登记证明