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小区停车位的权属问题

　　论文摘要：随着我国经济的不断发展，城乡居民的私家车保有量的持续增加，随之而来也出现了“停车难”的问题，小区内停车位的权属纠纷日益增多，虽然《物权法》及最高人民法院关于建筑物区分所有权司法解释对此作出了专门规定，但仍带来不少的争议。本文对我国现有的关于停车位权属的法律进行分析，结合实际情况与国外处理该问题的先进经验，提出相关建议，以期达到各方相关主体更好的维护自身合法权益的目的。
　　论文关键词 小区停车位 物权法 权属
　　一、引言
　　小区停车位的权属纠纷历来是业主与开发商的争议焦点之一。双方往往各执一词，争执不下，导致双方的矛盾愈演愈烈。近年来更是案件频发，被称为“上海物权法第一案”的就是某小区业主与其开发商就双方关于停车位权属的纠纷。因此，本文将就该问题结合我国当前立法以及外国先进经验进行分析，提出相关建议。
　　二、小区停车位权属问题概述
　　小区停车位概念
　　所谓停车位是指各种停车场所中仅供且可供一辆汽车停放的单元。本文主要讨论的是在业主居住的小区内，开发商为小区业主提供的建筑区划内的小区停车位，而非《物权法》第七十四条第三款提及的占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，因为该类停车位的权属毫无争议，其属于业主共有。
　　相关权属问题
　　小区停车位权属，顾名思义，就是小区停车位的所有权归属，随着人们生活水平的提高，私家车越来越多，小区内的停车位也越来越紧俏，价格居高不下。但我国的《物权法》又没有对小区停车位的权属作出一个明确的规定，而学理界对该问题也是众说纷纭，业主所有说、开发商所有说不一而足。目前司法实践中就小区停车位的权属没有一个明确的操作方法，而停车位是整个小区的有机组成部分，是建筑物区分所有制度中的重要财产，因此小区停车位的权属就显得尤为重要，其与房地产开发商和业主的利益息息相关。
　　三、对权属问题主流观点的评析

　　业主所有说
　　这种观点认为小区的停车位应当属于小区的全体业主共有，因为建筑物区分所有权是专有部分和共有部分分权持有的权利构成，那么在业主购买获得专有部分的同时，自然而然地就获得了共有部分的共有权，因此在业主取得房屋专有权利的同时就获得了小区停车位的共有权。
　　这种观点将小区停车位的权属归为业主所有，势必会打击到开发商建造停车位的积极性，将导致的一个结果是开发商为了节省成本而仅仅按照国家规定要求的最低小区停车位配比率来建造停车位，停车位的减少对小区居民的日常生活更加不利。
　　开发商所有说
　　这种观点认为，开发商依其土地使用权在规划内建造停车位，且根据“谁投资，谁受益”的原则，开发商为建造小区停车位进行了投资，那么理应得到停车位带来的收益。那么小区停车位的权属就应当属于开发商。
　　该种观点虽然在一定程度上刺激了开发商建造停车位的积极性，提高了小区停车位的保有量，但开发商很有可能在卖房时已将建造停车位的成本计入房价之中，而进行二次出售。如果将小区停车位的权属归为开发商，那么对保护业主的合法权益将十分不利。
　　国家所有说
　　这种观点认为目前有许多小区地下车库是由人防工程直接改造而成，属于人防国有资产。根据《物权法》规定：国防资产属于国家所有。因此，人防车位作为人防资产组成部分，产权应当归国家所有。
　　笔者认为，在各个小区地下停车库是否由人防工程改造而成还得两说，这种一刀切的说法明显的不合理的。即使地下停车位真由人防工程改造而成，那你是否应该归属国家呢，笔者认为该类“人防工程”的投资和建造大量是由开发商或者业主完成，由其投资建造却得不到所有权这是不合理的，所以应该将该类停车位的权属归为开发商或者业主，如国家出于国家公共安全的需要，可以对该类“人防工事”进行征收征用。
　　公摊面积决定说
　　这种观点认为小区停车位的权属应当由其是否计入业主的公摊面积决定，如果停车位已计入公摊面积那么其权属应归为小区业主；如果没有，应该归为小区开发商所有。
　　笔者认为，这种单纯的将停车位归为业主或者开发商的说法会产生与中出现的一系列问题。例如，没有私家车的家庭也“被迫”分摊公用面积。还有公摊面积的计算涉及到一系列建筑方面的专业知识，一般业主很难对公摊面积的计算有一个清晰的认识，在这种信息不对等的情况下，业主很难受到公平的对待。
　　合同约定说
　　这种观点认为通过业主与开发商的约定来决定停车位的权属问题，这样充分体现了私法意思自治原则，且通过签署平等合同的手段也符合市场运作的规律。我国《物权法》就采纳了这种观点，《物权法》第七十四条第二款规定，建筑区划内，规定用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
　　这一观点看似公平合理，双方意思自治，但我们可以从《物权法》第七十四条第二款规定中推断出，我国的《物权法》实际还是将停车位的权属归为开发商一方，而实际中往往开发商又处于强势地位，开发商很容易利用其强势的地位提高停车位的出售、出租价格，这样业主的合法利益很难得到切实有效的保证。
　　以上的各观点可以说均存在着一定的缺陷，面对复杂的停车位权属问题，在目前的司法实践中并未能达到令人满意的效果，也未能寻求到一条合理有效的途径去解决日益突出的停车位权属纠纷。基于我国理论界对停车位权属产生的众多理论学说，主要原因是法律对停车位权属的界定不明。

　　四、我国物权法关于车位归属规定存在的问题
　　我国《物权法》74条及2009年最高人民法院颁布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中第二条、第三条对小区车位权属进行了补充和说明。但是，《物权法》及相关司法解释关于住宅小区停车位权属的规定过于笼统，在明确性和操作性上都存在缺陷。
　　其中第一款中的“首先满足业主的需要”就比较笼统，这个“首先满足”没有一个具体的评判标准，假如开发商任意抬高停车位的价格，导致小区业主无力购买停车位而放弃优先购买的权利，这样是否算首先满足业主的需要呢？
　　第二款规定，“建筑区划内用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”从该条款中可以看出，在建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，如果开发商在合同中作出保留了车库的所有权的约定，那么他就获得了车库的所有权，而在其未作约定的情况下才推定为业主所有。那么假如在权属约定不明的情况下，停车位的所有权又该属于哪一方呢？
　　因此，很多关键性问题没有解释清楚，从某种意义上说笼统模糊的《物权法》及其相关司法解释对小区停车位的权属争议起到了积极的作用。
　　五、解决停车位权属问题的几点建议
　　停车位权属问题是一个非常复杂的问题，期待一个法条就解决停车位的权属问题也是不现实的，笔者从多角度考虑分析，提出以下几点建议：
　　提高小区停车位保有量比例
　　停车难的现象从本质上还是因为小区建造时规划设计时小区停车位不足造成的，针对住宅小区内停车位容量过小、停车难的现状，建议相关部门加强对住宅小区停车位规模的重视，通过小区面向的客户群作出科学的停车位配比率，而不是盲目的“一刀切”。
　　针对《物权法》第七十四条的完善
　　《物权法》第七十四条第一款规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”“首先满足业主的需要”就比较笼统，需要进一步细化，所以笔者认为“首先满足业主需要”应当理解为业主在同等条件下的优先购买权，而且即使业主以外的第三人出价更高，小区业主应当拥有绝对优先租赁权。
　　《物权法》第七十四条第二款规定，“建筑区划内用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”该规定实际上导致了车位的所有权属于开发商，业主并不享有所有权，造就了房开商的优势地位，因为业主如果想使用停车位，那么只能向开发商购买使用权或者进行租赁。在该种规定下，开发商具有明显的优势地位，所以笔者认为当开发商与业主之间没有约定或者约定不明的情况下，应当视开发商放弃主张停车位的权利，而法律应当保护处于弱势地位的买房一方，以保障业主的合法权益。
　　增设专有停车位
　　政府引导鼓励开发商增设小区停车位，笔者认为可以参考我国台湾地区关于小区停车位的相关规定，在开发商完成小区应当配有的停车位的同时，再自行增设停车位，将增设的停车位出售给有需求且有经济能力购买专有停车位的业主。通过对市场经济的调节和商业利益动机的引导，促使开发商基于利益去积极建造更多的停车位实现开发商和业主的双赢共赢。
　　设立奖励停车位制度，政府可以在建筑物之楼层数、高度、楼地板面积之核计标准或其他限制事项上做出比较宽松的限制或奖励措施，来鼓励开发商释出建物空间提供给公众使用。
　　完善停车位销售以及出租的规章制度
　　在停车位的出售和出租环节中，开发商占据明显的优势地位，政府应该适当介入对停车位的出售和出租进行引导，不得使开发商任意哄抬停车位的价格，损害到业主的合法利益。另外政府机构应当告知小区的业主哪些停车位已算入业主的公摊面积，防止开发商将业主共有的公共停车位“二次出手”，售予业主专有使用。在出售的环节中，笔者认为可以参照美国的法律法定，禁止小区外的用户获得小区停车位的所有权，这样可以充分保证小区居民的正常生活不受外界的干扰，也可保证小区内业主对小区所有土地的使用权不受侵犯。
　　六、结论
　　小区停车位的权属问题是一个极具现实意义的问题，随着改革开放的不断深入，经济水平的日益发展，私家车的保有量势必会进一步提高。涉及到该问题的利益群体也会越来越壮大，所以希望该问题应当引起有关部门的重视，总结各个学者的相关建议，结合国外及台湾地区的先进经验，制定出符合中国国情的停车位制度，不要出现“买车易，停车难”的尴尬情况。切实有效地解决小区停车位的权属问题，为小区业主提供更加和谐的生活环境。