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书山有路勤为径，学海无涯苦作舟
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物业管理基本制度与政策
（2010年7月）
第一章 物业管理的概述
第一节 概念
㈠物业管理的定义
《条例》第二条明确规定:物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
⑴物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动。
对房屋等建筑物的管理主要有三种方式：1业主自己管理，2业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司，3业主选聘物业管理企业进行管理。
《条例》调整和规范的范围仅限于业主选聘物业管理企业所进行的物业管理服务活动。
业主可行使对建筑物的占有权、使用权、收益权、处分权，对建筑物的维修、养护、管理属于业主行使所有权的体现。
《条例》并不强制业主通过选聘物业管理企业来实施物业管理。
如果业主通过选聘物业管理企业的方式来对物业进行管理，则应当按照《条例》的规定来执行。
⑵物业管理活动的依据是物业服务合同。
物业管理活动的实质是业主和物业管理企业就物业管理服务为标的所进行的一项交易。
⑶物业管理服务的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。
㈡《条例》调整范围
调整住宅物业和非住宅物业的物业管理活动，，但主要规范的是住宅物业的物业管理活动。
住宅物业的建设单位需要通过招投标来选择物业管理服务,非住宅则就没有这一要求。
住宅物业应建立专项维修资金,非住宅则未作强制性规定。
《条例》适用范围既包括城市，也涵盖乡村。
㈢物业管理的市场化特征
⑴房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变。目前，设备设施齐全的组团建筑、住宅小区，已经成为现代房地产的主流形式。房地产权属已经由独立的产权主体向共有的产权主体转化。传统的房屋管理模式不能适应房地产物质形态和权属状况的改变。
⑵多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应。物业全体共有人对物业共同享有权利并共同承担义务。单个业主对全体业主共同享有的权利无权单方面作出决定，单个业主也没有义务全额承担由全体业主共同履行的义务。
⑶物业管理活动应当遵循市场原则。在平等、自愿、等价有偿、诚实信用的基础上签订物业服务合同。主要目的有两点：一是强调业主在物业管理活动中的自主权。二是强调物业管理活动必须纳入市场秩序。
⑷非市场性的房屋管理不属于物业管理。《条例》强调物业管理是一种市场行为、市场关系、市场活动，必须遵守市场规则。
㈣物业管理的特征
物业管理属于第三产业。
物业管理有三个基本特征：社会化、专业化、市场化.
⑴物业管理社会化有两个基本含义：一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业；二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离是物业管理社会化的必要前提；现代化大生产的社会分工是实现物业管理社会化的必要条件。
⑵物业管理专业化是现代化大生产专业分工的必然结果。因此要求物业管理企业必须具备一定的资质等级，从业人员必须具备一定的职业资格。
⑶市场化是物业管理最主要的特点。物业管理的属性是经营，所提供的商品是劳务，方式是等价有偿，实行自主经营、独立核算、自负盈亏。双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。
第二节 我国物业管理的产生和发展
㈠ 物业管理企业的起源与发展。物业管理起源于19世纪60年代的英国。
㈡ 城镇住房及住房制度改革
㈢ 我国物业管理的产生。1981年3月10日深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司—深圳市物业管理公司挂牌成立。
㈣ 我国物业管理的发展。建设部1994年3月23日颁布《城市新建住宅小区管理办法》
㈤ 物业管理在社会经济中的地位和作用。五个有利于：1有利于促进经济增长；2有利于提高人民群众居住质量；3有利于增加就业；4有利于维护社区稳定；5有利于推动房地产业的良性发展。
第三节 我国物业管理制度的历史沿革。
20书记90年代初到《条例》颁布之前
第四节 《物业管理条例》
㈠《条例》颁布的时间：2003年6月8日。实施的时间：9月1日。国务院颁布。
㈡《条例》的立法过程：公开向社会征求意见。
㈢《条例》的指导思想和立法原则
⑴立法理念：突出了发展为重、平衡利益、保护弱者。
⑵立法指导思想：1是强调保护业主的财产权益，2是强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，3是强调业主与物业管理企业通过公平公开和协商方式处理物业管理事项。
⑶基本原则：①物业管理权利和财产权利相对应；②维护全体业主合法权益；③现实性与前瞻性有机结合；④从实际出发，实事求是。
㈣《条例》创设的法律制度
⑴七项制度：①业主大会、②管理规约、③前期物业管理招投标、④物业承接查验、⑤物业管理企业资质管理、⑥物业管理从业人员职业资格、⑦住宅专项维修资金。
⑵创设法律制度的内涵:1尊重的维护业主的财产权利;2建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制。
物业管理的基础是业主的财产权。共同财产和共同利益是构成业主之间联系的基础。共同契约就必然要在单个业主利益的分散性与整体业主利益的协调性之间实现均衡；业主加入共同契约就意味着少数服从多数的原则。
⑶《条例》和有关法律法规共同规范物业管理活动。
⑷《条例》是行政法规。界定了违反行政管理秩序与民事违约、民事侵权的界限对违反行政管理规定又构成民事违约或侵权的行为，则坚持损害赔偿优先的原则。
㈤《条例》主要内容简介
《条例》七章七十条。
⑴总则。对《条例》的立法目的、调整对象和适用范围、倡导原则和行政管理体制等作了规定。
⑵业主及业主大会。规定了业主的概念、权利与义务、业主大会的组成、宗旨、成立条件、职责、会议制度、议事规则、业主委员会的性质、职责与组成，管理规约的内容、法律效力，业主大会、业主委员会与居民委员会的关系等内容。
⑶前期物业管理。
⑷物业管理服务。
⑸物业的使用与维护。
⑹法律责任。
特征：①是与违法行为相联系的；②是法律明确而又具体规定的；③具有国家强制性；④是由国家授权的机关依法实施的。
特点：①行政责任民事责任并存；②民事责任优先适用；③业主自我管理、自我监督。
⑺附则。按照法律不溯及既往的原理，《条例》生效以前的物业管理活动不适用《条例》的规定。
㈥《条例》确定的基本法律关系
㈠业主相互间的关系；㈡物业管理企业和业主间的关系；㈢开发企业与业主以及物业管理企业间的关系；㈣供水供电等单位与业主以及物业管理企业间的关系；㈤社区居委会与业主、业主大会及物业管理企业间的关系；㈥物业管理各方主体与政府之间的关系。
第二章 物业管理服务
《物权法》第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
第一节 物业管理服务的特点和内容
㈠物业管理服务的特点:⑴物业管理服务的公共性和综合性;⑵物业管理服务受益主体的广泛性和差异性;⑶物业管理服务的即时性和无形性;⑷物业管理服务的持续性和长期性。
㈡物业管理服务的内容：大的方面有两项：1是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；2是维护相关区域内的环境卫生和秩序。具体有8项：⑴房屋共用部位的维修、养护与管理；⑵房屋共用设施设备的维修、养护与管理；⑶物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理；⑷物业管理区域内环境卫生与绿化管理服务；⑸物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协管事务服务；⑹物业装饰装修管理服务；⑺物业档案资料的管理；⑻专项维修资金的代管服务。
㈢合同约定以外的服务：⑴不是物业管理企业的法定义务；⑵服务事项需另行约定；⑶是一种有偿服务。
㈣物业管理服务的标准：中物协2004年印发了《普通住宅小区物业管理服务等级标准》，从基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六个方面，制定了三个等级的服务标准。
㈤物业管理企业和业主在使用标准时应当注意：标准为⑴普通商品住房、⑵经济适用住房、⑶房改房、⑷集资建房、⑸廉租住房等普通住宅小区物业管理服务的标准，高档商品住宅不适用；三个服务等级级别越高服务标准越高；标准以外的其他服务双方协商约定；应从实际出发选择相应的服务等级。
第二节 物业服务收费
㈠收费原则：⑴合理原则；⑵公开原则；⑶收费与服务水平相适应原则。
㈡收费定价形式：政府指导价和市场调节价。不采用政府定价。因为政府定价⑴不利于物业管理企业提高服务质量；⑵制约了业主对物业服务质量的监督权和选择权；⑶因定价标准不客观产生大量矛盾；⑷阻碍物业管理市场的发展。
㈢收费形式：包干制和酬金制两种。包干制物业服务费的构成包括物业管理服务成本、法定税费、物业管理企业的利润。酬金制预收的物业管理服务资金包括物业服务支出、物业管理企业的酬金。
㈣物业管理服务成本构成,包干制的物业服务成本或者酬金制的物业服务支出,一般包括9个方面,但物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金列支，不能计入物业服务成本或者物业服务支出。
第三节 物业服务合同
㈠《条例》第三十五条规定物业服务合同有八个方面的内容：⑴物业管理事项；⑵物业服务质量；⑶物业服务费用；⑷双方的权利义务；⑸专项维修资金的管理与使用；⑹物业管理用房；⑺合同期限；⑻违约责任。
㈡前期物业服务合同的特征，⑴具有过渡性；⑵签订主体是建设单位（第一业主）；⑶是要式合同；⑷是附终止条件的合同。
㈢前期物业服务合同的内容，⑴合同当事人与物业的基本情况；⑵物业服务内容与质量（8项）；⑶物业服务收费方式；⑷物业经营管理活动的内容（4项）；⑸物业的承接查验5项；⑹物业的使用与维护（5项）；⑺专项维修资金；⑻违约责任；⑼其他事项。
㈣物业管理企业的义务，主要有两项：1维护物业管理区域秩序的义务；2物业管理区域的安全防范协助义务。
㈤维护物业管理区域秩序的主要方式，履行告知义务；履行制止义务；履行报告义务。
第四节 物业使用与维护
《条例》第五章有七条就此做出规范。了五个方面的明确（禁止，不得）规范：⑴公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变；⑵道路场地不得擅自占用与挖掘；⑶公用事业单位应当依法履行相关管线和共用设施设备的维修养护责任；⑷业主装饰装修房屋应当依法规范；⑸利用物业共用部位、共用设施设备经营应当遵守有关规定。
第三章 物业管理的基本制度
《条例》确定了七项基本制度:1业主大会制度、2管理规约制度、3前期物业管理招投标制度、4物业承接查验制度、5物业管理企业资质管理制度、6物业管理专业人员职业资格制度、7住宅专项维修资金制度。
第一节 业主大会制度
业主大会制度是业主实现物管权的组织基础。
《条例》确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度。规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。
《条例》规定业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
㈠ 业主
⒈业主的概念：《条例》第六条规定房屋所有权人为业主。
业主作为不动产所有权人，不受国籍限制，也不受自然人、法人或其他组织的属性限制。
具备业主身份的情况有三种：一是房屋所有权证书持有人；二是共有权证书持有人；三是待领房屋所有权证书和房屋共有权证书的购房人。
⒉业主的权利
《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。”
《条例》规定业主在物业管理活动中享有10个方面的权利：⑴按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；⑵提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；⑶提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；⑷参加业主大会会议，行使投票权；⑸选举业主委员会委员，并享有被选举权；⑹监督业主委员会的工作；⑺监督物业管理企业履行合同物业服务合同；⑻对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；⑼监督物业专项维修资金的管理和使用；⑽法律法规规定的其他权利。
⒊业主的义务
《物权法》第七十二条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利、承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”第七十七条规定：“业主不得违反法律法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。”第八十三条规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。”业主大会和业主委员会，“对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等行为”，有权要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
《条例》规定业主在物业管理活动中应当履行6条义务：⑴遵守管理规约、业主大会议事规则；⑵遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；⑶执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；⑷按照国家有关规定交纳专项维修资金；⑸按时交纳物业服务费用；⑹法律法规规定的其他义务。
⒋业主大会议事规则包括：⑴业主大会的议事方式、⑵表决程序、⑶业主投票权确定办法、⑷业主委员会的组成和委员任期等。
物业管理服务行为是一种市场行为，应当遵循等价有偿的市场原则。
㈡ 业主大会
《物权法》第七十五条规定：业主可以设立业主大会，选举业主委员会。可以就不是强制性的，设立的是一种组织。
⒈业主大会的组成和性质：业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式，由物业管理区域内全体业主组成。
⒉成立业主大会的限制和选择；一个物业管理区域只能成立一个业主大会。只有一个业主或业主人数较少且全体业主一致同意也可不成立业主大会。是否成立由全体业主决定。
⒊业主大会的筹备。成立业主大会筹备组。
筹备组的工作内容有5项，⑴确定首次业主大会会议召开的时间地点形式和内容；⑵草拟业主大会议事规则和管理规约；⑶确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；⑷确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；⑸做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
筹备工作的要求有4项，⑴业主大会筹备组的工作内容提前完成15天以书面形式公告；⑵同时公告业主对业主大会议事规则和管理规约修改意见的反馈时间和方法；⑶以业主房屋产权证书标明的房屋所有权人为准确认业主身份；⑷根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定投票权。
⒋业主大会的成立：业主大会筹备组应当在30日内在主管部门指导和协助下组织召开首次业主大会会议。
首次业主大会会议议程一般有5项，⑴报告业主大会的筹备工作情况；⑵宣读业主名册和在首次业主大会会议上的投票权数；⑶宣读业主大会议事规则和管理规约草案，宣讲业主对草案提出的意见，和修改结果；⑷投票通过业主大会议事规则和管理规约；⑸宣读业主委员会委员候选人名单，经投票选举产生业主委员会组成人员。
⒌业主大会的职责6项：⑴制定修改管理规约和业主大会议事规则；⑵选举更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；⑶选聘、解聘物业管理企业；⑷决定专项维修资金的使用、续筹方案并监督实施；⑸制定修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；⑹法律法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
《物权法》第七十八条规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主有约束力。《条例》只讲了业主大会的决定和管理规约对全体业主有约束力。
⒍业主大会活动规则：
业主大会会议分为定期会议和临时会议。在三种情况下要召开临时会议，⑴20%以上业主提议召开业主大会临时会议的；⑵发生重大事故或紧急事件；⑶业主大会议事规则或管理规约规定的其他情况。
业主代理人和业主代表人，业主可书面委托代理人参加业主大会会议，不能委托代理人代理业主身份，代理人无权参加竞选。物业管理区域内业主人数较多的可推选代表参加业主大会会议，业主代表应于会议3日前就会议有关事项书面征求业主意见。业主大会会议必须有不少于1/2以上业主参加。
业主大会决定事项的表决效力，⑴一般决定实行简单多数表决，必须1/2以上通过；⑵重大决定实行特别多数表决，必须经所持投票权2/3以上通过（《物权法》的规定是:应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。
㈢业主委员会
⒈业主委员会的性质：是业主大会的常设性执行机构。
⒉业主委员会的职责：⑴召集业主大会，报告物业管理的实施情况；⑵代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；⑶及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；⑷监督管理规约的实施；⑸业主大会赋予的其他职责。
⒊业主委员会属于备案制，而非审批制。自选举产生之日起30日内到行政主管部门备案。备案的材料4项，⑴业主大会的成立情况；⑵业主大会议事规则；⑶管理规约；⑷业主委员会委员名单。
⒋业主委员会委员的资格条件：⑴具有完全民事行为能力的业主；⑵遵守国家有关法律法规；⑶遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；⑷热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；⑸具有一定组织能力；⑹具备必要的工作时间。业主委员会应当自选举产生之日起3日内推选产生主任、副主任。主任、副主任是业主委员会的召集人和组织者。业主委员会的委员有规定的七种情形之一的，经业主大会会议通过资格终止。
⒌业主委员会会议：除定期会议外，有1/3以上委员提议或主任认为应当召开会议的可临时召开。会议必须半数以上委员参加，做出决定必须半数以上同意。
⒍业主委员会的改选和变更：任期届满二个月前换届选举。经业主委员会或者20%以上业主提议由业主大会会议决定变更委员并书面公告。
⒎业主委员会的工作经费由全体业主承担。
㈣限制性规定：主要解决业主委员会政治化倾向问题。不能做出与物业管理无关的决定，不能从事与物业管理无关的活动。房地产行政主管部门以业主大会、业主委员会的活动实施监督管理。
第二节 （业主公约制度）改为管理规约制度
规约就是规则。业主之间在物业管理过程中发生的关系属民事关系，不宜采取行政手段管理。管理规约是实施物业管理的契约基础。实行管理规约制度有利于提高业主的自律意识，预防和减少物业管理纠纷。
㈠管理规约
⒈管理规约的概念：管理规约⑴是由全体业主共同制定的（共同契约），⑵规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，⑶对业主具有普遍约束力的自律性规范，⑷管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律法规，或者损害社会公共利益，一般是以书面形式订立的。
⒉管理规约四个方面的主要内容：⑴有关物业的使用维护管理；⑵业主的共同利益；⑶业主应当履行的义务；⑷违反公约应当承担的责任。
⒊管理规约的法律效力：管理规约对物业管理区域内的全体业主具有约束力。应当注意两点，⑴对物业使用人也发生法律效力；⑵对物业的继受人（即业主）自动产生效力。
㈡临时管理规约
⒈临时管理规约的概念，建设单位在销售物业之前，对有关物业的使用、维护、管理业主的共同利益、业主应当履行的义务，以及违反公约应当承担的责任等事项依法做出的约定（在业主大会制定管理规约之前存在的管理规约）。
⒉临时管理规约的制定：临时管理规约制定的主体，一般由建设单位在出售物业之前预先制定；制定时间：临时管理规约制定的时间为物业销售之前。
⒊相关主体的法律义务，1建设单位不得侵害物业买受人司法权益的义务；2建设单位对临时管理规约的明示和说明的义务；3物业买受人对临时管理规约承诺的义务。
⒋2004年9月建设部发布《业主临时管理规约（示范文本）》
临时管理规约的内容，⑴物业的自然情况与权属情况；⑵业主使用物业应当遵守规则；⑶维修养护物业应当遵守的规则；⑷涉及业主共同利益的事项；⑸违约责任。
⒌业主使用物业应当遵守的规则，⑴遵守相邻权规定（三个方面要做出约定，不得妨碍其他业主正常使用物业；不得损害公共利益和他人利益；改变设计用途要经相邻业主同意并报批），⑵遵守房屋装饰装修规定，⑶共用部位、共用设施设备的使用规定，⑷使用物业的禁止性规定（有8点）。
1损坏房屋承重结构，主体结构破坏房屋外貌，擅自房屋设计用途
2占用或损坏物业公用部位，共用设施设备及相关场地擅自移动共用设施设备
3违章搭建。私设摊点
4在非指定地点倾到或抛洒垃圾杂物
5违反相关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品、、排放有毒有害物质和发出超标噪音
6擅自在物业共用部位和相关场合悬挂、张贴、涂改、刻画
7利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动
8违反物业管理区域内饲养动物的规定
⒍涉及业主共同利益的事项，⑴全体业主授予物业管理企业行使的管理权利，⑵业主承诺按时足额交纳物业服务费用，⑶利用物业共用部位、共用设施设备经营的约定。
第三节 前期物业管理招投标制度
㈠前期物业管理招投标的概念、
前期物业管理招投标是指业主或建设单位招标方式选聘物业服务企业，物业服务企业通过投标的方式竟聘物业服务管理项目的活动。其中建设单位通过的招标方式选聘的称为前期物业管理招标。
原则：公开、公平、公正、诚实信用。
强制性规定，住宅物业应当以招投标的方式选聘物业管理企业，非住宅则不做强制性要求；规模较小、投标人少于3个的可议标的方式。
㈡前期物业管理招标规则，招标原则，不歧视原则（三个不得）1不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人2不得对潜在投标人实行歧视待遇3；不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际不符的资格要求
招标形式，公开招标、邀请招标。
㈢招标文件编制,有七个方面的内容。
1招标人及项目简介2物业管理服务的内容及要求3对投标人及标书的要求4评标的标准方法5招标活动方案6物业服务合同的签定说明7其他事项的说明及法律发法规规定的其他内容
㈣招标项目的备案，发布公告的10日前向当地县以上房地产主管部门；提交材料， 1与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批文2招标公告或者招标邀请书3招标文件4法律法规规定其他材料。
㈤招标程序规则：1招标人应当确定投标人编制投标文件所需的合理期间，公开中标物管项目，自公布之日至提交招标文件之日最短不得少于20天；2招标人修改招标文件应当在文件要求提交投标文件截止时间至少15日前；3招标人根据物管项目的具体情况可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场并提纲隐蔽工程图纸等详细资料。4通过招投标方式选择物管企业的应该按照以下规定时间内完成招标投标工作
掌握的几个时间:1新建现售商品房项目在现售前30日完成，2预售商品房应在取得《商品房预售许可证》之前完成，3非出售的新建物业项目应当在交付使用前台90日完成。
㈥投标规则，投标文件应当包括：1投标函；2投标报价；3物业管理方案；4招标文件要求提供的其他材料。
投标禁止行为四个方面1投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假骗取中标2投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害投标人和其他投标人的合法权益3投标人不得与投标人串通投标，损害国家利益、社会利益或者他人的合法权益。4禁止投标人以向投标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。
㈦评标成员为5人以上单数，专家不得少于2/3完成评标后推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。
㈧招标人应当自确定中标人之日起15日内备案，30日内订立书面合同。无正当理由不签订合同的应当赔偿给对方造成的损失，承担缔约过失责任。
㈨不采用招投标方式实行前期物业管理的责令限期改正，给予警告，可处10万元以下罚款。
第四节 物业承接查验制度
物业承接查验是物业管理的基础性工作。《条例》第二十八条规定：物业管理企业承接物业时应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。阿
㈠物业承接查验的意义。1有利以明确各方责、权、利对维护建设单位、业主和物业管理企业的正当权益，避免矛盾纠纷，都起了重要的保障作用。2可以督促建设单位根据规划设计标准和售房约定重视物业共用部位共用设施设备的建设、对提高建设质量，保障业主财产权益具有重要意义。3可以弥补前期物业管理期间业主大会缺位的弊端，加强物业建设与物管企业的衔接保障开展物业管理的必备条件。在新老物管企业交接进行查验有利于界定物业共用部位共用设施设备的管理责任。
㈡物业承接查验的内容，包括两部分，1物业管理资料移交；2物业现场验收。物业资料有四个方面：⑴竣工验收资料；⑵技术资料；⑶物业质量保修文件和物业使用说明文件；⑷物业管理所需的其他资料。现场验收有两个方面：物业共用部位、共用设施设备的验收；物业管理区域环境验收。
㈢物业的保修责任，
《条例》第三十一条规定建设单位应当按照国家规定的保修期和保修范围承担物业的保修责任
保修期内由建设单位承担首要责任。保修期限与范围以外援物业维修保养由物业管理企业按照物业服务合同的约定承担。建设单位必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
第五节 物业管理企业资质管理制度
对物业管理企业实行市场准入制度，是加强行政监管、规范企业行为、有效解决群众投诉、改善物业管理市场环境的必要手段。
㈠物业管理企业应当具有独立的法人资格，应当具备四个条件：⒈依法成立；⒉有必要的财产或者经费；⒊有自己的名称、组织机构和场所；⒋能够独立承担民事责任。
㈡物业管理企业资质管理是条例设定的行政许可。其针对性有三点：发展现状；管理服务的特性；专业特性。
㈢物业管理企业资质管理制度的内容包括：条件、分级、申请、审批、动态管理等。
㈣物业管理企业的资质等级，分为一级、（注册资金500万，管理和技术人员不少30人中级职称不少20人）二级、（注册资金300万，管理和技术人员不少20人中级职称不少10）三级、（注册资金50万，管理和技术人员不少10人中级职称不少5）
㈤资质证书的颁发与管理，一级建设部，二级省、市、自治区，三级直辖市、设区市。
㈥项目承接，一级承接各种项目；二级承接30万以下住宅和8万以下非住宅；三级承接20万以下住宅和5万以下非住宅。
㈦管理程序，新设立的物业管理企业应当自领取营业执照30日内持5个方面的文件（1营业执照2企业章程3验资证明4企业法人身份证明5）向行政主管部门申请资质。核定资质的应当提交6个方面的材料。（1企业资质等级申请表2营业执照3企业资质证书正副本4物业管理人员职业资格证书和劳动合同，管理技术人员的职称证书和劳动合同5物业服务合同复印件6物业管理业绩材料）不得批准资质的违规行为有13种。
㈧物业管理企业资质等级的变更、注销与撤销，主要记住几个时间。注意：没有吊销的说法。
㈨物业管理企业资质实行年检制度。违规行为的行政处罚超越资质等级承接物业业务处1万以上3万以下。不正常年检1万以上3万以下出借、出租、转让1万以上3万以下不及时办理资质变更的2万以下
第六节 物业管理从业人员职业资格制度
本节重点是物业管理师制度的有关规定
㈠物业管理师制度,根据条例规定,国家人事部和建设部于2005年11月16日制定并颁布了《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格考试实施办法》和《物业管理师资格认定考试办法》，物业管理师资格正式纳入了国家专业技术人员职业资格系列。物业管理师是指：⑴经全国统一考试，⑵取得《中华人民共和国物业管理师资格证书》，⑶依法注册取得《中华人民共和国物业管理师注册证》，⑷从事物业管理工作的专业人员。
㈡物业管理师资格考试，实行全国统一大纲、统一命题的考试制度，原则上每年举行一次。考试内容：⑴《物业管理基本制度与政策》，⑵《物业管理实务》，⑶《物业管理综合能力》，⑷《物业经营管理》。考试成绩实行两年一个周期的流动管理办法。考试日期为每年第三季度。考试原则坚持考试与培训分开。报名条件了解一下。
㈢物业管理师注册，取得资格证书经注册后方可以物业管理师的名义执业。自取得资格证书之日起1年内提出初始注册申请，并提交三个材料：⑴申请表；⑵资格证书；⑶劳动合同。物业管理师资格注册有效期为3年。期满前30个工作日申请延续，并提交三份材料。
㈣物业管理师执业，物业管理项目负责人应当由物业管理师担任，物业管理师只能在一个企业负责管理工作。每年接受不少于40学时的继续教育。物业管理师应当具备四个方面的执业能力，（1掌握物业管理、建筑工程、房地产开发经营专业知识。2具有一定的 经济学，管理学、心理学等相关学科的知识。3能够熟练运用物业管理相关法律法规和有关规定。4具有丰富的物业管理实践经验。）执业范围有六个方面。（1制订并组织实施物业管理方案、2审定不监督执行物业管理财务预算3查验物业共用部位共用设施设备和有关资料4负责房屋几配套设施设备和相关场地的维修和养护管理5）取得《资格证书》的物业管理师用人单位可聘任为经济师职务（中级职称）。
第七节 住宅专项维修资金制度
住宅专项维修资金是指专项用于住房共用部位共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金
《条例》五十四条规定：⑴住宅物业、⑵住宅小区内的非住宅物业、⑶与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，不得挪作他用。
交存方式和管理办法以建设部新出台的《管理办法》为准，教材中的内容作个了解。目前是由市、县房产部门代收代管，实行四级帐户管理：银行设专户、小区设总帐、按幢设明细帐、核算到户。
住宅专项维修资金的使用，遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。可用于购买一级市场国债，不得从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。不得从住宅专项维修资金中列支的有四项1依法由建设单位承担的共用部位,设施设备的维修更新改造费用。2依法由相关单位承担的水,电通讯,有线电视等费用3人为损坏住房的共用部位共用设施设备所需的费用4根据物业合同约定由物业管理企业从物业服务费或物业管理资金支出的住房共用部位共用设施设备的维修养护费用
乙方未成立业主大会需经全体业主2/3以上通过。部分业主共有的经共有业主1/2以上通过。
相关主体的法律责任要有所了解，记住罚款金额都是3万元以下。挪用的罚2倍以下。
第四章 房地产相关制度与政策
第一节 房地产与房地产业管理制度简介
㈠房地产作为物质实体,即指土地、建筑及建筑附属物;作为权益,包括房地产的⑴所有权、⑵占有权、⑶使用权、⑷收益权、⑸处分权，及派生出来的⑹承租权、⑺抵押权、⑻典权等等。
㈡房地产业是关于房地产投资开发、经营交易、消费管理与服务等各方面关联行业的总称。房地产业属于第三产业，是基础性产业，对国民经济发展具有先导作用，是国民经济的支柱产业（三性：基础性、先导性、支柱性）。
㈢直接关联房地产的法律有：《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城市规划法》、《物权法》。
㈣房地产管理制度大体可分为：房地产开发经营管理，房地产产权与市场管理，房地产维修养护管理。
第二节 房地产开发经营管理
㈠房地产企业资质，设定一、二、三、四级，各有不同条件，要有所了解。
㈡房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内持6个方面文件到主管部门备案。
㈢主管部门在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发暂定资质证书（申请暂定资质证书的条件不得低于四级条件），暂定资质证书有效期1年，延长期限不得超过2年，1年内无开发项目的不得延长，企业在有效期满前1个月内申请核定资质。
㈣二级及以下企业可承担义务25万平方米以下的开发项目。
㈤房地产开发一般划分为四个阶段：投资选择和决策、前期工作、开发建设、租售经营。前期工作包括：取得用地、立项、拆迁、规划设计。规划部门管理主要是审定规划设计，实施监督检查。核发“一书两证”，⑴项目选址意见书，⑵建设用地规划许可证，⑶建设工程规划许可证。
㈥开发项目管理制度有8项，重点注意：房地产开发项目的资本金占项目总投资的比例不得低于20%；超过一年未动工的征收20%土地闲置费，超过两年无偿收回土地；属于房屋建设项目转让必须完成开发投资总额25%以上。
㈦施工管理制度包括：项目报建与施工许可制度；建筑工程质量管理制度；工程竣工验收备案制度。商品房住宅应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
第三节 房地产转让管理
㈠房地产转让分为有偿转让与无偿转让两种性质。无偿转让主要是继承、赠与等行为。有偿转让主要是买卖、交换及其他合法方式发生的转让。其他方式主要有：以房地产作价入股；合资、合作开发；收购、兼并或合并；以房地产抵债。
㈡以出让方式取得土地使用权的房地产转让应符合3个条件：已支付出让金并取得土地证；完成开发投资总额的25%；已建成的房屋应当持有房屋所有权证。
㈢转让程序有6项，签订合同；90日内提出申请并申报成交价格；房产部门审查并在7日做出答复；根据需要进行查勘和评估；纳税；发证。
㈣禁止转让的有7条，
第四节 商品房的销售管理
㈠商品房销售，是指房地产开发企业将新建商品房向消费者售卖的活动，也是房地产转让行为。分为预售和现售两种。
㈡商品房预售，《城市房地产管理法》规定了三项条件一项程序（3+1）：⑴取得土地使用权证书；⑵持有建设工程规划许可证；⑶达到总投资25%以上并已确定施工进度竣工日期。⑷取得商品房预售许可证。按照条例要求，建设单位应当在销售物业之前制定临时管理规约；住宅物业的建设单位，应当通过招投标方式，选聘具有相应资质的物业管理企业，签订书面的前期物业服务合同。
预售管理程序，⑴未取得商品房预售许可证不得预售；⑵申请预售许可应提交六个方面的证件和资料；⑶主管部门在10日内作出决定并自决定之日起10日内兼送达商品房预售许可证；⑷企业应当在签约30日内办理合同备案；⑸交付之日起90日内办理权属登记（60日内初始登记）。
㈢商品房现售条件，有七条。这里要注意的是，《条例》规定水、电、气、热等应当终端服务、终端收费。
商品房现售原则，⑴不得分割拆零销售；⑵不得一房多卖；⑶不得返本销售、售后包租；⑷不得有虚假欺诈广告、合同；⑸要有物业管理并签订协议。经批准同意变更规划设计的企业应当在变更确立之日起10日内书面通知买受人。
㈣房屋交付时企业应当向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。住宅保修期从住宅交付用户使用之日起计算。
第五节 房屋租赁管理
㈠主要原则，自愿、平等、互利的原则。
㈡续租者应当在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意重新签订租赁合同。承租人拖欠租金累计六个月以上的出租人有权终止合同，造成损失的由承租人赔偿。
㈢登记备案，一是房屋行政主管部门登记备案，二是公安部门登记备案。
第六节 房地产中介服务
㈠房地产中介服务主要包括，房地产咨询，价格评估，经纪活动。还有测绘、担保等。
㈡中介服务人员实行资格管理，估价师、经纪人同物业管理师一样，需经统一考试、注册取得资格证书。
㈢房地产主管部门每年对中介服务机构的专业人员条件进行一次检查，不合格的不得从事中介业务。
㈣因房地产中介服务人员过失，给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任。
第七节 房地产抵押管理
抵押是以不转移财产占有权为条件的物权担保方式，抵押人对抵押财产仍然享有占有权、使用权和经营权。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
房地产抵押存在两种特定的情况与方式，一是在建工程抵押；二是预购商品房贷款抵押（按揭）。
房地产抵押的主要原则：应当遵循民事法律原则（在抵押期间抵押权人为保险赔偿的第一受益人）；房产、地产抵押权设定应当一致；抵押人所担保的债权不得超过其抵押的价值（可重复抵押但不能超过总的价值）。
不得抵押的情况，1有争议的；2公共福利事业的；3文物保护的；4列入拆迁的；5查封抵押监管等限制的；6依法不得抵押的（地上无房屋的